Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHSGR:2005:AT4309

Instantie
Gerechtshof 's-Gravenhage
Datum uitspraak
11-02-2005
Datum publicatie
20-04-2005
Zaaknummer
03/656
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg huurovereenkomst. vergoeding voor door verhuurder t.b.v. huurder aangebrachte aanpassingen in casu onderdeel van de huur.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Uitspraak: 11 februari 2005

Rolnummer: 03/656

Rolnummer rechtbank: 289471/02-3094

HET GERECHTSHOF TE ’S-GRAVENHAGE, negende civiele kamer, heeft het volgende arrest gewezen in de zaak van

AKZO NOBEL COATINGS B.V.

gevestigd te Sassenheim,

appellante,

hierna te noemen: Akzo,

procureur: mr. A.R. de Jonge,

tegen

1. [Gevolmachtigde],

wonende te [woonplaats],

2. RAABEL B.V.,

gevestigd te Noordwijk,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [gevolmachtigde] resp. Raabel, tezamen ook Raabel c.s.

procureur: mr. J.G. Hinnen.

Het geding

Bij exploot van 7 april 2003 is Akzo in hoger beroep gekomen van het von---nis van de rechtbank 's-Gravenhage, sector kanton, locatie Leiden, van 22 janu-ari 2003, gewezen tussen partijen.

Bij memorie van grieven (met produc-ties) heeft Akzo acht grieven te-gen het von-nis aan-gevoerd.

Raabel c.s. hebben de grieven bij memorie van ant-woord be-streden.

Ten--slotte hebben par-tijen de stukken overgelegd (NB. in het procesdossier van Raabel c.s. bevinden zich niet alle stukken uit de eerste aanleg) en arrest ge-vraagd.

De beoordeling van het hoger beroep

1. Het hof gaat uit van de door de rechtbank vastgestelde feiten als in het vonnis onder het kopje "Feiten" sub a t/m e vermeld, nu daartegen geen grie-ven zijn ge-richt of anderszins is opgekomen.

2. Het gaat, kort gezegd, om het vol-gende.

2.1. Tussen [gevolmachtigde] als gevolmachtigde van Raabel en (de rechtsvoorgang-ster van) Akzo is op 7 januari 1992 een huurovereenkomst bedrijfsruimte gesloten met betrekking tot een deel van het bedrijfshallencomplex "Bedrijvencentrum Lam-menschans" te Leiden.

2.2. De huurovereenkomst is aangegaan voor de tijd van 10 jaar, ingaande op 1 au-gus-tus 1992 t/m 31 juli 2002. Bij gebreke van tijdige opzegging wordt de overeenkomst verlengd met vijf jaar, derhalve tot 1 augustus 2007.

2.3. De huurovereenkomst bepaalt onder meer in artikel 3 dat de aanvangshuur-prijs fl. 176.067,68 per jaar bedraagt.

In artikel 10 worden de "Standaard huurvoor-waarden" van toepassing verklaard. In die voorwaarden is onder meer bepaald dat de huurprijs jaarlijks per 1 augustus, voor het eerst in 1992, wordt herzien op basis van het jaarprijsindexcijfer van de gezinsconsumptie.

In artikel 13 van de huurovereenkomst is als volgt be-paald:

"Aan deze overeenkomst zal met betrekking tot de huurprijs een allonge worden toegevoegd, welke met deze overeenkomst een onverbrekelijk geheel vormt."

2.4. In voormelde allonge is onder meer als volgt overwogen:

"de jaarlijkse huurprijs van f 176.067,68 bestaat uit twee delen, te weten f 114.000,-- voor de huur van het kale gebouw en f 62.067,68 voor de af-schrijving van de in-ves-teringen die door [de verhuurder] zijn aangebracht

de afschrijving van de investeringen is vastgesteld volgens bijgaande speci-fi-ca-tie, waarbij is uitgegaan van een jaarlijk-se rente van 10,5% en een af-schrij--vings-tijd van 10 jaar

Indien, door wat voor omstandig-heid dan ook, de huurover-een-komst mocht worden ontbonden of komen te vervallen zal [Akzo] het restant van de inves-tering zoals aangegeven op bijla-ge sub A aan [de ver-huur-der] voldoen"

In voormelde bijlage bij de allonge zijn in vijf kolommen respectievelijk vermeld 1e t/m 10e jaar, investering (een jaarlijks aflopend bedrag), "PMT" (steeds het in de allonge genoemde bedrag van f 62.067,68), rente (een jaarlijks aflopend bedrag) en aflossing (een jaarlijks stijgend bedrag).

2.5. Akzo heeft tot 1 augustus 2001, derhalve in totaal negen jaar, de indexering be-taald over zowel het in de allonge vermelde bedrag "voor huur voor het kale gebouw" (hierna: component I) alsmede het bedrag "voor afschrijving van de in-vestering" (hierna: component II).

2.6. Medio 2001 hebben met betrekking tot de huuraanpassing per 1 augustus 2002 diverse gesprekken tussen partijen plaatsgevonden. De-ze hebben niet tot overeenstemming geleid. Volgens Akzo heeft zij de indexe-rin-gen over com-ponent II onverschuldigd be-taald en is zij voorts vanaf 1 augustus 2002 niet langer ge-hou-den om component I (met indexering) te betalen. Raabel c.s. is de tegenover-ge-stelde mening toegedaan.

2.7. Bij voormeld vonnis zijn de vorderingen van Akzo - kort ge-zegd: verklaring voor recht dat de huur vanaf 1 augustus 2002 nog slechts uit component I met indexe-ring bestaat, veroordeling tot restitutie van hetgeen Akzo sindsdien teveel heeft betaald, alsmede veroordeling tot restitutie van de over de periode van 1 augustus 1992 tot 1 augustus 2001 onverschuldigd betaalde indexeringen over component II - afgewezen. Daarbij is overwogen dat Akzo niet is geslaagd in het bewijs dat het destijds de bedoeling van beide partijen was dat de huur vanaf 1 augustus 2002 nog slechts zou bestaan uit component I met indexering.

3. Met de grieven legt Akzo de zaak uitdrukkelijk in volle omvang aan het hof voor. De grie-ven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. Het hof overweegt daarom-trent als volgt.

4. Uit de verklaringen van de in eerste aanleg gehoorde getuigen blijkt niet dat (de vertegenwoordigers van) partijen destijds uitdrukkelijk met elkaar heb-ben be-spro-ken c.q. afgesproken wat de situatie ter zake van component II na de eerste 10 jaar van de huurovereen-komst zou zijn. Ook in de huurovereenkomst met allonge is dit niet uitdrukkelijk geregeld. Het hof zal een en ander derhalve aan de hand van het "Haviltex-criterium" moeten vaststellen.

5. Zelfs indien zou moeten worden aangenomen dat Akzo destijds - zoals door haar is ge-steld en door Raabel c.s. is weerspro-ken - een huurovereenkomst voor ogen stond waarbij component II na de eerste 10 jaar van de huurovereenkomst niet lan-ger verschuldigd zou zijn, dan nog brengt het Haviltex-criterium naar het oordeel van het hof in dit geval mee dat dit aspect ("niet langer dan 10 jaar") geen onderdeel van de afspraken tus-sen partijen is gaan uitmaken. Daar-toe wordt het navolgende overwogen.

5.1. Zowel in de huurovereenkomst (de artikelen 3 en 10) als in de allonge wordt component II feitelijk aangeduid als onderdeel van het begrip "huurprijs".

5.2. In de allonge wordt component II vermeld als zijnde "voor de afschrijving van de investeringen" die door de verhuurder zijn aangebracht. Anders dan Akzo heeft aangevoerd, is dit op zich niet een formule-ring die duidelijk wijst in de richting van een "fi-nan-cieringsafspraak" tussen verhuurder en huurder. Akzo heeft ook niet aan--gege-ven waarom - in de allonge zelf - niet een (meer) bij de volgens Akzo be-oogde "financierings-afspraak" passende woordkeus, zoals bijvoorbeeld "aflos-sing" of "terugbetaling", is gehanteerd.

5.3. In de huurovereenkomst is niet opgenomen dat Raabel c.s. aan het einde van de huurovereenkomst mag verlangen dat Akzo de door Raabel c.s. specifiek voor Akzo aan-gebrachte aanpassingen van het gebouw op eigen kosten verwijdert, het--geen bij een financieringsafspraak niet ongebruikelijk zou zijn geweest. Aldus heeft Raabel c.s. het risico gelopen dat de huurovereenkomst op of voor het einde van de in de allonge bedoelde 10-jaarsperiode zou eindigen en dat zij, indien een nieuwe huurder de specifiek voor Akzo aangebrachte aanpassingen niet mocht wen--sen, deze zelf en voor eigen rekening had moeten verwijderen. In de door Ak-zo betaalde c.q. nog te betalen bedragen ter zake van component II is in dat geval daarvoor geen compensatie begrepen.

5.4. De datum van ingang van de huur is in de huurovereenkomst gesteld op 1 au-gustus 2001 "of zoveel eerder of later als het object bedrijfsklaar wordt opgele-verd". Raabel c.s. heeft derhalve ook het risico van als gevolg van de ten behoeve van Akzo aangebrachte aanpassin-gen later ingaande huur-over-eenkomst gehad.

5.5. Op het moment van het sluiten van de huurovereenkomst was de wettelijke ren-te 12%. In dat licht bezien heeft Akzo onvoldoende onderbouwd dat er ter zake van de berekening van component II met de gehanteerde 10,5% een "riante ren-te" is bedongen. De omvang van die rente speelt derhalve in de onderhavige be-oor-de--ling geen belangrijke rol.

5.6. Akzo wilde zelf geen investeringen doen. Dat Raabel c.s. deze voor Akzo wil-de aanbrengen zonder het risico te willen lopen dat zij ter zake niet uit de kos-ten zou komen (waartoe in de allonge een uitdrukkelijke voorziening is opge-no-men), brengt niet automatisch mee dat Raabel c.s. op die investeringen geen winst zou mogen maken.

5.7. Gesteld noch gebleken is dat de all-in huur - bij niet-eindigen van compo-nent II per 1 augustus 2002 - in relatie tot de marktwaarde van het gehuurde (in-clusief de aanpassingen) destijds als bovenmatig zou moeten worden aange-merkt, zodat het hof het er voor houdt dat dit niet het geval is.

5.8. Evenmin is gesteld of gebleken dat een afspraak in de door Raabel c.s. voor-gestane zin zozeer ongebruikelijk is dat Akzo daarop niet bedacht behoefde te zijn. Het hof houdt het er daarom voor dat dit niet het geval is.

5.9. Het bovenstaande brengt, in onderlinge samenhang bezien, mee dat er onvol-doende basis is om te concluderen dat component II na de eerste 10 jaar van de huurovereen-komst niet langer verschuldigd is.

Dit spoort met het door Akzo (als onder-deel van productie 2 bij de dagvaarding in eerste aan-leg) over-ge-legde interne memorandum van 2 maart 1992 inzake "infor-ma-tie inzake nieuw huur-con-tract pand te Leiden, Bedrijfshallencomplex Bedrijven-cen-trum Lammenschans", waarin bij "Looptijd" is vermeld "10 jaar, derhalve tot 31 juli 2002, met 1x5 optie-jaren", waarin bij "Huurprijs" is vermeld "f 44.016,92/kwar-taal", zijnde het totaal van de componenten I en II, waarin ook de jaarlijkse indexe-ring van de "geldende huurprijs" staat vermeld, en waarin geen en-ke-le aanwijzing voor een na 10 jaar lager huurbedrag (o.i.d.) voorkomt.

5.10. De door Akzo bij memorie van grieven overgelegde drie door haar met derden gesloten huurovereen-kom-sten, waarin een regeling is opgenomen ter zake van de door de betreffende verhuurder aangebrachte aanpassingen, kunnen haar niet baten, reeds omdat daarin - anders dan in het onderhavige geval - duidelijk(er) een einddatum voor de door Akzo ter zake te betalen bedragen is opgenomen.

6. Nu de indexering blijkens de huurvoorwaarden over de "huurprijs" is verschul-digd en de huurprijs blijkens de allonge uit twee componenten bestaat, is er naar het oordeel van het hof - gelet op het "Haviltex-criterium - onvoldoende basis om te concluderen dat de jaarlijkse indexering niet ook voor component II zou gelden. Daarbij is mede in aanmerking genomen hetgeen hierboven sub 5. t/m 5.9. is over--wogen. Deze conclusie spoort met het gegeven dat Akzo gedurende negen jaar dienovereenkomstig heeft betaald.

7. Het bovenstaande leidt er toe dat de grieven tevergeefs zijn voorgedragen en dat het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd. Akzo zal als in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten in hoger beroep.

De beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenha-ge, sector kanton, locatie Leiden, van 22 januari 2003;

- veroordeelt Akzo in de kosten van het geding in hoger beroep, tot op dit arrest aan de zijde van Raabel c.s. begroot op € 205,= aan verschotten en € 1.631,= aan salaris procureur.

Dit arrest is gewezen door mrs. De Wild, Beyer-Lazonder en Van Coever-den en is uitge-spro--ken ter openbare terechtzitting van 11 februari 2005 in aanwe-zig-heid van de grif-fier.