Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHLEE:2011:BQ3045

Instantie
Gerechtshof Leeuwarden
Datum uitspraak
19-04-2011
Datum publicatie
29-04-2011
Zaaknummer
200.006.826/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontruiming (gehuurde) bedrijfshallen in kort geding wegens huurachterstand van meer dan twee maanden + gedeeltelijke toewijzing huurachterstand.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 19 april 2011

Zaaknummer 200.006.826/01

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

Sports Cars of England B.V.,

gevestigd te Sint-Michielsgestel,

appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: SCE,

advocaat: mr. H.H. Gerdes, kantoorhoudende te Groningen,

tegen

1. [geïntimeerde sub 1],

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1],

2. [de curator],

wonende te [woonplaats],

hierna te noemen: de curator,

geïntimeerden in het principaal en appellanten in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eisers,

hierna gezamenlijk te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. J.J. Achterveld, kantoorhoudende te Leeuwarden.

De inhoud van het tussenarrest d.d. 30 november 2010 wordt hier overgenomen.

Het verdere procesverloop

Ter voldoening aan hetgeen is overwogen en bepaald in bedoeld tussenarrest, hebben partijen hun dossiers alsnog gecompleteerd. Gebleken is dat [geïntimeerden] bij hun pleitnota nog een productie hebben overgelegd. De thans overgelegde akte van SCE is een reactie op die productie.

Ten slotte hebben partijen wederom de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest. Het hof stelt vast dat in het dossier van [geïntimeerden] de akte overlegging producties d.d. 8 april 2008 van SCE ontbreekt. Nu in de diverse processtukken aan die producties wordt gerefereerd, gaat het hof er vanuit dat bedoelde producties in eerste aanleg zijn overgelegd, zodat op dit punt recht zal worden gedaan op het procesdossier van SCE.

Blijkens de inventarislijst van SCE hebben [geïntimeerden] bij dagvaarding in eerste aanleg 16 producties overgelegd. In het dossier van [geïntimeerden] ontbreken daarvan de producties 6 en 11 tot en met 16. Nu in de inleidende dagvaarding van [geïntimeerden] slechts aan 5 producties wordt gerefereerd zal het hof op deze ontbrekende producties geen acht slaan.

Het hof stelt tenslotte vast dat de memorie van grieven in beide procesdossier slechts tot en met grief 3 overeenstemt, zij het dat de lay-out ten aanzien van grief 3 verschillend is. Nu in de memorie van antwoord ook op grief 4 wordt gerespondeerd gaat het hof uit van de memorie van grieven zoals die zich bevindt in het procesdossier van [geïntimeerden], temeer omdat dit exemplaar is ondertekend in tegenstelling tot het stuk in het dossier van SCE.

De verdere beoordeling

1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten onder overweging 1 (1.1 en 1.2) van het vonnis waarvan beroep is geen grief ontwikkeld, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan, met dien verstande dat [geïntimeerde sub 1] en [X] ten onrechte door de kantonrechter als broers zijn aangemerkt. Mede op grond van hetgeen het hof in hoger beroep – als gesteld en niet voldoende betwist, alsmede op grond van de niet bestreden inhoud der overgelegde bescheiden – als vaststaand aanneemt, kan van het volgende worden uitgegaan:

- [geïntimeerde sub 1] en [X] zijn achterneven. Zij waren gezamenlijk eigenaar van de bedrijfsruimten (de hallen I, II en III) staande en gelegen aan de [adres] te [plaats].

- [X] had een onderneming die zich bezig hield met klassieke auto’s. Nadat [X] op 10 mei 2005 failliet was gegaan, heeft de, in zijn faillissement benoemde curator zijn onderneming verkocht aan SCE, waarvan [C] eigenaar/ bestuurder was.

- Tussen [geïntimeerde sub 1] en SCE is begin 2006 onderhandeld over een huurovereenkomst met betrekking tot de hallen I en III. [X] heeft in dat verband namens SCE met [geïntimeerde sub 1] onderhandeld.

- Bij per fax verzonden brief van 9 april 2007 heeft [geïntimeerde sub 1] SCE laten weten dat nog € 9.000,-- aan achterstallige huur moest worden voldaan en wel over de maanden maart en april 2007. Daarnaast maakt [geïntimeerde sub 1] in genoemde brief aanspraak op € 5.700,-- aan waarborgsom en € 13.200,-- (11 maanden x € 1.200,--) voor de huur van hal III.

- Bij brief van 25 juni 2007 heeft de gemachtigde van SCE aan de gemachtigde van [geïntimeerden] gemeld dat het dak van de hallen I en III ernstig lekt. Aan [geïntimeerden] is verzocht het dak te repareren.

- Bij brief van 11 juli 2007 heeft de gemachtigde van SCE aan [geïntimeerden] doen weten dat indien niet voor 1 augustus 2007 wordt zorg gedragen voor reparatie van het dak, de huurbetaling voor hal I zal worden opgeschort.

- [geïntimeerden] hebben de bedrijfshallen in kwestie verkocht en op 29 juli 2008 geleverd aan [B.V. Y] voor € 1.450.00,00.

- De hallen zijn per 9 juni 2008 door SCE ontruimd.

2. [geïntimeerden] hebben zich op het standpunt gesteld dat SCE zowel hal I als hal III per 1 juni 2006 heeft gehuurd voor respectievelijk € 4.500,-- en € 1.200,-- per maand. Stellende dat er sprake zou zijn van een forse huurachterstand ( tot en met maart 2008 € 54.000,-- voor hal I en € 26.400,-- voor hal III) en een niet betaalde waarborgsom (€ 5.700,--), hebben zij in kort geding ontruiming gevorderd van bedoelde hallen, alsmede veroordeling van SCE tot betaling van de huurachterstand, de waarborgsom en een beweerdelijk verschuldigde boete van in totaal € 69.250,--.

3. De kantonrechter heeft de gevorderde ontruiming bevolen en de gevorderde huurachterstand (inclusief reeds verschenen wettelijke rente) toegewezen tot een bedrag groot € 83.703,81. Daarnaast heeft de kantonrechter bepaald dat SCE

maandelijks € 4.500,-- voor hal I en € 1.200,-- voor hal III dient te betalen zolang de ontruiming niet heeft plaatsgevonden. De vorderingen betreffende de waarborgsom en de boetes zijn afgewezen. SCE is veroordeeld in de kosten van de procedure.

Met betrekking tot de grieven in het principaal appel:

4. Grief 1 richt zich tegen overweging 4.4 van de kantonrechter, inhoudend dat SCE zowel voor hal I als hal III huur verschuldigd is vanaf 1 juni 2006.

Grief 2 komt op tegen hetgeen de kantonrechter onder 4.5 heeft overwogen, te weten dat er sprake was van een zodanig hoge huurachterstand dat [geïntimeerden] haar verplichting tot herstel van het gehuurde mocht opschorten.

Grief 3 is gericht tegen overweging 4.6 van het beroepen vonnis, waar de kantonrechter overweegt dat er een goede kans bestaat dat de vordering tot ontbinding van de huurovereenkomst in een bodemprocedure zal worden toegewezen.

Grief 4 is gericht tegen het door de kantonrechter aanwezig geachte spoedeisend belang bij de gevraagde voorzieningen.

5. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6. Het hof stelt het volgende voorop. Bij de vraag of plaats is voor toewijzing van een geldvordering in kort geding (in casu een vordering tot betaling van huurpenningen) zal de rechter niet alleen dienen te onderzoeken of de geldvordering van de eisende partij voldoende aannemelijk is, maar ook – kort gezegd – of er een spoedeisend belang bestaat, terwijl hij bij de afweging van de belangen van partijen mede het restitutierisico zal hebben te betrekken (HR 28 mei 2004, NJ 2004, 602).

7. SCE betwist dat zij hal III in gebruik heeft genomen en daarvoor huurpenningen verschuldigd is, omdat – zoals zij stelt – tussen partijen was afgesproken dat de verhuurder voor de ingangsdatum van de huur zou zorgen voor herstel van de daklekkages, aan welke voorwaarde nimmer door de verhuurder is voldaan.

Nu een schriftelijke, door beide partijen ondertekende huurovereenkomst, niet voorligt, en de (als productie 10 in eerste aanleg door [geïntimeerden] overgelegde) brief van de notarisklerk [Z] op dit punt voor het hof - gelet op het bepaalde in artikel 8.5 van de concepthuurovereenkomst ("Verhuurder zal voor de ingangsdatum van de huur voor eigen rekening zorgdragen voor het herstel van de daklekkages.") waaraan [Z] refereert, te weten artikel 8,5 - niet van doorslaggevende betekenis is, oordeelt het hof nadere bewijsvoering noodzakelijk, alvorens de rechter ter zake definitief uitsluitsel kan geven. Dergelijke bewijsvoering gaat het kader van een kort geding procedure echter te buiten.

Dat er sprake is van een huurachterstand ten aanzien van hal III staat derhalve in dit kort geding niet voldoende vast en kan geen basis vormen voor toewijzing van het daarop betrekking hebbende deel van de geldvordering (huurachterstand). Nu SCE echter stelt dat de huurovereenkomst met betrekking tot hal III nimmer is ingegaan en zij de hal ook niet in gebruik heeft (gehad) kan er van belang bij een verzet tegen de gevorderde ontruiming geen sprake zijn. Omdat [geïntimeerden] stellen dat SCE de betreffende hal wel in gebruik heeft genomen, hebben zij daarentegen wel belang bij de ontruiming, als gevorderd.

8. Dat er met betrekking tot hal I sprake is geweest van enige lekkage wordt door [geïntimeerden] erkend en blijkt ook uit het door [geïntimeerden] bij inleidende dagvaarding overgelegde inspectierapport van 21 november 2007 van [Q] (productie 5). Bedoeld inspectierapport spreekt van lekkage op een plek in hal I tengevolge van een scheurtje van ca 15 cm in de lichtkoepel. Dat er sprake was van zodanige lekkage in hal I dat SCE gerechtvaardigd de gehele huurbetaling met betrekking tot die hal vanaf 1 augustus 2007 kon opschorten, wordt door bedoeld rapport weersproken en blijkt verder nergens uit. SCE heeft op dat punt volstrekt onvoldoende gesteld, zodat voorshands van het tegendeel moet worden uitgegaan.

Daarbij komt nog dat [geïntimeerden] onderbouwd (productie 5 bij de dagvaarding in eerste aanleg) hebben gesteld dat de door [Q] geconstateerde lekkage(s) op 11 december 2007 door haar zijn gerepareerd. Dat zich ook aansluitend nog lekkage heeft voorgedaan in hal I wordt door SCE wel gesteld, maar blijkt nergens uit, zodat daaraan voorshands voorbij moet worden gegaan. Wel staat vast dat zich nadien (in ieder geval in april 2008) weer forse lekkage heeft gemanifesteerd. [geïntimeerden] stellen dat SCE het dak op diverse plaatsen heeft lek gestoken, nadat zij tot ontruiming waren veroordeeld. SCE betwist dat. Weliswaar bevatten het als productie 2 door [geïntimeerden] bij akte van 29 juni 2010 overgelegde faxbericht van [R] en de bijgevoegde foto's sterke aanwijzingen dat van opzettelijk leksteken sprake is geweest, doch met betrekking tot de stelling dat zulks op het conto van SCE moet worden geschreven ligt onvoldoende bewijs voor en nadere bewijslevering gaat het kader van dit kort geding te buiten, zodat het hof die lekkage verder niet in zijn beslissingen zal laten meewegen.

9. Het hof tekent hierbij nog aan dat SCE heeft aangegeven dat de stelling van [geïntimeerden] dat er in november 2007 slechts sprake was van eenvoudig te repareren lekkages haaks staat op de inhoud van het rapport [D] (productie 1 bij haar akte van 8 april 2008), doch het hof gaat aan dat betoog voorbij. Bedoeld rapport geeft immers aan wat het zou kosten om het dak grondig te renoveren teneinde "de levensduur van het gebouw te verlengen" doch sluit bepaald niet uit dat door eenvoudige reparaties (als door [R] uitgevoerd in december 2007) de lekkage was verholpen.

10. Op grond van hetgeen hiervoor is overwogen staat voldoende vast dat er ten tijde van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding sprake was van een huurachterstand welke meer bedroeg dan twee maanden. Een dergelijke achterstand rechtvaardigt de gevorderde ontruiming.

11. Nu voorshands niet vaststaat dat SCE ook hal III heeft gehuurd en evenmin in kort geding kan worden vastgesteld in hoeverre SCE aanspraak kan maken op huurvermindering wegens gederfd huurgenot over de maanden juli, augustus, september, oktober, november en 1 tot en met 11 december 2007, alsmede over de periode vanaf 1 april 2008, is het hof van oordeel dat slechts de maand huurachterstand die door SCE is erkend en de verschuldigdheid van de huurtermijnen betreffende hal I over de periode 12 december 2007 tot en met eind maart 2008 voldoende vaststaan om in dit kort geding voor vergoeding in aanmerking te komen. Het hof zal die periode voorshands afronden op 3,5 maanden, zodat in totaal € 20.250,-- (4.5 x 4.500) voor toewijzing in aanmerking komt. Nu een berekening van de reeds verschenen wettelijke rente, gebaseerd op het toe te wijzen bedrag, niet voorligt zal het hof de rente toewijzen als hieronder nader aan te geven.

12. De grieven treffen derhalve deels doel.

Met betrekking tot de grief in het incidenteel appel:

13. De grief is gericht tegen de afwijzing van de beweerdelijk verschuldigde waarborgsom van € 5.700,-- en de boete van € 250,-- voor iedere dag dat SCE in gebreke blijft te voldoen aan de verplichtingen uit de huurovereenkomst.

14. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor onder 7 met betrekking tot de huurovereenkomst is overwogen, moet worden geoordeeld dat de toepasselijkheid van de bepalingen uit de huurovereenkomst, waarop de vorderingen betreffende de waarborgsom en de boetes zijn gebaseerd, in dit kort geding niet voldoende zijn komen vast te staan. De grief is derhalve vergeefs voorgesteld.

Met betrekking tot de proceskosten:

15. Ondanks het feit dat de gevorderde huursom fors wordt verminderd, is het hof van oordeel dat SCE nog steeds als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij in eerste aanleg valt aan te merken. De kostenveroordeling zal derhalve worden bekrachtigd.

16. In hoger beroep zijn partijen in het principaal en in het incidenteel appel over en weer in het gelijk gesteld. Het hof vindt daarin en in de verwevenheid tussen beide appellen aanleiding de kosten te compenseren als na te melden.

Slotsom

17. Het vonnis waarvan beroep zal worden bekrachtigd, behoudens ten aanzien van de veroordeling (derde alinea van het dictum) ter zake van achterstallige huurpenningen en de veroordeling voor de periode vanaf datum vonnis wijzen tot de ontruiming voor wat betreft hal 3 (vierde alinea van het dictum). Op die punten wordt het vonnis vernietigd en zal opnieuw recht worden gedaan conform hetgeen hiervoor is overwogen.

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor wat betreft de veroordeling onder de derde alinea van het dictum (betaling € 83.703,81 enz.) en de veroordeling onder de vierde alinea (betaling huurpenningen tot moment ontruiming).

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

veroordeelt SCE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [geïntimeerde sub 1] te betalen € 20.250,-- vermeerderd met de wettelijke rente, telkens vanaf de datum van opeisbaarheid van de achterstallige huurtermijnen tot aan de dag der algehele voldoening;

belast ieder der partijen met de eigen kosten, zowel in het principaal als in het incidenteel appel;

wijst het meer of anders gevorderde af;

verklaart de in dit arrest uitgesproken veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, M.E.L. Fikkers en H. de Hek, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 19 april 2011 in bijzijn van de griffier.