Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHLEE:2010:BL4463

Instantie
Gerechtshof Leeuwarden
Datum uitspraak
16-02-2010
Datum publicatie
18-02-2010
Zaaknummer
200.027.497/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Verhuurder reeds lang bekent met wens huurder tot beeindiging huurovereenkomst. Daarom heeft verhuurder geen belang bij opzegging per exploot of aangetekende brief conform huuroverkomst.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 16 februari 2010

Zaaknummer 200.027.497/01

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellante],

gevestigd te [vestigingsplaats],

appellante,

in eerste aanleg: eiseres in conventie en verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. A.A. Westers, kantoorhoudende te Groningen,

tegen

[geïntimeerde],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie en eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 3 december 2008 door de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 2 maart 2009 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van

17 maart 2009.

De conclusie van de memorie van grieven luidt:

"1. te vernietigen het vonnis van de Rechtbank Groningen, Sector Kanton waarvan beroep;

2. de vorderingen in primo van appellante toe te wijzen en de reconventionele vordering

van geïntimeerde in primo af te wijzen, een en ander voor zover mogelijk uitvoerbaar bij

voorraad.

3. geïntimeerde te veroordelen in de kosten van hoger beroep."

Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:

"(…) bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, het zijdens appellante ingestelde appel, ongegrond te verklaren en derhalve te bekrachtigen, desnoods onder verbetering en / of aanvulling der gronden, het vonnis van de rechtbank Groningen, sector kanton, locatie Groningen d.d.

8 december 2008 tussen partijen in eerste aanleg gewezen met veroordeling van appellante in de kosten van het geding."

Tot slot hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.

De beoordeling

de feiten

1. Tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter in overweging 2. (2.1 t/m 2.5) zijn geen grieven gericht. Daarom zal ook in hoger van die feiten worden uitgegaan.

het geding en de beslissing in eerste aanleg

2. Stellende dat de looptijd van de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de bedrijfsruimte (opslag- en magazijnruimte) aan de Admiraal de [adres] na 31 mei 2007 bij gebreke van tijdige opzegging voortduurt, heeft [appellante] betaling gevorderd van [geïntimeerde] van

€ 20.846,60 ter zake van achterstallige huurpenningen, € 8.103,40 ter zake van levering en diensten, verhoogd met PM posten wegens wettelijke rente en buitengerechtelijke kosten, alsmede veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2.1 [geïntimeerde] heeft zich tegen de vordering verweerd, stellende de huurovereenkomst tijdig te hebben opgezegd. In reconventie heeft zij gevorderd voor recht te verklaren dat de huurovereenkomst per 1 juni 2007 is geëindigd, althans op een nader door de kantonrechter te bepalen tijdstip zal eindigen; kosten rechtens.

2.2 Bij vonnis van 3 december 2008 heeft de kantonrechter de vordering in conventie van [appellante] afgewezen en de reconventionele vordering van [geïntimeerde] toegewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van zowel de conventie als de reconventie.

met betrekking tot de grieven

3. Grief I klaagt dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat, nu [appellante] niet meer heeft gereageerd op de conclusie van antwoord, tevens conclusie van eis in reconventie van [geïntimeerde], het verweer van [geïntimeerde] niet wordt weerlegd, voorts dat dit verweer niet onrechtmatig voorkomt en dat het zal worden gehonoreerd. Grief II richt zich tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] de procedure verliest en de proceskosten van [geïntimeerde] moet dragen. Grief III keert zich tegen het dictum van het vonnis, waarbij de conventionele vordering is afgewezen en de reconventionele vordering is toegewezen en waarbij [appellante] is veroordeeld in de kosten van het geding. Met de grieven beoogt [appellante] het geschil in volle omvang aan het hof voor te leggen.

4. De grieven lenen zich voor gezamenlijke beoordeling. Zij stellen - in de kern - de vraag aan de orde of [appellante] zich in de gegeven omstandigheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid kan beroepen op de bepalingen uit de huurovereenkomst omtrent de wijze van opzegging.

5. Vaststaat dat [geïntimeerde] de huurovereenkomst niet conform deze bepalingen heeft opgezegd. [geïntimeerde] stelt de huur te hebben opgezegd bij brief van 19 januari 2006, welke per gewone post - en dus niet aangetekend - aan [appellante] is verzonden. Dit betekent echter niet zonder meer dat er geen rechtsgeldige huuropzegging heeft plaatsgevonden.

5.1 [geïntimeerde] heeft onweersproken aangevoerd dat reeds in de periode 2003/2004 haar toenmalige adjunct-directeur, drs. E. de Jonge, contact heeft gehad met de directeur van [appellante], de heer [appellante], teneinde te bevestigen dat de huurovereenkomst tegen de eerste mogelijkheid zou worden opgezegd in verband met de bouw van een nieuw depot en dat op 19 januari 2006 een gesprek is gevoerd tussen de heer [appellante] enerzijds en de adjunct-directeur van [geïntimeerde], mevrouw [x] en de heer [y], anderzijds en dat mevrouw Wageman in dat gesprek de huurovereenkomst tegen

1 juni 2007 heeft opgezegd met de mededeling deze mondelinge opzegging schriftelijk te bevestigen. Toen heeft, alsdus [geïntimeerde], mevrouw Wageman ook aan de orde gesteld dat [geïntimeerde] het magazijn reeds in de zomer van 2006 wilde ontruimen en verlaten. Tevens is toen, aldus [geïntimeerde], gesproken over afkoop van de huurperiode tot 1 juli 2007, over mogelijke onderhuur en over eventuele overname van de in het gehuurde aanwezige stellingen. De heer [appellante] gaf toen aan voor dat laatste geen belangstelling te hebben.

5.2 [geïntimeerde] heeft als productie 2 bij conclusie van antwoord in conventie tevens houdende conclusie van eis in reconventie een verklaring overgelegd van haar medewerker, de heer [y]. Daarin bevestigt hij het gesprek zoals dat volgens [geïntimeerde] op 19 januari 2006 heeft plaatsgevonden en verklaart hij dat de afspraken, inclusief opzegging huur, schriftelijk zijn bevestigd aan [appellante]. Voorts verklaart Slagter dat hij op 18 mei 2006 contact heeft opgenomen met de heer [appellante] en dat in dat gesprek nogmaals is benadrukt dat de huur per 1 juni 2007 zou eindigen.

6. Tegenover het gemotiveerde verweer van [geïntimeerde] heeft [appellante] onvoldoende aannemelijk gemaakt dat zij niet bekend was met de wens van [geïntimeerde] om de huurovereenkomst per 1 juli 2007 te beëindigen.

[appellante] heeft immers slechts ontkend dat zij eerdergenoemde brief van

19 januari 2006 heeft ontvangen en voorts heeft zij niet anders dan in algemene bewoordingen betwist dat mondeling en schriftelijk (minstens) 12 maanden voor het verstrijken van de huurperiode aan haar door het [geïntimeerde] is aangegeven de huurovereenkomst op te zeggen. Over het door [geïntimeerde] aangehaalde gesprek van 19 januari 2006 en het door de heer Slagter genoemde gesprek op 18 mei 2006 heeft [appellante] zich in stilzwijgen gehuld.

7. Het overweegt dat een vormvereiste als het onderhavige moet worden geacht

met het oog op de rechtszekerheid te zijn overeengekomen, namelijk dat met voldoende zekerheid het doen van de opzegging, de tijdigheid ervan, alsmede

het tijdstip waartegen is opgezegd, voldoende komt vast te staan (vgl. Hof Leeuwarden, 10 november 2004, NJF 2005, 201).

Dit vormvoorschrift brengt met zich dat de hiervoor genoemde elementen niet op andere wijze kunnen worden bewezen.

8. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde] erin is geslaagd voldoende aannemelijk te maken dat [appellante] er tijdig, ruimschoots langer dan op grond van de opzegtermijn vereist was, van op de hoogte was dat [geïntimeerde] de bestaande overeenkomst niet wilde voortzetten, maar wilde opzeggen. Gesteld noch gebleken is dat over dat standpunt van [geïntimeerde] aangaande de beëindiging van de huurovereenkomst per 1 juli 2007 op enig moment onduide-lijkheid heeft bestaan. Dit klemt te meer nu onweersproken vaststaat dat het magazijn reeds in de zomer van 2006 nagenoeg is leeggehaald. Niet valt dan in te zien welk belang [appellante] onder die omstandigheden kan hebben gehad bij een opzegging bij deurwaardersexploit of per aangetekend schrijven conform de huurovereenkomst.

9. Daaruit volgt, dat de huurovereenkomst geacht moet worden per 1 juli 2007 te zijn beëindigd. Voor zover de grieven een van dat oordeel afwijkende beslissing bepleiten, falen zij. Voor het overige behoeven zij, in het licht van het vorenstaande, geen verdere bespreking.

Slotsom

10. Hetgeen hiervoor is overwogen, leidt ertoe dat de grieven falen. Dat betekent dat het vonnis van 3 december 2008 waarvan beroep dient te worden bekrachtigd.

[appellante] zal als in het ongelijk te stellen partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep (1 procespunt, tarief III).

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis van 3 december 2008 waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van [geïntimeerde] op € 262,-- aan verschotten en op € 1.158,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat;

verklaart de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en De Hek, raden, en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 16 februari 2010 in bijzijn van de griffier.