Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHLEE:2009:BK7492

Instantie
Gerechtshof Leeuwarden
Datum uitspraak
22-12-2009
Datum publicatie
23-12-2009
Zaaknummer
200.017.719/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bedrijfsruimte. Huurprijsvaststelling. Omvang gehuurde. Vergelijkingspanden.

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 7
Burgerlijk Wetboek Boek 7 303
Burgerlijk Wetboek Boek 7 304
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JIN 2010/106
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 22 december 2009

Zaaknummer 200.017.719/01

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellante ],

gevestigd te [plaats],

appellante in het principaal en geïntimeerde in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: gedaagde in conventie, eiseres in reconventie,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. J.V. van Ophem, kantoorhoudende te Leeuwarden,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal en appellante in het incidenteel appel,

in eerste aanleg: eiseres in conventie, verweerster in reconventie,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.B. Dijkema, kantoorhoudende te Leeuwarden.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 5 augustus 2008 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Assen (hierna: de kantonrechter).

Het geding in hoger beroep

Bij exploten van respectievelijk 31 oktober 2008 en 3 november 2008, tevens bevattende de grieven (met producties en bijlagen), heeft [appellante] aan achtereenvolgens [geïntimeerde] en aan de advocaat van [geïntimeerde] in eerste aanleg aangezegd in hoger beroep te komen van genoemd vonnis van de kantonrechter met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 11 november 2008.

Het petitum van de appelexploten luidt:

"(...) te vernietigen het vonnis met rolnummer 216145 \ CV EXPL 07-3999 door de kantonrechter te Assen tussen partijen gewezen op 5 augustus 2008 en opnieuw recht doende, de oorspronkelijke vorderingen van eiseres in conventie, gedaagde in reconventie in eerste aanleg, thans geïntimeerde, alsnog af te wijzen, althans niet ontvankelijk te verklaren en gedaagde in conventie, eiseres in reconventie in eerste aanleg, thans appellante, zonodig onder aanvulling en/of verbetering van de gronden, alsnog in haar vorderingen in reconventie te ontvangen en bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad:

I. de huurprijs van de winkelruimte, gelegen aan de Hoofdstraat 59A te [plaats], sectie A

nummer [----], met ingang van 25 juli 2006, althans 1 juli 2006, althans met ingang van

een nader door U E.A. in goede justitie te bepalen datum, nader vast te stellen op een

bedrag van € 47.606,13 excl. BTW, althans op een zodanig bedrag als U.E.A. in goede

justitie zal vermenen te behoren, jaarlijks te indexeren conform het bepaalde in de

tussen partijen geldende huurovereenkomst;

II. [geïntimeerde] te veroordelen om binnen veertien dagen na betekening van het in deze zake te

wijzen vonnis aan [appellante] te betalen de huurpenningen, die [appellante] ingevolge de

hierboven onder sub 1 gevorderde huurprijsvaststelling met terugwerkende kracht te

veel zal hebben betaald, te vermeerderen met de wettelijke rente telkens vanaf de resp.

vervaldata, althans vanaf de datum waarop [appellante] heeft voldaan aan de

tenuitvoerlegging van het vonnis van de kantonrechter te Assen d.d. 5 augustus 2008,

tot aan de dag der algehele voldoening;

III. Geïntimeerde te veroordelen in de kosten van beide instanties."

[geïntimeerde] heeft bij memorie van antwoord (met producties) verweer gevoerd en incidenteel geappelleerd, met als conclusie:

"(...) de opgeworpen grieven van de zijde van [appellante] te verwerpen en in hoger beroep het vonnis van de Kantonrechter te Assen te bevestigen althans onder verbetering van het vonnis in die zin dat de incidentele grief wordt toegewezen en met veroordeling van [appellante] in de kosten van beide instanties."

[appellante] heeft een memorie van antwoord in incidenteel appel tevens akte uitlating producties genomen.

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellante] heeft in het principaal appel acht grieven opgeworpen, terwijl door [geïntimeerde] in het incidenteel appel één grief is voorgesteld.

De beoordeling

In het principaal en het incidenteel appel

de feiten

1. Nu de vaststelling door de kantonrechter van de vaststaande feiten in het beroepen vonnis noch door grieven noch anderszins is bestreden, zal ook het hof van die feiten uitgaan.

Het hof zal die feiten hierna kort weergeven, aangevuld met enige feiten die in hoger beroep tevens als vaststaand - gesteld en niet voldoende gemotiveerd weersproken - hebben te gelden.

1.1. Op 29 februari 1980 hebben [geïntimeerde] als verhuurder en IFA Supermarkt Steenwijk B.V. als huurster, ingaande 1 april 1980 een huurovereenkomst gesloten betreffende de winkelruimte op de begane grond ter grootte van circa twee are en veertig centiare, zich bevindend in het pand aan de Grote Kerkstraat 2 (ook wel aangeduid als Hoofdstraat 59A) te [plaats]. Deze huurovereenkomst wordt thans voortgezet door [geïntimeerde] als verhuurster en [appellante] als huurster.

1.2. Op 1 februari 1980, voorafgaande aan de ingangsdatum van de huur, heeft de toenmalige huurster aan de gemeente [gemeente] een vergunning gevraagd voor het gedeeltelijk veranderen van de winkelruimte door het verwijderen van een afgescheiden kantoor en een zogenoemde entresol ter grootte van 48 m2. De gemeente heeft de vergunning op 20 februari 1980 verleend.

1.3. In 1989 is de oppervlakte van het gehuurde als gevolg van een in opdracht van de verhuurder uitgevoerde verbouwing verkleind.

1.4. Op 8 mei 2007 heeft de Bedrijfshuurcommissie van de Kamer van Koophandel (hierna: BHAC), door de kantonrechter tot deskundige benoemd op de voet van art. 7:304 lid 2 BW, aan partijen een huurprijsadvies uitgebracht. In dat advies is de oppervlakte van het gehuurde vastgesteld op 204 m2. De BHAC heeft in de inleiding van haar advies het volgende vermeld: "Op 13 februari j.l. heeft de commissie in aanwezigheid van vertegenwoordigers van partijen het betreffende pand ter plaatse opgenomen. Genoemde vertegenwoordigers hebben zich ter plaatse mondeling geconformeerd aan de uitkomsten van de opname."

1.5. De BAHC heeft geadviseerd de huurprijs ingaande 1 juli 2006 te stellen op

€ 56.939,99 excl. btw per jaar.

het geding en de beslissing in eerste aanleg

2. [geïntimeerde] heeft [appellante] voor de kantonrechter gedagvaard en gevorderd dat de huurprijs ingaande 1 juli 2006, althans 20 juli 2006, althans 25 juli 2006 wordt vastgesteld op € 68.454,68 per jaar excl btw, subsidiair dat de huurprijs wordt bepaald op ten minste het door de BHAC geadviseerde bedrag en voorts dat [appellante] wordt veroordeeld tot betaling van de te weinig betaalde huur inclusief wettelijke rente en tot betaling van de proceskosten.

2.1. [appellante] heeft tegen de vordering verweer gevoerd en in reconventie gevorderd de huurprijs te verlagen ten opzichte van de thans geldende huurprijs en [geïntimeerde] te veroordelen tot terugbetaling van de teveel door [appellante] betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente, kosten rechtens.

2.2. Bij vonnis van 5 augustus 2008 heeft de kantonrechter, in zoverre afwijkend

van het advies van de BHAC, de vloeroppervlakte van het gehuurde bepaald op 240 m2 en daarvan uitgaande de vordering in conventie toegewezen in die zin dat de huurprijs ingaande 25 juli 2006 wordt vastgesteld op € 68.454,68 per jaar excl. btw, met veroordeling van [appellante] tot betaling van de sinds 25 juli 2006 te weinig betaalde huur. De vordering van [appellante] in reconventie is afgewezen. [appellante] is veroordeeld in de kosten van het geding in conventie en in reconventie.

Voorts in het principaal appel

3. Met de grieven I, II en III komt [appellante] op tegen hetgeen de kantonrechter in rechtsoverweging 1 van het vonnis waarvan beroep heeft overwogen aangaande

- kort gezegd - de vloeroppervlakte van het gehuurde.

4. Voor de beoordeling van hetgeen partijen verdeeld houdt met betrekking tot de omvang van het gehuurde is naar 's hofs oordeel het volgende van belang.

Het gehuurde is in het huurcontract omschreven als: "de winkelruimte op de begane grond ter grootte van circa twee are en veertig centiare". [geïntimeerde] heeft dienaangaande in de memorie van antwoord (randnummer 13) aangevoerd dat dit zonder meting is gebeurd. Het betrof een schatting en het is geenszins zo geweest dat partijen destijds een hele nauwkeurige meting hebben gedaan of een plattegrond als maatstaf hebben gebruikt, aldus [geïntimeerde].

5. Vaststaat dat ten tijde van het sluiten van de huurovereenkomst zich in het gehuurde een zogenoemde entresol met een oppervlakte van circa 48 m2 bevond, die - met instemming van de verhuurder en na door de gemeente verleende vergunning - door de huurster is verwijderd alvorens zij het gehuurde feitelijk als winkelruimte in gebruik heeft genomen.

[appellante] heeft, voor het eerst in appel, onweersproken gesteld dat gedurende de looptijd van het huurcontract, in 1989, op instigatie van [geïntimeerde] een verbouwing aan het gehuurde heeft plaatsgevonden, met als gevolg dat het gehuurde in oppervlakte is verkleind. Volgens [appellante] is de oppervlakte van het gehuurde toen met ongeveer 20 m2 verminderd, waartegenover [geïntimeerde] stelt dat dit 12 m2 is geweest.

6. De BHAC heeft in haar advies van 8 mei 2007 de huidige oppervlakte van

het gehuurde volgt weergegeven: winkelruimte 167 m2, kantoor 4 m2,

keuken/toilet 3 m2 en magazijn 30 m2, totaal derhalve uitkomend op 204 m2.

Daarover bestaat tussen partijen ook geen discussie. Zij hebben zich immers aan de uitkomsten van de opname door de BHAC geconformeerd.

6.1. [geïntimeerde] heeft gesteld dat daarbij moet worden opgeteld de oppervlakte van de entresol, welke geacht moet worden ten tijde van het sluiten deel uit te maken van het gehuurde.

6.2. [appellante] heeft het betoog van [geïntimeerde] op dit punt gemotiveerd weersproken. Aangevoerd wordt dat de huurovereenkomst melding maakt van "winkelruimte op de begane grond", waartoe een entresol niet gerekend kan worden, tenzij dit uit de overeenkomst zelf zou blijken. Bovendien heeft [appellante] in appel in voldoende mate heeft aangetoond dat de in 1989 uitgevoerde verbouwing tot een substantiële vermindering van het aantal door haar gehuurde vierkante meters heeft geleid.

De als producties 6a en 6b overgelegde tekeningen van Bouwburo [F.] wijzen immers uit dat als gevolg van de verbouwing circa 20m2 (circa 16.5 m2 magazijnruimte en circa 3 m2 tussenruimte) vloeroppervlakte aan het gehuurde is onttrokken.

Het hof ziet geen aanleiding aan de juistheid van die gegevens op de tekeningen te twijfelen, zodat ervan moet worden uitgegaan dat het gehuurde als gevolg van de verbouwing in 1989 inderdaad in oppervlakte met 20 m2 is verminderd.

De oorspronkelijke oppervlakte van het gehuurde is in 1989 dus met 20m2 verkleind. Ervan uitgaande dat de in de huurovereenkomst vermelde oppervlakte van 240 m2 juist is, resteerde er na de verbouwing in 1989 dan nog 220 m2. Dat aantal vierkante meters is meer in overeenstemming met de door de BHAC gemeten oppervlakte van 204 m2 dan met het door [geïntimeerde] genoemde aantal vierkante meters inclusief de 48 m2 voor de entresol.

7. Gelet op de gemotiveerde betwisting door [appellante] van de stellingen van [geïntimeerde] met betrekking tot de oppervlakte van het gehuurde, rust op [geïntimeerde] de bewijslast van haar stelling dat bij de nadere vaststelling van de huurprijs rekening moet worden gehouden met de indertijd aanwezige maar later verwijderde entresol. [geïntimeerde] heeft echter in appel geen bewijs aangeboden. Nu het hof ook geen reden ziet tot een ambtshalve bewijsopdracht, moet worden geoordeeld dat de stellingen van [geïntimeerde] op het punt van de oppervlakte van het gehuurde niet zijn komen vast te staan.

8. Dit een en ander leidt ertoe dat het hof voor wat betreft de (totale) omvang van het gehuurde zich zal aansluiten bij de berekening van de BHAC in haar advies van

8 mei 2007, neerkomend op een totaaloppervlakte van 204 m2.

9. De grieven I, II en III slagen.

10. Grief IV is voorwaardelijk opgeworpen en keert zich tegen de wijze van berekening van de huurprijs voor de entresol.

11. Zoals hiervoor is overwogen, maakt naar het oordeel van het hof de entresol geen deel uit van het gehuurde. Dat betekent dat betaling van huur voor de entresol niet aan de orde is. Om die reden behoeft de grief geen verdere inhoudelijke bespreking.

12. Grief V is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat [appellante] de gehanteerde referentieperiode (van 2001 tot 2006) ter discussie heeft gesteld.

13. In de toelichting op de grief stelt [appellante] dat zij nimmer tegen de gehanteerde referentieperiode heeft geageerd.

Nu [appellante] zich kennelijk kan verenigen met het oordeel van de kantonrechter over de juistheid van de door de BHAC gehanteerde referentieperiode, ontbeert de grief belang, wat daarvan verder ook zij.

De grief faalt derhalve.

14. Grief VI klaagt dat de kantonrechter ten onrechte voorbij is gegaan aan de stellingen van [appellante] dat de rapportage van de BHAC een aantal onjuistheden bevat die correctie en/of aanpassing behoeven.

14.1. [appellante] heeft in dit verband aangevoerd dat de BHAC niet, althans onvoldoende, heeft toegelicht: 1) in hoeverre de huurgegevens ten aanzien van de panden Hoofdstraat 54 en Kerkplein 1 zien op de werkelijk betaalde huren gedurende de referentieperiode, 2) dat ten aanzien van het pand Hoofdstraat 51 de juiste huurgegevens zijn gebruikt, 3) waarom ten aanzien van het pand Hoofdstraat 40 een andere zonering is toegepast dan bij de andere panden, en 4) waarom is gekozen voor het basisjaar 2000=100 in plaats van het basisjaar 1995=100.

15. ad 1): In haar advies heeft de BHAC onder het kopje "Wijze van berekenen" vermeld dat de panden Hoofdstraat 54 en Kerkplein 1 recent een nieuwe huurder hebben gekregen waarbij in beide gevallen een huurovereenkomst is gesloten op basis van dezelfde condities als de daarvoor geldende overeenkomsten. De BHAC acht het op basis van dit gegeven verantwoord om beide panden mee te nemen in de vergelijking.

Het verwijt van [appellante] dat de BHAC in dit opzicht onvoldoende heeft toegelicht in hoeverre de huurgegevens ten aanzien van deze panden op de werkelijk betaalde huren gedurende de referentieperiode zien, is daarmee voldoende weerlegd.

Het hof acht de door de BHAC gemaakte afweging alleszins verdedigbaar en om die reden is het hof van oordeel dat de twee bewuste panden terecht in de vergelijking zijn betrokken. Het gaat hier immers niet om panden die in de referentieperiode in het geheel niet verhuurd zijn geweest, maar daarvoor of daarna wel, in welk geval terugrekening niet geoorloofd zou zijn geweest

(vgl. HR 23 oktober 1998, NJ 1998, 872).

15.1. ad 2): [appellante] stelt dat de BHAC voor wat betreft het pand Hoofdstraat 51 van onjuiste gegevens betreffende de huurprijs en de oppervlakte is uitgegaan. Zij verwijst daarvoor naar de opgave van de huurster van dat pand, Dixons (prod. 8 bij memorie van grieven). [geïntimeerde] heeft de stellingen van [appellante] op dit punt weersproken. De BHAC heeft in haar advies slechts vermeld dat van de vergelijkingspanden de huurprijzen en overige gegevens zijn verkregen. Een toelichting omtrent de wijze van verkrijging van de bewuste gegevens ontbreekt, hoewel [appellante] al in reactie op het concept-advies heeft gewezen op de volgens haar onjuiste gegevens betreffende dit vergelijkingspand.

Gelet hierop ziet het hof aanleiding het pand Hoofdstraat 51 niet als vergelijkings-pand in de beoordeling te betrekken.

15.2. ad 3): De BHAC heeft met betrekking tot de berekening van de winkelruimten van de vergelijkingspanden vermeld dat die ruimten in het algemeen zijn meegewogen voor 100%, uitgezonderd de winkelruimten van de panden Hoofdstraat 40 en Hoofdstraat 50. Voor die winkelruimten is een lager percentage gehanteerd, afgeleid van de mate van bereikbaarheid door het publiek ten opzichte van de hoofdwinkelruimte. De overige in de vergelijkingspanden aanwezige ruimten zijn op 30% gewaardeerd, met uitzondering van die in het pand Hoofdstraat 40, omdat daar sprake is van een groot aantal ruimten in het qua oppervlakte grote pand, die alle ten opzichte van de hoofdwinkelruimte anders gesitueerd zijn.

[appellante] heeft, als reactie op het concept-advies van de BHAC, gemotiveerd bezwaar gemaakt tegen de wijze van zonering van het vergelijkingspand Hoofdstraat 40. [geïntimeerde] deelt die bezwaren niet.

Nu naar 's hofs oordeel de BHAC, tegenover de door [appellante] geuite bezwaren, onvoldoende inzicht heeft gegeven in de totstandkoming van de zone-indeling van het pand Hoofdstraat 40 in vergelijking met de berekening van de oppervlakte van het door [appellante] van [geïntimeerde] gehuurde pand, is er voldoende aanleiding om ook het pand Hoofdstraat 40 niet als vergelijkingspand in de berekeningen te betrekken.

15.3. ad 4): De huurprijzen die in de referentieperiode golden, moeten volgens de algemene ontwikkeling van het prijspeil - aan de hand van de reeks CPI-Alle huishoudens - worden herleid tot het prijsniveau op de dag waarop de vordering tot huurprijsvaststelling is ingesteld. Daarvoor geldt ingevolge art. 7:304 lid 2 BW de datum 25 juli 2006, zijnde de dag waarop [appellante] het verzoek tot benoeming van een deskundige ter vaststelling van de huurprijs heeft ingediend. De referentieperiode is dan, overeenkomstig het bepaalde in art. 7:303 lid 2, eerste volzin, het tijdvak 2001-2006. Naar 's hofs oordeel heeft de BHAC in haar advies op juiste gronden als basisjaar 2000 = 100 tot uitgangspunt voor de berekening genomen.

De stelling van [appellante] dat voor het herleiden van de werkelijk betaalde huurprijzen moet worden gekeken welk basisjaar is opgenomen in de desbetreffende huurovereenkomsten, vindt geen steun in het recht. Bovendien is het door [appellante] genoemde basisjaar 1995 = 100 kennelijk willekeurig gekozen, nu op geen enkele wijze is gebleken dat in alle andere gevallen ook het jaar 1995 als basisjaar is aangemerkt.

16. Door bij de berekening van de gemiddelde huurprijs de panden Hoofdstraat 40 en Hoofdstraat 51 niet als vergelijkingspanden te betrekken, resteren er nog vier panden ter vergelijking. Dat aantal volstaat, in die zin dat het hof aldus nog voldoende gegevens voorhanden heeft om zich een oordeel te kunnen vormen omtrent de huurprijs van het onderhavige pand, afgezet tegen de huurprijsont-wikkeling van vergelijkbare winkelruimten ter plaatse volgens de wettelijke maatstaf.

16.1. Uitgaande van de door de BHAC toegepaste wijze van berekening, zoals blijkt uit bijlage 8 van het advies d.d. 8 mei 2007, leidt een berekening van de som van de huurprijs van de vier overgebleven vergelijkingspanden over een periode van 5 jaren tot een bedrag van € 77.843,--. De gemiddelde huurprijs per m2 van die panden bedraagt aldus (€ 77.843,-- : 4x60 maanden =) € 324,35 excl. btw.

Met betrekking tot het door [appellante] van [geïntimeerde] gehuurde pand leidt dat tot een jaarlijkse huurprijs van (178 m2 x € 324,35 = afgerond) € 57.734,30 excl. btw, zulks ingaande 25 juli 2006.

16.2. Het hof voegt hieraan nog toe dat de bijgestelde gemiddelde huurprijs (€ 324,35) weliswaar hoger uitvalt dan de door de BHAC geadviseerde huurprijs, maar nu de door [appellante] uiteindelijk te betalen huurprijs lager is dan waartoe hij door de kantonrechter is veroordeeld, is er geen strijd met het verbod van "reformatio in peius".

17. De grief slaagt ten dele.

18. In het licht van het voorgaande slagen ook de grieven VII en VIII, waarin achtereenvolgens wordt geklaagd dat de kantonrechter ten onrechte is afgeweken van de door de BHAC berekende oppervlakte van het gehuurde en met inachtneming daarvan de (conventionele) vordering [geïntimeerde] heeft toegewezen. Voor zover grief VIII mede beoogt te bewerkstelligen dat de oorspronkelijke reconventionele vordering van [appellante] wordt toegewezen, faalt de grief. Uit het voorgaande volgt immers dat die vordering niet toewijsbaar is.

Voorts in het incidenteel appel

19. De door [geïntimeerde] opgeworpen grief klaagt erover dat de kantonrechter de wettelijke rente over de te weinig door [appellante] betaalde huur niet heeft toegewezen.

20. Omdat dat deel van de vordering het hof onrechtmatig noch ongegrond voorkomt, zal de vordering op dat punt alsnog worden toegewezen als hierna in het dictum te melden. Overigens heeft [appellante] in zijn antwoord in het incidenteel appel aangevoerd dat naar haar oordeel de grief terecht is voorgesteld.

21. De grief slaagt.

Slotsom

In het principaal en het incidenteel appel

22. Gelet op de uitslag van het geding kan het vonnis van de kantonrechter van

5 augustus 2008 waarvan beroep niet in stand blijven. Om redenen van procestechnische aard zal dat vonnis, zowel in conventie als in reconventie gewezen, geheel worden vernietigd.

Opnieuw rechtdoende zal het hof de huurprijs van het gehuurde vaststellen als na te melden, met veroordeling van [appellante] tot betaling van de sinds 25 juli 2006 te weinig betaalde huur, te vermeerderen met de wettelijke rente.

Voorts zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot betaling aan [appellante] van hetgeen laatstgenoemde op basis van de door het hof vastgestelde huurprijs in vergelijking met de door de kantonrechter in het vonnis van 5 augustus 2008 vastgestelde huurprijs teveel aan [geïntimeerde] mocht hebben betaald, vermeerderd met wettelijke rente.

Het hof zal daarbij verstaan dat de over en weer mogelijk te betalen bedragen voor verrekening vatbaar zijn.

Omdat partijen voor wat betreft de kern van het geschil, te weten de hoogte van de per 25 juli 2006 geldende huurprijs, over en weer in het ongelijk worden gesteld, bestaat aanleiding de kosten van het geding zowel in eerste aanleg als in hoger beroep te compenseren als hierna te vermelden.

Het door partijen over en weer meer of anders gevorderde zal worden afgewezen.

De beslissing

Het gerechtshof:

in het principaal en het incidenteel appel

- stelt de huurprijs van het door [appellante] van [geïntimeerde] gehuurde pand aan de Grote Kerkstraat 2 (ook wel aangeduid als Hoofdstraat 59A) te [plaats] met ingang van 25 juli 2006 vast op € 57.734,30 per jaar, exclusief btw;

- veroordeelt [appellante] om aan [geïntimeerde] te betalen de sinds 25 juli 2006 aldus te weinig betaalde huur, vermeerderd met de wettelijke rente daarover vanaf

25 juli 2006 tot aan de voldoening, telkens vanaf het moment dat die jaarlijkse huurtermijn verschuldigd werd;

- veroordeelt [geïntimeerde] om aan [appellante] te betalen hetgeen laatstgenoemde op basis van de door het hof vastgestelde huurprijs in vergelijking met de door de kantonrechter in het vonnis van 5 augustus 2008 vastgestelde huurprijs teveel aan [geïntimeerde] mocht hebben betaald, vermeerderd met de wettelijke rente over het teveel betaalde, vanaf de dag dat dit door [appellante] is voldaan tot de dag van terugbetaling door [geïntimeerde];

- verstaat dat de over en weer door partijen te betalen bedragen voor verrekening vatbaar zijn;

- verklaart dit arrest tot zover uitvoerbaar bij voorraad;

- compenseert de kosten van het geding, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep, aldus dat partijen ieder met de eigen kosten belast blijven;

- wijst af het door partijen over en weer meer of anders gevorderde.

Aldus gewezen door mrs. Mollema, voorzitter, Kuiper en Fikkers, raden, en en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 22 december 2009 in bijzijn van de griffier.