Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHLEE:2005:AT8148

Instantie
Gerechtshof Leeuwarden
Datum uitspraak
22-06-2005
Datum publicatie
24-06-2005
Zaaknummer
Rolnummer 0400526
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil omtrent oplevering woning na einde huurovereenkomst

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

Arrest d.d. 22 juni 2005

Rolnummer 0400526

HET GERECHTSHOF TE LEEUWARDEN

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

Stichting Bedrijfspensioenfonds voor de Landbouw,

gevestigd te 's-Gravenhage,

appellante,

in eerste aanleg: eiseres,

hierna te noemen: Bedrijfspensioenfonds,

procureur: mr R.A. Schütz,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

in hoger beroep niet verschenen.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in het vonnis uitgesproken op 21 juli 2004 door de rechtbank Assen, sector kanton, locatie Emmen, hierna aan te duiden als de kantonrechter.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 21 oktober 2004 is door Bedrijfspensioenfonds hoger beroep ingesteld van genoemd vonnis met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 24 november 2004.

De conclusie van de memorie van grieven luidt:

"te vernietigen het vonnis op 21 juli 2004 onder rolnummer 131796 CV EXPL 04-543 door de Kantonrechter te Emmen tussen partijen gewezen en opnieuw rechtdoende, alsnog geïntimeerde, [geïntimeerde], bij arrest uitvoerbaar bij voorraad te veroordelen om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan appellante, de Stichting, te betalen een bedrag ad Euro 2272,92, vermeerderd met de contractuele rente ad 1% per maand over een bedrag van Euro 1737, 53, gerekend vanaf de dag der dagvaarding in eerste instantie tot aan de dag der algehele voldoening, met veroordeling van geïntimeerde in de kosten van beide instanties."

Tenslotte heeft het Bedrijfspensioenfonds de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

Bedrijfspensioenfonds heeft vijf grieven opgeworpen.

De beoordeling

De vaststaande feiten:

1. Als gesteld en erkend, dan wel niet (voldoende gemotiveerd) betwist, alsmede op grond van de niet weersproken inhoud der overgelegde producties - staat het volgende genoegzaam vast:

- Tussen partijen is huurovereenkomst gesloten. Blijkens het daarvan schriftelijk opgemaakte huurcontract verhuurt het Bedrijfspensioenfonds per 1 maart 2001 aan [geïntimeerde] de woning aan de [adres] te [werknemer]. Op de huurovereenkomst zijn de algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte (mei 1998) van toepassing.

- Artikel 2.1 (tweede alinea) van de die algemene bepalingen huurovereenkomst woonruimte bepaalt het volgende: "Mocht om welke reden dan ook geen inspectierapport worden opgemaakt, dan zal huurder alsnog geconstateerde gebreken van het gehuurde binnen 8 dagen na aanvang van de huur schriftelijk aan de verhuurder melden, bij gebreke waarvan huurder wordt geacht het gehuurde in goede staat en zonder zichtbare gebreken te hebben ontvangen."

- Bij aanvang van de huurovereenkomst heeft geen inspectie van de woning plaatsgevonden.

- De huurovereenkomst is door partijen beëindigd per 1 juli 2002.

- Op 24 juni 2002 is de woning in het bijzijn van [geïntimeerde] geïnspecteerd. [geïntimeerde] heeft het van die inspectie opgemaakte rapport voor akkoord getekend en in ontvangst genomen. In het rapport is onder meer opgenomen "Verwijderen: Alle soorten vloerbedekking, rails en gordijnen" alsmede "de woning schoon en schadevrij opleveren".

- [geïntimeerde] heeft tot en met 30 juni 2002 de tijd gekregen de geconstateerde gebreken te (doen) herstellen.

- [geïntimeerde] is met de opvolgende huurders in contact getreden met betrekking tot eventuele overname van de vloerbedekking.

- Op 27 september 2002 is de woning geïnspecteerd in het bijzijn van de opvolgende huurders. Toen is onder meer geconstateerd dat de vloerbedekking op de trap en de overloop niet waren verwijderd en dat de traptreden naar zolder niet schoon waren en enige treden ernstig beschadigd waren.

- Bij aangetekende brief van 24 oktober 2002 is [geïntimeerde] er - onder bijvoeging van het inspectierapport van 24 juni 2002 - door de namens het Bedrijfspensioenfonds optredende beheerder toe gemaand de aangegeven gebreken ( onder meer: "Vloerbedekking trap en overloop niet verwijderd. Traptreden trap naar zolderverdieping niet schoon en enige traptreden beschadigd herstellen.") uiterlijk op 30-10-2002 te herstellen, zulks onder aanzegging dat - indien aan de aanmaning geen gevolg wordt gegeven - zonder nadere ingebrekestelling opdracht zal worden gegeven tot herstel aan een onderhoudsbedrijf.

- [geïntimeerde] heeft niet op die brief gereageerd en heeft de door het Bedrijfspensioenfonds van hem verlangde herstel-/reparatiewerkzaaamheden niet uitgevoerd.

- Bij (gewone en aangetekende) brief van 12-11-2002 is [geïntimeerde] terzake aangeschreven, onder vermelding dat thans opdracht zal worden verstrekt de gebreken te herstellen en dat de kosten daarvan bij [geïntimeerde] in rekening zullen worden gebracht. [geïntimeerde] heeft bij brief van 14-11-2002 afwijzend op die brief gereageerd.

- Blijkens een faktuur d.d. 5 februari 2003 heeft Kok-Meijerink B.V. in bedoelde woning werkzaamheden verricht, als volgt omschreven: "Vloerbedekking trap en overloop verwijderd/traptreden zolder herstelt, slotplaat herstelt." Terzake is een bedrag groot Euro 1.737,53 (incl. BTW gefactureerd

- Bij brief van 24 april 2003 heeft meergenoemde beheerder [geïntimeerde] verzocht het bedrag groot Euro 1.737,53 binnen 5 dagen over te maken. Nadere aanmaningen terzake zijn gevolgd op 23 mei 2003, op 5 juni 2003, op 19 juni 2003. Bij de laatste twee brieven is tevens aanspraak gemaakt op rente en buitengerechtelijke incassokosten.

- Bij brief van 07-04-2003 (gedateerd 03-04-07) heeft [geïntimeerde] bij meergenoemde beheerder bezwaar aangetekend tegen de hem toegezonden factuur. Onder verwijzing naar bedoelde brief heeft [geïntimeerde] bij brief van 22 juni 2003 ook richting de incassogemachtigde van meergenoemde beheerder, bezwaar gemaakt tegen de aan hem gepresenteerde rekening.

- De incassogemachtigde heeft [geïntimeerde] andermaal tot betalen gemaand bij brief van 14 augustus 2003. [geïntimeerde] heeft daarop bij brief van 24-08-2003 afwijzend gereageerd.

Met betrekking tot grief I:

2. De grief komt op tegen de beslissing van de kantonrechter dat het Bedrijfspensioenfonds haar verplichtingen voortvloeiend uit artikel 111 jo artikel 21 Rv niet is nagekomen en derhalve niet heeft voldaan aan haar stelplicht, zodat de vordering moet worden afgewezen.

3. Het lot van de grief hangt samen met dat van de andere grieven.

Met betrekking tot de grieven II t/m V:

4. De grieven komen op tegen de voorbeelden die de kantonrechter heeft opgesomd ter onderbouwing van de door grief I aangevallen conclusie en hebben de strekking dat de vordering van het Bedrijfspensioenfonds alsnog moet worden toegewezen. Het hof zal de grieven gezamenlijk behandelen.

5. Dat zich onder de beschikbare gedingstukken geen objectieve informatie bevindt omtrent de staat waarin de woning zich bevond bij aanvang van de huurovereenkomst, ligt aan het feit dat er destijds geen inspectierapport is opgemaakt. Krachtens het hier toepasselijk zijnde artikel 7A:1599 BW (zie artikel 208b van de Overgangswet NBW) brengt zulks mede dat de bewijslast dat het gehuurde zich bij aanvang van de huur niet in goede staat bevond op [geïntimeerde] rust. Niet valt derhalve te begrijpen waarom het Bedrijfspensioenfonds terzake een verwijt wordt gemaakt. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg op dit punt geen bewijs bijgebracht en slechts in algemene termen bewijs aangeboden.

In hoger beroep heeft [geïntimeerde] verstek laten gaan. Het hof gaat er daarom van uit dat het gehuurde zich bij aanvang van de onderhavige huurovereenkomst in goede staat bevond.

6. De kantonrechter heeft vastgesteld dat in het inspectierapport niets is vermeld omtrent de trap en de beschadiging van enkele treden. Het hof kan de kantonrechter in deze niet volgen. Waarom zou - als alle vloerbedekking moet worden verwijderd en de woning schoon en schadevrij moet worden opgeleverd - daaronder niet begrepen zijn de vloerbedekking op de trap en de eventuele beschadigingen aan de trap die - logischerwijze - eerst na verwijdering van die vloerbedekking zichtbaar worden? Bovendien blijkt uit de tussen partijen gevoerde correspondentie zonneklaar dat het Bedrijfspensioenfonds zich op het standpunt stelde dat [geïntimeerde] ook de vloerbedekking op de trap diende te verwijderen en de trap diende te repareren. Tenslotte moet worden vastgesteld dat [geïntimeerde] zich in de tussen partijen gevoerde correspondentie nimmer op het standpunt heeft gesteld dat hij daartoe niet gehouden zou zijn.

[geïntimeerde] stelt weliswaar bij conclusie van dupliek dat het inspectierapport niets vermeldt over het niet schoon en beschadigd zijn van de traptreden, doch die stelling is - zoals hiervoor overwogen - mede gelet op de tussen partijen gevoerde correspondentie onbegrijpelijk en ook strijdig met hetgeen [geïntimeerde] in genoemde conclusie overigens heeft aangevoerd (zie bijvoorbeeld onder 6: "Gedaagde constateerde dat het er niet uitzag en heeft toen besloten om vloerbedekking op de trap naar boven te leggen" en onder 9: "Omdat de trap vies was wilde gedaagde de vloerbedekking op de trap van de bovenverdieping laten liggen om deze eventueel door de opvolgende huurder over te laten nemen" en onder 19: "De trap was vies ...").

7. De kantonrechter verwijt het Bedrijfspensioenfonds dat zij niet heeft aangetoond dat het gegeven dat de opvolgende huurder de vloerbedekking niet wilde overnemen niet aan haar te wijten is. Dit verwijt van de kantonrechter berust - zoals blijkt uit het bestreden vonnis - op een stelling van [geïntimeerde]. Daargelaten dat de relevantie van een en ander niet zonder meer duidelijk is, gaat het hier om een verweer van [geïntimeerde], waarvan laatstgenoemde, die kennelijk rechtsgevolgen aan het door hem gestelde feit (dat het niet doorgaan van de overname wel aan het Bedrijfspensioenfonds is te wijten), wenst te verbinden, bij betwisting de bewijslast draagt. Ook hier geldt dat [geïntimeerde] in eerste aanleg terzake geen bewijs heeft bijgebracht en slechts in algemene termen bewijs heeft aangeboden. In hoger beroep heeft [geïntimeerde] verstek laten gaan.

Aan het verweer moet dan ook worden voorbij gegaan.

8. Op grond van de vaststaande feiten en hetgeen het hof hiervoor heeft overwogen, moet worden geconcludeerd dat [geïntimeerde] gehouden is de in redelijkheid door het Bedrijfspensioenfonds gemaakte kosten, om de vloerbedekking in kwestie (inclusief de lijmresten) te verwijderen en de trap te herstellen, te vergoeden.

9. In het licht van de in hoger beroep door het Bedrijfspensioenfonds gegeven nadere toelichting op de werkzaamheden welke door het bouwbedrijf Kok-Meijerink B.V. blijkens de (als productie bij dagvaarding in eerste aanleg overgelegde) gespecificeerde factuur aan het gehuurde zijn verricht, komt de hoogte van de betreffende factuur het hof niet onredelijk voor.

Met betrekking tot grief V:

10. Uit hetgeen hiervoor met betrekking tot de grieven II t/m IV is overwogen, volgt dat de grief slaagt en dat de vordering in hoofdsom toewijsbaar is. Nu tegen de door het Bedrijfspensioenfonds gevorderde rente geen verweer is gevoerd, ligt de vordering ook op dat punt voor toewijzing gereed.

11. [geïntimeerde] heeft in eerste aanleg verweer gevoerd tegen de door het Bedrijfspensioenfonds gevorderde incassokosten. Uit de vaststaande feiten blijkt duidelijk dat [geïntimeerde] onwillig was om zelf tot herstel over te gaan en eveneens dat hij de vervolgens door het Bedrijfspensioenfonds gemaakte kosten niet wenste te betalen. Het hof oordeelt het daarom redelijk dat het Bedrijfspensioenfonds de vordering ter incasso uit handen heeft gegeven. De in rekening gebrachte incassokosten zijn ook volstrekt redelijk in verhouding tot de verrichte buitengerechtelijke incassowerkzaamheden, zoals daarvan blijkt uit de vaststaande feiten. Het hof passeert derhalve het betreffende verweer van [geïntimeerde].

Slotsom

12. De grieven treffen doel. Het beroepen vonnis dient te worden vernietigd en de vordering van het Bedrijfspensioenfonds zal alsnog worden toegewezen. [geïntimeerde] zal, als de in het ongelijk te stellen partij, de kosten in beide instanties hebben te dragen (salaris in eerste aanleg: 2 punten kantonrechterstarief ; salaris in hoger beroep: 1 punt tarief 1).

De beslissing

Het gerechtshof:

vernietigt het vonnis waarvan beroep

en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling aan het Bedrijfspensioenfonds van een bedrag groot Euro 2.272,92, te vermeerderen met rente ad 1 % per maand over een bedrag groot Euro 1.737,53, vanaf 28 januari 2004 tot de dag der algehele voldoening;

veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in beide instanties en begroot die tot aan deze uitspraak aan de zijde van het Bedrijfspensioenfonds:

in eerste aanleg op Euro 273,78 aan verschotten en Euro 270,--,-- aan salaris voor de gemachtigde,

in hoger beroep op Euro 331,78 aan verschotten en Euro 632,-- aan salaris voor de procureur;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs Mollema, voorzitter, Meijeringh en Kuiper, raden, en uitgesproken door mr Mollema, vice-president, lid van een enkelvoudige kamer, in tegenwoordigheid van mevrouw Haites-Verbeek als griffier ter openbare terechtzitting van dit hof van woensdag 22 juni 2005.