Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:423

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
16-03-2021
Datum publicatie
23-03-2021
Zaaknummer
200.280.542-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht.Vorderingen tot vernietiging besluit ALV met vervangende machtiging (art 5: 130 BW) terecht afgewezen. Weigering vergadering tot aanbrengen deur in gemeenschappelijke wand (parkeergarage) niet onredelijk.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.280.542/01

Zaaknummer rechtbank : 8220300 RP VERZ 19-50723

Beschikking van 16 maart 2021

inzake:

1. Westend Management B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

2. [verzoeker sub 2],

wonende te [woonplaats 1] ,

verzoekers in hoger beroep,

verweerders in het incidenteel beroep,

hierna te noemen: Westend (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. K. Kroon te Amsterdam,

tegen:

Vereniging van Eigenaars [adres] te [postcode] [plaatsnaam] ,

gevestigd te [vestigingsplaats] ,

verweerster in hoger beroep,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. H.P. Schouten te Den Haag.

Verschenen belanghebbende aan de zijde van de [VvE belanghebbende] ,

wonende te [woonplaats 2] ,

incidenteel appellant,

hierna te noemen: [belanghebbende] ,

advocaat: mr. S. Visser te Rotterdam.

Het verloop van de procedure

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken. Het hof heeft hiervan kennis genomen:

  • -

    Het procesdossier van eerste aanleg, waaronder de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 10 juni 2020 (hierna: de bestreden beschikking).

  • -

    Het op 9 juli 2020 ingekomen beroepsschrift, met productie 24.

  • -

    Het verweerschrift in hoger beroep van de VvE.

  • -

    Het verweerschrift in hoger beroep van [belanghebbende] tevens incidenteel hoger beroep, met producties 1 tot en met 5.

  • -

    Het verweerschrift in incidenteel hoger beroep van Westend, met als productie een deel van de verleende omgevingsvergunning.

Op 1 februari 2021 is de zaak mondeling behandeld ter zitting. De VvE-leden hebben hiervoor een uitnodiging ontvangen. Van de mondelinge behandeling is een proces-verbaal opgemaakt. Aan het slot van de zitting is uitspraak bepaald.

Waar de zaak om gaat

1. De zaak gaat om de vraag of Westend een nieuwe toegangsdeur in de ‘gemeenschappelijke’ wand van na te noemen ondergrondse parkeergarage mag maken. De leden-vergadering van de VvE (hierna: de VvE-vergadering) heeft dit geweigerd. De kantonrechter heeft het verzoek van Westend afgewezen om dit besluit te vernietigen en om een vervangende machtiging te verlenen. De kwestie is aan het hof voorgelegd.

De feiten in hoger beroep

2. De rechtbank is in de bestreden beschikking1 van een aantal feiten uitgegaan. Over deze feiten bestaat geen discussie. Daarom gaat het hof daar ook vanuit. Daarna zijn er nog nieuwe ontwikkelingen geweest. Voor zover van belang voor de beoordeling van deze zaak, zal het hof dit alles hierna bespreken.

3. Zakelijk samengevat gaat het geschil tussen partijen om het volgende.
(3.1) In 2015 is een perceel grond aan de [straatnaam] in [plaatsnaam] , kadastraal bekend sectie [nummer] (hierna: het Terrein) gesplitst in 4 appartementsrechten (A1, A2, A3 en A4) (hierna ook: de hoofdsplitsing). Het appartementsrecht A1 betreft de parkeergarage. De nummers A2, A3 en A4 zijn daarna ondergesplitst in (totaal 24) woonappartementsrechten en vormen een soort woonhofje waar de parkeergarage op uitkomt. Zes woonappartementen (uit A2) zijn op het dak van de bestaande parkeergarage gebouwd en één daarnaast. De aldus gebouwde woningen zijn in 2016-2017 opgeleverd en aan derden verkocht.
(3.2) Westend is eigenaar van appartementsrecht A1 (de parkeergarage). Naast het Terrein ligt een perceel met kantoorpand (hierna ook: het kantoorpand). Achmea is eigenaar van het kantoorpand. Achmea verhuurt haar kantoorpand aan Total, die daarin haar hoofdkantoor heeft. Achmea huurt ten behoeve van personeel van haar huurder Total parkeerplaatsen in de garage van Westend. Achmea verhuurt op haar beurt deze parkeerplaatsen (in onderhuur) aan Total. Tot 2018 gebruikte personeel van Total een deur in de schutting tussen het perceel van Achmea en het Terrein om de parkeergarage te bereiken. Deze deur is toen afgesloten. Sindsdien moeten werknemers van Total ongeveer 360 meter omlopen om de parkeergarage te bereiken.
(3.3) Westend heeft vervolgens plannen ontwikkeld voor een korte toegang tot de parkeergarage vanaf het perceel van het kantoorpand. De VvE is hier niet bij betrokken geweest. Onderdeel van de plannen is de plaatsing van een nieuwe deur in de (onder het maaiveld liggende) zijwand van de parkeergarage. De betreffende werknemers kunnen deze deur bereiken via een op het perceel van het kantoorpand aan te leggen trap vanaf het maaiveld naar beneden. Catsheuvel B.V. (een aan Westend gelieerde vennootschap) heeft hiervoor een omgevingsvergunning aangevraagd.
(3.4) De plannen voor de nieuwe deur zijn vervolgens bij de VvE bekend geworden en op de agenda van de VvE-vergadering gezet. De VvE-vergadering heeft op 11 november 2019 geweigerd om toestemming te verlenen om de nieuwe deur aan te leggen (hierna: het Besluit). De omgevingsvergunning voor de aanleg van de nieuwe deur is aanvankelijk verleend, maar na bezwaar ingetrokken omdat niet aannemelijk is dat de bouw zal worden verwezenlijkt wegens het ontbreken van toestemming van de VvE. Hiertegen is door Westend beroep ingesteld bij de rechtbank.
(3.5) In artikel 16 van de akte van de hoofdsplitsing is bepaald dat de VvE het beheer voert over (en zorgt voor het onderhoud van) gemeenschappelijke gedeelten en zaken. In artikel 17 is bepaald dat tot de gemeenschappelijke zaken onder meer worden gerekend: de grond en het binnenterrein met toegangsweg, het toegangshek en de technische installatie daarbij, de fundering en het geraamte van de parkeergarage. In artikel 22 lid 3 is bepaald dat de appartementseigenaar/-gebruiker zonder toestemming van de VvE-vergadering geen veranderingen mag aanbrengen aan de gemeenschappelijke gedeelten. Op grond van artikel 23 kan die toestemming niet worden verleend indien de hechtheid van het gebouw door de verandering in gevaar kan worden gebracht. Blijkens artikel 9 van de akte hoofdsplitsing in samenhang met artikel 5:112 BW komen de (onderhouds)kosten aan de gemeenschappelijke delen voor rekening van de gezamenlijke eigenaars.

De procedure in eerste aanleg

4. Westend heeft aan de kantonrechter verzocht (i) om het Besluit te vernietigen (op grond van artikel 5:130 BW) en (ii) om een vervangende machtiging voor de aanleg van de nieuwe deur te verlenen (op grond van artikel 5:121 BW). De kantonrechter heeft deze verzoeken in de bestreden beschikking afgewezen en Westend veroordeeld in de proces-kosten van de VvE.

De procedure in hoger beroep

5. Westend is tijdig van deze beschikking in hoger beroep gekomen. Met haar zeven grieven klaagt zij (samengevat) over het oordeel van de kantonrechter dat (de totstandkoming van) het Besluit niet in strijd is met de redelijkheid en billijkheid; dat Westend niet heeft aangetoond dat de constructieve veiligheid is gewaarborgd en evenmin dat er geen schade en/of geluidsoverlast wordt veroorzaakt.

6. De VvE (en [belanghebbende] als belanghebbende) hebben gemotiveerd verweer gevoerd, waarbij [belanghebbende] in incidenteel appel nog heeft geklaagd omdat aan hem geen proceskostenvergoeding is toegekend.

Beoordeling van het hoger beroep

7. De grieven zullen samen worden behandeld.

Uitgangspunten

8. Een appartementsrecht is een zakelijk recht. Dit is opgebouwd uit (a) een aandeel in de eigendom van de gebouwen en de grond die in de splitsing zijn betrokken, en (b) een exclusief zakelijk gebruiksrecht van bepaalde privé-gedeelten van de gebouwen en de grond (artikel 5:106, leden 4 en 6 BW). De gerechtigde tot een appartementsrecht wordt appartementseigenaar genoemd (artikel 5:106 lid 5 BW).

9. Westend (als appartementseigenaar) heeft dus een exclusief gebruiksrecht tot de parkeergarage. Hij heeft samen met de overige appartementseigenaren een aandeel in de eigendom van de gebouwen en de grond die bij de splitsing zijn betrokken. Dit uit zich ook in de splitsingsakte, waarin is aangegeven welke gedeelten van het gebouw of de grond bestemd zijn als afzonderlijk geheel te worden gebruikt (en dus privé zijn) en welke delen gemeenschappelijk zijn (dit laatste in artikel 17).

10. Uitvloeisel hiervan is dat de VvE-vergadering toestemming moet geven voor werkzaamheden/aanpassingen aan gemeenschappelijke gedeelten (de artikelen 22 en 23 van de splitsingsakte). Zo ook voor het maken van de nieuwe deur in de wand van de parkeergarage. Deze wand is immers gemeenschappelijk, omdat zij behoort tot het geraamte van de parkeergarage en de fundering van de daarboven gelegen woonappartementen. Westend erkent ook dat zij deze toestemming nodig heeft.

11. Het hof zal in het licht hiervan het geschil beoordelen.

De totstandkoming van het Besluit

12. Volgens Westend (in de toelichting bij grief 5) is zij voor het blok gezet doordat de VvE de kwestie op voorhand op de agenda van de VvE-vergadering heeft geplaatst, zodat haar daardoor de mogelijkheid is ontnomen om constructietekeningen en berekeningen over te leggen aan de VvE.

12. Het hof verwerpt dit klachtonderdeel. De appartementseigenaars dienen zich jegens elkaar naar de eisen van redelijkheid en billijkheid te gedragen. Dit is een algemeen rechtsbeginsel en is bovendien nog expliciet verwoord in artikel 2 lid 1 van de splitsingsakte. Dit brengt met zich dat Westend zélf haar plannen, die betrekking hadden op de gemeenschappelijke wand, tijdig bij de VvE had moeten aankaarten. Dit heeft zij ten onrechte niet gedaan, waardoor de VvE zelf heeft moeten ontdekken dat hiervoor een omgevingsvergunning was aangevraagd. De moeizame verhouding met de VvE vormt voor het achterwege laten hiervan geen excuus. Reeds hierom kan Westend de VvE niet tegenwerpen ‘dat zij voor het blok is gezet’. Hier komt bij dat niet valt in te zien waarom Westend deze tekeningen en berekeningen niet vóór de VvE-vergadering klaar had kunnen hebben. Verder is er geen enkele aanwijzing dat de VvE-vergadering niet volgens de geldende regels bijeen is geroepen en tot besluitvorming is gekomen. Westend heeft er zelf voor gekozen om niet ter vergadering aanwezig te zijn en om slechts een stemvolmacht af te geven. Ook deze mogelijkheid van uitleg ter vergadering heeft zij (spijtig genoeg) voorbij laten gaan.

De inhoud van het Besluit

De stellingen van Westend

14. Volgens Westend is het Besluit in strijd met de redelijkheid en billijkheid. De constructieve en bouwkundige veiligheid is naar haar zeggen niet in het geding, terwijl ook mogelijke geluidshinder door een dichtklappende deur wordt voorkomen door een adequate rubberen kierdichting en een ‘Close-Motion’-systeem op de deur zelf. Westend verwijst daartoe naar producties 26 (een handgeschreven constructieberekening) en 25 (een rapport van bureau […] ), die zij respectievelijk één werkdag en 10 dagen vóór de mondelinge behandeling heeft overgelegd. De nieuwe deur zal worden beveiligd met een toegangssysteem waarvoor een pasje nodig is. Uitsluitend aan de gebruikers van de parkeergarage zal een pasje worden verstrekt. Westend als garage-eigenaar en VvE-lid zal hier toezicht op houden. Het realiseren van de nieuwe deur leidt niet tot nadelen voor de VvE en/of andere eigenaren. Westend van haar kant heeft er juist belang bij dat de parkeerplaatsen in de parkeergarage op een efficiënte manier bereikbaar zijn. Dit komt de verhuurbaarheid van de parkeerplaatsen ten goede. Daarnaast dient zij de belangen van haar onderhuurder Total te behartigen, aldus nog steeds Westend.

De stellingen van de VvE (inclusief [belanghebbende] )

15. De VvE en [belanghebbende] hebben naar voren gebracht dat de VvE wel degelijk zwaarwegende belangen heeft om toestemming te weigeren. Westend heeft geen eigen belang bij de nieuwe deur, althans haar belang betreft alleen de gestelde verhuurbaarheid van de parkeergarage. Dit belang is sowieso uiterst gering, aldus nog steeds de VvE en [belanghebbende] . Omtrent het belang van de VvE stellen de VvE en [belanghebbende] het volgende:
1) De constructieve en bouwkundige veiligheid is niet gewaarborgd. Het gaat immers om een deur die aangelegd moet worden in de constructie van de parkeergarage/tevens fundering voor de woningen die op de garage zijn gebouwd.
2) Er is risico op geluidsoverlast door de open- en dichtgaande/klappende deur. Ook dichtklappende autodeuren met rubberen profielen worden in de woningen erboven gehoord; dus zeker het gebruik van een deur in de fundering onder woningen, waardoor contactgeluid zal worden veroorzaakt.
3) Schade áan en onderhoud ván de gemeenschappelijke delen moet door (de leden van) de VvE worden gedragen. Met de kans op schade (zeker op langere termijn) en onderhoudskosten moet rekening worden gehouden.
4) De VvE heeft het beheer over de gemeenschappelijke delen, dus ook het beheer over de toegang tot het Terrein. Uiteraard zal de VvE toestaan dat de parkeerplaatsen worden gebruikt door derden (personeel van Total), maar met de geplande nieuwe deur krijgt Westend exclusief die bevoegdheid. Dat is niet de bedoeling.
De beoordeling door het hof

15. Westend vordert op grond van artikel 5:130, lid 1 BW vernietiging van een besluit dat door de VvE-vergadering is genomen. De door het hof te hanteren toetsingsmaatstaf is in dit geval artikel 2:15 lid 1 onder b BW in samenhang met artikel 2:8 lid 1 BW. Het gaat hierbij om de vraag of de VvE bij afweging van de betrokken belangen in redelijkheid tot het Besluit heeft kunnen komen. Het hof moet dus kijken naar de wederzijdse belangen van partijen. Op basis hiervan zal het hof vervolgens beoordelen of de toestemming in redelijkheid geweigerd kon worden en of er grond is voor het verlenen van een vervangende machtiging.

15. Het belang van Westend betreft een economisch belang, te weten de verhuurbaarheid van de parkeerplaatsen in de parkeergarage. Westend heeft daarbij specifiek het oog op Total, die de parkeerplaatsen van Achmea (de verhuurder van haar kantoorpand) in onderhuur heeft. Vast staat dat op het terrein van Total en daarbuiten te weinig parkeercapaciteit is en dat Total behoefte heeft aan parkeerplaatsen in de parkeergarage. Verder staat vast dat Total ook na de afsluiting van de deur in de schutting in 2018 (en de daardoor verlengde loopafstand) parkeerplaatsen in de garage is blijven huren en dat Total nota bene in 2019 zelf heeft gevraagd om nog meer parkeerplaatsen te mogen huren. Tot slot is uitgangspunt dat Total nog lange tijd (Westend spreekt over 20 jaar) het kantoorpand zal blijven huren en behoefte blijft houden aan parkeerplaatsen in de garage.

15. Het hof wil aannemen dat het efficiënter is voor werknemers van Total om rechtstreeks via een deur in de zijwand van de parkeergarage hun auto te bereiken, maar er is blijkens het voorgaande geen aanwijzing dat de langere loopafstand voor Total (en dus voor Achmea) een beletsel is om de parkeerplaatsen te huren. Onder deze omstandigheden is het commerciële belang van Westend bij de nieuwe deur beperkt. Ondanks de minder goede bereikbaarheid blijft Total immers parkeerplaatsen huren. Westend heeft nog betoogd dat zij zich de belangen van het personeel van Total moet aantrekken. Westend heeft niet toegelicht waarop dit is gebaseerd, anders dan haar eigen commerciële belang dat het hof hiervóór heeft besproken.

15. Ten overvloede merkt het hof nog op dat Westend geen eigenaar is van het naburige kantoorpand en in zoverre geen economisch belang heeft bij de verhuur ervan. Voor zover de verhuurbaarheid van het kantoorpand wordt vergroot door de mogelijkheid om parkeerplaatsen in de nabij gelegen parkeergarage te huren - dit wordt niet gesteld overigens - is dit dus geen belang van Westend.

15. Naar het oordeel van het hof zijn er wel degelijk belangen aan de kant van de VvE. Het hof zal dat hierna toelichten.
1) de constructieve en bouwkundige veiligheid
In dit stadium kan het hof, mede door de te late verstrekking van constructieve gegevens over de veiligheid onvoldoende met zekerheid zeggen. Wél wil het hof veronderstellenderwijs aannemen dat de cijfermatige onderbouwing (in prod 26) in combinatie met de toelichting van Ir. Mooiman bij de mondelinge behandeling, een deugdelijke analyse oplevert van de krachten die op een te bouwen deur komen te rusten en met welke middelen (een balk van een bepaalde sterkte) deze krachten moeten worden weerstaan. In zoverre gaat het hof er (voor de discussie) vanuit dat het mogelijk moet zijn om een voldoende veilige deur aan te leggen. Toch is niet helemaal uit te sluiten dat in de (verre) toekomst problemen kunnen komen, dan wel onderhoudskosten kunnen ontstaan, zoals de VvE en [belanghebbende] aangeven. Dit komt dan ‘op het bordje’ van de VvE te liggen. Ofwel de VvE moet dit zelf oplossen/ betalen (omdat het om een gemeenschappelijke muur gaat) ofwel de VvE moet verhaal zien te halen op Westend. Zeker als hier lange tijd overheen gaat is het de vraag of dit lukt. Het zal dan in zo’n (weliswaar theoretisch) geval mogelijk gedoe geven. Overigens wijst het hof voor de volledigheid op het bepaalde in artikel 23 van de splitsingsakte van de hoofdsplitsing.
2) De kans op geluidsoverlast
Aan Westend moet worden toegegeven dat de door haar voorgestelde maatregelen naar verwachting zullen helpen om een aanzienlijk deel van de geluidsoverlast te voorkomen. Hoe het zit wanneer de rubbers en systemen verouderen, zal hierna aan de orde komen.
3) De mogelijke kosten voor de gezamenlijke VvE-leden (bij schade of onderhoud)
Bij de punten 1 en 2 is besproken dat de kans op constructieve problemen of geluidsoverlast op korte termijn gering lijkt. Echter, hoe eventuele schade en onderhoud (op langere termijn) zullen worden geregeld, is niet duidelijk. De VvE heeft met juistheid betoogd dat dit volgens de splitsingsakte voor rekening komt van de gezamenlijke eigenaren. Hierbij dringt zich de vraag op waarom de gezamenlijke VvE-eigenaren deze last op zich zouden nemen. Deze kwestie wordt niet opgelost door de suggestie van Westend bij de mondelinge behandeling dat het hof dan maar voorwaarden aan zijn toestemming moet verbinden.
4)De toegangspasjes
Anders dan Westend lijkt te stellen is Westend geen eigenaar van de parkeergarage in die zin dat ze niet de volle eigendom heeft van de garage. Zij heeft wel een ‘exclusief gebruiksrecht’ van de garage (zoals ook de appartementseigenaren van de woningen een exclusief gebruiksrecht van hun woning hebben), maar het geraamte en de fundering van de parkeergarage zijn gemeenschappelijk. Het hof heeft dit uitgelegd in overwegingen 8 tot en met 10. Deze wettelijke regeling heeft tot gevolg dat Westend met ‘haar parkeergarage’ niet kan doen en laten wat ze wil. Westend moet zich als appartementseigenaar (en VvE-lid) aan de hiervoor geldende regels houden. Deze regels houden in dat de VvE het beheer heeft over de gemeenschappelijke gedeelten, zodat het niet aan Westend is om alléén te bepalen wie het (gemeenschappelijke) Terrein mogen betreden. Omdat Westend met haar pasjessysteem exclusief wil bepalen wie via de nieuwe deur haar parkeergarage mag betreden, bepaalt ze daarmee in feite dat deze gebruikers/huurders ook (via de parkeergarage) het gemeenschappelijke Terrein mogen betreden. Dat is niet de bedoeling. Het systeem is omgekeerd. De VvE (die zich overigens ook volgens de regels van redelijkheid en billijkheid jegens Westend moet gedragen) bepaalt (via een nog te bouwen toegangshek) wie toegang tot het Terrein hebben, maar mag vervolgens redelijke verzoeken van Westend om huurders van de parkeergarage toegang te verlenen niet weigeren.

Slotsom

21. Onder deze omstandigheden is het niet onredelijk dat de VvE toestemming voor plaatsing van de deur heeft geweigerd. De VvE wordt niets wijzer van de deur maar loopt wél enig risico en geeft toegangsrechten uit handen. Een rechtens relevant belang bij Westend is er niet, althans is dit uiterst gering.

21. Voor zover Westend nog als belang van de VvE heeft aangevoerd dat met de nieuwe deur wordt voorkomen dat gebruikers van de parkeergarage over het Terrein lopen, heeft de VvE betwist dat dit voor haar een voordeel is. Onder deze omstandigheden kan het hof dit niet als een belang van de VvE meewegen. Bovendien zou dit de afweging door het hof niet anders maken.

21. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd, met dien verstande dat het hof wel vindt dat Westend ook de proceskosten van de belanghebbende [belanghebbende] in eerste aanleg moet betalen, zoals door [belanghebbende] in incidenteel beroep aan de orde is gesteld. [belanghebbende] is immers met een advocaat-gemachtigde verschenen en heeft verweer gevoerd. De grieven hoeven verder niet afzonderlijk besproken te worden. Aan bewijslevering wordt niet toekomen, nu er geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een andere beslissing zouden leiden. Het hof zal beslissen zoals hierna zal worden vermeld.

21. Als de in het ongelijk gestelde partij zal Westend worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep, die van belanghebbende [belanghebbende] daaronder begrepen. Het hof ziet geen reden om aan [belanghebbende] nakosten toe te kennen.

Beslissing

Het hof:

in principaal en incidenteel beroep

  • -

    bekrachtigt de bestreden beschikking, met uitzondering van de beslissing over de proceskosten; en terzake opnieuw rechtdoende in aanvulling op de beschikking:

  • -

    veroordeelt Westend in de kosten van [belanghebbende] in de procedure bij de kantonrechter, tot op 10 juni 2020 begroot op € 480 aan salaris van de gemachtigde van [belanghebbende] ;

  • -

    veroordeelt Westend hoofdelijk in de kosten in hoger beroep, tot zover aan de zijde van de VvE begroot op € 760 aan griffierecht en op € 2.228 aan salaris van de advocaat en aan de zijde van [belanghebbende] begroot op € 2.228 aan salaris van de advocaat;

  • -

    verklaart deze beschikking ten aanzien van de proceskostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.A. Muilwijk-Schaaij en H.J.H. van Meegen en is getekend en uitgesproken door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers ter openbare terechtzitting van 16 maart 2021 in aanwezigheid van de griffier.

1 Overwegingen 2.1 tot en met 2.11.