Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:1688

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
17-08-2021
Datum publicatie
14-09-2021
Zaaknummer
200.279.208-01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Sociale huurwoning. Verboden ingebruikgeving aan derden. Uitleg algemene bepalingen. Beroep op consumentenbescherming verworpen. Ontbinding en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht


Zaaknummer : 200.279.208/01

Zaaknummer rechtbank : 7913044/19-16238

Arrest (uitspraak) van 17 augustus 2021
in de zaak van:

[appellant]

wonende te [woonplaats],

appellant,
hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. J.B. Craanen te Nieuwerkerk aan den IJssel,

tegen:

Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,

verweerster,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht.

De processtappen

  1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
    - het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag
    van 17 maart 2020 (hierna: het vonnis) en het overgelegde procesdossier bij de
    kantonrechter;
    - de dagvaarding in hoger beroep van 26 mei 2020;
    - de memorie van grieven (met een productie);
    - de memorie van antwoord (met producties).

  2. Hierna is arrest bepaald.

Korte samenvatting van deze uitspraak

3. [appellant] huurde van Staedion een woning. Op vordering van Staedion heeft de kantonrechter [appellant] bij het vonnis veroordeeld om de woning te ontruimen. De reden hiervoor was dat [appellant] de woning in strijd met de afspraken structureel aan anderen in gebruik heeft gegeven. [appellant] zegt dat dit niet klopt. Daarom is hij in hoger beroep gekomen. Het hof beslist hetzelfde als de kantonrechter. Dit betekent dat het vonnis in stand blijft.

De feiten

4. De kantonrechter is in het vonnis (overweging 2.1 tot en met 2.13) van een aantal feiten uitgegaan. Over deze feiten bestaat geen discussie. Ook het hof gaat er daarom vanuit.

5. Samengevat gaat het om het volgende.

  • -

    a) [appellant] huurde sinds 7 februari 2013 van Staedion de woning aan de [adres] (hierna: de woning of het gehuurde). De huurprijs was op het moment van het vonnis € 614,47 per maand. [appellant] moest de huur steeds voor het begin van elke maand betalen.

  • -

    b) Staedion is een sociale woningverhuurder (zoals bedoeld in artikel 19 van de Woningwet).

  • -

    c) In de huurovereenkomst staat dat uitsluitend [appellant] (met zijn gezin) in de woning mag wonen.

  • -

    d) De algemene voorwaarden van Staedion zijn van toepassing op de huurovereenkomst tussen partijen. In artikel 6.7 van deze algemene voorwaarden staat: “Het is huurder verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijk toestemming van verhuurder heeft verkregen. (…).”

  • -

    e) Artikel 6.8 van de algemene voorwaarden luidt: “Huurder dient ervoor zorg te dragen dat aan omwonenden geen overlast of hinder wordt veroorzaakt door huurder, huisgenoten, dieren of derden die zich vanwege huurder in het gehuurde of de gemeenschappelijk ruimten bevinden.”

  • -

    f) [appellant] heeft de woning in augustus 2018 ter beschikking gesteld aan derden. Hij verbleef toen elders. Dit is bekend geworden na een melding over geluidsoverlast, waar de politie bij is gekomen. Staedion heeft hier onderzoek naar gedaan en op 30 oktober 2018 een huisbezoek afgelegd aan de woning. Naar aanleiding hiervan heeft de gemachtigde van Staedion bij e-mail van 31 oktober 2018 aan de gemachtigde van [appellant] geschreven: ”Bedankt voor uw bericht. Naar aanleiding van het huisbezoek van gisteren en de aangeleverde gegevens kan ik u als volgt berichten. Hoewel Staedion [appellant] het ter beschikking stellen van de woning blijft aanrekenen, heeft zij geconstateerd dat [appellant] thans zijn hoofdverblijf in de woning houdt/op zeer korte termijn in de woning zal gaan houden. Staedion kiest er daarom voor om [appellant] niet in rechte te betrekken. Dit bericht dient uitdrukkelijk als een laatste waarschuwing te worden opgevat. Mocht worden geconstateerd dat [appellant] de woning opnieuw ter beschikking stelt aan derden en/of niet zijn hoofdverblijf in de woning houdt, dan zal Staedion zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen.”

  • -

    g) Vanaf (in elk geval) eind april 2019 hebben derden met instemming van [appellant] enige tijd in de woning verbleven (naar zijn zeggen heeft hij vanaf eind april twee vrienden/kennissen bij hem laten logeren in ruil voor het meedelen in de kosten). [appellant] verbleef van 6 mei 2019 tot en met 3 juni 2019 in Tunesië.

  • -

    h) Tot en met 31 januari 2020 had [appellant] een huurachterstand van € 2.272,03. De maanden ervoor heeft [appellant] zeer onregelmatig (delen van) de huur betaald. Kort na 31 januari 2020 (en vóór de mondelinge behandeling van 3 februari 2020) heeft [appellant] deze huurachterstand ingelopen. Op 2 februari 2020 was alleen de huur over februari nog niet betaald.

  • -

    i) De woning is op 29 juni 2020 ontruimd.

De vordering van Staedion en het vonnis van de kantonrechter

6. Staedion heeft (voor zover in hoger beroep aan de orde), samengevat en uitvoerbaar bij voorraad), gevorderd om (i) de huurovereenkomst te ontbinden, (ii) [appellant] tot ontruiming te veroordelen en (iii) [appellant] tot betaling van de maandelijkse huurprijs te veroordelen voor iedere maand na 1 februari 2020 dat [appellant] de woning in zijn bezit houdt, met veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

7. De kantonrechter heeft deze vorderingen in het vonnis toegewezen. Daarbij heeft de kantonrechter geoordeeld dat [appellant] heeft gehandeld in strijd met de huurovereenkomst en de huurvoorwaarden door de woning op structurele wijze ter beschikking te stellen aan derden.

Het hoger beroep

8. [appellant] vordert vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen van Staedion. Daarnaast vordert [appellant] (kort weergegeven):
A. een verklaring voor recht dat Staedion door de ontruiming op 29 juni 2020 wanprestatie heeft gepleegd dan wel onrechtmatig heeft gehandeld en aansprakelijk is voor de schade van [appellant]; en
B. veroordeling van Staedion aan [appellant] een gelijkwaardige woning ter beschikking te stellen, op straffe van een dwangsom;
C. veroordeling van Staedion tot schadevergoeding, op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet,

met veroordeling van Staedion in de kosten van beide instanties.

9. [appellant] heeft vier grieven aangevoerd tegen het vonnis. De grieven 1 en 2 bevatten klachten over het gebruik van bepaalde bewijsmiddelen, te weten de verklaringen van de wijkagente van 2 april 2019 en 27 mei 2019 en van de complexbeheerder Bob Koopmans van 26 juni 2019. Grief 3 bevat als klacht dat de kantonrechter ten onrechte veronderstelt dat hij tijdens zijn verblijf in Tunesië (van 6 mei tot en met 3 juni 2019) de woning heeft onderverhuurd of ter beschikking heeft gesteld aan derden. In grief 4 klaagt [appellant] over de uitleg van artikel 6.7 algemene voorwaarden. Hij doet daartoe beroep op consumentenbescherming en de plicht van de rechter tot ambtshalve toetsing, de kennelijke onredelijkheid van deze bepaling en strijd met de richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten (93/13/EEG).

10. Staedion heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Beoordeling van het hoger beroep

Grief 4

Uitleg artikel 6.7 algemene voorwaarden

11. Het hof zal eerst deze grief bespreken. Deze grief gaat in de eerste plaats over de uitleg van artikel 6.7 algemene voorwaarden. [appellant] betoogt dat het structureel onderdak bieden aan logées, terwijl hij het gehuurde zelf feitelijk bewoont en daar tevens zijn hoofdverblijf houdt, niet in strijd is met de uitleg die partijen geven aan artikel 6.7. Staedion heeft dit betoog gemotiveerd bestreden.

11. Het hof is het niet eens met [appellant]. Anders dan [appellant] stelt mag hij zonder toestemming van Staedion geen (structureel) onderdak bieden aan derden, ook niet als hij in dezelfde periode feitelijk in de woning woont en daar zijn hoofdverblijf heeft. Artikel 6.7 van de algemene voorwaarden is in dit verband helder. Zie hierna (met onderstreping door het hof): “Het is huurder verboden om het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven, tenzij hij hiertoe voorafgaand schriftelijk toestemming van verhuurder heeft verkregen.”

11. Huurder [appellant] mag dus de woning ook niet gedeeltelijk aan derden in gebruik geven, tenzij hij daarvoor toestemming heeft gekregen van Staedion. Hij mag dit ook niet als hijzelf feitelijk in de woning woont. Vast staat dat [appellant] een dergelijke toestemming nooit heeft gevraagd.

11. [appellant] heeft ook nog een beroep gedaan op een brief van 6 september 2018 van Staedion (productie 4 bij de inleidende dagvaarding). In deze brief stelt Staedion dat [appellant] geen hoofdverblijf heeft in de woning, terwijl hij daartoe wel verplicht is, en dat het bovendien verboden is om de woning zonder toestemming geheel of gedeeltelijk in onderhuur of gebruik te geven aan derden. Daarbij wordt onder meer verwezen naar artikel 6.7 algemene voorwaarden (met dit verbod tot ingebruikgeving) en artikel 7:244 BW. De tweede zin van dit laatste artikel staat gedeeltelijke ingebruikgeving weliswaar toe, maar niet als partijen daarover contractueel een andere afspraak hebben, zoals [appellant] en Staedion.

11. Hoewel de verwijzing naar laatstgenoemde wetsbepaling op dat moment in theorie enige lichte onduidelijkheid op dit punt zou kunnen geven, is deze onduidelijkheid in ieder geval helemaal weggenomen in de latere email van de zijde van Staedion van 31 oktober 2018 (overweging 5 f). In deze email wordt [appellant] immers in niet mis te verstane bewoordingen gewaarschuwd, te weten: “Dit bericht dient uitdrukkelijk als een laatste waarschuwing te worden opgevat. Mocht worden geconstateerd dat [appellant] de woning opnieuw ter beschikking stelt aan derden en/of niet zijn hoofdverblijf in de woning houdt, dan zal Staedion zonder meer ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming vorderen.” Hierin wordt dus expliciet gezegd dat [appellant] de woning niet ter beschikking mag stellen aan derden, terwijl tevens wordt gezegd dat [appellant] ook verplicht is in de woning te wonen. Dit is in lijn met artikel 6.7 van de algemene voorwaarden en de huurovereenkomst.
In de stellingen van [appellant] is ook geen aanwijzing te vinden dat hij op dat moment in de war was met artikel 7:244 BW. Bovendien was hij toen al voorzien van juridische bijstand, zodat hij zich bij eventuele onduidelijkheid tot zijn gemachtigde had kunnen wenden. Onder deze omstandigheden kan [appellant] zich niet op de nu door hem voorgestane uitleg van artikel 6.7 algemene voorwaarden beroepen.

Consumentenbescherming

16. Daarnaast heeft [appellant] een beroep gedaan op art 6:238 lid 2 BW. Dit artikel bepaalt (kort gezegd) dat bij twijfel omtrent de uitleg van een beding in de algemene voorwaarden de voor consument meest gunstige uitleg prevaleert. Volgens [appellant] is deze twijfel er.

16. Het hof verwerpt dit beroep met een verwijzing naar het voorgaande. Van twijfel over de betekenis van artikel 6.7 algemene voorwaarden is geen sprake.

16. [appellant] heeft ook nog een beroep gedaan op de Richtlijn oneerlijke bedingen in consumentenovereenkomsten. Dit beroep faalt eveneens. Na uitvoerige discussie in het Parlement heeft de wetgever er bewust voor gekozen om artikel 7:244 BW niet dwingend voor te schrijven, zodat daar door partijen van mag worden afgeweken. Van een aanzienlijke verstoring van het evenwicht tussen partijen is met artikel 6.7 algemene voorwaarden geen sprake. Het gehuurde betreft een sociale huurwoning van Staedion, die passend was voor bewoning door [appellant]. Staedion heeft er belang bij te weten wie er in haar woning woont en zij mag onbevoegde bewoning tegengaan, gelet ook op de leefbaarheid van de woonomgeving. Artikel 6.7 algemene voorwaarden geeft [appellant] de mogelijkheid om toestemming te vragen aan Staedion voor (tijdelijke) ingebruikgeving of onderhuur. Waarom hij die niet heeft gevraagd, is niet toegelicht. Van strijd met de goede trouw of gebrek aan transparantie is, gelet op het voorgaande, evenmin sprake. Het hof verwerpt dan ook het beroep op onredelijke bezwarendheid van artikel 6.7 algemene voorwaarden op grond van artikel 6:233 sub a BW. Artikel 6.7 algemene voorwaarden is dus van toepassing op de huurovereenkomst van partijen.

16. Grief 4 wordt verworpen.

De grieven 1, 2 en 3

20. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en hebben als strekking dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde, zoals Staedion heeft gevorderd en de kantonrechter heeft toegestaan.

20. In dit verband is het volgende van belang.

20. Iedere tekortkoming in de nakoming van de verplichtingen uit de huurovereenkomst geeft de wederpartij de bevoegdheid om te huurovereenkomst te ontbinden. Dit is slechts anders (de ‘tenzij-bepaling’:) als de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt (artikel 6:265 lid 1 BW).

23. Vast staat dat [appellant] in augustus 2018 de woning geheel aan derden ter beschikking heeft gesteld (hij was toen elders), zonder hiervoor toestemming te vragen aan Staedion. Ook staat vast dat in die periode overlast is ontstaan en de bijstand van de politie is ingeroepen. Beide kwesties vormen een schending van de algemene voorwaarden (respectievelijk artikel 6.7 en artikel 6.8). Ook zijn partijen het er over eens dat [appellant] daarna (bij email van 31 oktober 2018) is gewaarschuwd dat dit een laatste waarschuwing was. Desondanks heeft [appellant] vanaf eind april 2019 de woning (ten minste gedeeltelijk) weer aan derden in gebruik gegeven. Ook deze keer is het vragen van toestemming achterwege gebleven. Al met al is [appellant] herhaalde malen tekortgekomen in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst. Dit geldt zeker in samenhang met het feit dat hij in het najaar van 2019 onregelmatig huurbetalingen heeft verricht en per 31 januari 2020 een huurachterstand had van ruim drie maanden. De omstandigheid dat [appellant] een paar dagen later de huurachterstand van eind januari 2020 voor een groot deel heeft aangezuiverd maakt niet dat de tekortkoming in de nakoming van zijn verplichting om op tijd te betalen ongedaan is gemaakt. Overigens bleek bij de mondelinge behandeling in eerste aanleg van 3 februari 2020 dat [appellant] toen de huur over februari nog niet had betaald. Het hof ziet dan ook, evenals de kantonrechter, grond voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. De omstandigheid dat de uitkering van [appellant] was stopgezet, maakt deze beslissing niet anders. Overigens is voor ontbinding niet vereist dat de tekortkoming toerekenbaar is.

23. Voor de volledigheid overweegt het hof nog dat het hof geen grond ziet voor toepassing van de tenzij-bepaling van artikel 6:265 (eerste lid, slot) BW. De kantonrechter heeft het beroep hierop door [appellant] (op zijn persoonlijke omstandigheden) verworpen. [appellant] is hier in hoger beroep niet op teruggekomen. Het hof acht het gestelde in eerste aanleg overigens te algemeen om op dit punt anders te oordelen.

23. Uit het voorgaande volgt dat het hof tot dezelfde beslissing komt als de kantonrechter. Het hof heeft daarvoor deels andere argumenten gebruikt dan de kantonrechter. Bij verdere bespreking van de grieven heeft [appellant] geen belang.

Conclusie

26. De conclusie van het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd.

26. Reeds hierom is er geen grond voor toewijzing van de vorderingen A, B en C van [appellant] in hoger beroep. Dit overigens nog los van het feit dat deze vorderingen aanzienlijk verder gaan dan een loutere ongedaanmakingsvordering en zij zich daarom niet verdragen met het bepaalde in artikel 353 lid 1 Rv.

26. Bij deze beslissing past een veroordeling van [appellant] in de proceskosten in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt het bestreden vonnis;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van het hoger beroep, tot zover aan de zijde van Staedion begroot op € 760,-- aan griffierecht en € 1.114,-- aan salaris van de advocaat;

  • -

    wijst af het door [appellant] in hoger beroep gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en A.M. van der Vliet en getekend en in het openbaar uitgesproken op 17 augustus 2021 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.