Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:1666

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
25-05-2021
Datum publicatie
13-09-2021
Zaaknummer
200.289.619/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

verzoek om medehuurderschap, artikel 7:267 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/20, UDH:S&E HW/51002 met annotatie van Marten Jeths
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.289.619/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/585612 / HA ZA 19-1047

arrest van 25 mei 2021

in de zaak van

Onroerend Goed Maatschappij Westerdale B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Westerdale,

advocaat: mr. A.M. Roepel te Berkel en Rodenrijs,

tegen

1 [geïntimeerde 1],

2. [geïntimeerde 2],

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde 1] en [geïntimeerde 2], en gezamenlijk [geïntimeerde 1] c.s.,

advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam.

1 Het verloop van de procedure

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

- het procesdossier van de procedure bij de rechtbank, waaronder het vonnis van 28 oktober 2020;

- de dagvaarding in hoger beroep van 25 januari 2021, met daarin de grieven van Westerdale;

- het tussenarrest van 23 februari 2021 waarbij een comparitie is gelast;

- de memorie van antwoord van [geïntimeerde 1] c.s.;

- het proces-verbaal van de comparitie die is gehouden op 29 maart 2021, en de daarin vermelde stukken.

2 Korte omschrijving van de zaak

2.1.

Een dochter is bij haar vader komen inwonen om voor hem te kunnen zorgen. De (inmiddels overleden) vader was huurder van de woning. De vraag is of de dochter als (mede)huurder van de woning moet worden aangemerkt. Het hof is van oordeel dat dit niet het geval is en concludeert dat de woning ontruimd moet worden.

3 Feitelijke achtergrond

3.1.

Westerdale is eigenaar van de woning aan de [adres] (hierna: de woning). Westpoint Beheer B.V. (hierna: Westpoint) is een aan Westerdale verbonden vennootschap die belast is met het beheer van de woning.

3.2.

De woning werd sinds 1 maart 1994 verhuurd aan dhr. [vader] (hierna: [vader]), de vader van [geïntimeerde 1] c.s.

3.3.

Bij aangetekende brief van 30 april 2013, ondertekend door [vader] en [geïntimeerde 1], schrijft [vader] het volgende aan Westpoint:

“Door een ernstige longinfectie heb ik 10 dagen in coma gelegen op de IC en ben ik bezig met mijn revalidatie. Omdat het niet verantwoord meer is om alleen te wonen, heeft mijn dochter bij mij moeten intrekken. Volgens mijn artsen is het hoogstwaarschijnlijk ook na mijn herstel niet langer verantwoord om alleen te wonen en bij deze dan ook het verzoek om mijn dochter, [geïntimeerde 1] (…) op te nemen op het huurcontract zodat zij hier (…) bij mij mag blijven inwonen. Indien gewenst kan ik een verklaring opvragen bij mijn behandelend artsen waaruit dit blijkt.

In de bijlage vindt u ook een kopie van haar paspoort (hier staan al haar belangrijke gegevens in) en een kopie van het huurcontract met de huidige huurprijs en handtekening van ons. Als u meer documenten nodig heeft of als wij nog iets anders voor moeten doen, neemt u dan contact op. Bij geen bericht ga ik ervan uit dat het zo in orde is.”

3.4.

Westpoint en Westerdale hebben niet gereageerd op deze brief.

3.5.

[vader] is op [datum] overleden. Westpoint noch Westerdale is van dit overlijden op de hoogte gesteld.

3.6.

Na het overlijden van [vader] is de huur van de woning doorbetaald, in september en oktober 2014 van een rekening van de erven dhr. [vader], daarna tot januari 2016 van een gezamenlijke rekening van [geïntimeerde 1] c.s. (met uitzondering van de maanden maart en april 2015) en vanaf 1 januari 2016 (en de maanden maart en april 2015) van een rekening ten name van [geïntimeerde 1]. Tot en met maart 2016 werd daarbij als omschrijving vermeld “huur [vader]” en vanaf april 2016 “huur [geïntimeerde 1]”.

3.7.

Per brief van 26 april 2019, gericht aan [vader], schrijft Westpoint dat het bij haar bekende telefoonnummer van [vader] niet meer in gebruik blijkt te zijn en dat zij hem verzoekt om contact op te nemen in verband met een taxatie van de woning. Per brief van 11 juli 2019, gericht aan [vader], verzoekt Westpoint om de struik die tegen de voorkant van de woning staat te verwijderen.

3.8.

In de brief van 31 juli 2019, gericht aan “de gebruikers van [adres]”, schrijft Westpoint dat zij heeft geconstateerd dat [vader] niet meer woonachtig is op dit adres en zij verzoekt de gebruikers dringend om uiterlijk 2 augustus a.s. contact op te nemen.

3.9.

[geïntimeerde 1] heeft daarop op 6 augustus 2019 telefonisch contact opgenomen met Westpoint. Zij deelde mee dat haar vader, [vader], in september 2014 was overleden en dat zij medehuurder van de woning is.

3.10.

Per deurwaardersexploot van 16 september 2019, gericht aan de gebruikers/bewoners van de woning, schrijft de advocaat van Westerdale dat Westerdale erachter is gekomen dat [vader] al in 2014 is overleden, dat er geen medehuurders waren en dat de huurovereenkomst door het overlijden van [vader] is geëindigd. De gebruikers/bewoners van de woning worden dringend verzocht om de woning te ontruimen.

3.11.

Aan dit verzoek tot ontruiming is geen gehoor gegeven.

4 De vordering van Westerdale en de beslissing van de rechtbank

4.1.

Westerdale vordert (voor zover in hoger beroep nog van belang) dat de rechter:

  • -

    [geïntimeerde 1] c.s. veroordeelt tot ontruiming van de woning, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijven, met machtiging van Westerdale om, als [geïntimeerde 1] c.s. niet aan het vonnis voldoen, het vonnis zelf ten uitvoer te leggen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

  • -

    [geïntimeerde 1] c.s. veroordeelt in de proceskosten.

4.2.

Westerdale legt aan haar vordering ten grondslag dat [geïntimeerde 1] c.s. zonder recht of titel in de woning verblijven, nu de huurovereenkomst door het overlijden [vader] is geëindigd. Verder zijn [geïntimeerde 1] c.s. als erfgenamen van [vader] gehouden om de woning te ontruimen en op te leveren aan Westerdale.

4.3.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben als verweer het volgende aangevoerd. [geïntimeerde 1] is in 2013 bij haar vader ingetrokken en zij woont nu nog in de woning. Bij brief van 30 april 2013 heeft zij samen met haar vader verzocht om haar als medehuurder op het huurcontract te vermelden. Westerdale/Westpoint heeft niet gereageerd op die brief, zodat [geïntimeerde 1] ervan uit mocht gaan dat zij als medehuurder was geaccepteerd. Bovendien heeft Westerdale de huurbetalingen van [geïntimeerde 1] steeds geaccepteerd. Ook daaruit volgt dat Westerdale haar als huurder heeft aanvaard.

4.4.

De rechtbank heeft overwogen dat een huurovereenkomst tot stand komt door aanbod en aanvaarding, waarbij van belang is wat partijen over en weer uit elkaars verklaringen en gedragingen mochten afleiden. Westerdale heeft niet betwist dat zij de brief van 30 april 2013 heeft ontvangen en zij heeft niet op deze brief gereageerd. Daarnaast heeft Westerdale huurbetalingen afkomstig van de rekening van [geïntimeerde 1] geaccepteerd. Deze omstandigheden leiden er volgens de rechtbank toe dat [geïntimeerde 1] er gerechtvaardigd op mocht vertrouwen dat zij door Westerdale als medehuurder werd beschouwd. De rechtbank heeft geconcludeerd dat er een huurovereenkomst tussen Westerdale en [geïntimeerde 1] tot stand is gekomen en heeft de vordering van Westerdale afgewezen.

5 Beoordeling van de zaak in hoger beroep

5.1.

Westerdale is het niet eens met het oordeel van de rechtbank en is in hoger beroep gekomen. Westerdale wil dat het hof het vonnis vernietigt, haar vordering alsnog toewijst en [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten veroordeelt van zowel de procedure bij de rechtbank als die in hoger beroep.

5.2.

Westerdale voert aan dat de rechtbank heeft miskend dat de brief van 30 april 2013 niet een regulier aanbod is om een huurovereenkomst aan te gaan, maar een verzoek tot medehuurderschap als bedoeld in artikel 7:267 BW. De rechtbank heeft de daarvoor geldende regels niet in acht genomen: van een stilzwijgend instemmen met medehuurderschap kan geen sprake zijn. [geïntimeerde 1] is daarom volgens Westerdale geen medehuurder geworden.

5.3.

Dit bezwaar van Westerdale slaagt. Het hof licht dat als volgt toe. [vader] huurde de woning van Westerdale. In de brief van 30 april 2013 verzoekt hij samen met zijn dochter [geïntimeerde 1] om haar in het huurcontract op te nemen zodat zij bij hem kan blijven wonen. Dit verzoek kan niet anders worden gekwalificeerd dan als een verzoek om medehuurderschap in de zin van artikel 7:267 BW. Dit artikel bepaalt dat als de verhuurder niet binnen drie maanden na het verzoek schriftelijk heeft verklaard ermee in te stemmen dat de andere persoon ([geïntimeerde 1]) medehuurder zal zijn, de huurder en die andere persoon gezamenlijk kunnen verzoeken dat de rechter zal bepalen dat die persoon medehuurder zal zijn. Dit betekent dat de omstandigheid dat Westerdale in het geheel niet heeft gereageerd op het verzoek, er niet toe leidt dat [geïntimeerde 1] medehuurder is geworden. Dat is ook niet zo in een geval waarbij in het verzoek is vermeld “bij geen bericht ga ik ervan uit dat het zo in orde is”. [geïntimeerde 1] had, toen zij niets hoorde, alleen medehuurderschap kunnen krijgen door het verzoek aan de rechter voor te leggen, maar dat hebben zij en haar vader niet gedaan.

5.4.

Ten overvloede overweegt het hof dat zo’n verzoek geen kans van slagen zou hebben gehad. [geïntimeerde 1] c.s. hebben gesteld dat [geïntimeerde 1] in 2013 bij haar vader is ingetrokken. Daarmee staat vast dat niet is voldaan aan de voorwaarde van artikel 7:267 lid 3 onder a BW dat de persoon die medehuurder wil worden gedurende tenminste twee jaren haar hoofdverblijf in de woning heeft.

5.5.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben van hun kant betoogd dat de brief van 30 april 2013 moet worden aangemerkt als een “verzoek om contractuele medehuur” waarbij een nieuw huurcontract wordt opgemaakt met twee zelfstandige huurders, waardoor artikel 7:267 BW niet van toepassing zou zijn. Dit betoog gaat niet op. Het verzoek heeft namelijk alle kenmerken van een verzoek als bedoeld in artikel 7:267 BW: de bestaande huurder verzoekt samen met een andere persoon die bij hem woont om die andere persoon ook als huurder op het bestaande huurcontract op te nemen. Daarmee valt dit verzoek binnen het toepassingsbereik van artikel 7:267 BW. Dat niet aan de voorwaarden voor toekenning van het verzoek is voldaan is een andere kwestie en maakt niet dat het verzoek buiten het toepassingsbereik valt.

5.6.

Het hof overweegt dat [geïntimeerde 1] ook niet op andere gronden huurder van de woning is geworden. Zo kan zij zich er niet op beroepen dat zij na het overlijden van haar vader de huur heeft voortgezet als bedoeld in artikel 7:268 lid 2 BW. Zij heeft namelijk geen vordering daartoe ingesteld binnen zes maanden na het overlijden. Overigens zou ook die vordering niet toewijsbaar zijn geweest, omdat zij bij haar vader was ingetrokken om voor hem te zorgen. Van een duurzame gemeenschappelijke huishouding zoals bedoeld in dit artikel is in dat geval geen sprake. De inwoning had immers alle kenmerken van het verlenen van verzorging aan een vader die niet meer alleen kon wonen en was dan ook uit de aard der zaak aflopend. Dit is ook feitelijk gebleken omdat de vader al in 2014 is overleden.

5.7.

[geïntimeerde 1] c.s. hebben ook nog aangevoerd dat Westerdale jarenlang huurbetalingen heeft geaccepteerd die door [geïntimeerde 1] vanaf haar betaalrekening werden gedaan. Volgens [geïntimeerde 1] c.s. volgt daaruit dat [geïntimeerde 1] als huurder door Westerdale geaccepteerd is. Dat argument gaat niet op. Vaststaat dat [geïntimeerde 1] c.s. pas op 8 augustus 2019 aan Westerdale hebben laten weten dat [vader] in september 2014 was overleden. Dat in de periode na zijn overlijden betalingen vanaf de rekening van [geïntimeerde 1] werden gedaan maakt niet dat Westerdale haar als huurder heeft geaccepteerd. Huurbetalingen kunnen immers door een derde voor de huurder worden gedaan. Daarbij komt dat de omschrijving bij de huurbetalingen tot aan april 2016 luidde “huur [vader]” en daarna “huur [geïntimeerde 1]”. Hoe Westerdale door deze betalingen te aanvaarden [geïntimeerde 1] als huurder zou hebben geaccepteerd valt niet in te zien. Op grond van art. 7:268 lid 5 BW bleven [geïntimeerde 1] c.s. bovendien aansprakelijk voor de betalingen zolang het gebruiksgenot van de woning voortduurde.

5.8.

De conclusie is dat [geïntimeerde 1] niet als (mede)huurder van de woning kan worden aangemerkt. Zij verblijft dan ook in de woning zonder recht of titel. Voor zover ook [geïntimeerde 2] in de woning mocht verblijven, geldt dat laatste ook voor haar.

5.9.

Gelet op deze uitkomst zal het hof het vonnis van de rechtbank vernietigen en [geïntimeerde 1] c.s. veroordelen om de woning te ontruimen. Het hof zal de ontruimingstermijn stellen op veertien dagen na betekening van de uitspraak van het hof. Het hof zal een dwangsom opleggen van € 250,- voor iedere dag dat [geïntimeerde 1] c.s. na het verstrijken van deze veertien dagen niet aan deze veroordeling voldoen, met een maximum van € 10.000,-.

5.10.

Westerdale heeft ook gevorderd om haar te machtigen, als [geïntimeerde 1] c.s. niet aan de rechterlijke uitspraak voldoen, om dat zelf ten uitvoer te leggen, zo nodig met behulp van de sterke arm van politie en justitie. Deze vordering is niet toewijsbaar. Artikel 556 lid 1 Rv schrijft voor dat de gedwongen ontruiming geschiedt door een gerechtsdeurwaarder. Deze bepaling vormt in dit opzicht een uitzondering op het bepaalde in artikel 3:299 BW. De gerechtsdeurwaarder zelf heeft geen rechterlijke machtiging nodig om de hulp van de sterke arm te kunnen inroepen. Die bevoegdheid ontleent hij rechtstreeks aan artikel 557 Rv, waarin artikel 444 Rv van overeenkomstige toepassing is verklaard.

5.11.

[geïntimeerde 1] c.s. zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van de procedure bij de rechtbank en van de procedure in hoger beroep.

6 De beslissing

Het hof

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 oktober 2020;

en opnieuw rechtdoende:

- veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. om binnen veertien dagen na betekening van deze uitspraak de woning gelegen aan de [adres] te ontruimen, met al het hunne en de hunnen, en ontruimd te houden, op straffe van een dwangsom van € 250,- per dag dat zij hiermee in gebreke blijven, met een maximum van € 10.000,-;

- veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van de procedure bij de rechtbank, aan de zijde van Westerdale begroot op € 722,52 aan verschotten (bestaande uit € 83,52 voor kosten dagvaarding en € 639,- aan griffierecht) en € 1.086,- (tarief II x 2 punten) voor salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde 1] c.s. in de kosten van de procedure in hoger beroep, aan de zijde van Westerdale tot op heden begroot op € 861,41 aan verschotten (bestaande uit € 89,41 voor kosten dagvaarding en € 772,- aan griffierecht) en € 2.228,- (tarief II x 2 punten) aan salaris voor de advocaat, en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen tot aan de dag van voldoening;

- verklaart deze uitspraak uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af wat Westerdale meer of anders heeft gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, M.A.F. Tan - de Sonnaville en M.P.J. Ruijpers en is ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. C.A. Joustra, rolraadsheer, ter terechtzitting van 25 mei 2021 in aanwezigheid van de griffier.