Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:1658

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
13-07-2021
Datum publicatie
13-09-2021
Zaaknummer
200.277.773/01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2019:14899, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur; ontbinding en ontruiming; betalingen door onderhuurders aan beheerder van huurder gelden niet als betalingen aan verhuurder; geen schuldeisersverzuim

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel Recht

Zaaknummer : 200.277.773/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 7959892 RL EXPL 19-18071

Arrest van 13 juli 2021

inzake

[appellant] ,

thans gedetineerd in de penitentiaire inrichting te Alphen aan den Rijn,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. S.P. Koerselman te Zoetermeer,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. B.A. Boer te Den Haag.

1 Het verloop van het geding

Het verloop van het geding blijkt uit de volgende stukken:

  • -

    het dossier van de procedure bij de kantonrechter, eindigend met het vonnis van 27 november 2019;

  • -

    de appeldagvaarding van 26 februari 2020;

  • -

    de memorie van grieven, met bijlagen;

  • -

    de memorie van antwoord, tevens houdende wijziging van eis, met bijlagen.

Partijen hebben hun standpunten laten toelichten door hun advocaten tijdens een meervoudige mondelinge behandeling. De advocaat van [geïntimeerde] heeft daarbij gebruik gemaakt van een pleitnota. Hierna hebben partijen gevraagd om arrest te wijzen.

2 De zaak in het kort

In deze zaak gaat het (onder meer) om de vraag of [appellant] zijn huur steeds (tijdig) heeft betaald. [geïntimeerde] stelt van niet en vordert daarom ontbinding van de huurovereenkomst tussen hen. De kantonrechter heeft deze vordering toegewezen en het hof is het daarmee eens.

3 De vaststaande feiten

Het hof houdt bij de beoordeling rekening met de volgende vaststaande feiten.

3.1.

Op 20 mei 2014 heeft [geïntimeerde] opdracht gegeven aan Zeker Makelaars tot verkoop van zijn woning aan de [adres] (hierna: de woning). Zeker Makelaars was toen de handelsnaam van Makelaar Zuid Holland, de eenmanszaak van de heer [makelaar] (hierna: [makelaar] ).

3.2.

In januari 2015 hebben [geïntimeerde] en [appellant] een huurovereenkomst gesloten voor de huur van de woning voor de duur van één jaar, van 1 januari 2015 tot en met 31 december 2015, tegen een huurprijs van € 600,- per maand, bij vooruitbetaling te voldoen. In de overeenkomst staat vermeld dat het [appellant] is toegestaan de woning onder te verhuren en dat [geïntimeerde] aan [appellant] toestemming geeft om het beheer over de woning te voeren. De huurovereenkomst is hierna verlengd.

3.3.

[appellant] heeft de woning in de loop van 2015 aan derden onderverhuurd tegen een huur van € 1.260,-.

3.4.

In een brief van 15 mei 2018 heeft de advocaat van [geïntimeerde] het volgende aan [appellant] geschreven:

“Uit de stukken van cliënt en zijn toelichting maak ik op dat u eerst als makelaar

voor hem hebt opgetreden, om vervolgens deze positie te gebruiken om een

huurovereenkomst met hem aan te kunnen gaan. Naar het idee van cliënt is deze

huurovereenkomst slechts aangegaan om gedurende de leegstand tijdens de verkoop

de kosten voor deze woning te kunnen ondervangen. Cliënt was er dan ook van

overtuigd dat hij op elk moment deze huurovereenkomst kon opzeggen, waarna de

woning leeg aan hem zou worden opgeleverd. Inmiddels heeft cliënt ondervonden

dat hij niet de beschikking over zijn woning krijgt, ondanks het feit dat hij bij u heeft

aangegeven niet langer meer te willen verhuren.

Juridisch kan het bovenstaande worden geduid als misbruik van omstandigheden

door u, alsmede van dwaling bij mijn cliënt. Namens cliënt vernietig ik dan ook de

huurovereenkomst die u met mijn cliënt heeft gesloten m.b.t. de [adres] te

Den Haag.”

3.5.

In 2018 heeft Makelaar Zuid Holland dan wel [makelaar] een aantal betalingen gedaan van € 600,- op de bankrekening van [geïntimeerde] (1x in januari, 1 x in april, 2x in juni, 2x in juli, 1x in augustus en 1x in oktober 2018).

3.6.

Op 22 juli 2019 heeft [geïntimeerde] de dagvaarding laten uitbrengen waarmee deze procedure is begonnen. De vordering van [geïntimeerde] wordt hieronder (alinea 4.1.) weergegeven. Een dag later, op 23 juli 2019, heeft Makelaar Zuid Holland het volgende geschreven aan [geïntimeerde] :

“(…) De (huur)zaken omtrent uw woning te [adres] (…) gaan

echter wel door. Uw echtgenote heeft de huur altijd contant opgehaald maar u heeft

per WhatsApp uitdrukkelijk aangegeven dat dit niet meer mag gebeuren. Wij willen

onder geen beding een huurachterstand bij u hebben en is daarom intern bij ons op

kantoor besproken de huur voortaan op uw rekening over te maken. De huur van 1

juni 2019 en 1 juli 2019 ontvangt u uiterlijk binnen 5 dagen na heden en de huur

per 1 augustus 2019 gewoonlijk op de eerste van de maand.

Om de huurrechten te waarborgen zullen wij de huur voortaan op uw rekening

overmaken, die reeds bij ons bekend is.”

3.7.

Weer een dag later, op 24 juli 2019, heeft Makelaar Zuid Holland twee keer € 600,- overgemaakt op de bankrekening van [geïntimeerde] . Begin oktober 2019 zijn nog drie bankoverschrijvingen gevolgd, en op 21 oktober 2019 (een paar dagen voor de zitting bij de kantonrechter) nog acht overschrijvingen van € 600,-. Hiermee was de huur tot en met november 2019 voldaan.

3.8.

De woning is op 3 maart 2021 leeg ter beschikking gekomen aan [geïntimeerde] .

4 De procedure bij de kantonrechter

4.1.

[geïntimeerde] heeft – kort samengevat en voor zover in appel nog van belang1 – gevorderd dat de kantonrechter, bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren vonnis:

  1. primair: de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] met ingang van 1 augustus 2019 ontbindt, althans subsidiair voor recht verklaart dat de huurovereenkomst op 15 mei 2018 buitengerechtelijk is vernietigd, althans meer subsidiair de huurovereenkomst vernietigt;

  2. [appellant] veroordeelt om het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis met de zijnen en met het zijne te verlaten en te ontruimen en met afgifte van de sleutels ter vrije beschikking van [geïntimeerde] te stellen;

  3. [appellant] veroordeelt tot betaling van een bedrag van € 5.400,- aan achterstallige huurpenningen dan wel gebruiksvergoeding, plus rente

  4. voor het geval aan de huurovereenkomst later dan per 1 augustus 2019 een einde komt, [appellant] veroordeelt tot betaling van € 600,- per maand aan huur / gebruiksvergoeding, tot aan het moment dat aan de huurovereenkomst op rechtsgeldige wijze een einde is gekomen, een ingegane maand gerekend voor een gehele maand;

  5. [appellant] veroordeelt in de proceskosten, inclusief de nakosten, plus rente.

4.2.

[geïntimeerde] heeft daartoe aangevoerd dat er ten tijde van de dagvaarding een huurachterstand bestond van € 5.400,-, zijnde negen maanden huur, en dat een dergelijke achterstand de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Subsidiair en meer subsidiair heeft [geïntimeerde] aangevoerd dat [appellant] zijn contactpersoon was bij Zeker Makelaars en dat [appellant] zijn positie van makelaar heeft misbruikt door de huurovereenkomst te sluiten. Het was de bedoeling dat [appellant] de woning zou proberen te verkopen en dat de huurovereenkomst slechts tijdelijk werd aangegaan, namelijk voor de duur van de leegstand. [geïntimeerde] ging er dus vanuit dat hij de huurovereenkomst kon opzeggen. [appellant] heeft echter geen verkoopinspanningen geleverd en heeft steeds geweigerd de woning leeg en ontruimd aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen.

4.3.

De kantonrechter heeft de huurovereenkomst ontbonden en [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning met al wie en wat zich daarin aan de kant van [appellant] mocht bevinden (vorderingen 1 en 2). Omdat ter comparitie door [geïntimeerde] was verklaard dat de huur tot en met november 2019 inmiddels was voldaan, heeft de kantonrechter de vorderingen 3 en 4 in zoverre afgewezen. Wel heeft de kantonrechter [appellant] veroordeeld tot betaling van de wettelijke rente over de niet tijdig betaalde huur in de periode van november 2018 tot en met juli 2019. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.

5 Vorderingen in hoger beroep en de klachten tegen het vonnis

5.1.

[appellant] vordert in hoger beroep (i) vernietiging van het vonnis van de kantonrechter, (ii) alsnog afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde] , (iii) veroordeling van [geïntimeerde] tot vergoeding van de kosten van de procedure bij de kantonrechter en van de procedure in hoger beroep (plus rente en nakosten) en (iv) veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van alles wat [appellant] ter uitvoering van het vonnis al aan [geïntimeerde] heeft voldaan (plus rente), dit alles bij uitvoerbaar bij voorraad te verklaren arrest.

5.2.

[appellant] heeft één grief (klacht) tegen het vonnis aangevoerd. [appellant] voert kort samengevat aan dat van tijdelijke huur nooit sprake is geweest en dat [geïntimeerde] dat ook wist. Verder stelt [appellant] dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat hij namens Zeker Makelaars de contactpersoon was van [geïntimeerde] . Zeker Makelaars was volgens [appellant] juist de beheerder van [geïntimeerde] . [appellant] had dan ook geen verkoopverplichtingen jegens [geïntimeerde] . Bovendien betekent het feit dat Zeker Makelaars de beheerder van [geïntimeerde] was dat alle betalingen aan Zeker Makelaars moeten worden aangemerkt als betalingen aan [geïntimeerde] zelf. Dit is van belang omdat de onderhuurders altijd tijdig de huur aan Zeker Makelaars hebben betaald. Zeker Makelaars heeft deze huur altijd tijdig doorbetaald. Dat gebeurde ofwel op de bankrekening van [geïntimeerde] ofwel doordat de vrouw van [geïntimeerde] de huur contant kwam halen. Op een gegeven moment is er onduidelijkheid ontstaan over de wijze waarop Zeker Makelaars de huur moest betalen, contant of per bankrekening. Dit levert schuldeisersverzuim op.

5.3.

[geïntimeerde] heeft zich tegen deze klacht verweerd en heeft in hoger beroep zijn eis vermeerderd met de volgende vordering:

6) veroordeling van [appellant] tot betaling van een gebruiksvergoeding van € 600,- per maand en aanvullend een bedrag van € 660,- per maand op grond van artikel 6:104 BW, vanaf de maand december 2019 tot aan het moment van oplevering van de woning aan [geïntimeerde] , te vermeerderen met rente, steeds gerekend vanaf het moment dat de afzonderlijke bedragen verschuldigd waren.

[geïntimeerde] vordert daarnaast ook dat [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten in hoger beroep.

6 Beoordeling in hoger beroep

6.1.

Het hof stelt voorop dat slechts een tekortkoming van voldoende gewicht recht geeft op ontbinding van de overeenkomst. Of de tekortkoming de ontbinding rechtvaardigt, dient te worden beoordeeld met inachtneming van alle omstandigheden van het geval.

6.2.

Vaststaat dat de huur in 2018 een aantal keer te laat is betaald (zie hierboven onder 3.5.). Vaststaat ook dat er in 2019 weer een forse betalingsachterstand is ontstaan. Weliswaar was deze achterstand ingelopen ten tijde van zitting bij de kantonrechter (zie onder 3.7. hierboven), maar dat neemt niet weg dat dus ook in 2019 de huur meermalen niet op tijd is voldaan. Het gaat daarbij herhaaldelijk om aanzienlijke achterstanden. Reeds deze tekortkomingen rechtvaardigen naar het oordeel van het hof de ontbinding van de huurovereenkomst. [geïntimeerde] hoefde niet te accepteren dat zijn huurder de huur stelselmatig (veel) te laat betaalde. Daar komt bij dat [appellant] de woning niet zelf bewoonde. De huurovereenkomst had voor hem een zuiver commercieel karakter.

6.3.

De stelling van [appellant] dat Zeker Makelaars de beheerder was van [geïntimeerde] en dat betalingen (door de onderhuurders) aan Zeker Makelaars dus gelden als betalingen aan [geïntimeerde] , gaat niet op. [geïntimeerde] heeft in 2014 een opdracht tot (bemiddeling bij) verkoop van de woning gegeven aan Zeker Makelaars, maar dat is iets anders dan een opdracht tot beheer en tot het in ontvangst nemen van huurpenningen namens [geïntimeerde] . [appellant] heeft ook niet toegelicht waaruit zou blijken dat hij en [geïntimeerde] hebben afgesproken dat betalingen door de onderhuurders aan Zeker Makelaars zouden worden aangemerkt als bevrijdende betalingen van [appellant] aan [geïntimeerde] . Dit is ook niet logisch aangezien de onderhuur € 1.260,- bedroeg en de huur € 600,-. Het lijkt er dus eerder op dat Zeker Makelaars namens [appellant] handelde door de betalingen van de onderhuurders te incasseren, een bedrag van € 600,- aan [geïntimeerde] door te sluizen en de rest aan [appellant] af te dragen. Dit wordt ondersteund door het feit dat [appellant] op diverse plaatsen in de stukken namens Zeker Makelaars/Makelaar Zuid Holland lijkt te spreken en door het feit dat [appellant] in zijn conclusie van antwoord de brief van Makelaar Zuid Holland van 23 juli 2019 aanduidt als de bief van “mijn” beheerder. [geïntimeerde] wijst er verder terecht op dat uit niets blijkt dat Zeker Makelaars beheerskosten heeft ingehouden op de overschrijvingen van € 600,-. De stelling van [appellant] dat Zeker Makelaars de beheerder is van [geïntimeerde] is dan ook niet geloofwaardig en niet voldoende onderbouwd. Aan bewijslevering wordt daarom niet toegekomen. Dit betekent overigens ook dat aan de overgelegde schriftelijke verklaring van [makelaar] geen waarde toekomt: dat de onderhuurders altijd netjes op tijd hebben betaald doet niet ter zake. Het gaat in dit geding om de betaling van de hoofdhuur, niet om de betaling van de onderhuur. [appellant] is als hoofdhuurder zelf verantwoordelijk voor de tijdige betaling van de huur.

6.4.

Ook het beroep van [appellant] op schuldeisersverzuim van [geïntimeerde] gaat niet op. Volgens [appellant] zou in juli 2019 onduidelijkheid zijn ontstaan over de vraag op welke wijze [geïntimeerde] de huur zou willen ontvangen, waardoor het aan [geïntimeerde] zelf te wijten zou zijn geweest dat de huur in 2019 niet tijdig werd betaald. Ook deze stelling is niet voldoende onderbouwd. Uit de betalingen in 2018 blijkt dat het bankrekeningnummer van [geïntimeerde] bekend was en dat schrijft Makelaar Zuid Holland zelf ook een dag na de dagvaarding in haar brief van 23 juli 2019. Weer een dag later is er ook weer geld op die bewuste rekening overgemaakt. Er was dus geen reden waarom de huur niet tijdig betaald kon worden.

6.5.

Zoals overwogen vormen de achterstanden in 2018 en in 2019 (tot vlak voor de zitting bij de kantonrechter in oktober 2019) al voldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst. Daar komt nog bij dat [geïntimeerde] bij memorie van antwoord heeft aangevoerd dat hij sinds de maand november 2019 tot aan 3 november 2020 (de datum van de memorie van antwoord) geen enkele huurbetaling meer heeft ontvangen van [appellant] . Ter zitting in hoger beroep heeft [geïntimeerde] hieraan toegevoegd dat bovendien ook na november 2020 geen huur meer is betaald. [appellant] heeft dit betwist, maar hij lijkt er daarbij aan voorbij te zien dat een enkele betwisting niet genoeg is. Het is immers aan hem om te stellen, te onderbouwen en zo nodig te bewijzen dat hij de huur steeds tijdig heeft voldaan. [appellant] heeft onder meer aangevoerd dat hij de huur contant heeft betaald aan de vrouw en/of de zoon van [geïntimeerde] . Hij zou daar naar eigen zeggen kwitanties van hebben. Daargelaten dat [geïntimeerde] ontkent dat van contante betalingen sprake is geweest en dat eventuele kwitanties al eerder overgelegd hadden kunnen en moeten worden, heeft [geïntimeerde] terecht aangevoerd dat de gestelde contante betalingen hoe dan ook niet bevrijdend konden zijn omdat hij bij memorie van antwoord nog expliciet heeft verklaard dat alleen aan hemzelf bevrijdend kon worden betaald. [geïntimeerde] heeft er in dat kader op gewezen dat de huurovereenkomst alleen met hem is gesloten, dat hij niet getrouwd is en dat zijn partner geen mede-eigenaar van de woning is. Gelet op die expliciete mededeling dat betalingen aan [geïntimeerde] zelf gedaan moesten worden, kon [appellant] niet in redelijkheid denken dat contante betalingen aan de partner of zoon van [geïntimeerde] ook bevrijdend zouden zijn. Het aanbod om de gestelde contante betalingen te bewijzen, wordt daarom als niet ter zake dienend gepasseerd.

6.6.

Tot slot heeft [appellant] tijdens de zitting in hoger beroep nog iets gezegd over een brief van 9 april 2020 waaruit zou blijken dat [makelaar] een hypotheekachterstand van [geïntimeerde] heeft betaald met de afspraak dat dit bedrag (van € 5.400,-) verrekend zou worden met de nog door [appellant] te betalen huur. Deze door [geïntimeerde] betwiste stelling is echter in het geheel niet onderbouwd, zodat het hof ook daaraan voorbij zal gaan.

6.7.

De conclusie luidt dat het hoger beroep geen succes heeft. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst terecht ontbonden en [appellant] terecht veroordeeld tot ontruiming. Ook heeft de kantonrechter [appellant] terecht veroordeeld tot vergoeding van de wettelijke rente over de te late huurbetalingen over de periode november 2018 tot en met juli 2019. [geïntimeerde] heeft geen incidenteel hoger beroep ingesteld tegen de afwijzing door de kantonrechter van het door hem destijds meer gevorderde. Het bestreden vonnis zal dus worden bekrachtigd.

6.8.

Wat betreft de eisvermeerdering in hoger beroep overweegt het hof het volgende. Bij het bestreden vonnis van 27 november 2019 is de huurovereenkomst ontbonden en is [appellant] veroordeeld tot ontruiming van de woning met al het zijne en al de zijnen. Niet betwist is dat [appellant] de woning pas in maart 2021 ter vrije beschikking van [geïntimeerde] heeft gesteld. Tot die tijd verbleven er (mogelijk af en aan) onderhuurders in de woning. Dat betekent dat de vordering tot veroordeling van [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een gebruiksvergoeding van € 600,- per maand met ingang van december 2019 tot en met maart 2021 toewijsbaar is. [appellant] is over die afzonderlijke termijnen ook wettelijke rente verschuldigd. De vordering tot betaling van € 660,- per maand op grond van artikel 6:104 BW acht het hof echter niet toewijsbaar. Dit artikel bepaalt dat als iemand die op grond van onrechtmatige daad of een tekortkoming in de nakoming van een verbintenis jegens een ander aansprakelijk is, door die daad of tekortkoming winst heeft genoten, de rechter op vordering van die ander de schade kan begroten op het bedrag van die winst of op een gedeelte daarvan. Het bedrag van € 660,- per maand is het bedrag dat [appellant] aan de onderhuur verdiende. Gelet op het feit dat in de huurovereenkomst expliciet toestemming is gegeven aan [appellant] om de woning onder te verhuren, had het op de weg van [geïntimeerde] gelegen om nader te specificeren waaruit de wanprestatie van [appellant] heeft bestaan waardoor [geïntimeerde] een schade van € 660,- per maand heeft geleden. Dat heeft hij echter nagelaten.

6.9.

Bij deze uitkomst past dat [appellant] zal worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep, inclusief nakosten en rente. Deze kostenveroordeling zal uitvoerbaar bij voorraad worden verklaard, zoals door [geïntimeerde] is gevorderd.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van 27 november 2019;

- veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van een bedrag van € 600,- per maand aan gebruiksvergoeding met ingang van december 2019 tot en met maart 2021, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de respectieve vervaldata tot aan de dag van algehele voldoening;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de kant van [geïntimeerde] begroot op € 332,- aan griffierecht en € 3.342,- aan salaris advocaat, en op € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 85,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart deze proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst het meer of anders in hoger beroep gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en door rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers getekend en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 juli 2021, in aanwezigheid van de griffier.

1 [geïntimeerde] heeft aanvankelijk ook een machtiging gevorderd om, voor het geval [appellant] niet zelf zou ontruimen, deze zelf op kosten van [appellant] te doen bewerkstelligen door een deurwaarder, zo nodig met behulp van de politie. Deze vordering heeft de kantonrechter afgewezen en [geïntimeerde] heeft geen incidenteel appel ingesteld. Hetzelfde geldt ten aanzien van de gevorderde vergoeding voor ontruimings- en stallingskosten.