Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:1415

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
03-08-2021
Datum publicatie
12-08-2021
Zaaknummer
200.277.945-01
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2020:482, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2020:4820, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Gebruik woonruimte:huurbescherming. Geen anti-kraak maar huur. Bijzondere omstandigheden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
S&E HW 2021/17, UDH:S&E HW/50841 met annotatie van Dario Pranjic
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht


Zaaknummer : 200.277.945/01

Zaaknummer / rolnummer rechtbank : C/10/582042 / HA ZA 19-836

Vindplaats vonnis : ECLI:NL:RBROT:2020:482

Arrest (uitspraak) van 3 augustus 2021

in de zaak van:

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [appellante] ,

appellante,

advocaat: mr. A. Rhijnsburger te Rotterdam,

tegen:


1. Alvast B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

hierna te noemen: Alvast,
verweerster 1,
en
2. Gemeente Rotterdam,
zetelend te Rotterdam,
hierna te noemen: de Gemeente,

verweerster 2,
verweersters samen te noemen: Alvast c.s. (vrouwelijk enkelvoud),

advocaat: mr. C.J.M. Stubenrouch te Rotterdam.

De processtappen

  1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:
    - het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 januari 2020
    (hierna het vonnis of het bestreden vonnis) en het procesdossier bij de rechtbank;
    - de dagvaarding in hoger beroep van 17 april 2020;
    - de memorie van grieven (met producties);
    - de memorie van antwoord (met producties);
    - de akte uitlaten producties van [appellante] ;
    - de antwoordakte van Alvast c.s.

  2. Hierna is arrest bepaald.

De zaak in het kort

3. Deze bodemzaak gaat om een door [appellante] bewoonde woning. De Gemeente en Alvast wilden dat [appellante] de woning zou ontruimen. Zij stelden dat sprake was van een bruikleenovereenkomst (ter voorkoming van leegstand). De rechtbank heeft de Gemeente en Alvast gelijk gegeven en [appellante] tot ontruiming veroordeeld. De woning is inmiddels ontruimd.

4. [appellante] is in hoger beroep gegaan. Zij stelt dat sprake is van huur. Zij beroept zich op huurbescherming. Het hof geeft haar gelijk.

De feiten

5. De rechtbank is in het bestreden vonnis van een aantal feiten uitgegaan (overwegingen 2.1 tot en met 2.4). Over deze feiten bestaat geen discussie. Ook het hof gaat er daarom vanuit.

6. Samengevat (en in aanvulling op de in eerste aanleg vastgestelde feiten) gaat het in hoger beroep om het volgende.

(6.1) [appellante] bewoont sinds 2007 de aan de Gemeente toebehorende woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). Zij heeft deze woning op 12 december 2007 in gebruik gekregen op basis van een oppascontract met H.O.D. Nederland B.V. Voor de kosten van gas, elektra e.d. was zij daarbij een vast bedrag van € 175,-- per maand verschuldigd.

(6.2) Aansluitend heeft [appellante] op 21 april 2011 met en op verzoek van Alvast (de leegstandsbeheerder en gevolmachtigde van de Gemeente) een zogenaamde dienstverleningsovereenkomst en een bruikleenovereenkomst gesloten ten aanzien van de woning. [appellante] is in de woning blijven wonen.

(6.3) De dienstverleningsovereenkomst (met als titel ‘Overeenkomst tot bemiddeling en dienstverlening’) voorziet in het zoeken door Alvast van een leegstaand pand voor de beoogde gebruiker (artikel 1) en het zo mogelijk geschikt maken van het pand voor bewoning (artikel 2). Wanneer daadwerkelijk een bruikleenovereenkomst tot stand komt betaalt gebruiker als vergoeding een bedrag van € 125,-- (later € 150,--) per maand aan Alvast gedurende de periode van gebruik (artikel 4).

(6.4) De bruikleenovereenkomst houdt onder meer het volgende in. Bruikleengever [hof: Alvast als gemachtigde van de Gemeente] geeft de woning in bruikleen aan bruiklener [hof: [appellante] ] voor onbepaalde tijd en om niet (artikel 1). Bruiklener moet zich houden aan de aanwijzingen van bruikleengever (artikel 5). Aansluit- en/of verbruikskosten van gas, olie, elektra en water, alsmede de kosten voor afvoer huisvuil en gemeentelijke heffingen (gebruikersgedeelte) zijn voor rekening van [appellante] (artikel 11). In artikel 14 van de overeenkomst is bepaald dat de overeenkomst te allen tijde, zonder opgave van redenen, schriftelijk door de Bruikleengever en/of de Bruiklener kan worden opgezegd, met een opzeggingstermijn van 28 dagen.

(6.5) Alvast c.s. heeft de bruikleenovereenkomst opgezegd tegen 6 mei 2019 (en na correspondentie tegen 6 juni 2019). [appellante] heeft geweigerd de woning te ontruimen en heeft diverse kort gedingprocedures gevoerd, waarbij ze aanvankelijk gelijk heeft gekregen.

De vordering van de Gemeente en Alvast en de beslissing van de rechtbank

7. Alvast c.s. heeft bij de rechtbank, samengevat, uitvoerbaar bij voorraad, gevorderd:
primair een verklaring voor recht dat sprake is van een bruikleenovereenkomst, die rechtsgeldig is opgezegd en dus per 6 juni 2019 is geëindigd, met veroordeling van [appellante] tot ontruiming van de woning en tot betaling aan Alvast van de vergoeding als bedoeld in de dienstverleningsovereenkomst van € 150,-- per maand tot het moment van ontruiming;
subsidiair een verklaring voor recht dat er een huurovereenkomst heeft bestaan voor korte duur en dat [appellante] daarom op grond van artikel 7:232 lid 2 BW geen huurbescherming toekomt, met veroordeling van [appellante] tot ontruiming en tot betaling aan Alvast van de vergoeding als bedoeld in de dienstverleningsovereenkomst van € 150,-- per maand tot het moment van ontruiming.

8. De rechtbank heeft de in overweging 7 genoemde primaire vordering bij het thans bestreden vonnis toegewezen. De rechtbank heeft in verband hiermee het volgende overwogen:
(a) om een overeenkomst als bruikleenovereenkomst te kunnen kwalificeren is
van belang dat geen sprake is van een tegenprestatie voor het gebruik van
de ruimte;
(b) het enkele feit dat een vergoeding van kosten is overeengekomen maakt nog
niet dat sprake is van huur;
(c) van bruikleen kan sprake zijn als de vergoeding een symbolisch karakter
heeft;
(d) ook indien een vergoeding is bedongen die alleen ziet op gebruikskosten of
kosten van bemiddeling of beheer hoeft de overeenkomst niet
noodzakelijkerwijs als huur te worden aangemerkt;
(e ) volgens Alvast c.s. is sprake van een bruikleenovereenkomst om niet; de
vergoeding van € 150,-- per maand in de dienstverleningsovereenkomst
komt slechts aan Alvast toe wegens gemaakte beheerskosten die met de
bruikleen gepaard gaan, zoals communicatie, eventuele incasso’s,
bereikbaarheid bij calamiteiten, administratie, acquisitie en onderhoud;
(f) de stellingen van Alvast c.s. komen er dus op neer dat in de vergoeding geen
component zit, die als tegenprestatie voor het gebruik van de woning kan
worden aangemerkt;
(g) deze stellingen zijn niet door [appellante] weersproken en rechtvaardigen de
conclusie dat sprake is van een bruikleenovereenkomst.

9. Daarnaast heeft Alvast c.s. gevorderd om [appellante] te veroordelen tot betaling van een boete van € 250,-- per dag vanaf 6 juni 2019 tot het moment van ontruiming. Deze vordering is in een later vonnis van de rechtbank van 27 mei 2020 afgewezen en speelt niet in dit hoger beroep.

Het hoger beroep

10. [appellante] heeft in eerste aanleg geen conclusie van antwoord genomen en de rechtbank heeft van het niet dienen akte verleend. [appellante] wil in hoger beroep haar omissie in eerste aanleg herstellen. Zij concludeert in hoger beroep tot vernietiging van het vonnis en alsnog afwijzing van de vorderingen.

10. [appellante] heeft een enkele grief aangevoerd. Deze heeft als strekking (i) dat zij de woning als huurder heeft bewoond, (ii) dat zij een vergoeding voor het gebruik van de woning heeft betaald, (iii) dat zij van de kort gedingrechter op 20 augustus 2019 en ook in hoger beroep op 14 april 2020 steeds gelijk heeft gekregen waarbij werd geoordeeld dat vooralsnog niet aannemelijk was dat sprake was van een bruikleenovereenkomst (iv) dat thans geen aanleiding is om een ander standpunt in te nemen, (v) dat van beheersactiviteiten van Alvast haar niet of nauwelijks is gebleken, als die al noodzakelijk zouden zijn geweest. [appellante] heeft in dit verband (vi) benadrukt dat de huurprijzen in Nederland vrij zijn, terwijl (vii) de VvE dan wel de Gemeente verantwoordelijk was voor het groot onderhoud en ook de Gemeente de eigenaarslasten heeft betaald, niet Alvast. Daarnaast (viii) heeft zijzelf de huurdersheffingen betaald. Hiermee werd Alvast evenmin belast. Ook (ix) heeft zij zelf steeds het binnen-onderhoud gepleegd (zoals het vervangen van douchekranen en toiletonderdelen).

10. Alvast c.s. heeft hier, samengevat, het volgende tegenover gesteld. De woning is om beleidsredenen tijdelijk om niet in gebruik (anti-kraak) gegeven. Inmiddels heeft politieke besluitvorming geleid tot afstoting van vastgoed dat de Gemeente niet meer voor haar kerntaken nodig heeft. De woning behoort hiertoe.
Alvast is een gerenommeerd en gecertificeerd leegstandsbeheerder en heeft kosten moeten maken voor dit beheer. Alvast bezit het Keurmerk Leegstandsbeheer (KLB). Als de nutsvoorzieningen op naam van de gebruiker staan is volgens het Keurmerk een vergoeding van maximaal € 180,-- toegestaan; [appellante] betaalde minder, aanvankelijk € 125,-- en later € 150,--. Het is niet reëel om te vergen dat alleen de kosten die rechtstreeks aan een concrete woning kunnen worden gekoppeld, in rekening mogen worden gebracht. Het is gebruikelijk om een gemiddelde (maximale) prijs als vergoeding te aanvaarden.

10. De vergoeding die [appellante] aan Alvast betaalde houdt verband met de kosten die Alvast moest maken voor het leegstandsbeheer (de gemaakte kosten van dienstverlening), aldus nog steeds Alvast c.s.. Het gaat daarbij, zoals weergegeven in productie 16 (specificatie bruikleenovereenkomst Alvast B.V), om:
(a) beheer: het geschikt maken van het pand voor tijdelijk gebruik, het vervaardigen en opstellen van huisregels, het zoeken naar geschikte gebruikers, maandelijkse controle van het pand en rapportage, het bevorderen van energiezuinig gebruik, de communicatie met omwonenden, de melding tijdelijk gebruik bij de overheid, het rapporteren en behandelen van klachten en incidenten, het informeren en coördineren van pandbezoek namens de eigenaar,
(b) communicatie,
(c) incasso,
(d) noodlijn Alvast,
(e) Administratie,
(f) Acquisitie,
(g) Onderhoud ten behoeve van de eigenaar en bruiklener.

10. Daarnaast heeft nog te gelden dat de Gemeente als eigenaar van de woning al die jaren naast de zakelijke lasten voor een VvE extra VvE-kosten heeft betaald die normaal aan de gebruiker worden doorberekend. Het gaat daarbij om glasverzekering, elektra algemene ruimte, schoonmaakkosten algemene ruimte, service-abonnement riolering, tezamen een bedrag van € 27,18 per maand.

10. Alvast c.s. concludeert daarom, voor zoveel mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, tot bekrachtiging van het vonnis, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het hoger beroep. Daarbij heeft ze haar subsidiaire vordering in eerste aanleg gehandhaafd (zie overweging 7).

Beoordeling van het hoger beroep

16. Het hof stelt het volgende voorop. Aan de voorlopige oordelen en beslissingen in kort geding is de bodemrechter (zoals thans het hof) niet gebonden. De rechter in de bodemprocedure moet zelfstandig de vordering beoordelen.

Ten aanzien van de primaire vordering

17. De kern van het geschil gaat over de vraag of in de vergoeding, die [appellante] aan Alvast betaalde (aanvankelijk € 125,-- en later € 150,-- per maand), een component zit die als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden aangemerkt. Als dat laatste het geval is, dan is sprake van huur (artikel 7:201 lid 1 BW), met de daarbij behorende huurbescherming.

17. Vast staat dat [appellante] aanvankelijk (onder de oppasovereenkomst) van 12 december 2007 tot 21 april 2011 alleen de kosten van haar nutsvoorzieningen verschuldigd was ten bedrage van € 175,-- per maand. Voor het gebruik van de woning betaalde [appellante] geen tegenprestatie.

17. Bij het voortgezette gebruik van de woning vanaf 21 april 2011 op basis van de dienstverleningsovereenkomst en de bruikleenovereenkomst met Alvast c.s. kwam dat anders te liggen. Kenmerkend verschil met de oppasovereenkomst was immers (i) dat [appellante] niet alleen haar eigen nutsvoorzieningen moest betalen, maar daarnaast (ii) ook een vergoeding van € 125,--/€ 150,-- per maand aan Alvast.

17. Volgens Alvast vormt het bedrag van € 150,-- per maand een vergoeding voor de door haar gemaakte beheerskosten die met de bruikleen gepaard gaan. Het gaat daarbij om diensten voor het tijdelijke verblijf, een ander zoals genoemd in overwegingen 12 en 13.

17. Het hof gaat daarin niet mee. Weliswaar is begrijpelijk dat met leegstandsbeheer (dienstverlening ten behoeve van bruikleen van leegstaande panden) kosten zijn gemoeid en dat een forfaitaire kostenvergoeding (te betalen door de gebruikers van de panden) op zijn plaats kan zijn, maar in dit geval is toch sprake van een aantal bijzondere omstandigheden, waardoor de bedongen vergoeding slechts in beperkte mate aan relevante beheerskosten is te relateren. Het hof wijst in dit verband onder meer op het volgende. (i) [appellante] is vanaf 2011 (na 3,5 jaar) opeens een extra bedrag per maand gaan betalen, terwijl de situatie hetzelfde bleef en er geen kenbare extra diensten tegenover stonden (in ieder geval was sprake van een aparte VvE die werkzaamheden in het kader van groot onderhoud heeft verricht). (ii) De hoogte van het verschuldigde bedrag was méér dan louter symbolisch. Daarnaast (iii) heeft Alvast geen acquisitie hoeven te plegen ( [appellante] is immers in de door haar al gebruikte woning gebleven). (iv) Ook valt niet in te zien op welke grond [appellante] mee zou moeten betalen aan eigenaarsonderhoud (zie overweging 13 g).
Al met al is de conclusie dat in ieder geval een deel van de vergoeding van
€ 125,--/€ 150,--, die [appellante] per maand moest betalen, niet kan worden toegerekend aan de beheerskosten; dat deze dus als tegenprestatie voor het gebruik van de woning moet worden beschouwd in de zin van artikel 7:201 lid 1 BW. De andere argumenten (onder meer het beroep op het Keurmerk Leegstandsbeheer) van Alvast doen daaraan niet af.

17. Er was dus sprake van huur met de daaraan verbonden huurbescherming.
De grief van [appellante] slaagt.
Ten aanzien van de subsidiaire vordering

17. Dit betekent dat het hof toekomt aan de tweede door Alvast gestelde grondslag, te weten dat sprake is van een huurovereenkomst ‘naar zijn aard van korte duur’.

17. Naar het oordeel van het hof is hiervan geen sprake. Moeilijk is vol te houden dat de bewoning door [appellante] , eerst onder de oppasovereenkomst van ongeveer 3,5 jaar en vervolgens voortgezet onder de overeenkomsten met Alvast, ‘naar zijn aard van korte duur’ is.
Conclusie

17. Blijkens het voorgaande heeft [appellante] terecht een beroep op huurbescherming gedaan, zodat de opzegging door Alvast rechtsgevolg mist en de vorderingen van Alvast c.s. moeten worden afgewezen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen nu geen feiten te bewijzen zijn aangeboden die tot een ander oordeel kunnen leiden. Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Alvast c.s. zal als de in het ongelijk gestelde partij de proceskosten van de eerste aanleg (het griffierecht van [appellante] ; verdere kosten zijn niet naar voren gekomen) en het hoger beroep moeten dragen.

Beslissing

Het hof:

  • -

    vernietigt het tussen partijen gewezen eindvonnis van de rechtbank Rotterdam van 22 januari 2020; en opnieuw rechtdoende:

  • -

    wijst de vorderingen van Alvast c.s. af;

  • -

    veroordeelt Alvast c.s. in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot 22 januari 2020 begroot op € 81,- aan griffierecht;

  • -

    veroordeelt Alvast c.s. in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 100,89 aan kosten uitbrengen dagvaarding,
    € 332,- aan griffierecht en € 1.671,- aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, A.E.A.M. van Waesberghe en A.A. Muilwijk-Schaaij en getekend en in het openbaar uitgesproken op 3 augustus 2021 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.