Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2021:1024

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
08-06-2021
Datum publicatie
15-06-2021
Zaaknummer
200.261.637-02
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2019:2331, Bekrachtiging/bevestiging
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Appartementsrecht (oud en nieuw recht). Modelsplitsingsreglement 1962, met daarin de statuten van de VvE geïncorporeerd. Uitleg toepasselijke verdeelsleutel.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht


Zaaknummer : 200.261.637/02

Rolnummer rechtbank : 6967234 \ RL EXPL 18-12500
Vindplaats vonnis : ECLI:NL:RBDHA:2019:2331

Arrest (uitspraak) van 8 juni 2021
in de zaak van:

[naam B.V.] ,
gevestigd te [vestigingsplaats 1] (gemeente [gemeente] ),
hierna te noemen: [naam B.V.] ,

appellante,

advocaat: mr. J.A.M. Reuser te Pijnacker,

tegen:

[naam vereniging] ,

gevestigd [vestigingsplaats 2] ,

hierna te noemen: de VvE,
verweerster,

advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.

De processtappen

1. Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken1:
- het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag
van 14 februari 2019 (hierna: het vonnis) en het procesdossier bij de rechtbank;
- de dagvaarding in hoger beroep van [naam B.V.] van 13 mei 2019 en het anticipatie-
exploot van 24 juni 2019;

  • -

    het tussenarrest van 16 juli 2019 (met zaaknummer 200.261.637/01), waarbij een comparitie van partijen werd gelast;

  • -

    de brief van [naam B.V.] van 6 augustus 2019 ten behoeve van de comparitie van partijen
    (met producties 1 tot en met 30; ook aangeduid als C1 tot en met C31);

  • -

    het proces-verbaal van de comparitie van partijen van 22 augustus 2019, waarbij de
    zaak is doorgehaald;

  • -

    na hervatting van de zaak: de memorie van grieven (met drie grieven) tevens akte
    vermeerdering van eis van 19 november 2019 (met productie 32);

  • -

    de memorie van antwoord van 14 januari 2020;

  • -

    de akte overlegging producties van [naam B.V.] (met producties 33 tot en met 60);

  • -

    de pleitaantekeningen van beide partijen ten behoeve van het schriftelijke pleidooi, overgelegd ter rolzitting van 17 november 2020.

2. Hierna is arrest bepaald.

De zaak in het kort

3. Partijen hebben een geschil over de hoogte van de door [naam B.V.] aan de VvE te betalen (onderhouds)bijdrage. Het geschil spitst zich toe op de uitleg van de splitsingsakte, meer in het bijzonder van de artikelen 13 en 14 van het splitsingsreglement en de daarin genoemde verdeelsleutel.

De vaststaande achtergronden van de zaak

4. De kantonrechter is in het vonnis (1.1 tot en met 1.7) van een aantal feiten uitgegaan. Over deze feiten bestaat geen discussie. Ook het hof gaat er daarom vanuit.

5. Samengevat gaat het geschil om het volgende.

(5.1) Bij (door notaris W.H. Gesner van der Voort verleden) akte van splitsing, met daarbij horende splitsingstekening, van 5 november 1963 (ingeschreven ten Hypotheekkantore op 6 november 1963 in deel 3523 nummer 96) is het in deze procedure bedoelde flatgebouw (met onderliggende en bijbehorende grond), kadastraal bekend [sectie en nummer] , gesplitst in 55 appartementen. Deze appartementen bestaan uit de kelderverdieping, begane grondverdieping, tussenverdieping en tien woonverdiepingen. Volgens de akte van splitsing bevat het flatgebouw een servicestation, vier winkels en 50 woningen met bergruimtes (dus in totaal 55 appartementen).
Het servicestation verkreeg daarbij appartementsindex 1; de winkel op de begane grond met tussenverdieping kreeg appartementsindex 2.
[naam B.V.] is eigenaar van deze twee appartementen (met indexnummer 1 en 2) en heeft respectievelijk zes en twee stemmen ter vergadering. De eigenaren van de woonappartementen en de winkel met indexnummer 5 hebben ieder één stem. De winkels met indexnummer 3 en 4 hebben ieder twee stemmen.

(5.2) De akte van splitsing [hierna: splitsingsakte] houdt onder meer het volgende in:
“ (…)
Vervolgens verklaarden de comparanten bij deze:
(…)
B. Vast te stellen als Reglement van Splitsing [hierna: splitsingsreglement] het Reglement, dat is opgesteld bij akte, drie september negentienhonderd tweeenzestig voor mij, notaris, verleden [hierna: Modelsplitsingsreglement 1962] , (…) met dien verstande dat:
a. (…)
b. het in lid 1 van artikel 13 van dat Reglement bedoelde aandeel van ieder der eigenaren in de gemeenschap wordt vastgesteld als volgt:
(…)
ieder van de – in totaal drie – eigenaren van de appartementen (winkels) indexnummers 2, 3 en 4, ieder vijfentachtig/vijfentwintighonderdste, (…)
en de eigenaar van het appartement (service-station) indexnummer 1, tweehonderdvijfenzestig/vijfentwintighonderdste;
c. de Vereniging van Eigenaren, bedoeld in artikel 20 van dat Reglement bij deze wordt opgericht onder de naam “[naam vereniging] ”, met Delft als plaats van vestiging; (….).

(5.3)Het Modelsplitsingsreglement 1962 houdt onder meer in:
(….)
“Artikel 13.
1. Ieder der eigenaren is in de gemeenschap gerechtigd voor het in de akte van splitsing vastgestelde aandeel.
2. De gemeenschappelijke baten moeten in eenzelfde verhouding tussen de eigenaren worden verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor de gemeenschappelijke schulden, kosten en lasten, behoudens het bepaalde in artikel 19.
(…)
Artikel 14.
Tot de schulden kosten en lasten als bedoeld in artikel 638g eerste lid sub 2 Burgerlijk Wetboekworden gerekend (…) [ hof: volgt opsomming, onder meer kosten onderhoud herstel en schoonmaken van gemeenschappelijke gedeelten, waaronder de trappenhuizen.]
(…)
Artikel 20.
De eventueel bij de akte van splitsing opgerichte Vereniging van Eigenaren heeft ten doel het voeren van beheer over het gebouw. Hiertoe wordt mede gerekend het innen van de door de eigenaren verschuldigde bijdragen en van eventuele verzekeringspenningen, alsmede het beheer van een eventueel reservefonds en van het beheer van eventuele schadepenningen.
VERGADERINGEN VAN EIGENAREN
Artikel 21.
1. De vergaderingen van eigenaren worden gehouden in de gemeente waar het flatgebouw staat.
2. Jaarlijks uiterlijk in de maand april zal een vergadering worden gehouden, waarin door de administrateur het exploitatie-overzicht over het afgelopen boekjaar wordt verstrekt, hetwelk door de vergadering moet worden goedgekeurd voor de vaststelling van de definitieve bijdrage door iedere eigenaar. In deze vergadering wordt tevens een nieuwe begroting opgesteld voor het aangevangen boekjaar.
(…).
OPHEFFING VAN DE SPLITSING OF WIJZIGING VAN HET REGLEMENT
Artikel 28
(…)
DE ADMINISTRATEUR
Artikel 29
(…)”

(5.4) [naam B.V.] (dus [naam B.V.] ) is sinds 31 mei 2011 eigenares van het servicestation (indexnummer 1) en de winkel (indexnummer 2). [naam B.V.] is van rechtswege lid van de VvE. Zij is als zodanig op grond van door de ALV van de VvE genomen vergaderbesluiten voorschotbedragen dan wel bijdragen, aan de VvE verschuldigd. [naam B.V.] heeft de door de algemene ledenvergadering (ALV) van de VvE vastgestelde (voorschot)bijdragen tot en met mei 2018 tot een bedrag van € 9.310,42 onbetaald gelaten.

De vorderingen van de VvE (in conventie) en die van [naam B.V.] (in reconventie).
De beslissing van de kantonrechter

6. De VvE heeft in conventie gevorderd om, uitvoerbaar bij voorraad, [naam B.V.] te veroordelen tot betaling van voormelde achterstallige onderhoudsbijdrage van € 9.310,42, vermeerderd met een bedrag van € 1.277,81 aan buitengerechtelijke incassokosten, met wettelijke rente vanaf de dagvaarding (in totaal een bedrag van € 10.588,23, met wettelijke rente). Daarnaast heeft de VvE gevorderd om [naam B.V.] te veroordelen tot betaling van toekomstige termijnen van voorschotbetalingen en bijdragen vanaf juni 2018, met veroordeling van [naam B.V.] in de proceskosten.

7. [naam B.V.] heeft in reconventie een groot aantal tegenvorderingen ingesteld en verzoeken gedaan, zoals geformuleerd in het vonnis in overweging 4. Deze hebben (kort samengevat) als strekking dat de begrotingen en jaarrekeningen vanaf 1999 vernietigd dan wel nietig verklaard moeten worden en dat de daarop gebaseerde betalingsvorderingen jegens [naam B.V.] afgewezen moeten worden.

8. De kantonrechter heeft bij het vonnis de vorderingen van de VvE toegewezen en die van [naam B.V.] afgewezen.
De grieven van [naam B.V.] in hoger beroep, de vermeerdering van eis van [naam B.V.] bij memorie van grieven en het verweer

9. [naam B.V.] is het niet eens met het vonnis. Zij heeft bij memorie van grieven van 19 november 2019 drie grieven aangevoerd en haar vordering vermeerderd.
Grief 1 bevat een klacht over de beslissing in het vonnis over de gehanteerde verdeelsleutel overeenkomstig artikel 13 van het splitsingsreglement.
Grief 2 bevat een klacht over de uitleg van artikel 14 van het splitsingsreglement.
Grief 3 bevat een klacht over de proceskostenveroordeling.

10. In aanvulling op grief 3 klaagt [naam B.V.] over de afwijzing in reconventie van de verklaring voor recht dat de vergaderbesluiten nietig zijn en/of vermeerdert zij haar eis.

11. [naam B.V.] heeft in haar memorie van grieven de volgende eis geformuleerd. Zij vordert, zakelijk weergegeven, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad:
1) het vonnis te vernietigen;
2) te verklaren voor recht dat de besluiten van de ALV met betrekking tot de door de verschillende appartementseigenaren te betalen bijdragen nietig zijn en dat [naam B.V.] het verschil tussen de sinds 1 januari 2000 betaalde VvE-bijdrage en de nog vast te stellen juiste bijdrage door de ALV onverschuldigd heeft betaald;
3) de VvE te veroordelen om hetgeen [naam B.V.] ter uitvoering van het vonnis onverschuldigd heeft betaald aan [naam B.V.] terug te betalen, met wettelijke rente vanaf de dag der betaling;
4) de VvE te veroordelen in de proceskosten en nakosten bij de kantonrechter en het hof te vermeerderen met de wettelijke rente.

12. De VvE heeft gemotiveerd verweer gevoerd.

Beoordeling van het hoger beroep

Inleidende opmerkingen

De tweeconclusie regel

13. De procedure in hoger beroep kent de tweeconclusieregel. Behoudens uitzonderingen – hiervan is thans, mede gelet op de bezwaren van de VvE, geen sprake – moeten alle stellingen worden aangevoerd in de eerste twee conclusies (in dit geval de memorie van grieven en de memorie van antwoord). Latere processtukken, zoals de pleitnota’s bij (schriftelijk) pleidooi, kunnen dienen tot het verder uitdiepen van de bij memories aangevoerde stellingen. Echter nieuwe stellingen en vorderingen in die fase verdragen zich niet met de tweeconclusieregel, die als achtergrond heeft de goede procesorde. Het hof krijgt het geschil voorgelegd binnen de grenzen van het door de grieven ontsloten gebied, zoals dit zich heeft ontwikkeld in eerste aanleg en in hoger beroep.
[naam B.V.] is partij

13. In deze zaak heeft appellante, gedaagde in eerste aanleg (de rechtspersoon [naam B.V.] ) op 31 mei 2011 de eigendom van de twee appartementen (appartementsrechten) verworven. Dit is dus de peildatum voor het hof; niet de eerdere datum waarop de natuurlijke personen [naam 1] en [naam 2] de eigendom verkregen.
Het toepasselijke appartementsrecht

13. Het betreffende flatgebouw is in 1963 gesplitst in appartementen (onder het oud BW). Sindsdien zijn er diverse wetswijzigingen geweest, onder meer in 1972 en bij de invoering van het huidige BW. Voor zover thans van belang zijn er bij het huidige BW slechts geringe wijzigingen doorgevoerd ten opzichte van het tot dan toe geldende appartementsrecht. Dit heeft tot gevolg gehad dat het huidige BW vrijwel geheel onmiddellijke werking kreeg.
De oprichting van de VvE

13. Het hof stelt voorop dat de kantonrechter blijkens zijn vonnis is uitgegaan van het bestaan van de VvE met bevoegdheid om deel te nemen aan het rechtsverkeer. [naam B.V.] heeft hierover niet geklaagd bij memorie van grieven. Sterker nog, [naam B.V.] noemt in haar memorie van grieven zélf de oorspronkelijk eiseres ‘De vereniging met volledige rechtsbevoegdheid [naam vereniging], gevestigd te Delft’. Dit betekent dat reeds hierom voor het hof uitgangspunt is dat de VvE rechtspersoonlijkheid heeft en aldus gerechtigd is haar vordering in te stellen.

13. Voor de volledigheid zal het hof nog wel kort ingaan op de geschiedenis van het appartementsrecht in dit verband. Op het moment van splitsing in 1963 was de oprichting van een VvE mogelijk maar niet verplicht. Deze verplichting is pas gekomen in 1972. Blijkens de notariële splitsingsakte van 1963 is de VvE (verweerster in hoger beroep) toen opgericht.2 Hierbij zijn ook de statuten (in de zin van thans artikel 2:27 BW) vastgesteld, zoals blijkt uit het in de splitsingsakte geïncorporeerde Modelsplitsingsreglement 1962. De omstandigheid dat daarbij niet de term ‘statuten’ is gebruikt, doet niet af aan de materiële opname daarvan in de notariële splitsingsakte van 1963. De VvE heeft bij conclusie van antwoord in reconventie (onder 1e) ook een opmerking van deze strekking gemaakt. Er is dus wel degelijk sprake van een VvE met volledige rechtspersoonlijkheid (de eis van thans artikel 5:112 lid 1 sub e BW en artikel 2:27 BW).

18. Overigens: Voor zover zou moeten worden aangenomen dat de huidige VvE (nog) geen notarieel vastgelegde statuten heeft, is er sprake van een vereniging met beperkte rechtsbevoegdheid (in de zin van artikel 2:30 BW). Zo’n vereniging bezit wel rechtspersoonlijkheid, kan als zodanig deelnemen aan het rechtsverkeer en ook stappen nemen ter verwezenlijking van haar doelstellingen (in dit geval als bedoeld in het toepasselijke artikel 20 Model-splitsingsreglement ). De stelling van [naam B.V.] , voor zover het hof deze begrijpt, dat er geen rechtsgeldige VvE is opgericht, wordt dan ook verworpen. De theoretische mogelijkheid dat er sprake zou kunnen zijn van een vereniging met slechts beperkte rechtsbevoegdheid staat er niet aan in de weg dat zij haar vorderingen in rechte geldend kan maken.
Het splitsingsreglement

18. Voor zover [naam B.V.] heeft willen stellen dat het splitsingsreglement van de VvE niet is opgenomen in de splitsingsakte, miskent zij dat verwijzing naar het toepasselijke modelreglement 1962 (met aanpassingen zoals in dit geval) toereikend is. Met de in de splitsingsakte genoemde aanpassingen3 luidt artikel 13 van het splitsingsreglement van de VvE als volgt [onderstreping door het hof]:
1. Ieder der eigenaren is in de gemeenschap gerechtigd voor het in de akte van splitsing vastgestelde aandeel. (…) Ieder van de – in totaal drie – eigenaren van de appartementen (winkels) indexnummers 2, 3 en 4, ieder vijfentachtig/vijfentwintighonderdste, (…)
en de eigenaar van het appartement (service-station) indexnummer 1, tweehonderdvijfenzestig/vijfentwintighonderdste;
2. De gemeenschappelijke baten moeten in eenzelfde verhouding tussen de eigenaren worden verdeeld.
3. In gelijke verhouding zijn de eigenaren verplicht bij te dragen in en zijn zij tegenover derden aansprakelijk voor de gemeenschappelijke schulden, kosten en lasten, behoudens het bepaalde in artikel 19.

Beoordeling van de grieven

Grief 1

20. Het hete hangijzer in deze zaak betreft de verhouding waarmee [naam B.V.] moet bijdragen aan de gemeenschappelijke kosten (de verdeelsleutel van artikel 13 splitsingsreglement).

20. Zoals hiervoor is overwogen is de VvE rechtsgeldig opgericht, kan de VvE deelnemen aan het rechtsverkeer en kan zij ook stappen ondernemen om haar beheerstaken uit te voeren en om bijdragen van haar leden te innen. De verdeelsleutel daarbij wordt gevormd door artikel 13 van het splitsingsreglement. [naam B.V.] als lid van de VvE is verplicht om de op deze basis door de ALV vastgestelde (onderhouds)bijdragen te betalen.

20. Anders dan [naam B.V.] stelt volgt uit artikel 13 splitsingsreglement onmiskenbaar dat
(lid 1): [naam B.V.] in de gemeenschap gerechtigd is voor het daar vastgestelde aandeel
van 85/2500ste en 265/2500ste (in totaal dus 350/2500ste).
(lid 2): [naam B.V.] in dezelfde verhouding gerechtigd is tot de gemeenschappelijke baten.
(lid 3): [naam B.V.] in gelijke verhouding moet bijdragen aan de gemeenschappelijke
schulden, kosten en lasten.

20. [naam B.V.] moet dus voor haar beide appartementsrechten (de indexnummers 1 en 2) bijdragen in de gemeenschappelijke lasten, schulden en kosten in de verhouding van haar in lid 1 vastgestelde aandeel, 350/2500, zoals ook de ALV heeft vastgesteld. Van nietige vergaderbesluiten (stelling memorie van grieven 4.1.2.) is geen sprake. Grief 1 faalt.
Grief 2

20. Deze grief gaat over artikel 14 van het splitsingsreglement. Volgens [naam B.V.] , naar het hof begrijpt, hoeft zij niet mee te betalen aan de kosten van gemeenschappelijke delen die zij niet gebruikt, zoals trappen en galerijen. Deze zijn in haar visie niet bestemd voor gemeenschappelijk gebruik, zoals wel het geval is bij het dak en de buitengevel.
Ook deze grief wordt verworpen. Artikelen 14a en 14h zijn duidelijk. Tot de gemeenschappelijke schulden, kosten en lasten behoren die welke betrekking hebben op het normale onderhoud van de gemeenschappelijke gedeelten (14a) en het onderhoud, schoonhouden en de verlichting van de trappenhuizen, de halls en de overige voor gemeenschappelijk gebruik bestemde gedeelten (14h). Gemeenschappelijk in gebruik zijn de gedeelten die niet (exclusief) privé in gebruik zijn. De omstandigheid dat [naam B.V.] niet alle gemeenschappelijke delen feitelijk gebruikt, maakt niet dat zij daaraan niet hoeft mee te betalen. Een dergelijke regeling vormt de essentie van het appartementsrecht. In theorie zou het mogelijk zijn geweest om in de splitsingsakte/het splitsingsreglement afwijkende bepalingen op te nemen, maar nu hiervan geen sprake is, is ook [naam B.V.] aan artikel 14 gebonden.

20. De redenering van [naam B.V.] wordt verworpen. Grief 2 faalt.
Grief 3

20. Het hof zal eerst de vermeerdering van eis van [naam B.V.] in hoger beroep behandelen.

20. [naam B.V.] vordert thans in hoger beroep (in reconventie):
te verklaren voor recht dat de besluiten van de ALV met betrekking tot de door de verschillende appartementseigenaren te betalen bijdragen nietig zijn en dat [naam B.V.] het verschil tussen de sinds 1 januari 2000 betaalde VvE-bijdrage en de nog vast te stellen juiste bijdrage door de ALV onverschuldigd heeft betaald.

20. Uit hetgeen het hof hiervóór heeft geoordeeld volgt dat deze vordering moet worden afgewezen.

20. Voor de goede orde overweegt het hof nog het volgende over de reconventionele vordering van [naam B.V.] in eerste aanleg. Deze vordering heeft [naam B.V.] blijkens de formulering van haar gewijzigde vordering bij memorie van grieven niet gehandhaafd. Mocht dat wel de bedoeling zijn geweest, dan zou deze bij gebrek aan deugdelijke onderbouwing in hoger beroep voor afwijzing gereed liggen.

20. De kantonrechter heeft [naam B.V.] terecht de in het ongelijk gestelde partij geacht en veroordeeld in de proceskosten. Grief 3 faalt eveneens.
Slotsom

20. Het vonnis zal worden bekrachtigd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen. Er zijn geen ter zake dienende feiten op de in hoger beroep te vergen wijze te bewijzen aangeboden. De in hoger beroep vermeerderde eis zal worden afgewezen. Er is dus geen reden om de VvE te veroordelen om onverschuldigde bedragen aan [naam B.V.] terug te betalen. [naam B.V.] geldt ook in hoger beroep als de in het ongelijk gestelde partij en zal de proceskosten moeten dragen. Beslist zal worden als volgt.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 februari 2019;

  • -

    veroordeelt [naam B.V.] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van de VvE tot op heden begroot op € 741,-- aan griffierecht, € 3.342,-- aan salaris advocaat en op
    € 163,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 85,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

  • -

    wijst af het door [naam B.V.] in hoger beroep meer of anders gevorderde;

  • -

    verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.E.H.M. Pinckaers en J.N. de Blécourt en getekend en in het openbaar uitgesproken op 8 juni 2021 door de rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers in aanwezigheid van de griffier.

1 Het oorspronkelijk samenhangende geschil tussen de VvE en Stichting F.N.V.-gebouw is in hoger beroep niet aan de orde.

2 Zie citaat in overweging 5.2 onder c. van dit arrest

3 Zie citaat in overweging 5.2 onder b. van dit arrest