Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:991

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
28-04-2020
Datum publicatie
03-06-2020
Zaaknummer
200.230.806/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Vraag of huurder onafgebroken zijn hoofdverblijf hield in het gehuurde. Het hof oordeelt na bewijswaardering van niet. Bekrachtiging veroordeling tot ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.230.806/01

Zaaknummer rechtbank : 5083823 CV EXPL 16-21141

arrest van 28 april 2020

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

nader te noemen: [appellant],

advocaat: mr. F. Bouyaghjdane te Rotterdam,

tegen:

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. E.J. Lichtenveldt te Rotterdam.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot het arrest van 13 maart 2018 verwijst het hof naar dat arrest. In dat arrest is een comparitie van partijen gelast. [appellant] heeft een memorie van grieven met producties genomen. Vervolgens heeft de comparitie plaatsgevonden op 25 april 2018. Van de comparitie is proces-verbaal gemaakt. Daarna heeft [appellant] een akte genomen, en heeft Woonstad een memorie van antwoord met een productie ingediend. Ten slotte heeft Woonstad de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

De feiten

2.1.

Woonstad, althans haar rechtsvoorgangster, verhuurt sinds 1 mei 1998 aan [appellant] de woning aan de [adres] (hierna: de woning). De huurprijs bedroeg ten tijde van de inleidende dagvaarding € 477,21 per maand. De woning is gelegen op de tweede verdieping en maakt onderdeel uit van een galerijflat in het centrum van Rotterdam.

2.2.

De schriftelijke huurovereenkomst wordt beheerst door het Huurreglement d.d. april 1990. Ingevolge artikel 6 lid 2 van dat Huurreglement dient de huurder het gehuurde zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. Zonder voorafgaande toestemming van de verhuurder is op basis van dat artikel inwoning, dan wel onderhuur verboden.

2.3.

In de periode 2012-2016 heeft Woonstad diverse meldingen ontvangen over overlast die veroorzaakt zou worden door de zoon van [appellant]. Naar aanleiding van die meldingen heeft Woonstad [appellant] uitgenodigd voor een bespreking bij haar op kantoor op 4 februari 2016. [appellant] heeft aan die uitnodiging geen gehoor gegeven.

2.4.

Ter voorbereiding van de hiervoor genoemde bespreking heeft een medewerker van Woonstad de portiek bij de woning bezocht en daarbij gesproken met meerdere omwonenden. Zij hebben te kennen hebben gegeven dat [appellant] niet zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde, aangezien hij vaak lange tijd weg is en slechts af en toe in de woning verblijft, alsmede dat de zoon van [appellant] dan gebruik maakt van de woning en dan met zijn vrienden de nodige overlast veroorzaakt.

2.5.

Bij brief van 11 februari 2016 heeft Woonstad [appellant] geconfronteerd met de overlastklachten en hem verzocht om de huurovereenkomst vrijwillig op te zeggen. [appellant] is niet op dat verzoek ingegaan.

2.6.

De woning is op 14 december 2017 ontruimd.

De vorderingen en de beslissing van de rechtbank

3. Woonstad heeft in eerste aanleg – kort samengevat – ontbinding van de huurovereenkomst gevorderd met veroordeling van [appellant] om de woning te verlaten. Verder heeft Woonstad een bedrag van € 4.415,60 gevorderd vanwege misgelopen huurharmonisatie, en veroordeling van [appellant] tot betaling van de achterstallige huur. Ten slotte vorderde Woonstad veroordeling van [appellant] tot betaling van een bedrag ad (€ 477,21 + € 168,55 =) € 645,76, per maand vanaf mei 2016 tot en met de maand waarin zij weer de beschikking over de woning heeft. Zij heeft aan die vorderingen ten grondslag gelegd dat [appellant] tekort is geschoten in de nakoming van de huurovereenkomst, omdat hij al zeker drie jaar niet meer zijn hoofdverblijf in de woning heeft, omdat zijn zoon overlast veroorzaakt en omdat hij een huurachterstand heeft.

4. De kantonrechter heeft – voor zover in hoger beroep relevant – in zijn eindvonnis van 10 november 2017 geoordeeld dat [appellant] niet geslaagd is in het aan hem opgedragen bewijs dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. De kantonrechter heeft de huurovereenkomst om die reden ontbonden en de vordering tot ontruiming toegewezen. Aan de beoordeling van de door Woonstad gestelde overlast kwam de kantonrechter niet meer toe.

De vordering tot betaling van de achterstallige huur heeft de kantonrechter afgewezen, omdat niet langer sprake was van een huurachterstand. De lopende huurtermijnen van € 496,48 vanaf 1 januari 2017 tot en met de maand waarin de ontruiming plaatsvindt, zijn echter wel toegewezen. Ten slotte heeft de kantonrechter de gevorderde vergoeding van de schade doordat [appellant] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en Woonstad de woning dus niet tegen een hogere huur aan een derde heeft kunnen verhuren, toegewezen, omdat [appellant] dit onderdeel van de vordering volledig onweersproken heeft gelaten. Het gaat daarbij om een bedrag van € 4.415,60 over de periode 1 februari 2013 tot 1 mei 2016, en om een bedrag van € 168,55 per maand vanaf 1 mei 2016 tot en met de maand van ontruiming van het gehuurde.

De vordering in hoger beroep en de grieven

5. [appellant] vordert in hoger beroep, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad, het eindvonnis van de kantonrechter te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Woonstad af te wijzen en Woonstad te veroordelen in de kosten van beide instanties. Tevens vordert [appellant] Woonstad te veroordelen tot vergoeding van immateriële schade ter hoogte van € 7.000,- althans een in goede justitie te bepalen bedrag.

6. [appellant] betoogt in zijn memorie van grieven dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad en dat de ontbinding ten onrechte is toegewezen. Verder betwist [appellant] dat Woonstad schade lijdt doordat hij de woning niet aan haar ter beschikking heeft gesteld, en zij de woning niet aan een derde heeft kunnen verhuren.

Beoordeling van het hoger beroep

7. Het hof stelt voorop dat [appellant] geen grieven heeft gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij de bewijslast draagt van de stelling dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Het hof gaat daarom van die bewijslastverdeling uit.

8. In de grieven I en II betoogt [appellant] dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in de woning heeft gehad. Ter onderbouwing van die stelling heeft hij bankafschriften uit de periode 2013-2016 overgelegd. Woonstad heeft er echter terecht op gewezen dat [appellant] geen opeenvolgende set van bankafschriften heeft overgelegd. Zo ontbreken de afschriften in de periode van 25 april 2013 tot 30 september 2013, de periode van 5 oktober 2013 tot en met 11 maart 2014, de periode van 21 oktober 2014 tot en met 19 november 2014, de periode van 2 december 2014 tot en met 8 januari 2015, de periode van 28 maart tot 11 mei 2015, de periode van 26 mei tot 24 juni 2015, de periode van 2 juli tot 10 augustus 2015 en van 25 augustus tot 20 oktober 2015. Het hof kan reeds daarom niet aan de hand van de overgelegde bankafschriften vaststellen of [appellant] in de periode 2013-2016 onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad. Bovendien zijn met de pas van [appellant] ook opnames in Rotterdam gedaan in de periode waarin hij volgens zijn eigen stellingen niet in de woning verbleef. De bankafschriften kunnen ook daarom niet aan het bewijs bijdragen. Datzelfde geldt voor de door [appellant] overgelegde kopie van (slechts) twee pagina’s van zijn paspoort. Daaruit blijkt weliswaar dat hij van 23 juni tot en met 20 juli 2016 in Marokko is geweest, maar niet of dat zijn enige verblijf in het buitenland was in de periode 2013-2016, en al helemaal niet dat hij de rest van de tijd in de woning heeft verbleven.

9. Ter onderbouwing van zijn stelling dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft gehad, heeft [appellant] voorts als getuigen doen horen [getuige 1], [getuige 2], [getuige 3] en zijn zoon [naam zoon] De verklaringen van [getuige 1] en [getuige 3] zijn echter weinig concreet en kunnen om die reden nauwelijks bijdragen aan het te leveren bewijs. Geen van beide getuigen is ooit bij [appellant] thuis geweest. Zij hebben alleen van [appellant] zelf gehoord dat hij in de woning woont en hoe vaak hij daar verblijft, maar hebben dat niet zelf waargenomen. Onduidelijk is bovendien hoe het komt dat beide getuigen zich zo precies kunnen herinneren dat zij [appellant] over een periode van enkele jaren, respectievelijk twee à drie keer per week, danwel eens in de één à twee weken hebben gezien. Deze verklaringen zijn daarnaast moeilijk te rijmen met de eigen stelling van [appellant] dat hij van 23 juni 2016 tot 20 juli 2016 in Marokko is geweest, en dat hij af en toe voor enkele dagen naar zijn broer in België vertrekt. Het feit dat beide getuigen verklaren dat zij [appellant] met enige regelmaat op straat respectievelijk in de moskee en bij een Marokkaanse stichting in de buurt van de woning hebben gezien, betekent ten slotte niet zonder meer dat [appellant] op dat moment ook in de woning verbleef.

10. Uit de verklaring van [getuige 2] blijkt dat [appellant] regelmatig gedurende een periode van drie á vier weken niet in de woning verblijft. Naar het oordeel van het hof onderbouwt die verklaring eerder de stelling dat [appellant] niet onafgebroken zijn hoofdverblijf in het gehuurde heeft, dan dat dit wel het geval is. Deze verklaring draagt daarom niet bij aan het bewijs van de stelling dat [appellant] onafgebroken zijn hoofdverblijf heeft in het gehuurde.

11. Aan de verklaring van de zoon van [appellant] hecht het hof ten slotte gelet op de familiebanden beperkte waarde. Ook uit die verklaring blijkt overigens dat [appellant] met enige regelmaat gedurende langere periodes afwezig is.

12. Tegenover deze verklaringen staan onder meer de verklaringen van M. [getuige 4] (coördinator woonoverlast gemeente Rotterdam) en F. [getuige 5] (wijkagent). Evenals de kantonrechter hecht het hof aan die verklaringen veel gewicht, omdat beide getuigen uit hoofde van hun functie waarnemingen hebben gedaan en geen eigen belang bij de afloop van de zaak hebben.

13. [getuige 5] verklaart onder meer dat hij in de periode 2012-2016 meer dan honderd keer bij [appellant] heeft aangebeld en hem slechts twee keer thuis heeft aangetroffen. [getuige 4] verklaart onder meer dat hij twee keer langs is geweest bij de woning, en dat ook collega’s, die de functie van GBA-ambtenaar hebben, bij de woning zijn langs geweest, maar dat zij nooit iemand in de woning hebben aangetroffen. Volgens [appellant] kan aan de verklaringen van [getuige 4] en [getuige 5] zeer weinig waarde worden gehecht, omdat zij nooit een briefje hebben achtergelaten of op andere wijze te kennen hebben gegeven dat zij langs zijn geweest. [getuige 4] en [getuige 5] zijn bovendien vermoedelijk overdag langsgekomen, en van [appellant] kan niet worden verwacht dat hij dan altijd thuis is. Het hof verwerpt dat betoog. Het feit dat geen briefje is achtergelaten staat los van de vraag of [appellant] op willekeurige momenten thuis kon worden aangetroffen. Dat [getuige 5] uitsluitend 100 keer overdag langs is gekomen kan uit zijn verklaring niet worden afgeleid. Integendeel, hij heeft ook verklaard te hebben waargenomen dat er ’s-avonds geen licht in de woning brandde. Daar komt bij dat de frequentie van die bezoeken zo hoog is dat [appellant], als hij zijn hoofdverblijf in de woning had, daar toch zeker meerdere malen aangetroffen had moeten worden.

14. [getuige 4] heeft verder bovendien verklaard dat hij in totaal drie buren heeft gesproken, en dat zij te kennen hebben gegeven dat de huurder niet zelf in de woning woont en daar slechts sporadisch aanwezig is. [getuige 5] heeft op de vraag of hij andere omstandigheden kon noemen waaruit afgeleid zou kunnen worden dat [appellant] niet woonachtig is in de onderhavige woning, als volgt geantwoord:

“In dat verband kan ik een aantal dingen noemen. Zo ben ik wel eens aangesproken door de postbode die zei dat hij de voor [appellant] bestemde post niet meer kwijt kon in de brievenbus, omdat die overvol zat. Verder ben ik wel eens door schilders aangesproken die hun werk niet konden doen, omdat [appellant] voortdurend niet thuis was. Verder heb ik vaker 's avonds geconstateerd dat er geen licht brandde in de woning van [appellant] en dat omwonenden mij meldden dat hij vaak in Marokko verblijft. Tevens kan ik nog melden dat de zoon van [appellant] in 2013 in de woning overvallen is en dat wij toen nazorg hebben willen leveren en dat het ons niet gelukt is met de zoon en [appellant] in contact te komen, omdat daar voortdurend niemand thuis was.”

15. Woonstad heeft er terecht op gewezen dat [appellant] de verklaringen van [getuige 4] en [getuige 5] in zoverre niet heeft betwist. (Alleen al) op grond van (dit deel van) de verklaringen van [getuige 4] en [getuige 5] is naar het oordeel van het hof aannemelijk dat [appellant] regelmatig en gedurende langere perioden niet in de woning aanwezig is geweest. Dit komt bovendien overeen met de verklaring van El Bouchetaoui. Ook de verklaring van Bounjouh dat hij [appellant] heel weinig ziet, stemt hiermee overeen. [appellant] bestempelt die verklaring weliswaar als onbetrouwbaar vanwege het bestaan van een privé geschil, maar dat neemt niet weg dat aan die verklaring wel enig gewicht toekomt, nu de stelling dat er sprake zou zijn van een geschil op geen enkele wijze is onderbouwd. Bounjouh kan bovendien als bovenbuurman van [appellant] goed beoordelen wanneer [appellant] thuis is.

16. Het hof is op grond van het voorgaande van oordeel dat [appellant] niet is geslaagd in het bewijs van zijn stelling dat hij onafgebroken zijn hoofdverblijf hield in het gehuurde. De regelmatige en langdurige afwezigheid van [appellant] wijst er naar het oordeel van het hof veeleer op dat dit niet het geval is geweest. De grieven I en II falen. De veroordeling tot ontruiming zal worden bekrachtigd. Voor de gevorderde immateriële schadevergoeding is dan ook geen plaats, temeer nu in hoger beroep niet voor het eerst een eis in reconventie kan worden ingesteld (art. 353 Rv). Aan bespreking van de overige grondslagen voor ontruiming komt het hof niet toe.

17. In grief III komt [appellant] ten slotte op tegen de toewijzing van de vordering met betrekking tot de schade van Woonstad als gevolg van het feit dat [appellant] de huurovereenkomst niet heeft opgezegd en Woonstad die woning dus ook niet aan derden heeft kunnen verhuren (tegen een hogere huurprijs). Voor zover [appellant] in dat verband stelt dat de huurovereenkomst ten onrechte is ontbonden en de woning ten onrechte is ontruimd, faalt de grief op grond van hetgeen hiervoor is overwogen. Het hof verwerpt ook de (niet verder onderbouwde) stelling dat de vordering tot vergoeding van de gemiste extra huurinkomsten nergens op is gebaseerd, niet is toegespitst op de woning en dat de bedragen niet kunnen worden geverifieerd. Woonstad heeft deze vordering bij dagvaarding onderbouwd met de stelling dat wanneer zij de woning opnieuw verhuurt, zij de huurprijs zal verhogen tot de maximale huurprijsgrens (die volgt uit de bij dagvaarding overlegde productie 19). Zij heeft vervolgens het verschil tussen de huurprijs die [appellant] betaalde en de maximale huurprijs gespecificeerd aan de hand van enerzijds het aantal punten dat de woning waard was en anderzijds de door het Ministerie van Binnenlandse zaken vastgestelde maximale huurprijs voor een dergelijke woning, vermenigvuldigd met het aantal maanden dat [appellant] vanaf februari 2013 ten onrechte de woning is blijven huren, hoewel hij daar niet zijn hoofdverblijf had. De vordering is dus gebaseerd op de maximaal toegestane huurprijs, en de hoogte daarvan is toegespitst op de woning. De ingangsdatum van de vordering is door [appellant] niet betwist, evenmin als het aan de woning toegekende puntenaantal. Het hof verwerpt tot slot de stelling dat het nog maar de vraag is of Woonstad de woning aan een derde had kunnen verhuren en dat dit soms maanden dan wel jaren kan duren. Feit van algemene bekendheid is immers dat er veel vraag is naar woningen in deze prijsklasse. Grief III faalt.

18. Het bewijsaanbod van [appellant] zal worden gepasseerd omdat niet is toegelicht wat de reeds eerder gehoorde getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan.

19. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit geding in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 10 november 2017;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van dit geding in hoger beroep, aan de zijde van de Woonstad, begroot op € 716,- aan griffierechten en € 2.148,- aan salaris advocaat, en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden;

- verklaart dit arrest tot zo ver uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af hetgeen meer of anders is gevorderd.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.J. van der Helm en A.A. Muilwijk-Schaaij en ondertekend en in het openbaar uitgesproken door mr. J.E.H.M. Pinckaers, rolraadsheer, op 28 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.