Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:855

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
28-04-2020
Datum publicatie
28-04-2020
Zaaknummer
200.247.934/02
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Huurcommissie bepaalt lagere huurprijs. Hebben partijen een aanvullende nadere afspraak kunnen maken?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2020/132
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.247.934/02

Rolnummer rechtbank : 6717787 \ RL EXPL 18-4809

arrest van 28 april 2020

inzake

[appellant] , handelend onder de naam [appellant] Vastgoed,

wonende te [woonplaats] ,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. K. Bingöl te Den Haag,

tegen

1. [bewindvoerder] , handelend onder de naam SEN Bewind & Budgetbeheer, in haar hoedanigheid van beschermingsbewindvoerder over de (toekomstige) goederen van

[geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] ,

kantoorhoudende te Den Haag,

2. [geïntimeerde sub 2] ,

wonende te [woonplaats] ,

3. [geïntimeerde sub 3] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 2] c.s., of afzonderlijk huurders ( [geïntimeerde sub 2] en [geïntimeerde sub 3] ) en de bewindvoerder,

advocaat: mr. J.P.L.C. Dijkgraaf te Den Haag.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 30 oktober 2018 verwijst het hof naar dat arrest. De in dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 28 november 2018 en is voortgezet op 30 januari 2019. Van die comparitie zijn processen-verbaal opgemaakt die zich bij de stukken bevinden. [appellant] heeft vervolgens bij memorie van grieven vier grieven tegen het bestreden vonnis aangevoerd en toegelicht. Die grieven zijn door [geïntimeerde sub 2] c.s. bij memorie van antwoord met producties weersproken. De zaak is vervolgens op 17 september 2019 ambtshalve geroyeerd en op 15 oktober 2019 weer geïntroduceerd. [appellant] heeft vervolgens op 5 november 2019 een akte met één productie genomen. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. Huurders huren sinds 1 februari 2014 van [appellant] de woning aan de [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning). De overeengekomen huurprijs bedraagt € 650,- per maand, te vermeerderen met een maandelijks voorschot van € 250,- voor gas, water en elektra.

Bij uitspraak van de Huurcommissie van 16 juli 2015 (verzonden op 21 juli 2015) heeft de Huurcommissie de huurprijs voor de woning vastgesteld op € 459,49 per maand.

Bij beschikkingen van 25 februari 2016 zijn de goederen die (zullen) toebehoren aan huurders onder bewind gesteld en is de bewindvoerder in die hoedanigheid aangesteld.

3.1

Bij inleidende dagvaarding heeft [appellant] gevorderd de huurovereenkomst te ontbinden en huurders te veroordelen tot ontruiming van de woning. Voorts heeft hij gevorderd huurders te veroordelen tot betaling van € 8.442,32 te vermeerderen met wettelijke rente, alsmede tot betaling van € 900,90 per maand, te vermeerderen met de wettelijke huurverhoging, vanaf 31 oktober 2017 tot aan de dag der ontruiming, en in de kosten van het geding.

3.2

Bij verstekvonnis van 5 december 2017 zijn deze vorderingen toegewezen.

3.3

Huurders hebben verzet ingesteld tegen het verstekvonnis en in reconventie gevorderd dat [appellant] wordt veroordeeld tot betaling van € 5.577,34, te vermeerderen met wettelijke rente.

3.4

In het bestreden (verzet)vonnis van 28 juni 2018 heeft de kantonrechter het verstekvonnis vernietigd en in conventie de vorderingen van [appellant] afgewezen. In reconventie heeft hij [appellant] veroordeeld tot betaling van € 2.102,83, te vermeerderen met wettelijke rente. [appellant] is zowel in conventie als in reconventie veroordeeld in de kosten van het geding.

4. [appellant] vordert in hoger beroep de vernietiging van het bestreden vonnis en toewijzing van zijn in eerste aanleg geformuleerde vorderingen. Zijn grieven laten zich als volgt samenvatten. Grief 1 is gericht tegen het oordeel dat [appellant] geen vordering heeft ingesteld tegen de uitspraak van de Huurcommissie. [appellant] voert aan dat hij na die uitspraak met de huurders een aanvullende overeenkomst heeft gesloten die ertoe strekt dat zij (toch) het oorspronkelijk overeengekomen bedrag zullen betalen. Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat een eventuele mondelinge afspraak die afwijkt van het oordeel van de Huurcommissie op grond van artikel 7:265 BW nietig is. Met grief 3 komt [appellant] op tegen het feit dat de kantonrechter de huurprijs van (in totaal) € 709,49 toepast vanaf 1 mei 2015. Volgens [appellant] is de verlaging ingegaan per 1 augustus 2015. Verder heeft de kantonrechter ten onrechte gerekend over een periode van 33 maanden in plaats van 34 maanden. Grief 4 komt op tegen het oordeel dat er ten tijde van het dagvaarden en ten tijde van het verstekvonnis geen huurachterstand was en dat daarom de vorderingen van [appellant] zijn afgewezen.

5. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof het volgende voorop. Op grond van het bepaalde in artikel 7:262 BW worden partijen geacht te zijn overeengekomen wat in de uitspraak van de Huurcommissie is vastgesteld, tenzij een van hen binnen acht weken nadat een afschrift van de uitspraak is verzonden, een beslissing van de rechter heeft gevorderd over het punt waarover de Huurcommissie om een uitspraak was verzocht. Partijen zijn direct gebonden aan de uitspraak en niet pas na ommekomst van de termijn van acht weken. Dat betekent in dit geval dat vanaf 1 mei 2015 een huurprijs van € 459,49 per maand heeft gegolden, zodat huurders per maand een bedrag van (459,49 + 250=) € 709,49 verschuldigd waren.

6.1

[appellant] heeft aangevoerd dat hij met huurders een aanvullende afspraak heeft gemaakt die ertoe strekt dat zij ondanks de uitspraak van de Huurcommissie toch het oorspronkelijk overeengekomen bedrag zullen voldoen. Huurders hebben, hoewel zij erkennen te hebben toegezegd het bedrag van € 900,- te zullen betalen uit angst de woning te worden uitgezet, gemotiveerd betwist dat zij de afspraak hebben gemaakt om in afwijking van de uitspraak van de Huurcommissie de oorspronkelijke huurprijs te zullen (blijven) voldoen, terwijl er geen schriftelijke vastlegging is. Bij die stand van zaken kan het hof niet uitgaan van het bestaan van zo’n afspraak en dus ook niet aannemen dat [appellant] op grond van die afspraak heeft afgezien van het aanhangig maken van een vordering tegen het oordeel van de Huurcommissie. Het bewijsaanbod van [appellant] voldoet niet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld, zodat aan bewijslevering niet wordt toegekomen.

6.2

Het hof voegt daaraan toe dat het maken van een afspraak zoals door [appellant] gesteld erop neerkomt dat van de (als een contractsbepaling geldende) beslissing van de huurcommissie en de in artikel 7:262 BW geboden rechtsgang, afstand wordt gedaan en dat dit, gelijk dit geldt indien dergelijke afspraken vooraf zijn gemaakt, op grond van artikel 7:265 BW niet mogelijk is. Het accepteren van een dergelijke uitzondering zou in belangrijke mate afbreuk doen aan het stelsel van huurbescherming waarvan de procedure bij de Huurcommissie onderdeel uitmaakt. Het feit dat huurders nog geruime tijd een te hoog bedrag hebben voldaan maakt dit niet anders, reeds omdat [appellant] kennelijk en blijkens zijn eigen stellingen, in het gesprek in september 2015 heeft gedreigd met ontbinding van de huurovereenkomst, zodat niet kan worden geconcludeerd dat de te hoge betaling op vrije wil van de huurders berustte, dit nog daargelaten dat dit het dwingendrechtelijke stelsel van huurbescherming niet kan doorkruisen. De stelling dat huurders zich opnieuw tot de Huurcommissie hadden kunnen wenden miskent dat er al een oordeel van de Huurcommissie lag. Niet goed is in te zien waarom dat oordeel herhaald zou moeten worden. Anders dan [appellant] stelt was het niet aan de huurders om zich te beroepen op de geldigheid van de uitspraak van de Huurcommissie, maar was het aan hem om die uitspraak aan te vechten indien hij het daarmee niet eens was. Van rechtsverwerking is dan ook geen sprake.

7. De grieven 1 en 2 stuiten op het bovenstaande af.

8. Voor zover grief 3 inhoudt dat de verlaagde huurprijs gold vanaf 1 augustus 2015, gaat de grief, zoals hierboven is overwogen, van een onjuist uitgangspunt uit. De grief voert echter terecht aan dat de periode van 1 mei 2015 tot 1 maart 2018 34 maanden beslaat en niet 33 maanden.

9. Partijen verschillen niet erover van mening dat huurders over de periode van 1 mei 2015 tot 1 maart 2018 een bedrag van € 25.516,- hebben betaald. Zij moesten betalen (34 x 709,49=) € 24.122,66, zodat zij over die periode een bedrag van € 1.393,34 te veel hebben voldaan. Het hof kan een jaarlijkse huurverhoging niet in aanmerking nemen nu niet is gebleken dat [appellant] daarop op enig moment aanspraak heeft gemaakt en hij ook niet heeft becijferd waar dat toe zou leiden.

10. Grief 4 neemt ten onrechte tot uitgangspunt dat de verlaagde huurprijs is ingegaan op 1 augustus 2015. De daarop gebaseerde berekeningen kunnen dus niet tot een andere conclusie leiden dan de door de kantonrechter getrokken conclusie.

11. Voor zover in de stellingen van [appellant] besloten ligt dat de ontbinding moet worden uitgesproken omdat ook uitgaande van de verlaagde huurprijs er een achterstand is geweest, legt [appellant] blijkens de memorie van grieven (en zijn akte van 5 november 2019) daaraan uitsluitend ten grondslag de achterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding en ten tijde van het verstekvonnis. Hoewel het hof in hoger beroep heeft te oordelen naar de actuele stand van zaken is uit de stellingen van [appellant] niet af te leiden dat hij de situatie die blijkens productie 8 in hoger beroep na het bestreden vonnis is ontstaan, aan zijn vorderingen ten grondslag legt.

12. Het hof acht de huurachterstand ten tijde van de inleidende dagvaarding en die ten tijde van het verstekvonnis echter steeds te gering om de ontbinding te rechtvaardigen, mede in het licht van het feit dat in de aanloop naar het verstekvonnis de achterstand is ingelopen en er toen volgens [appellant] zelfs te veel was betaald (een bedrag van € 1.012,32, bijlage bij akte van 5 november 2019). Volgens [geïntimeerde sub 2] c.s. was er op dat moment een achterstand van € 440,79. Dat is minder dan één maand huur en onvoldoende om de ontbinding te rechtvaardigen.

13. Het hof voegt aan het bovenstaande toe dat, voor zover de huidige stand van zaken beoordeeld moet worden, tijdens de voortgezette comparitie door huurders weliswaar de juistheid van producties 8 en 9 in hoger beroep is erkend, maar ook is aangevoerd dat er aanvullende betalingen zijn verricht. Bij memorie van grieven (of bij de akte van 5 november 2019) is geen actueel overzicht gevoegd dat het hof in staat zou stellen te beoordelen of de tekortkomingen thans de ontbinding rechtvaardigen.

14. De slotsom is dat grieven 3 en 4 in beperkte mate slagen, namelijk voor zover daarmee is aangevoerd dat de kantonrechter [appellant] ten onrechte heeft veroordeeld tot betaling van € 2.102,83. Anders dan [geïntimeerde sub 2] c.s. aanvoeren richt grief 4 zich blijkens het gestelde in randnummer 9 van de memorie van grieven ook tegen die veroordeling. Het hof zal daarom het vonnis van de kantonrechter in zoverre vernietigen en het voor het overige bekrachtigen.

15. Voor zover het bewijsaanbod van [appellant] hierboven niet reeds is besproken, faalt het omdat het niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld. [appellant] zal als de overwegend in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, sector Kanton, van 28 juni 2018, doch uitsluitend voor zover daarbij in reconventie een veroordeling van Bingöl tot betaling van € 2.102,83 te vermeerderen met rente is uitgesproken,

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

  • -

    veroordeelt [appellant] tot betaling van € 1.393,34 te vermeerderen met de wettelijke rente over dit bedrag vanaf 2 maart 2018 tot de dag der algehele voldoening;

  • -

    bekrachtigt het vonnis voor het overige;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde sub 2] tot op heden begroot op € 332,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.