Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:845

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
07-04-2020
Datum publicatie
12-05-2020
Zaaknummer
200.252.152/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte. Oplevering bij einde huurovereenkomst. Komt de corrosie aan de gevelbeplating voor rekening van huuder?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.252.152/01

Zaaknummer rechtbank : 5868688/ CV EXPL 17-1586

arrest van 7 april 2020

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. C.J.R. van Binsbergen te Alphen aan den Rijn,

tegen

Stuifmeel Beheer B.V.,

gevestigd te De Bilt,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Stuifmeel,

advocaat: mr. B.N. Haacker te Deventer.

Het geding

Bij exploot van 21 december 2018 is [appellant] in hoger beroep gekomen van twee door de rechtbank Den Haag team kanton, locatie Gouda, tussen partijen gewezen vonnissen van 9 november 2017 en 27 september 2018. Daarna zijn er op 24 januari 2019 en 4 februari 2019 herstelexploten uitgebracht. Bij memorie van grieven heeft [appellant] drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft Stuifmeel de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de kantonrechter in het vonnis van 9 november 2017 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1

Stuifmeel heeft van 1 februari 2006 tot en met 31 januari 2016 van [appellant] de bedrijfsruimte (bestaande uit kantoorruimte, bedrijfshal en parkeerplaatsen) aan [adres] gehuurd krachtens schriftelijke huurovereenkomst, zoals ondertekend op 1 en 7 december 2005. Van deze huurovereenkomst maken deel uit de ‘Algemene Bepalingen Huurovereenkomst Kantoorruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW’ (hierna: de algemene bepalingen).

1.2

De staat van het gehuurde bij aanvang is niet in een proces-verbaal van oplevering vastgelegd. In artikel 8.1 van de huurovereenkomst is bepaald dat de daarin vermelde zaken in de bedrijfs- en kantoorruimte worden opgeleverd in goed werkende en nette staat.

Artikel 8.1. bepaalt voorts onder meer:

“Verhuurder draagt om niet de volgende punten over aan huurder in de staat waarin ze verkeren

(inrichtingspakket):

• airco split units;

• vloerbedekking;

• 2 gescheiden alarminstallaties;

• de huidige aanwezige databekabeling (UTP Cat. 5) alsmede patchkasten met patchpanelen;

• telefooncentrale;

• keuken /kantine.”

1.3

Artikel 2 van de algemene bepalingen bepaalt onder meer:

“Mocht er bij aanvang van de huurovereenkomst geen proces-verbaal van oplevering zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde geacht te zijn opgeleverd en aanvaard in de staat die huurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft.”

1.4

Verder is in de algemene bepalingen onder meer bepaald:

“10.1.1 Tenzij schriftelijk anders is overeengekomen zal huurder het gehuurde bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik van het gehuurde, aan verhuurder opleveren in de staat die bij aanvang van de huur in het proces-verbaal van oplevering is beschreven, behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.2

Mocht bij aanvang van de huur geen proces-verbaal van oplevering van het gehuurde zijn opgemaakt, dan wordt het gehuurde door huurder bij het einde van de huurovereenkomst of bij het einde van het gebruik aan verhuurder opgeleverd in de staat die verhuurder mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de huurovereenkomst betrekking heeft, zonder gebreken, tenzij schriftelijk anders is overeengekomen en behoudens normale slijtage en veroudering.

10.1.3

Bij discussie over de staat van het gehuurde bij aanvang van de huur, wordt huurder verondersteld het gehuurde in goede staat en zonder gebreken te hebben ontvangen.

(…)

11.1

Huurder neemt tijdig passende maatregelen ter voorkoming en beperking van schade aan het gehuurde zoals schade als gevolg van kortsluiting, brand, lekkage, storm, vorst of enig andere weersgesteldheid, in- en uitstroming van gassen of vloeistoffen. Huurder moet verhuurder terstond op de hoogte stellen indien zich dergelijke schade (…) voordoet of dreigt voor te doen.

(…)

11.3

Huurder is jegens verhuurder aansprakelijk voor alle schaden en verliezen aan het gehuurde tenzij huurder bewijst dat hem (…) daaromtrent geen schuld treft of dat hem dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten (…).

(…)

13.4 (...)

zijn voor rekening van huurder:

(…)

j. de zorg voor het schoonmaken en schoonhouden van het gehuurde, zowel in- als uitwendig, waaronder mede wordt verstaan het schoonhouden van (...) kozijnen en gevels van het gehuurde. (…)”

1.5

Op 12 december 2005 heeft [appellant] aan Stuifmeel een lijst van oplevering verstrekt, waarin onder meer is opgenomen:

Buitenkant voorzijde :

1. Schoonmaken buitengevel - verhuurder

(…)

Buitenkant achterzijde:

1. Ronde sparing in hoogste paneel open - verhuurder

(…)

Kantoor:

1. Aanwezige meubilair blijft achter,o.a. buro’s , zonwering(binnenzijde),kasten en

stellingen

Hal :

(…)

3. Aanwezige stellingen,buro’s en kantine inrichting blijven achter”

1.6

Op 19 januari 2016 heeft een gezamenlijke inspectie van het gehuurde plaatsgevonden in verband met de oplevering bij einde van de huurovereenkomst.

1.7

Tussen partijen is verschil van mening ontstaan over de vraag of enkele reparaties of gebreken al of niet voor rekening komen van Stuifmeel.

1.8

Op 7 juli 2016 heeft [appellant] de door Stuifmeel bij aanvang van de huur gestelde bankgarantie van € 52.062,50 ingeroepen. Bij brief van haar advocaat van 5 december 2016 heeft Stuifmeel [appellant] gesommeerd het bedrag van de uitgewonnen bankgarantie aan haar terug te betalen. [appellant] heeft aan deze sommatie geen gevolg gegeven. Daarop heeft Stuifmeel conservatoir beslag gelegd ten laste van [appellant].

2. In eerste aanleg heeft Stuifmeel, in conventie, gevorderd voor recht te verklaren dat zij niet is tekort geschoten in de nakoming van enige verplichting op grond van de huurovereenkomst dan wel dat [appellant] ten onrechte de bankgarantie heeft uitgewonnen, [appellant] te veroordelen tot betaling van het onder de bankgarantie uitgewonnen bedrag van € 52.062,50 te vermeerderen met de wettelijke handelsrente en tot betaling van de buitengerechtelijke kosten, de beslagkosten, de proceskosten en de nakosten.

In reconventie heeft [appellant] gevorderd om Stuifmeel te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 15.378,01, subsidiair € 67.440,51. De vorderingen over en weer zien op diverse opleveringsgebreken.

3. Van die opleveringsgebreken zijn er twee nog relevant in dit hoger beroep. Daarover heeft de kantonrechter bij tussenvonnis van 9 november 2017 geoordeeld dat Stuifmeel uit de opmerking dat de stellingen in het gehuurde zouden achterblijven redelijkerwijs heeft mogen opmaken dat zij het bezit van de (magazijn)stellingen zou verkrijgen (4.6). Wat het tweede opleveringsgebrek betreft is [appellant] in het tussenvonnis toegelaten tot het bewijs van zijn stelling dat Stuifmeel niet jaarlijks de gevelbeplating en de luifel heeft schoongemaakt. Na bewijslevering heeft de kantonrechter bij eindvonnis in conventie geoordeeld dat Stuifmeel niet is tekort geschoten in haar verplichting om gevel en luifel schoon te maken zodat zij reeds op die grond niet aansprakelijk is voor de ontstane corrosie. De kantonrechter zag geen aanleiding om terug te komen op de eindbeslissing in het tussenvonnis over het bezit van de (magazijn)stellingen. Onder aftrek van het bedrag van € 6.219,55 voor - in dit hoger beroep niet meer ter zake doende - opleveringsgebreken is [appellant] in conventie veroordeeld tot terugbetaling aan Stuifmeel van € 45.842,95, vermeerderd met wettelijke rente en tot betaling van een bedrag van € 1.233,43 aan buitengerechtelijke kosten. De reconventionele vordering is afgewezen. De proceskosten in conventie en de reconventie zijn gecompenseerd.

4. [appellant] heeft in hoger beroep gevorderd om de vonnissen van de kantonrechter te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Stuifmeel af te wijzen en die van [appellant] toe te wijzen, met veroordeling tot terugbetaling van hetgeen uit hoofde van het vonnis aan Stuifmeel is voldaan en met veroordeling van Stuifmeel in de proceskosten in beide instanties, te vermeerderen met rente en nakosten.

5. De grieven zien enkel op de kosten van herstel van de door corrosie aangetaste delen van de gevel en de onderkant van de luifel (grieven I en II) en de vergoeding van de (magazijn)stellingen (grief III).

6. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis dat bepalend is of Stuifmeel op een voor een huurder gebruikelijke wijze en als goed huisvader het gehuurde heeft schoongehouden en dat in dat kader het 1 x per jaar bewassen van de gevel en luifel voldoende is. De tweede grief is gericht tegen het opdragen van bewijs aan [appellant] dat Stuifmeel niet jaarlijks de gevelbeplating en de luifel heeft schoongemaakt. In de toelichting op deze grieven heeft [appellant] aangevoerd dat op Stuifmeel de verplichting rustte om het gehuurde bij het einde van de huur in goede staat en zonder gebreken op te leveren (art. 10.1.1 en 10.1.2). Aan die verplichting heeft Stuifmeel niet voldaan: zij heeft het huurpand achtergelaten met een door corrosie aangetaste gevel- en luifelbeplating. Voorts heeft Stuifmeel niet voldaan aan de in artikel 11.1 van de algemene bepalingen geformuleerde verplichting om schade als gevolg van onder meer weersgesteldheid en omgevingsfactoren te voorkomen. Ingevolge het bepaalde in artikel 11.3 is Stuifmeel alleen dan niet aansprakelijk voor ontstane schade indien zij bewijst dat haar “daaromtrent geen schuld treft of dat …(haar) dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten”. Daarbij komt dat Stuifmeel [appellant] niet op de hoogte heeft gesteld van het optreden van corrosie (artikel 11.1). Daardoor is aan [appellant] de mogelijkheid ontnomen om vroegtijdig in te (doen) grijpen om verergering van de schade te voorkomen. Wanneer eenmaal per jaar bewassing het optreden van corrosie niet voorkomt dan vereist de verplichting om schade te voorkomen om frequenter en adequater te reinigen. Dat zou corrosie hebben voorkomen. Het is aan Stuifmeel om te bewijzen dat zij de ontstane corrosie niet had kunnen voorkomen. De kantonrechter had [appellant] geen opdracht mogen geven om te bewijzen dat iets niet is gebeurd zonder Stuifmeel eerst opdracht te geven om gegevens met betrekking tot het door haar (beweerdelijk) gepleegde gevel- en luifel-onderhoud te verstrekken (zoals nota’s van schoonmaakbedrijven, nota’s van de huur van hoogwerkers en/of ander gebruikt materieel, opgave van betrokken medewerkers en dergelijke), aldus [appellant].

7. Het hof begrijpt de grieven aldus dat [appellant] zich thans, in hoger beroep op het standpunt stelt dat Stuifmeel met name zou moeten aantonen dat haar ten aanzien van deze schade geen schuld treft of dat haar dienaangaande geen nalatigheid is te verwijten. [appellant] neemt bij dit betoog als uitgangspunt dat adequate- en professionele reiniging van de gevel en de luifel corrosie had kunnen voorkomen.

Het hof overweegt als volgt. Uit de verklaringen van de getuigen Versluis en Kettlitz (alsmede de rapportage van Nieman-Kettlitz) volgt dat er meerdere oorzaken voor de corrosie zijn aan te wijzen, zoals de materiaalkeuze, het ontwerp en de ligging direct naast een spoorlijn. Deze omstandigheden zijn niet aan de huurder toe te rekenen. Kettlitz heeft bovendien verklaard dat het voorkomen van corrosie (zeker in dit gedeelte van het land) een illusie is en dat dit proces slechts vertraagd kan worden. Versluis heeft voorts verklaard dat het schoonmaken in een frequentie van 1 à 2 keer per jaar slechts een zeer beperkte invloed op de verlenging van de levensduur (18-24 jaar) zou hebben gehad en dat de corrosie na 22 keer bewassing (per jaar) waarschijnlijk minder zou zijn geweest. Daarbij komt dat als door Stuifmeel gesteld (conclusie van antwoord in reconventie, punt 31, conclusie na enquête van Stuifmeel, punt 28-29 en memorie van antwoord, punt 14-18) en door [appellant] niet weersproken, vast staat dat de in 1995 aangebrachte gevelbeplating reeds aan het einde van de levensduur was, zodat aangenomen moet worden dat deze sowieso aan vervanging toe was. Dat betekent dat, voor zover Stuifmeel al zou kunnen worden verweten dat hij vaker had moeten reinigen en dat hij de corrosie had moeten melden, er geen causaal verband kan worden aangenomen tussen die tekortkoming(en) en de gestelde schade nu de daadwerkelijke oorzaak van de schade in andere factoren moet worden gezocht. Uit het voorgaande volgt dat Stuifmeel niet aansprakelijk kan worden gehouden voor de schade. De eerste en tweede grief falen.

8. De derde grief is gericht tegen het oordeel van kantonrechter dat de vordering ter zake van de vergoeding van de (magazijn)stellingen niet toewijsbaar is. In de toelichting op deze grief heeft [appellant] aangevoerd dat de stellingen zijn eigendom waren, dat de stellingen ook niet voorkomen op het lijstje van om niet overgedragen zaken (p. 9 bovenaan huurcontract), dat er geen sprake is van een mededeling waaruit Stuifmeel heeft mogen opmaken dat [appellant] die stellingen om niet overdroeg of zou overdragen en dat Stuifmeel ook (blijkens de als producties 23A en 23B overgelegde e-mails) heeft erkend dat de stellingen tot het inrichtingspakket (art. 8.1 van het huurcontract) gerekend moesten worden. Het hof overweegt als volgt. [appellant] beroept zich op de afspraken die ten tijde van de huurovereenkomst zijn gemaakt. Met de kantonrechter is het hof van oordeel dat dit onverlet laat dat er later nadere afspraken zijn gemaakt. Nu uit de opleveringslijst van 12 december 2005 volgt dat het meubilair (waaronder de stellingen) achter zou blijven, mocht Stuifmeel daaruit redelijkerwijs afleiden dat de (magazijn)stellingen aan hem om niet overgedragen zouden worden. Ook de e-mail van 4 november 2005 (productie 23B) van [appellant] aan Stuifmeel ondersteunt dat oordeel, nu daarin wordt aangegeven dat de lijst om niet over te dragen punten wordt uitgebreid “met het aanwezige meubilair, magazijnstellingen (..) enz.” Ook de derde grief faalt dus.

9. Het algemene bewijsaanbod van [appellant] dient te worden gepasseerd nu het niet voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen. Uit het voorgaande volgt dat de vorderingen van [appellant] niet toewijsbaar zijn zodat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst past dat [appellant] wordt veroordeeld in de proceskosten.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Gouda van 9 november 2017 en 27 november 2018;

- wijst de vordering van [appellant] tot terugbetaling van de door hem krachtens het vonnis in eerste aanleg reeds betaalde bedragen af;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Stuifmeel tot op heden begroot op € 1.978,00 aan verschotten en € 1.959,00 aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, J.I. de Vreese-Rood en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 april 2020 in aanwezigheid van de griffier.

Dit arrest is ondertekend door de rolraadsheer.