Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:546

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
31-03-2020
Datum publicatie
31-03-2020
Zaaknummer
200.261.922/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Kort geding tot ontruiming. Is er een terecht beroep op verrekening gedaan van kosten voor herstel voordeur en huurpenningen? Geen verdere bewijslevering in kort geding.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.261.922/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 7718289 RL EXPL 19-9873

arrest van 31 maart 2020

inzake

[appellant],

wonende te [woonplaats],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. M.R. Backer te Den Haag,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. T. Venneman te Den Haag.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot 23 juli 2019 verwijst het hof naar het arrest van die datum. De in dat arrest bevolen comparitie heeft plaatsgevonden op 9 oktober 2019. [geïntimeerde] heeft vervolgens bij memorie van antwoord met een productie de door [appellant] aangevoerde grieven weersproken. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. [geïntimeerde] huurt met ingang van 26 augustus 2012 van [appellant] de woning aan de [adres] te [plaats] (hierna ook: het gehuurde). De huurprijs bedroeg ten tijde van de dagvaarding in eerste aanleg € 416,62 per maand, bij vooruitbetaling te voldoen.

Naar aanleiding van twee anonieme meldingen dat er in het gehuurde een hennepkwekerij zou zijn, is de politie op 15 januari 2018 het gehuurde binnengetreden. Daarvoor was mede aanleiding dat er aan de voor- en achterzijde van het gehuurde een klapraampje open stond en dat de achterzijde met doeken was afgeplakt. Bij het binnentreden is de voordeur beschadigd. In de woning werd geen hennepkwekerij aangetroffen. In een proces-verbaal van 14 maart 2018 dat betrekking heeft op dit binnentreden is onder meer opgenomen:

“In de woning GEEN hennepkwekerij aangetroffen. Volgens de aanwezige collega’s werden er wel rare spullen aangetroffen in de woning. Schoonmaakspullen/handschoenen/mesje. (…) Volgens de ter plaatse zijnde collega’s was de woning niet echt ingericht waaruit zou blijken dat er daadwerkelijk gewoond zou worden. Er staat een bank, een bed en een grote tafel, met daarop bovengenoemde spullen. Verder lijkt het niet alsof het bewoond wordt.

Door een andere ter plaatse zijnde collega wordt gerapporteerd dat de woning verder een rotzooi was. Niet heel veel spullen maar wat er lag/stond was smerig. Op tafel lag verder nitrile handschoenen, huishoudzakjes, mondkapjes, huggies doekjes, glasses en schilmesjes.”

Op 9 februari 2018 heeft mr. Venneman [appellant] gesommeerd de voordeur (binnen 14 dagen) te repareren. Hij heeft daarbij meegedeeld dat [geïntimeerde] zich vrij zal achten zelf de reparaties uit te voeren of de huurcommissie in te schakelen indien [appellant] niet tot reparatie overgaat.

In een e-mail van aannemer [naam aannemer] van 30 april 2018 aan [appellant] is opgenomen dat [naam aannemer] die ochtend twee keer bij het gehuurde is geweest om een nieuwe deur te plaatsen, maar dat er niemand aanwezig was.

Bij e-mail van 12 november 2018 heeft mr. Venneman [appellant] opnieuw gesommeerd de deur binnen twee weken te repareren. In reactie daarop schreef [appellant] op 24 november 2018 dat [geïntimeerde] een afspraak kon maken met de aannemer.

Op een kwitantie van “[naam hobbyklusser] (hobby klusser)”, ondertekend op 27 november 2018, is opgenomen dat [geïntimeerde] een bedrag van € 1.695,50 moet voldoen voor werkzaamheden aan een nieuwe voordeur.

Op 19 december 2018 schreef mr. Venneman aan [appellant] dat [geïntimeerde] de deur zelf heeft laten repareren en dat de kosten hiervan verrekend moeten worden.

[geïntimeerde] heeft in de periode vanaf april 2018 tot en met de maand april 2019 een aantal huurtermijnen niet voldaan.

3. [appellant] vorderde in eerste aanleg in kort geding veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde en veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van het geding. Aan die vordering legde hij – samengevat weergegeven – ten grondslag dat er een huurachterstand was van zes maanden. In voorwaardelijke reconventie heeft [geïntimeerde] gevorderd dat [appellant] zou worden veroordeeld tot betaling van € 1.695,50.

4. De kantonrechter heeft de vordering van [appellant] afgewezen en daarom de voorwaardelijke vordering in reconventie onbesproken gelaten. Daartoe overwoog zij dat [appellant] onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat er een spoedeisend belang bestond bij de vordering. Ten overvloede overwoog de kantonrechter dat de gebeurtenissen op 15 januari 2018 niet meer het spoedeisend belang konden onderstrepen, omdat [appellant] na die gebeurtenissen heeft besloten de huurrelatie voort te zetten. Tot slot overwoog de kantonrechter dat [geïntimeerde] een verdedigbaar standpunt innam ten aanzien van zijn beroep op verrekening en dat in deze procedure niet kon worden vastgesteld of [geïntimeerde] terecht tot verrekening is over gegaan waardoor zij er niet van overtuigd was dat de bodemrechter tot ontruiming zal concluderen.

5. [appellant] vordert in hoger beroep de vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen spoedeisend belang bij de vordering is. [appellant] voert aan dat er een huurachterstand is van 5,5 maanden en dat dit een tekortkoming is in de nakoming van de verbintenissen die in principe de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Voor verrekening is volgens [appellant] geen ruimte omdat niet hij, maar [geïntimeerde] zelf gehouden was de voordeur te repareren. [geïntimeerde] heeft zich bovendien niet als goed huurder gedragen omdat hij de woning aan derden in gebruik heeft gegeven. Verder heeft [geïntimeerde] volgens [appellant] meer verrekend dan de gestelde kosten van de deur. Er is een resterende huurachterstand van € 29,03 voor de maand december 2018 en € 2.083,10 voor de maanden januari 2019 tot en met mei 2019. Met grief II voert [appellant] aan dat de kantonrechter bij de te maken belangenafweging onvoldoende rekening heeft gehouden met de belangen van [appellant]. Een voorwaardelijk aangevoerde grief III heeft betrekking op een verzoek van [geïntimeerde] om huurprijsverlaging wegens onderhoudsgebreken.

6. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat in kort geding slechts een veroordeling tot ontruiming kan worden uitgesproken indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot datzelfde oordeel zal komen. Bovendien moet er voor de verhuurder een spoedeisend belang bestaan bij zijn vordering, hetgeen meebrengt dat hij feiten en omstandigheden naar voren moet brengen waaruit volgt dat van hem niet kan worden verwacht een beslissing in een bodemprocedure af te wachten. Indien de rechter in hoger beroep oordeelt, moet hij beoordelen of ten tijde van zijn uitspraak in hoger beroep (nog) een spoedeisend belang aanwezig is.

7. Voor zover [appellant] gebeurtenissen aan zijn vordering ten grondslag legt die hebben plaatsgevonden op of vóór 15 januari 2018, heeft te gelden dat die gebeurtenissen, zoals de kantonrechter terecht heeft overwogen, thans niet meer kunnen bijdragen aan het spoedeisend belang. [appellant] heeft immers blijkens zijn eigen stellingen (randnummer 18 dagvaarding) na die gebeurtenissen ervoor gekozen de huurrelatie met [geïntimeerde] voort te zetten. Hij moet dus andere feiten en omstandigheden naar voren brengen waaruit het spoedeisend belang bij zijn vordering blijkt.

8. Tussen partijen is niet in geschil dat de huur enkele maanden niet betaald is geweest. Wel verschillen zij van mening over de hoogte van de achterstand en over de vraag of [geïntimeerde] zich terecht op het standpunt stelt dat hij de kosten van de reparatie van de voordeur heeft mogen verrekenen met de huur. Het hof kan in dit kort geding, gelet op de tegengestelde standpunten van partijen hierover, niet vaststellen hoe hoog de huurachterstand is. Het hof stelt wel vast dat [appellant] niet stelt dat de huurachterstand nog oploopt. Het hof moet er daarom vanuit gaan dat [geïntimeerde] de lopende huurtermijnen voldoet. In zoverre ontbreekt het spoedeisend belang; de situatie die [appellant] stelt, waarin de schade oploopt, doet zich immers niet voor. [appellant] heeft ook overigens onvoldoende gronden aangevoerd waarom van hem niet zou kunnen worden verwacht een oordeel van de bodemrechter af te wachten. Het enkele feit dat hij een andere huurder voor het gehuurde heeft is daarvoor niet voldoende, juist omdat de huurachterstand niet oploopt.

9.1

Het hof is voorts van oordeel dat in dit kort geding niet met voldoende zekerheid kan worden aangenomen dat de bodemrechter tot de conclusie zal komen dat [geïntimeerde] moet worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Aan die conclusie ligt het volgende ten grondslag.

9.2

Partijen verschillen ten aanzien van de reparatie van de voordeur niet alleen van mening over de vraag wie voor die reparatie verantwoordelijk is, maar ook over de vraag of door [appellant] voldoende en daadwerkelijke pogingen zijn ondernomen om de deur te repareren. Zowel ten aanzien van de eerste als ten aanzien van de tweede vraag is het hof van oordeel dat op basis van de in dit kort geding aangedragen feiten niet kan worden vastgesteld wie het gelijk aan zijn zijde heeft. Er zijn vooralsnog onvoldoende gegevens voorhanden om te concluderen dat [geïntimeerde] verantwoordelijk is voor de schade als gevolg van de politie-inval in het gehuurde. [geïntimeerde] heeft daarbij betwist dat de door [appellant] ingeschakelde aannemer daadwerkelijke pogingen heeft gedaan om de voordeur te vervangen. Of onder die omstandigheden in november 2018 nog van [geïntimeerde] mocht worden verwacht zelf contact op te nemen met de aannemer kan daarom evenmin worden beoordeeld.

9.3

Bij die stand van zaken kan het hof zonder nadere bewijslevering dus ook niet beoordelen of het beroep op verrekening dat door [geïntimeerde] is gedaan, terecht of onterecht is. Een kort geding leent zich echter naar zijn aard niet voor bewijslevering, reden waarom ook de bewijsaanbiedingen worden gepasseerd. Ook als het beroep op verrekening onterecht is of niet geheel terecht, is daarmee bovendien niet gezegd dat de bodemrechter tot ontruiming van het gehuurde zal concluderen. Denkbaar is immers dat in die omstandigheden moet worden geoordeeld dat de ernst en/of de aard van de tekortkoming de ontruiming niet rechtvaardigt. Dat betekent dat in kort geding geen ruimte is voor de gevorderde ontruiming.

10. Een belangenafweging leidt niet tot een ander oordeel. Nog daargelaten dat zonder vaststaande tekortkoming een zuivere belangenafweging niet tot ontruiming van het gehuurde kan leiden, kan op voorhand immers niet worden gezegd dat het belang van [appellant] om het gehuurde aan een ander te verhuren zwaarder weegt dan het belang van [geïntimeerde] bij het behoud van zijn woonruimte.

11. Tegen de achtergrond van het bovenstaande falen de grieven. De voorwaardelijk aangevoerde grief kan onbesproken blijven omdat die niet tot een andere conclusie kan leiden. [appellant] moet als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 14 juni 2019;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 324,- aan verschotten en € 2.148,- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, M.P.J. Ruijpers en G.C.W. van der Feltz en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 31 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.