Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:467

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
24-03-2020
Datum publicatie
24-03-2020
Zaaknummer
200.255.551/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Ontbinding huurovereenkomst wegens overlast.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.255.551/01

Zaaknummer rechtbank : 6199902 RL EXP 17-18994

arrest van 24 maart 2020

inzake

Stichting Vestia,

gevestigd te Rotterdam ,

appellante,

hierna te noemen: Vestia,

advocaat: mr. R. van der Hoeff te Rotterdam ,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.R. Backer te Den Haag.

1 De procedure in hoger beroep

1.1

Bij dagvaarding van 19 februari 2019 is Vestia in hoger beroep gekomen van de vonnissen van de kantonrechter te Den Haag van 20 maart 2018 en 20 november 2018, gewezen tussen Vestia als eiseres en [geïntimeerde] als gedaagde. Bij memorie van grieven met producties heeft Vestia zeven grieven tegen de vonnissen aangevoerd.

1.2

Bij arrest van 19 maart 2019 heeft het hof een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 13 mei 2019. Bij gelegenheid van de comparitie heeft Vestia een aanvullende productie overgelegd. Van de comparitie is een proces-verbaal opgesteld. Na de comparitie heeft Vestia op 13 augustus 2019 een akte genomen, waarbij zij enkele aanvullende producties heeft overgelegd. [geïntimeerde] heeft gereageerd bij antwoord-akte op 10 september 2019 en heeft daarna nog een memorie van antwoord met een productie genomen, waarin hij de grieven van Vestia heeft bestreden.

1.3

Vervolgens hebben partijen op 11 februari 2020 de zaak laten bepleiten door hun advocaten, beiden aan de hand van overgelegde pleitnotities. Vestia heeft bij die gelegenheid nog een aanvullende productie overgelegd. Ten slotte heeft het hof bepaald dat het vandaag uitspraak zal doen.

2 Feiten

2.1

Het gaat in deze zaak om het volgende:

a. [geïntimeerde] huurt sinds 26 september 2016 van Vestia de woning aan de [adres 1] te Den Haag (hierna te noemen: de woning), op grond van een huurovereenkomst van dezelfde datum (hierna te noemen: de huurovereenkomst). De woning maakt deel uit van een blok van soortgelijke woningen. De woning is een van de drie woningen van een verticale rij op de hoek van dit blok. Boven de woning ligt [adres 2] , en daarboven [adres 3] . De volgende verticale rij woningen in het blok bestaat uit [adressen 4, 5 en 6] . Tussen deze twee verticale rijen bevindt zich een trappenhuis.

[geïntimeerde] heeft eerder van Vestia een woning aan de [adres, postcode en woonplaats] gehuurd. Bij vonnis van 7 april 2016 heeft de kantonrechter te Den Haag, rechtdoende als voorzieningenrechter, [geïntimeerde] veroordeeld die woning te ontruimen, op grond van het voorlopig oordeel dat [geïntimeerde] tekort was geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen uit de huurovereenkomst door overlast te veroorzaken voor andere huurders in hetzelfde wooncomplex.

[geïntimeerde] heeft zich na de ontruiming van de woning aan de [adres 7] bij Woonnet Haaglanden als woningzoekende ingeschreven. Daarbij is hij als ‘starter’ geregistreerd.

Bij brief van 12 juni 2017 aan [geïntimeerde] heeft Vestia de huurovereenkomst vernietigd op grond van bedrog, misleiding dan wel dwaling, op de grond dat [geïntimeerde] bij de inschrijving als woningzoekende bij Woonnet Haaglanden niet heeft vermeld dat Vestia in de procedure die heeft geleid tot het ontruimingsvonnis van 7 april 2016 aan [geïntimeerde] heeft medegedeeld dat zij geen andere woning meer aan [geïntimeerde] zou verhuren.

Uit een brief van het Arrondissementsparket Den Haag van 5 maart 2018 blijkt dat de rechtbank Den Haag [geïntimeerde] bij uitspraak van 11 januari 2018 heeft veroordeeld tot een gevangenisstraf voor de duur van drie weken voorwaardelijk met een proeftijd van twee jaar, onder de oplegging van enkele bijzondere voorwaarden. Deze veroordeling is voortgevloeid uit een incident waarbij [geïntimeerde] volgens de aangifte van heer [X] (hierna te noemen: [X] ) de woning van [X] en zijn partner [naam partner] (hierna te noemen: [naam partner] ) aan de [adres 2] is binnengedrongen, [X] heeft mishandeld en een voorwerp in de woning heeft vernield. In de uitspraak heeft de rechtbank eveneens een vordering tot schadevergoeding van [X] als benadeelde partij toegewezen, wegens materiële en immateriële schade veroorzaakt door [geïntimeerde] . [geïntimeerde] heeft hoger beroep ingesteld tegen de uitspraak. In hoger beroep is dezelfde straf opgelegd als in eerste aanleg.

[X] en [naam partner] hebben bij Vestia geklaagd over geluidsoverlast veroorzaakt door [geïntimeerde] . In opdracht van Vestia heeft Geluidconsult B.V. (hierna te noemen: Geluidconsult) onderzocht of die klachten konden worden bevestigd. Daartoe zijn geluidsmetingen uitgevoerd met een meetinrichting in de woonkamer van [X] en [naam partner] vanaf 17 mei tot en met 30 mei 2019. In een rapport van 8 juli 2019 concludeert Geluidconsult onder meer het volgende:

De klachten van de bewoners van de [adres 2] te Rotterdam over schreeuwen in de nacht door de buurman op nummer [adres 1] de heer [geïntimeerde] worden bevestigd door de metingen. De grenswaarden voor piekgeluiden worden soms met 15 decibel overschreden.

De klachten over te harde bonken worden bevestigd. Soms zijn er series harde bonken in de nacht te horen. Daarnaast worden meermalen harde dreunen door slaande deuren gemeten.

De klachten over harde muziek worden niet bevestigd. Het is eenmaal gerapporteerd, maar het muziekgeluid kwam niet boven het achtergrondgeluid in de woning van de klager uit.

De overschrijding van de grenswaarde, gecorrigeerd voor de leeftijd van het gebouw, bedraagt 11 decibel. Dat wordt geklasseerd al ontoelaatbaar veel geluidhinder

(…)

3 De procedure in eerste aanleg

3.1

In eerste aanleg heeft Vestia gevorderd, bij vonnis uitvoerbaar bij voorraad (i) te verklaren voor recht dat de huurovereenkomst is vernietigd, dan wel de huurovereenkomst te ontbinden, (ii) [geïntimeerde] te veroordelen de woning te ontruimen, (iii) [geïntimeerde] te veroordelen tot betaling van de huur, dan wel vervangende schadevergoeding tot het moment van daadwerkelijke ontruiming van de woning, te vermeerderen met wettelijke rente, een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

3.2

Bij vonnis van 20 maart 2018 heeft de kantonrechter geoordeeld dat de huurovereenkomst niet op grond van de brief van 12 juni 2017 was vernietigd, omdat onvoldoende van bedrog of dwaling was gebleken en misleiding niet tot vernietiging kon leiden. Verder heeft de kantonrechter Vestia toegelaten tot het leveren van het bewijs dat [geïntimeerde] zodanige overlast veroorzaakte dat de huurovereenkomst ontbonden diende te worden. Op verzoek van Vestia zijn [X] en [naam partner] als getuigen gehoord. Bij vonnis van 20 november 2018 heeft de kantonrechter de vorderingen van Vestia afgewezen, met veroordeling van Vestia in de proceskosten. Naar het oordeel van de kantonrechter is Vestia niet geslaagd in het leveren van het bewijs van de overlast. Daarvoor zou volgens de kantonrechter moeten blijken dat naast [X] en [naam partner] ook andere omwonenden overlast ervaren en dat bewijs had Vestia niet geleverd.

4 De vordering in hoger beroep

4.1

In hoger beroep vordert Vestia bij arrest, uitvoerbaar bij voorraad, de vonnissen van de kantonrechter te vernietigen en haar vorderingen in eerste aanleg alsnog toe te wijzen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in eerste aanleg en in hoger beroep.

4.2

De grieven van Vestia laten zich als volgt samenvatten. Met grieven I tot en met IV komt Vestia op verschillende gronden op tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 maart 2018 dat de huurovereenkomst niet op grond van de brief van 12 juni 2017 is vernietigd. Grief V is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter in het tussenvonnis van 20 maart 2018 dat er tot dan toe onvoldoende bewijs was geleverd van zodanige overlast dat de huurovereenkomst ontbonden diende te worden. Met grief VI komt Vestia op tegen het oordeel van de kantonrechter in het eindvonnis van 20 november 2018 dat Vestia niet is geslaagd in het bewijs van zodanige overlast. Volgens Vestia is er geen grond voor het door de kantonrechter gehanteerde vereiste dat moet zijn gebleken dat meerdere omwonenden overlast ervaren. Afgezien daarvan meent Vestia dat er wel voldoende bewijs bestaat, in de vorm van verklaringen van andere omwonenden en berichten van de politie, dat niet alleen [X] en [naam partner] overlast van [geïntimeerde] ervaren. Vestia stelt verder dat [geïntimeerde] onverminderd is doorgegaan met het veroorzaken van overlast, tot en met januari 2020. Grief VII (door Vestia genummerd als (tweede) grief VI) is gericht tegen de proceskostenveroordeling.

4.3

[geïntimeerde] voert verweer en concludeert tot bekrachtiging van de bestreden vonnissen, met veroordeling (uitvoerbaar bij voorraad) van Vestia in de proceskosten in hoger beroep.

5 Beoordeling

5.1

Het hof zal eerst grief VI van Vestia beoordelen.

5.2

Naar het oordeel van het hof is voldoende vast komen te staan dat de directe bovenburen van [geïntimeerde] , [X] en [naam partner] , (ernstige) overlast van [geïntimeerde] ondervinden. Als bewijs van deze overlast heeft Vestia een groot aantal klachten van [X] en [naam partner] overgelegd. Deze klachten zijn onderbouwd met beschrijvingen van de overlast (schreeuwen, bonken, harde muziek), dagboeken waarin de overlast is bijgehouden en meldingen bij de politie. Dat de klachten van [X] en [naam partner] gegrond zijn blijkt verder uit de overgelegde politierapportages, de getuigenverklaringen van [X] en [naam partner] en het onderzoek van Geluidconsult. De politierapportages bevatten verschillende constateringen van overlast veroorzaakt door [geïntimeerde] . [X] en [naam partner] hebben beiden in hun getuigenverklaringen bevestigd dat zij sinds mei 2017 regelmatig, en met name ’s nachts, overlast ondervinden van [geïntimeerde] in de vorm van schreeuwen, bonken tegen muren en leidingen, gooien met deuren en harde muziek. Uit het onderzoek van Geluidconsult blijkt dat [geïntimeerde] in de meetperiode herhaaldelijk ontoelaatbare geluidsoverlast heeft veroorzaakt, in de vorm van schreeuwen, bonken en slaan met deuren. Verder valt uit de brief van het Arrondissementsparket van 5 maart 2018, gelezen in samenhang met de aangifte van [X] , af te leiden dat [geïntimeerde] strafrechtelijk is veroordeeld vanwege mishandeling van [X] en vernieling van een voorwerp in de woning van [X] en [naam partner] .

5.3

[geïntimeerde] ontkent dat hij overlast (heeft) veroorzaakt. Volgens [geïntimeerde] zijn de klachten van de bovenburen terug te voeren tot een conflict ontstaan naar aanleiding van storingen in zijn wifiverbinding, die door de bovenburen zijn veroorzaakt. Vanaf het moment dat hij de bovenburen daarop heeft aangesproken, zijn zij gaan klagen over overlast, aldus [geïntimeerde] . Het rapport van Geluidconsult levert volgens [geïntimeerde] niet het beoogde bewijs van de overlast. Als [geïntimeerde] daadwerkelijk overlast zou veroorzaken, zouden ook andere omwonenden hinder daarvan moeten ondervinden. Er is volgens [geïntimeerde] echter niet gebleken dat ook andere omwonenden overlast ervaren.

5.4

Met het verweer van [geïntimeerde] zijn de hiervoor genoemde concrete aanwijzingen van overlast niet weerlegd. Wat de aanleiding is geweest voor het conflict dat tussen [geïntimeerde] en de bovenburen is ontstaan, kan in het midden blijven. Die aanleiding, zo al aanwezig, kan de overlast niet rechtvaardigen. De klachten van [X] en [naam partner] heeft [geïntimeerde] slechts in algemene zin ontkend, zonder deze ontkenning te onderbouwen. Weliswaar valt het niet veroorzaken van overlast in het algemeen moeilijk te onderbouwen, maar in dit geval zijn de klachten over overlast gesubstantieerd aan de hand van beschrijvingen van de overlast, dagboeken waarin de tijdstippen van overlast zijn bijgehouden en de getuigenverklaringen van [X] en [naam partner] . Tegenover deze substantiering schiet een algemene ontkenning van de overlast tekort. [geïntimeerde] is ook niet ingegaan op de politierapportages waarin de overlast wordt bevestigd. De kritiek van [geïntimeerde] op het onderzoek van Geluidconsult houdt geen stand. Anders dan [geïntimeerde] aanvoert, heeft Geluidconsult haar bevindingen wel gecorrigeerd voor stoorlawaai (vgl. het rapport van Geluidconsult onder 4.4). Geluidconsult heeft ook rekening gehouden met de geluidsisolatie in het woningenblok, mogelijke geluiden afkomstig van de buren en achtergrondgeluiden in de woning van [X] en [naam partner] , en zij heeft de geconstateerde geluidshinder dienovereenkomstig toegedeeld (vgl. het rapport onder 4.2, 4.3, 6.3, 6.4 en 6.6 van het rapport). De door Geluidconsult gehanteerde geluidsnormen zijn toegelicht en onderbouwd, onder meer aan de hand van wettelijke grenswaarden voor andere vormen van lawaai (vgl. het rapport onder 3.1 en bijlage C bij het rapport). De constatering dat [X] en [naam partner] niet buitengewoon geluidsgevoelig zijn, steunt op de meetresultaten, die bevestigen dat de geluidshinder veroorzaakt door [geïntimeerde] de gehanteerde grenswaarden ernstig overschrijdt. Het hof ziet geen aanleiding om het rapport van Geluidconsult door een andere deskundige te laten onderzoeken. [geïntimeerde] heeft een eigen lezing van het incident dat aanleiding is geweest voor zijn strafrechtelijke veroordeling, maar gezien het feit dat [geïntimeerde] in twee instanties is veroordeeld, gaat het hof er vanuit dat de mishandeling en vernieling waarvan [X] aangifte heeft gedaan, daadwerkelijk hebben plaatsgevonden.

Ten slotte is niet juist dat alleen [X] en [naam partner] over overlast van [geïntimeerde] hebben geklaagd. Ook andere buren hebben geklaagd, zoals de bewoner van [adres 4] (vgl. bijlage 1a bij de brief van Vestia van 13 maart 2018 in eerste aanleg) en de bewoner van de [adres 6] (vgl. het overlastformulier overgelegd bij conclusie na enquête in eerste aanleg). Bovendien is niet eerst van overlast sprake als meerdere omwonenden klagen. Overigens valt het feit dat [X] en [naam partner] de meeste overlast ondervinden, te verklaren door het feit dat zij direct boven [geïntimeerde] wonen. [geïntimeerde] heeft aan één kant geen buren omdat de woning op een hoek ligt, en tussen de woning van [geïntimeerde] en de woning van de buurman aan de andere kant bevindt zich een trappenhuis.

5.5

Op grond van het voorgaande, in onderlinge samenhang bezien, concludeert het hof dat [geïntimeerde] overlast voor omwonenden veroorzaakt. Door overlast voor omwonenden te veroorzaken, heeft [geïntimeerde] zich niet als een goed huurder gedragen en is hij tekort geschoten in de nakoming van zijn verplichtingen op grond van de huurovereenkomst. Gezien de duur en de ernst van de overlast is deze tekortkoming naar het oordeel van het hof voldoende ernstig om ontbinding van de huurovereenkomst te rechtvaardigen. Daarbij neemt het hof mede in aanmerking dat [geïntimeerde] overlast is blijven veroorzaken na de comparitie van partijen in hoger beroep, waar is afgesproken dat de zaak negen maanden zou worden aangehouden in afwachting van mogelijke nieuwe overlastmeldingen. Grief VI is dus gegrond. Bij grieven I tot en met V, waarmee Vestia opkomt tegen het tussenvonnis van 20 maart 2018, heeft Vestia geen belang omdat in het dictum van dit vonnis geen beslissingen worden genomen. Grief VII slaagt ook, omdat er al ten tijde van het eindvonnis in eerste aanleg voldoende aanwijzingen waren dat [geïntimeerde] zodanige overlast veroorzaakte dat de huurovereenkomst ontbonden diende te worden, en de kantonrechter Vestia dus ten onrechte in de kosten heeft veroordeeld.

5.6

Het hof zal het vonnis van de kantonrechter van 20 november 2018 dus vernietigen en opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst ontbinden en [geïntimeerde] veroordelen de woning te ontruimen. Het hof zal de termijn waarbinnen [geïntimeerde] de woning dient te ontruimen, vaststellen op één maand na betekening van dit arrest. Verder zal het hof [geïntimeerde] veroordelen tot betaling van de huur dan wel vervangende schadevergoeding tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming, overeenkomstig de vordering van Vestia, en [geïntimeerde] veroordelen in de proceskosten in beide instanties.

6 Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 20 november 2018, en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst;

- veroordeelt [geïntimeerde] om de woning binnen één maand na betekening van dit arrest te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom van Vestia zijn, en onder afgifte van alle sleutels ter beschikking van Vestia te stellen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot betaling van de lopende maandelijkse huurverplichtingen dan wel vervangende schadevergoeding tot aan het tijdstip van daadwerkelijke ontruiming van de woning, waarbij een ingegane maand voor een volle maand wordt gerekend, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de vervaldag van elke termijn;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties, aan de zijde van Vestia in eerste aanleg begroot op € 216,21 aan verschotten en € 800,- aan salaris voor de gemachtigde en in hoger beroep begroot op € 840,01 aan verschotten en € 3.222,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, A. Dupain en J.N. de Blécourt en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 maart 2020 in aanwezigheid van de griffier.