Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:2827

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
22-12-2020
Datum publicatie
13-04-2021
Zaaknummer
200.255.289/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil tussen VvE en appartementseigenaar mbt lekkageschades

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer: 200.255.289/01

Zaak-/rolnummer rechtbank: 6939983 / RL EXPL 18-11684

Arrest van 22 december 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats], gemeente [gemeente],

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. N. Lubach te Alkmaar,

tegen

Vereniging van eigenaren [adressen],

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: de VvE,

advocaat: mr. Y.H. van Ballegooijen te Breda.

1 De procedure in hoger beroep

1.1.

Het verloop van de procedure in hoger beroep blijkt uit:

  • -

    het dossier van de procedure voor de kantonrechter in de Rechtbank Den Haag tussen de VvE als eiseres in conventie en gedaagde in reconventie en [appellant] als gedaagde in conventie en eiser in reconventie, eindigend met het vonnis van die kantonrechter van 13 november 2018 (hierna: het vonnis van de kantonrechter);

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van [appellant] van 12 februari 2019;

  • -

    het tussenarrest van 9 april 2019 waarbij dit hof een comparitie van partijen heeft gelast;

  • -

    het proces-verbaal van deze comparitie van 2 mei 2019;

  • -

    de memorie van grieven, tevens akte houdende vermeerdering van eis, van [appellant] van 13 augustus 2019, met producties 1 tot en met 8;

  • -

    de memorie van antwoord van de VvE van 22 oktober 2020, met producties 8 tot en met 17;

  • -

    de akte uitlating producties van [appellant] van 3 december 2019, met producties 9 tot en met 11;

  • -

    de antwoordakte van de VvE van 7 januari 2020; en

  • -

    de mondelinge behandeling van 5 november 2020, waar de advocaten van [appellant] en de VvE de respectieve standpunten van hun cliënten naar voren hebben gebracht, in het geval van de advocaat van de VvE aan de hand van een pleitnota die zij heeft overgelegd.

2 De feiten

2.1

Deze zaak gaat enerzijds over achterstallige bijdragen van [appellant] aan de VvE en anderzijds over waterschades in en aan een appartement van [appellant] als gevolg van lekkages. Daarbij gaat het hof uit van de volgende feiten, waarover [appellant] en de VvE niet van mening verschillen.

2.2

De VvE is de vereniging van eigenaren voor het gebouw [adressen]. [appellant] is in dat gebouw rechthebbende van (onder andere) het appartement nr. [nummer] (hierna ook: het appartement van [appellant]), en daarom lid van de VvE. In dat appartement, dat is gelegen op de begane grond en in de kelder van het gebouw, exploiteert hij een fitnessbedrijf.

De waterschade 2014

2.3

[appellant] heeft facturen in de procedure gebracht met betrekking tot onder andere de verhuur van klimaatapparatuur en waterschadeherstelwerkzaamheden in oktober en november 2014 (hierna ook: de facturen 2014). De VvE heeft kopieën van deze zelfde facturen in de procedure gebracht, ieder voorzien van onder andere:

(i) een gedateerde en geparafeerde stempel “Gezien en akkoord [naam van de beheerder van de VvE]”; en

(ii) telkens op dezelfde datum gedateerde stempels “Betaald via RABO” en “INGEBOEKT IN KOSTENBOEK”.

De VvE heeft ook een uittreksel van haar grootboek in de procedure gebracht, met een overzicht van de betalingen van deze facturen 2014.

De eerste lekkage 2018

2.4

In januari 2018 is boven het bargedeelte op de begane grond van het fitnessbedrijf een lekkage ontstaan aan een standleiding. Het plafond van de betrokken ruimte bestaat uit een verlaagd systeemplafond met daaronder een geschilderd schrootjesplafond. Na de lekkage hebben [appellant] (via zijn gemachtigde) en de beheerder van de VvE gecorrespondeerd over het herstel daarvan en de aansprakelijkheid van de VvE voor de schade als gevolg van lekkage en herstel.

- Op 15 februari 2018 heeft de beheerder aan [appellant] onder andere geschreven:

“(…) Teneinde dit [te weten of de lekkage wordt veroorzaakt door een kapotte standleiding, hof] te controleren en te herstellen dient het plafond van [het appartement van [appellant]] te worden geopend, danwel een mogelijkheid te worden gecreëerd om de werkzaamheden uit te voeren. (…)

Ten aanzien van de hierbij optredende schade, kunnen wij hierbij bevestigen dat deze voor rekening van de VvE weer hersteld zal worden.

- Op 14 maart 2018 heeft de beheerder aan [appellant] hierover nog onder andere het volgende geschreven:

Namens de [VvE] bevestigen wij dat alle kosten voor reparatie/herstel van schade voor rekening van de VvE zal komen.”

- In een rapport van dezelfde dag heeft het schade-expertisebedrijf DEKRA Experts de kosten voor herstel van het plafond begroot op € 4.768,63, met inbegrip van BTW.

- Op 15 maart 2018 heeft een reparatiebedrijf de lekkage op kosten van de VvE hersteld. Daarvoor heeft dat bedrijf het plafond op de plek van de lekkage opengebroken.

- Later heeft dat bedrijf als volgt toegelicht hoe het destijds aan [appellant] had voorgesteld het plafond na de reparatie te herstellen:

Door de langdurig lekkage en het feit dat deze delen niet meer verkrijgbaar zijn/waren (begrepen dat ca. 15/20 jaar geleden bij renovatie dit plafond is aangebracht) getracht tot een nette oplossing te komen om een ander/bijpassend plafond te formeren boven de bar. Voorstel was iets bijpassends van nette mdf-delen [in] verschillende vormen/maten/prints aan te brengen, ander soort plafonds, doch liet [[appellant]] weten, dat zijn voorkeur/wens is dat het verlaagde[ ]plafond met dezelfde delen wordt hersteld/ingepast”.

- Omdat [appellant] hier niet mee akkoord was heeft het reparatiebedrijf het schrootjesplafond met een tijdelijke maatregel weer dichtgemaakt.

- Op 3 juli 2018 heeft de beheerder het door DEKRA Experts geschatte bedrag van € 4.768.63 aan [appellant] aangeboden, met het voorstel dat [appellant] dan zelf voor herstel zou zorgen.

Daarnaast heeft [appellant] facturen in de procedure gebracht voor reparaties aan een koffiezetmachine. De eerste factuur is van 1 februari 2018, voor € 1.035,16 inclusief BTW, en de tweede is van 26 februari 2018, voor € 980,71 inclusief BTW.

De tweede lekkage 2018

2.5

In juni 2018 is bij een interne verbouwing in het appartement [adres], dat boven het appartement van [appellant] ligt, wateroverlast ontstaan in het appartement van [appellant]. De eigenaren van dat bovengelegen appartement hebben aan de VvE gevraagd daarvoor haar verzekeraar aan te spreken, waarna deze heeft geantwoord dat deze schade niet was gedekt.

2.6

[appellant] had tot en met oktober 2018 een achterstand van € 12.483,40 in het betalen van verplichte ledenbijdragen (hierna: de bijdragen) aan de VvE. De jaarlijks door de VvE vastgestelde procedure voor het incasseren van de bijdragen bevat de volgende volzin:

De betaling van de verschuldigde (voorschot-)bijdrage kan niet worden verrekend of opgeschort in verband met een (vermeende) vordering op de VvE of de gezamenlijke eigenaars” (hierna: het verreken- en opschortingsverbod).

3 Het geding voor de kantonrechter

3.1

De VvE heeft (in conventie) bij de kantonrechter gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter [appellant] zou veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van:

(i) € 13.690,54 met rente; en

(ii) alle bijdragen vanaf 1 november 2018;

gezamenlijk tot € 25.000,-, met veroordeling in de proceskosten. Met betrekking tot het bedrag van € 13.690,54 heeft zij daaraan ten grondslag gelegd dat [appellant] een achterstand heeft laten ontstaan in het betalen van zijn bijdragen en dat hij daardoor ook rente en buitengerechtelijke incassokosten is verschuldigd. Met betrekking tot de bijdragen vanaf 1 november 2018 heeft zij gesteld dat bij haar de vrees bestond dat [appellant] zijn bijdragen ook in de toekomst niet zou betalen.

3.2

[appellant] heeft (in reconventie) bij de kantonrechter gevorderd, zakelijk weergegeven, dat de kantonrechter de VvE zou veroordelen, uitvoerbaar bij voorraad, tot betaling van € 13.100,-, met rente en veroordeling in de proceskosten. Hij heeft daaraan ten grondslag gelegd dat de VvE heeft erkend aansprakelijk te zijn voor de schade die is ontstaan door het herstel van de eerste lekkage 2018 en dat het bedrag dat de VvE hiervoor heeft aangeboden te laag is. Met dat bedrag heeft de VvE namelijk geen rekening heeft gehouden met:

(i) zijn baromzetderving in de periode waarin de herstelwerkzaamheden hebben plaatsgevonden (voor € 2.100,-); en

(ii) de noodzaak om het hele plafond te vervangen omdat het betrokken schrootjesmateriaal niet meer leverbaar is (voor € 11.000,-).

3.3

De kantonrechter heeft, zakelijk weergegeven:

( i) [appellant] veroordeeld tot betaling van:

[a] € 13.571,51, met wettelijke rente over € 11.267,14 vanaf 10 mei 2018; en

[b] de toekomstige bijdragen vanaf 1 november 2018;

een en ander tot ten hoogste € 25.000,-;

(ii) de vordering van [appellant] toegewezen tot € 4.768,63; en

(iii) [appellant] in beide gevallen veroordeeld in de proceskosten.

- Wat de vordering van [appellant] betreft heeft zij overwogen dat deze laatste heeft onvoldoende onderbouwd dat zijn schade hoger was dan het bedrag van € 4.768,63 dat de VvE hem had geboden. Met betrekking tot het plafond heeft hij niet toegelicht waarom het hele plafond moet worden vervangen. Gelet op de leeftijd van dat plafond heeft hij evenmin inzicht gegeven in wat een juiste aftrek zou zijn voor nieuw voor oud en afschrijving. De gestelde baromzetderving is niet meer dan een schatting.

- Wat de vorderingen van de VvE betref heeft zij overwogen dat vaststaat dat [appellant] de bijdragen verschuldigd is. Hij kan daarvoor geen beroep doen op opschorting of verrekening, omdat de VvE hem al een schadevergoeding van € 4.768,63 had aangeboden en de kantonrechter zijn vordering voor het meerdere heeft afgewezen. Ook heeft de VvE terecht gevreesd dat [appellant] zijn toekomstige bijdragen niet zou betalen.

4 De vorderingen in hoger beroep

4.1

In hoger beroep vordert [appellant], met vermeerdering van eis, dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal vernietigen, de vorderingen van de VvE zal afwijzen en de VvE, uitvoerbaar bij voorraad, zal veroordelen tot betaling van € 29.844,21, met veroordeling van de VvE in de proceskosten van beide instanties, met nakosten en rente.

4.2

De VvE concludeert:

- primair: dat het hof het vonnis van de kantonrechter zal bekrachtigen en de vordering van [appellant] zal afwijzen;

- subsidiair, in geval van afwijzing van haar vordering tot betaling van toekomstige bijdragen: dat het hof [appellant] zal veroordelen tot betaling van € 19.906,31, zijnde de hoofdsom tot betaling waarvan [appellant] in het vonnis van de kantonrechter is veroordeeld, vermeerderd met de bijdragen van november 2018 tot en met oktober 2019;

- subsidiair, in geval van toewijzing van de vordering van [appellant]: dat het hof:

( i) die vordering zal verminderen met het bedrag van € 4.768,63, dat de VvE al door verrekening met de aan haar verschuldigde bijdragen heeft betaald;

(ii) aan de veroordeling de voorwaarde zal verbinden dat [appellant] aantoont dat de te vergoeden werkzaamheden daadwerkelijk zijn verricht en de factuur voor de (te) verrichten werkzaamheden direct doorstuurt aan de VvE, waarna deze zal zorgen voor betaling; en

(iii) het in reconventie toe de wijzen schadebedrag zal verrekenen met het in conventie toe te wijzen bedrag, dan wel met dat laatste bedrag rekening zal houden bij het vaststellen van het in reconventie toe te wijzen bedrag;

een en ander met veroordeling van [appellant], uitvoerbaar bij voorraad, in de proceskosten van beide instanties.

5 De beoordeling van het hoger beroep

De vorderingen van [appellant]

5.1

Met zijn eerste grief klaagt [appellant] over de afwijzing van de vorderingen die hij in de procedure voor de kantonrechter had ingesteld en licht hij de grondslag toe voor de nieuwe vorderingen die hij bij vermeerdering van eis in hoger beroep heeft ingesteld. Het gaat daarbij om de volgende posten:

- de waterschade 2014: € 4.416,88

- de plafondherstelschade 2018: € 14.096,40

- de schade aan de koffiezetmachine 2018: € 2.015,87

- de schade als gevolg van de tweede lekkage 2018: € 9.315,06.

Uit de toelichting bij deze grief volgt dat [appellant] niet klaagt tegen de afwijzing door de kantonrechter van zijn deelvordering tot betaling van € 2.100,- aan gederfde baromzet tijdens de herstelwerkzaamheden in maart 2018. Daardoor is dat bedrag in hoger beroep niet meer aan de orde.

5.2

Met betrekking tot de waterschade 2014 stelt [appellant] dat de VvE daarvoor aansprakelijk is en hem daarom het totaalbedrag van de facturen 2014 moet betalen, ad € 4.416,88.

5.3

Dit bedrag is om de volgende redenen niet toewijsbaar. De VvE voert als verweer dat zij de facturen 2014 al heeft betaald en verwijst daarvoor naar de door haar in de procedure gebrachte kopieën van die facturen, met telkens de hiervoor onder 2.3 beschreven stempels, en naar het ook onder 2.3 beschreven uittreksel uit haar grootboek. Tijdens de mondelinge behandeling is namens [appellant] geopperd dat die betalingen van de VvE destijds mogelijk waren verrekend met achterstallige bijdragen van [appellant]. Voor zover [appellant] daarmee heeft willen betwisten dat de VvE de facturen 2014 al heeft betaald, kan het hof hem daarin niet volgen, omdat hij daarvoor niet voldoende specifiek is geweest.

5.4

Met betrekking tot de plafondherstelschade 2018 klaagt [appellant] over het oordeel van de kantonrechter dat die schade slechts tot € 4.768,63 toewijsbaar is. De VvE heeft volgens hem vergoeding toegezegd van alle schade, en dat betekent dat het plafond in de vorige toestand moet worden hersteld. Omdat het oorspronkelijke schrootjesmateriaal niet meer leverbaar is, is dat laatste hier alleen mogelijk door het hele plafond te vervangen, met inbegrip van de daarin gemonteerde lampen en camerasystemen. Deze vervanging is aan hem geoffreerd voor € 14.096,40.

5.5

Deze klacht faalt om de volgende redenen.

- Het hof gaat voorbij aan de betwisting van de VvE dat zij een rechtsnorm heeft geschonden, omdat zij met haar toezegging van 15 februari 2018 en de daarop volgende bevestiging van 14 maart 2018 zonder voorbehoud heeft toegezegd dat zij zou betalen voor de kosten voor herstel van de schade aan het plafond als gevolg van de reparatie van de standleiding.

- Dat de VvE voor de vervanging van het hele plafond moet betalen vloeit, anders dan [appellant] betoogt, niet voort uit het woord “alle” in de bevestiging van 14 maart 2018. Gezien de context van het in de toezegging en de bevestiging vervatte aanbod mocht hij aan dat woord niet redelijkerwijs die zin toekennen, omdat hij niet heeft toegelicht waarom de VvE met dat woord meer zou hebben aangeboden dan betaling van de herstelkosten die op grond van de wet voor vergoeding in aanmerking komen.

- [appellant] heeft aangevoerd dat het expertisebedrijf DEKRA Experts partijdig is geweest bij het opstellen van zijn rapport omdat hij door de verzekeraar van de VvE was ingeschakeld, maar is daar niet meer op teruggekomen toen de VvE had uitgelegd dat zij zelf opdracht had gegeven aan DEKRA Experts.

- Het bedrijf DEKRA Experts had bij het door hem geschatte herstelbedrag de volgende werkzaamheden voor ogen: “Na het herstellen van de standleiding dient het schrotenplafond aangeheeld en volledig geschilderd te worden.” Het reparatiebedrijf heeft later aan [appellant] voorgesteld voor dat herstel “iets bijpassends van nette mdf-delen [in] verschillende vormen/maten/prints aan te brengen”. Daartegenover heeft [appellant] ook in hoger beroep alleen herhaald dat het betrokken schrootjesmateriaal niet meer verkrijgbaar is, en dat de esthetiek van het plafond belangrijk is voor de uitstraling van de ruimte. Maar dat is niet genoeg: [appellant] had namelijk ook moeten uitleggen waarom plaatselijk herstel van het plafond dan niet mogelijk was met MDF of een ander materiaal waarmee de esthetiek van het oorspronkelijk schrootjesmateriaal redelijkerwijs kon worden nagebootst, waarna, zoals voorgesteld, het hele plafond egaal zou worden geschilderd.

- Daar komt ten overvloede het volgende bij. Het door de VvE aangeboden bedrag van € 4.768,63 is afgerond 34% van het aan [appellant] geoffreerde bedrag van € 14.096,40 voor de aanleg van een geheel nieuw plafond. Ook indien de VvE verplicht zou zijn geweest te betalen voor die gehele vervanging, hetgeen niet het geval is, heeft [appellant] niet toegelicht waarom dat percentage geen passende vergoeding is na correctie voor afschrijving en nieuw voor oud. Omdat dit ook geldt voor een plafond van twaalf jaar oud kan daarbij in het midden blijven of [appellant] het betrokken plafond, zoals namens hem tijdens de mondelinge behandeling is gemeld, omstreeks 2008 heeft aangebracht of, zoals de VvE stelt, vijftien à twintig jaar geleden.

5.6

Met betrekking tot de schade aan de koffiezetmachine 2018 stelt [appellant] dat die het gevolg is van de eerste lekkage 2018. Het gaat om een grote en zware machine zoals die ook in koffiebars staat, met een eigen wateraansluiting. Zij staat op een specifiek voor haar gewicht bij de aansluiting gebouwd onderdeel van het barmeubel in het bargedeelte van het fitnessbedrijf, onder de plek van de eerste lekkage 2018. Het causaal verband tussen deze eerste lekkage en de schade aan de koffiezetmachine wordt volgens [appellant] aangetoond door die locatie, namelijk onder de plek van de lekkage, en door de twee reparatiefacturen. De eerste factuur, van 1 februari 2018, bevat als toelichting: “de [besturings]printen zijn kapot gegaan door water uit het plafon[d]. Machine vocht vrij gemaakt”. De tweede, van 26 februari 2018, bevat als toelichting: “[besturings]print weer kapot gegaan door niet gerepareerde lekkage uit plafon[d]. Dit keer ook schade aan het [verwarmings]element. Kabel bij aansluiting van het element [v]erbrand door [kort]s[l]uiting veroorzaakt door water”. Het totaalbedrag van die facturen is € 2.015,87.

5.7

Deze schade is om de volgende redenen toewijsbaar tot het totaalbedrag van de betrokken facturen exclusief BTW, dat wil zeggen € 1.666,-.

  • -

    De VvE betwist dat zij een rechtsnorm heeft geschonden, maar die betwisting kan haar ook hier niet baten omdat zij zelf wijst op artikel 14 lid 2 (schade ontstaan door een evenement buiten het privégedeelte) van haar splitsingsreglement (hierna: het Reglement) als mogelijke bron van aansprakelijkheid. Vervolgens betwist zij niet dat de eerste lekkage 2018, die afkomstig was van een standleiding, een evenement buiten het privégedeelte is, waardoor die bepaling van toepassing is.

  • -

    De VvE betoogt verder dat [appellant] niet ontvankelijk is in zijn vorderingen, aangezien hij daarvoor niet de wegen bewandelt die in het appartementsrecht zijn vastgelegd. Zij verwijst daarvoor echter alleen naar wat daarvoor volgens haar de normale gang van zaken dan wel gebruikelijk is, zonder toe te lichten waarom daaruit voor [appellant] een verplichting voortvloeit om op straffe van niet-ontvankelijkheid een bijzondere procedure te volgen om zijn schade vergoed te krijgen. Dat zij verwijst naar artikel 26 lid 4 Reglement is daarvoor onvoldoende, omdat die bepaling niet in een dergelijke procedure voorziet.

  • -

    De VvE betwist dat de schade aan de koffiezetmachine het gevolg is van de eerste lekkage 2018. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft zij bij gebrek aan wetenschap betwist dat die machine onder de plek van de eerste lekkage 2018 staat, maar het hof gaat daaraan voorbij. Die betwisting is immers weinig overtuigend, nu de VvE niet betwist dat de schade aan de machine in diezelfde periode is ontstaan en dat de facturen daarop betrekking hebben. Het reparatiebedrijf heeft in deze facturen toegelicht dat de betrokken machineonderdelen beschadigd zijn geraakt door water uit het plafond. Uit deze omstandigheden, in onderlinge samenhang bezien, volgt naar het oordeel van het hof afdoende dat voldaan is aan het vereiste oorzakelijk verband. Als de VvE meent dat dit anders ligt, mocht van haar in het licht van het voorgaande worden verwacht dat zij zou uitleggen welke andere waterschade op dezelfde plek en in dezelfde periode de betrokken onderdelen volgens haar dan wèl kan hebben beschadigd. Een dergelijke toelichting ontbreekt. De VvE licht evenmin toe waarom, zoals zij stelt, voor deze vaststelling de inbreng van een schade-expert noodzakelijk is.

  • -

    De VvE beroept zich op de eigen schuld van [appellant], en meer in het bijzonder op zijn schadebeperkingsplicht. [appellant] had volgens haar de machine meteen moeten verplaatsen, en daarvoor bestond volgens haar des te meer reden toen die machine begin februari 2018 al een eerste keer was gerepareerd en de eerste lekkage 2018 mede door zijn toedoen pas op 15 maart 2018 kon worden verholpen. Bij de beoordeling van dit verweer stelt het hof voorop dat, als het gaat om de vraag of de schade aan de koffiezetmachine mede een gevolg is van een omstandigheid die aan [appellant] kan worden toegerekend, bijvoorbeeld omdat hij onvoldoende heeft gedaan om de schade te vermijden of te beperken, de stelplicht en de bewijslast met betrekking tot deze omstandigheid op de VvE rusten.

* Met betrekking tot de eerste reparatie acht het hof, zoals het hierboven heeft overwogen, afdoende aangetoond dat de schade aan de koffiezetmachine 2018 is ontstaan door de eerste lekkage 2018. De VvE stelt niet dat [appellant] deze lekkage had kunnen en moeten voorzien. Voor zover de VvE bedoelt aan te voeren dat er na het eerste ontstaansmoment van de lekkage nog voldoende tijd was voor [appellant] om de machine te verplaatsen om schade te voorkomen, is onduidelijk waarop zij dit baseert. Enige toelichting ontbreekt. Daar komt bij dat de VvE niet voldoende heeft betwist dat de koffiezetmachine zwaar is en bij een eigen wateraansluiting op een speciaal voor haar gebouwd meubelonderdeel staat, en dat zij, gegeven die context, niet toelicht welke maatregelen [appellant] dan had kunnen nemen om de betrokken schade te beperken.

* Met betrekking tot de tweede reparatie heeft [appellant] gesteld dat deze niet het gevolg was van een hernieuwde of voortdurende plafondlekkage na de eerste reparatie, maar nog steeds het gevolg was van de oorspronkelijke lekkage, omdat de schade aan die machine na die eerste lekkage dermate groot was dat de eerste reparatie niet afdoende was geweest en de machine daarna storingen bleef vertonen. Volgens [appellant] had hij de tweede reparatie daarom niet kunnen voorkomen door de machine na de eerste reparatie te verplaatsen. De VvE, op wie als gezegd op dit punt de stelplicht en de bewijslast rusten, heeft daar onvoldoende tegenin gebracht. Dat de VvE daarvoor verwijst naar de woorden “weer” en “niet gerepareerde lekkage” in de volzin “[besturings]print weer kapot gegaan door niet gerepareerde lekkage uit plafon[d]” in de toelichting bij de tweede factuur is in het licht van het voorgaande niet voldoende.

  • -

    Volgens de VvE heeft [appellant] te laat over deze schade geklaagd. Zij legt echter niet uit waarom zij in haar belangen is geschaad doordat [appellant] de betrokken facturen pas bij faxbericht van 16 oktober 2018 in de procedure bij de kantonrechter heeft gebracht. Zij heeft daarvoor in het algemeen verwezen naar de mogelijkheid om ervoor te kiezen een schade in eigen beheer te herstellen, maar heeft niet toegelicht waarom dat bij deze schade, waarvoor specialistische hersteldeskundigheid kan zijn vereist, voor de hand ligt.

  • -

    Dat [appellant], zoals de VvE betoogt, niet heeft aangetoond dat hij de betrokken facturen heeft betaald, doet niet ter zake: de VvE heeft namelijk niet betwist dat de koffiezetmachine beschadigd is geraakt, en dat heeft voor [appellant] tot vermogensschade geleid.

  • -

    Ook de verwijzing naar een mogelijke uitkering door de eigen verzekeraar van [appellant] heeft de VvE onvoldoende toegelicht, mede in het licht van haar eigen aansprakelijkheid uit hoofde van artikel 14 lid 2 Reglement.

  • -

    De VvE wijst er terecht op dat het fitnessbedrijf van [appellant] omzetbelastingplichtig is, en dat [appellant] daarom de BTW op de reparatiefacturen heeft kunnen aftrekken van de BTW die hij heeft moeten afdragen voor zijn omzet. Het hof gaat voorbij aan de stelling van [appellant] dat dit niet zeker is, omdat [appellant] niet heeft gesteld dat zijn eigen omzet in de betrokken periode lager was dan het totale factuurbedrag exclusief BTW van € 1.666,-, waardoor volledige aftrek niet mogelijk zou zijn geweest.

5.8

Met betrekking tot de tweede lekkage 2018 verwijst [appellant] naar een verklaring van het installatiebedrijf dat in het appartement boven zijn appartement heeft gewerkt. Volgens dit bedrijf was die tweede lekkage afkomstig van losgetrilde loodsoldeerverbindingen in koperen waterleidingen die in de vloeren en muren van dat bovengelegen appartement waren weggewerkt. Volgens [appellant] behoren deze leidingen tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw, waardoor de VvE voor de betreffende lekkageschade aansprakelijk is. Hij baseert dat op artikel 14 lid 2 Reglement, dat voorziet in aansprakelijkheid van de VvE bij “een evenement dat buiten de betrokken privégedeelten heeft plaatsgehad”. Hij wijst daarvoor op artikel 2 aanhef en onder b. Reglement, dat bepaalt dat tot de gemeenschappelijke gedeelten worden gerekend: “technische installaties met de daarbij horende leidingen, met name voor (…) water (…).” Volgens hem moet die definitie mede worden gelezen in het licht van artikel 10 lid 1 Reglement, dat bepaalt dat iedere eigenaar of gebruiker verplicht is zijn privégedeelte behoorlijk te onderhouden, tot welk onderhoud onder andere behoort het schoonhouden en ontstoppen van alle sanitair en leidingen. Volgens [appellant] houdt die bepaling in dat de eigenaar niet verantwoordelijk is voor de vervanging van de leidingen, waardoor zij niet van hem zijn. Uit artikel 2 aanhef en onder b. Reglement volgt ook dat alles wat in de vloeren en de muren van een appartement is weggewerkt, gemeenschappelijk is. Zo worden privé-eigenaren bij vloeren bijvoorbeeld alleen verantwoordelijk gesteld voor de afwerklaag. Het herstel van die schade is aan hem geoffreerd voor € 9.315,06.

5.9

Dit bedrag is om de volgende redenen niet toewijsbaar. Partijen zijn het erover eens dat de tweede lekkage 2018 het gevolg was van een interne verbouwing in het boven het appartement van [appellant] gelegen appartement, waarbij zonder bemoeienis van de VvE is gewerkt aan waterleidingen in dat appartement. Met de VvE is het hof van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft toegelicht waarom ook de waterleidingen achter de watermeter van ieder appartement tot de gemeenschappelijke gedeelten van het gebouw behoren, waardoor een lekkage aan die leidingen aangemerkt zou moeten worden als een “evenement dat buiten de betrokken privégedeelten heeft plaatsgehad” in de zin van artikel 14 lid 2 Reglement. De VvE heeft daarvoor terecht gewezen op de algemene definities van artikel 1 aanhef en onder d. en f. van het Reglement:

d: "gemeenschappelijke gedeelten": die gedeelten van het gebouw (…) die blijkens de akte [van splitsing] niet bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;

f: "privé gedeelte": de gedeelten van het gebouw die blijkens de akte [van splitsing] bestemd zijn of worden om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt;” (enkelvoudsvorm van “gedeelten” weggelaten, hof).

Omdat de specifieke definitie van artikel 2 aanhef en onder b. Reglement moet worden gelezen in het licht van deze bredere, overkoepelende definities, heeft [appellant] niet toegelicht waarom waterleidingen achter de meter van een appartement geen deel uitmaken van dat appartement, als gedeelte van het gebouw dat blijkens de splitsingsakte bestemd is om als afzonderlijk geheel te worden gebruikt. Uit artikel 10 lid 1 Reglement volgt niet iets anders, omdat daar niets wordt gezegd over de vraag van wie de leidingen zijn die de appartementsgerechtigde of -gebruiker krachtens die bepaling moet schoonhouden en ontstoppen.

5.10

De slotsom voor de eerste grief is dat de vordering van [appellant] alleen toewijsbaar is boven het reeds door de kantonrechter toegewezen bedrag van € 4.768,63 voor zover het gaat om de reparatiekosten van de koffiezetmachine 2018, voor een bedrag exclusief BTW van € 1.666,-.

De vorderingen van de VvE

5.11

Met zijn tweede grief klaagt [appellant] over de toewijzing van de vorderingen van de VvE. Hij erkent dat hij de maandelijkse bijdragen aan de VvE moet betalen, maar beroept zich op opschorting dan wel verrekening. Tijdens de mondelinge behandeling in hoger beroep heeft hij de toepasselijkheid van het door de VvE ingeroepen verreken- en opschortingsverbod erkend,1 maar hij voert aan dat de VvE daar naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid geen beroep op mag doen. De leidingen in het gebouw zijn namelijk verouderd, waardoor hij steeds wordt geconfronteerd met lekkages en weglopende klanten, en de VvE laat hem daarbij steeds in de kou staan.

5.12

Deze grief faalt om de volgende redenen. Voor het op grond van de redelijkheid en billijkheid buiten toepassing laten van een overeengekomen regel is volgens artikel 6:248 lid 2 van het Burgerlijk Wetboek (hierna: BW) vereist dat toepassing van die regel in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Uit deze bewoording volgt dat de rechter bij de toepassing van deze bepaling de nodige terughoudendheid in acht moet nemen. De VvE betoogt terecht dat als [appellant] ontevreden is over het uitblijven van een besluit van de VvE tot herstel van de leidingen, hij de procedure van artikel 5:121 BW moet aanwenden om daarvoor een rechterlijke machtiging te krijgen. Daarnaast is in deze procedure niet vast komen te staan dat, mocht dat al een reden zijn om het verreken- en opschortingsverbod te doorbreken, de VvE hem steeds in de kou heeft laten staan. Uit de hiervoor gemaakte beoordeling van de waterschade 2014 en de twee lekkages uit 2018 volgt dat dat in die gevallen niet zo is. Datgene wat [appellant] over andere voorvallen heeft gesteld, is dermate algemeen dat hof daar geen oordeel over kan vellen. Meer specifiek met betrekking tot de veroordeling tot betaling van de toekomstige bijdragen voert [appellant] aan dat daar geen aanleiding voor is, aangezien hij altijd kenbaar heeft gemaakt die bijdragen te moeten en willen betalen, zij het met verrekening. Het hof kan [appellant] hierin niet volgen, aangezien hij die bijdragen eenvoudig niet heeft betaald. Hetzelfde geldt voor het bezwaar van [appellant] tegen de buitengerechtelijke incassokosten, die volgens hem om dezelfde reden onnodig zijn gemaakt.

Slotsom

5.13

De slotsom van het voorgaande is dat: (i) de vorderingen van de VvE toewijsbaar zijn zoals de kantonrechter die heeft toegewezen; (ii) de vordering die [appellant] in de procedure voor de kantonrechter heeft ingesteld eveneens toewijsbaar is zoals de kantonrechter die heeft toegewezen; en (iii) de vorderingen die [appellant] voor het eerst in dit hoger beroep heeft ingesteld slechts toewijsbaar zijn tot € 1.666,-. Het hof gaat voorbij aan het aanbod van [appellant] om getuigen te laten horen,2 omdat [appellant] bij dat aanbod geen specifieke feiten heeft vermeld die, indien zij zouden worden bewezen, tot verdere toewijzing van zijn vorderingen kunnen leiden.

5.14

Met deze uitkomst komt het hof niet toe aan de deelconclusie die de VvE heeft geformuleerd voor het geval het hof haar vordering tot betaling van toekomstige bijdragen zou afwijzen (zie hiervoor onder 4.2, tweede streepje). Het hof kom daarmee wel toe aan de deelconclusie die de VvE heeft geformuleerd voor het geval het hof de door [appellant] gestelde schadeposten zou toewijzen (zie hiervoor onder 4.2, derde streepje).

- Het hof begrijpt die laatste deelconclusie, zoals toegelicht in punten 59 tot en met 61 van de memorie van antwoord, in die zin dat de VvE ermee wil bereiken dat alle aan [appellant] toegewezen bedragen worden verrekend met de bedragen die aan haar zijn toegewezen. Voor zover de VvE daarbij mede het oog heeft op het reeds door de kantonrechter aan [appellant] toegewezen bedrag van € 4.768,63, is dat niet mogelijk. [appellant] zou dan namelijk in zoverre in een ongunstigere positie komen te verkeren als gevolg van zijn hoger beroep, en dat had de VvE alleen kunnen bereiken als zij zelf een incidenteel hoger beroep zou hebben ingesteld. Naar het oordeel van het hof kunnen de stellingen van de VvE in redelijkheid niet als een dergelijk incidenteel hoger beroep worden opgevat; [appellant] heeft de stellingen ook niet als zodanig begrepen. Dit betekent dat de veroordeling van de VvE tot betaling van een bedrag van € 4.768,63 in hoger beroep in stand blijft. De VvE zal zich in voorkomend geval in de executiefase op verrekening va deze vordering met haar eigen vordering kunnen beroepen.

- De regel dat [appellant] (zonder incidenteel hoger beroep van de VvE) niet slechter kan worden van zijn hoger beroep verzet zich er echter niet tegen, dat het hof de nieuwe veroordeling tot betaling aan [appellant] van € 1.666,- aftrekt van de door de kantonrechter ten gunste van de VvE uitgesproken veroordeling. [appellant] heeft niet gereageerd op de stelling van de VvE dat het verreken- en opschortingsverbod maar één kant op werkt en heeft ook niet betwist dat is voldaan aan de vereisten voor verrekening van artikel 6:127 BW, waardoor de verrekening kan worden aanvaard. Het hof zal het aan [appellant] toegewezen bedrag van € 1.666,- daarom aftrekken van alle bedragen die de kantonrechter in haar veroordeling van [appellant] heeft vastgesteld, waarmee het zal komen tot de volgende bedragen:

( i) € 11.905,51 als het aan de VvE toegewezen bedrag;

(ii) € 9.601,14 als het vanaf 10 mei 2018 rentedragende bedrag; en

(iii) € 23.334,- als het maximumbedrag met inbegrip van toekomstige bijdragen.

- Met die verrekening komt het hof niet toe aan de voorwaarde die de VvE graag verbonden ziet aan een veroordeling tot betaling van een schadepost aan [appellant].3

5.15

Bij deze uitkomst hoort dat het hof [appellant] zal veroordelen in de kosten van dit hoger beroep, uitvoerbaar bij voorraad zoals de VvE heeft geconcludeerd. Om de in de vorige alinea beschreven vermindering van de veroordeling van [appellant] door verrekening tot uiting te brengen, zal het hof het vonnis van de kantonrechter vernietigen en een nieuwe beslissing geven.

6 De beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis van de kantonrechter in de Rechtbank Den Haag van 13 november 2018 en, opnieuw recht doende, zowel in conventie als in reconventie;

- veroordeelt [appellant] om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan de VvE te betalen:

* een bedrag van € 11.905,51, met de wettelijke rente over € 9.601,14 vanaf 10 mei 2018 tot aan de dag van de voldoening;

* de periodieke voorschotbijdragen en opeisbare stookkosten en/of opeisbare kosten voortvloeiend uit water- en/of elektraverbruik vanaf 1 november 2018 tot en met de dag van de voldoening dan wel zoveel eerder als het lidmaatschap van [appellant] van de VvE zal eindigen,

een en ander een bedrag van € 23.334,- niet te boven gaande;

  • -

    veroordeelt de VvE om tegen behoorlijk bewijs van kwijting aan [appellant] te betalen een bedrag van € 4.768,63, met de rente over dit bedrag vanaf veertien dagen na 13 november 2018 tot de dag van de voldoening;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in conventie voor de kantonrechter, tot 13 november 2018 aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 1.177,89, waarvan € 600,- aan salaris gemachtigde;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op vandaag aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 2.020,- aan griffierechten en € 4.868,50 aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart dit arrest tot hier uitvoerbaar bij voorraad;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van de procedure in reconventie voor de kantonrechter, tot 13 november 2018 aan de zijde van de VvE vastgesteld op € 500,- aan salaris gemachtigde;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M.H. Speyart van Woerden, E.M. Dousma-Valk en J.J. Dijk en door rolraadsheer mr. J.E.H.M. Pinckaers uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 december 2020, in aanwezigheid van de griffier.

1 Na betwisting op p. 5 onder “Productie 14” van de akte uitlating producties van 3 december 2019.

2 Zie p. 14 van de memorie van grieven en punten 15 en 23 van de akte uitlating producties van 3 december 2019.

3 Punt 60 van de memorie van grieven, zoals hiervoor weergegeven onder 4.2, derde streepje, onder (ii).