Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:1712

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
29-09-2020
Datum publicatie
29-09-2020
Zaaknummer
200.273.509/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Kort geding. Huurder geeft woning in gebruik aan derden. Is er sprake van spoedeisend belang voor sociale verhuurder. Welk kader moet worden toegepast?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.273.509/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 8169751 RL EXPL 19-26240

arrest van 29 september 2020

inzake

Stichting Staedion,

gevestigd te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: Staedion,

advocaat: mr. M. van den Oord te Utrecht,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M.A.R Schuckink Kool te Den Haag.

Het geding

1. Bij exploot van 3 februari 2020 (met producties) heeft Staedion hoger beroep ingesteld tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, gewezen in kort geding, van 9 januari 2020. In het appelexploot zijn twee grieven tegen het besteden vonnis geformuleerd en toegelicht. Bij memorie van antwoord met één productie heeft [geïntimeerde] de grieven weersproken, waarna partijen ieder nog een akte hebben genomen. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het hof gaat uit van de volgende feiten.

a. Tussen [geïntimeerde] en Staedion is op 21 december 2005 een huurovereenkomst tot stand gekomen met betrekking tot de woonruimte gelegen aan [adres] te [plaatsnaam] (hierna: de woning).

In de huurovereenkomst is - voor zover relevant - het volgende bepaald:

“Het gehuurde is uitsluitend bestemd om te worden gebruikt als woonruimte ten behoeve van huurder (en leden van zijn gezin).”

Op de huurovereenkomst zijn de algemene huurvoorwaarden van Staedion van toepassing. Deze huurvoorwaarden bepalen in artikel 9.1 het volgende:

“Huurder zal het gehuurde als een goed huurder en overeenkomstig de daaraan gegeven bestemming van woonruimte gebruiken.”

In artikel 9.4 van de huurvoorwaarden is het volgende bepaald:

‘‘Huurder dient verhuurder schriftelijk te verzoeken om toestemming tot het onderverhuren of in gebruik geven van (een gedeelte van) het gehuurde aan derden."

Uit een inspectierapport van de Haagse Pandbrigade van 24 januari 2019 blijkt dat er op 22 januari 2019 een controle is uitgevoerd in de woning. De volgende personen zijn hierbij aangetroffen, die zich allen met een [buitenlandse] identiteitskaart legitimeerden:

 [naam 1]

 [naam 2]

 [naam 3]

 [naam 4]

 [naam 5]

 [naam 6]

 [naam 7]

 [naam 8] .

Tijdens het bezoek werden in de woning zeven in gebruik zijnde slaapplaatsen aangetroffen.

In een brief van 4 februari 2019 heeft Staedion aan [geïntimeerde] de inhoud van het gesprek bevestigd dat zij op dezelfde dag met hem heeft gehad over de controle van 22 januari 2019. Voor zover relevant is hierin het volgende aan [geïntimeerde] meegedeeld:

“U heeft aangegeven dat u in Turkije was op het moment van het onderzoek. U heeft

aangegeven dat u een vriend gevraagd heeft op uw woning te passen. Deze vriend heeft andere mensen in uw woning gelaten. Dit is de tweede keer dat de DSO onregelmatigheden in uw woning constateert.

Afspraken

Binnen 1 week na dagtekening van deze brief overhandigt u mij bewijs van uw reis naar Turkije,

Indien u weer naar het buitenland gaat informeert u mij via e-mail of telefonisch.

Indien u iemand op uw woning laat passen dan wil ik de naam van die persoon weten.

U ben ten alle tijden verantwoordelijk voor wat er in uw woning gebeurd.

Indien u niet voldoet aan bovenstaande afspraken of er is wederom sprake van onregelmatigheden in uw woning dan zie ik mij genoodzaakt een juridische procedure tegen u op te starten om zo de huurovereenkomst met u te ontbinden.”

Uit een verslag van de Haagse Pandbrigade van 13 maart 2019 blijkt dat op genoemde datum [naam 9] aanwezig was in de woning. Volgens het verslag identificeerde [naam 9] zich met een [buitenlandse] identiteitskaart en verklaarde hij 10 dagen in de woning te zullen blijven, niets te hoeven betalen, het adres “via via” te hebben gekregen en niet te weten hoe de eigenaar van de woning heet.

Uit een verslag van de Haagse Pandbrigade van 7 oktober 2019 blijkt dat op die datum de volgende personen zijn aangetroffen in de woning:

 [naam 10]

 [naam 11]

 [naam 12]

 [naam 13]

 [naam 14] .

i. Op 15 oktober 2019 heeft wederom een controle plaatsgevonden. In de woning waren op dat moment [geïntimeerde] en [naam 11] aanwezig.

Op 21 januari 2020 is de woning opnieuw bezocht door de Haagse Pandbrigade. In het verslag van dat bezoek is opgenomen dat [naam 11] in de woning aanwezig was en daar inmiddels drie maanden verbleef. Voorts is [naam 10] in de woning aangetroffen. [naam 10] staat volgens het verslag op het adres van de woning ingeschreven. Ieder van de aanwezige personen had een eigen slaapkamer in de woning.

In een e-mail van 31 januari 2020 van een bewonersconsulent van Staedion is opgenomen dat zij op 31 januari 2020 bij de woning is geweest en daar een man genaamd [naam 15] heeft aangetroffen. [naam 15] heeft verklaard een collega van [geïntimeerde] te zijn. In de woning trof de bewonersconsulent drie telefoonopladers in het stopcontact aan en vier bedden.

3. Staedion vorderde in eerste aanleg veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en in de kosten van het geding.

4. De kantonrechter heeft die vordering afgewezen. Hij oordeelde dat het weliswaar aannemelijk is geworden dat [geïntimeerde] de woning in ieder geval in 2019 in gebruik heeft gegeven dan wel heeft onderverhuurd aan derden, maar dat Staedion niet aannemelijk heeft gemaakt dat de uitkomst van een bodemprocedure niet kan worden afgewacht.

5. Staedion vordert in hoger beroep de vernietiging van het bestreden vonnis en veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming van de woning en veroordeling in de kosten van het geding. Grief I is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen voldoende spoedeisend belang bij de vordering bestaat. Staedion voert aan dat er een signaalwerking uitgaat van handhavend optreden op korte termijn en dat een bodemprocedure dus niet kan worden afgewacht. De tekortkoming duurt bovendien na het vonnis van de kantonrechter voort en [geïntimeerde] heeft als een gewaarschuwd mens te gelden. Daarnaast bestaat er een risico op herhaling en overlast. Grief II is gericht tegen de afwijzing van de vordering als zodanig en de kostenveroordeling.

6. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat een vordering in kort geding die strekt tot ontruiming van een (huur)woning slechts toewijsbaar is indien voldoende aannemelijk is dat ook de bodemrechter tot een ontruiming zal concluderen. Vanwege het in de praktijk onomkeerbare gevolg van de ontruiming van een huurwoning zal die conclusie niet te snel mogen worden getrokken. Bij de beslissing in kort geding zal de rechter bovendien een belangenafweging moeten maken waarbij het voorlopig karakter van het rechterlijk oordeel in kort geding en de ingrijpendheid van de gevolgen van een maatregel voor de gedaagde in aanmerking moeten worden genomen.

7. Voor de toewijsbaarheid van een vordering in kort geding is een spoedeisend belang vereist. In hoger beroep dient het hof zo nodig ambtshalve te beoordelen of er bij de vordering (nog) een spoedeisend belang bestaat. De vraag of er sprake is van een spoedeisend belang moet worden beantwoord aan de hand van een afweging van de belangen van partijen, beoordeeld naar de toestand ten tijde van de uitspraak. Ook bij die afweging kan de kans van slagen van de bodemprocedure een rol spelen. Naarmate het meer aannemelijk is dat de vordering in de bodemprocedure zal worden toegewezen, is er minder reden om aan te nemen dat een eiser een bodemprocedure moet afwachten.

8.1

Het hof onderschrijft de conclusie van de kantonrechter dat aannemelijk is dat [geïntimeerde] de woning in 2019 in gebruik heeft gegeven aan derden of aan die derden heeft onderverhuurd. Uit de in hoger beroep overgelegde stukken blijkt bovendien dat die situatie in ieder geval begin 2020 nog voortduurde. Aan dit oordeel ligt het volgende ten grondslag.

8.2

Bij verschillende inspecties door de Haagse Pandbrigade zijn er steeds wisselende (groepen van) personen aangetroffen met slaapplaatsen die in gebruik waren. Op 22 januari 2019 verbleven er in ieder geval zeven mensen in de woning die elkaar volgens de ook aanwezige [naam 2] “van de straat kenden” en daar “gezellig samen (waren)”. Sommige aanwezigen zouden elders wonen, maar wisten blijkens het rapport van die inspectie geen adres te vermelden. Bovendien werden persoonlijke spullen aangetroffen en meerdere bedden die in gebruik waren. Dat de conclusie dat die personen in de woning woonden uit de lucht is komen vallen (randnummer 7 memorie van antwoord) kan in het licht van deze feiten moeilijk worden volgehouden. In ieder geval had van [geïntimeerde] tegenover de feiten die in het rapport zijn opgenomen verwacht mogen worden enige nadere uitleg over de aangetroffen personen te geven, bijvoorbeeld hoe hij deze mensen heeft leren kennen, of en hoe die mensen elkaar kenden, en hoe lang zij bij hem hebben verbleven. Dat heeft hij echter allemaal in het midden gelaten, en hij heeft volstaan met de opmerking dat hij graag gastvrij is en ongedwongen met zijn gasten omgaat. Dat is bepaald een onvoldoende verklaring voor de aanwezigheid van deze personen in de huurwoning. Het argument van [geïntimeerde] dat hij als gevolg van de coronacrisis geen contact meer met deze personen kan krijgen en dus geen verklaringen van hen kan overleggen legt geen gewicht in de schaal. Immers, ook als het zo zou zijn dat hij deze personen op dit moment niet kan bereiken, staat dat er niet aan in weg dat [geïntimeerde] in ieder geval zelf een uiteenzetting had kunnen geven over zijn relatie tot die personen en waarom zij in de woning verbleven, en dat heeft hij niet gedaan.

8.3

Ook als juist is dat [geïntimeerde] van de aanwezigheid van deze personen geen weet had omdat hij ten tijde van de inspectie in januari 2019 in Turkije verbleef, kan hij verantwoordelijk worden gehouden voor het feit dat hij zijn woning niet zodanig heeft achter gelaten dat die niet door anderen kon worden gebruikt. Dat hij van dat gebruik niet op de hoogte was, is overigens niet direct aannemelijk aangezien zijn eigen kamer afzonderlijk was afgesloten, kennelijk met het oog op het verblijf van derden in de woning. Bovendien stelt hij in de memorie van antwoord dat hij toelaat dat zijn vrienden in zijn huis verblijven als hij er niet is (randnummer 7 memorie van antwoord).

8.4

Op 13 maart 2019 is vervolgens weer een andere persoon in de woning aangetroffen die verklaarde dat hij het adres via via had doorgekregen, dat hij niet wist hoe de “eigenaar” van de woning heet en dat hij in ieder geval 10 dagen in de woning zou verblijven. [geïntimeerde] voert aan dat Staedion te hoge eisen stelt wanneer zij verlangt dat de kennissen van [geïntimeerde] aan wie hij onderdak verleent, zijn naam kennen. Het hof passeert dat betoog. De aanwezigheid in de woning van iemand die de naam van de huurder niet kent, geeft te denken, zeker in het licht van de eerdere aanwezigheid van personen van wie evenmin duidelijk is wat hun relatie tot de huurder is. Ook hier had het veeleer op de weg van [geïntimeerde] gelegen om duidelijkheid te creëren.

8.5

Tijdens de inspectie van 7 oktober 2019 verbleven er vervolgens weer vijf andere personen in de woning, waaronder [naam 11] en [naam 10] . Twee van de andere aanwezigen waren volgens hun eigen verklaring “op de koffie” en werden in korte broek op de bank aangetroffen en bleken overigens geen (andere) vaste woonplaats te hebben. Een van de aanwezigen was tijdens de inspectie aan het koken en er zijn vijf slaapplaatsen aangetroffen. Die feitelijke omstandigheden duiden er alle op dat de aanwezige personen langere tijd in de woning verbleven. Ook hier moet worden vastgesteld dat [geïntimeerde] geen duidelijkheid geeft over zijn relatie tot die personen noch over de aard van hun verblijf.

8.6

Dat het daadwerkelijk ging om een langer verblijf volgt uit het rapport van de inspectie van 21 januari 2020, toen de heer [naam 11] opnieuw in de woning werd aangetroffen en daar kennelijk inmiddels meer dan drie maanden verbleef. De heer [naam 10] die daar ook weer aanwezig was, stond op dat moment, naar [geïntimeerde] niet (gemotiveerd) heeft betwist, op het adres van de woning ingeschreven. De ongemotiveerde betwisting door [geïntimeerde] van de stelling van Staedion dat deze personen langere tijd in de woning verbleven legt tegenover deze feitelijke onderbouwing geen gewicht in de schaal.

8.7

Deze feiten maken overtuigend duidelijk dat het niet gaat om een situatie waarbij [geïntimeerde] nu en dan bekenden te logeren heeft. Als het al om bekenden zou gaan – wat niet erg aannemelijk is nu sommigen van hen net Nederland waren binnen gereisd en de naam van de “eigenaar” niet kenden – moet nog steeds worden geconcludeerd dat de woning gedurende een langere periode ook in gebruik is gegeven aan derden, onder wie in ieder geval [naam 11] , terwijl [naam 10] zelfs op het adres van de woning stond ingeschreven. De stelling van [geïntimeerde] dat hij slechts matrassen voorradig had om familieleden te laten logeren is in strijd met het feit dat de aangetroffen personen geen familie van hem waren. Dat de aangetroffen personen “regulier” bezoek waren is in het licht van bovenstaande feiten ook niet aannemelijk. En in de situatie waarin een persoon meer dan drie maanden in de woning verblijft, kan, anders dan [geïntimeerde] stelt, ook niet meer worden gesproken van “kortdurend logeren” of van iemand “die slechts op de koffie kwam”.

8.8

[geïntimeerde] heeft daarmee gehandeld in strijd met de huurvoorwaarden. Die tekortkoming, die heeft voortgeduurd na de waarschuwing in februari 2019 en zelfs na het vonnis van de kantonrechter, rechtvaardigt in principe de (in een bodemprocedure te beoordelen) ontbinding van de huurovereenkomst, zodat het verantwoord is daarop in een kort geding vooruit te lopen.

9. Anders dan de kantonrechter heeft geoordeeld, bestaat er voldoende spoedeisend belang bij de vordering van Staedion. Als toegelaten instelling is Staedion mede verantwoordelijk voor de eerlijke verdeling van de schaarse sociale woonruimte. Tegen misbruik van die woonruimte dient zij op adequate wijze en dus op korte termijn te kunnen optreden. Zeker in de situatie waarin het ongeoorloofd gebruik van de woning voortduurt bestaat er een spoedeisend belang bij de vordering die ertoe strekt dat gebruik te beëindigen.

10. Een belangenafweging leidt niet tot een andere conclusie. Staedion heeft evident belang dat zij het doel waarvoor zij in het leven is geroepen kan realiseren en daarbij hoort een eerlijk gebruik van de sociale woonruimte die zij beheert. [geïntimeerde] was evenwel, zeker na het bestreden vonnis, een gewaarschuwd mens, maar is op de oude voet en in strijd met zijn toezegging in eerste aanleg, doorgegaan. Het belang van Staedion om daaraan een eind te maken weegt zwaarder dan het thans door [geïntimeerde] aangevoerde belang om de woonruimte toch te behouden mede in het licht van de door hem voorgenomen gezinshereniging. Dat er sprake is van een medische problematiek die tot een ander oordeel moet leiden heeft [geïntimeerde] niet voldoende onderbouwd. Hij heeft slechts een brief van de afdeling spoedeisende Eerste Hulp overgelegd uit 2016 en een brief met algemene informatie over het bezoek aan de afdeling orthopedie van het Bronovo-ziekenhuis. Tegenover de betwisting door Staedion is dat niet voldoende. Staedion heeft weersproken dat [geïntimeerde] op een “zwarte lijst” zal komen na ontruiming, zodat voorshands niet aannemelijk is dat dit het geval is. Maar ook als dit wel het geval zou zijn maakt dit de beoordeling door het hof niet anders.

11. Dat [geïntimeerde] , zoals hij stelt, nimmer overlast heeft veroorzaakt weegt evenmin voldoende zwaar. Van strijd met de huurovereenkomst is immers niet alleen sprake als dat leidt tot overlast. Bovendien staat in het rapport van januari 2019 dat er melding is geweest van overlast door teveel personen in de woning en heeft Staedion er tevens terecht op gewezen dat het verblijf van zeven of acht mensen in een appartement een reële dreiging van overlast meebrengt.

12. In het licht van het bovenstaande moet de vordering tot ontruiming worden toegewezen. Van strijd met een grondwettelijk of verdragsrechtelijk beschermd recht is in deze omstandigheden geen sprake. Of er in 2010 ook een situatie is geweest waarbij [geïntimeerde] de woning aan derden in gebruik heeft gegeven, kan in het midden blijven. Ook kan in het midden blijven of [naam 15] , die in januari 2020 in de woning is aangetroffen, daar langer dan enkele dagen verbleef.

13. Grief I slaagt dus. Grief II, gericht tegen de veroordeling en de kostenveroordeling, slaagt ook. Het hof ziet geen aanleiding om een langere ontruimingstermijn dan de gevorderde zeven dagen na betekening van het arrest te bepalen.

14. [geïntimeerde] heeft nog aangevoerd dat ontruiming gedurende de corona-crisis niet mogelijk is. Het hof is van oordeel dat niet in algemene zin kan worden aangenomen dat een ontruiming niet mogelijk is. Wat [geïntimeerde] daartoe aanvoert is voor die conclusie in ieder geval niet voldoende. Een ander oordeel zou meebrengen dat situaties van overlast of ander misbruik van een woning zoals in dit geval voor een vooralsnog onduidelijke periode zouden voortduren zonder dat een verhuurder daartegen kan optreden. Dat is ongewenst. Het hof neemt daarbij aan dat Staedion als grote verhuurder kan overzien in hoeverre een ontruiming thans al dan niet verantwoord is en ook de deurwaarder heeft daarin op het moment van ontruiming een eigen verantwoordelijkheid en zal zich zo nodig tot de voorzieningenrechter moeten wenden op grond van het bepaalde in artikel 438 lid 4 Rv.

15. [geïntimeerde] heeft te gelden als de in het hoger beroep in het ongelijk gestelde partij en wordt veroordeeld in de kosten van het geding.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen in kort geding gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 9 januari 2020,

en opnieuw rechtdoende:

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] om binnen zeven dagen na betekening van dit arrest de woning aan [adres] ( [postcode] ) te [woonplaats] te ontruimen en te verlaten, met al het zijne en al de personen die zijdens hem in voormelde woning verblijven, en de woning ter vrije en algehele beschikking van Staedion te stellen, onder afgifte van de sleutels op het kantoor van Staedion;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Staedion tot op 9 januari 2020 begroot op € 121,- aan griffierecht, € 101,06 aan explootkosten en € 480,- aan salaris advocaat;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Staedion tot op heden begroot op € 760,- aan griffierecht, € 102,96 aan explootkosten en € 1.611,- aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. J.J. van der Helm, H.J.M. Burg en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 september 2020 in aanwezigheid van de griffier.