Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2020:1629

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
08-09-2020
Datum publicatie
08-02-2021
Zaaknummer
200.250.354
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBROT:2018:1727, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Bouwvergunning, onrechtmatig handelen gemeente, eigen schuld architect, vertragingsschade

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2021/140
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.250.354/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/525174 / HA ZA 17-378

arrest van 8 september 2020

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

hierna te noemen: [appellant] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

verweerder in het incidenteel hoger beroep,

advocaat mr. S.J. Nauta te Barendrecht,

tegen

de Gemeente Zwijndrecht,

zetelend te Zwijndrecht,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat mr. J.A.M.A. Sluysmans te Den Haag,

1 Het procesverloop

1.1.

Het verloop van de procedure blijkt uit de volgende stukken:

  • -

    het procesdossier van de eerste aanleg, waaronder het vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 februari 2018;

  • -

    de dagvaarding in hoger beroep van 22 mei 2018;

  • -

    het herstelexploot van 7 november 2018;

  • -

    het exploot van anticipatie van 16 november 2018;

  • -

    het tussenarrest van 15 januari 2019 waarin een comparitie na aanbrengen is gelast (de comparitie is niet gehouden);

  • -

    de memorie van grieven, tevens vermindering/wijziging van eis van [appellant] , met producties;

  • -

    de memorie van antwoord, tevens memorie van grieven in incidenteel hoger beroep van de Gemeente, met producties;

  • -

    de memorie van antwoord in incidenteel hoger beroep van [appellant] , met producties;

  • -

    de pleitnota’s van [appellant] en de Gemeente, overgelegd tijdens het pleidooi van 4 juni 2020.

2 Feiten

2.1.

Op 28 december 2003 is de woning van [appellant] aan [adres] , (hierna: de woning) afgebrand. De woning stond op dat moment te koop.

2.2.

[appellant] is architect. Zijn bouwkundig advies- en ontwerpbureau [appellant] B.V. was in zijn woning gevestigd.

2.3.

[appellant] heeft de afgebrande woning gesloopt.

2.4.

Bij brief van 19 februari 2004 heeft de Gemeente [appellant] informatie verstrekt over de reguliere bouwmogelijkheden volgens het bestemmingsplan. De bestemmingsplanvoorschriften waren bijgevoegd. Tevens heeft de Gemeente [appellant] bericht dat hij zijn woning geheel kon herbouwen volgens artikel 29 van het bestemmingsplan. Dit artikel bevat een regeling voor ‘herbouw na calamiteit’ en bepaalt, voor zover hier relevant: “Gebouwen (…) mogen (…) in geval van verwoesting ten gevolge van een calamiteit geheel worden herbouwd, mits de aanvraag om vergunning voor herbouw binnen twee jaar na het intreden van de calamiteit is ingediend”.

2.5.

In juni 2004 heeft [appellant] een tijdelijke woning (portacabin) op zijn perceel geplaatst. [appellant] heeft de huur van de portacabin opgezegd per september 2007.

2.6.

Op 14 december 2004 heeft [appellant] bij de Gemeente een principeverzoek ingediend voor zijn bouwplan voor een nieuwe woning ter “toetsing bestemmingsplan, stedenbouw en welstand”.

2.7.

Bij brief van 4 maart 2005 heeft de Gemeente [appellant] bericht dat een vrijstellingsprocedure op grond van artikel 19 van de toen geldende Wet op de Ruimtelijke Ordening moest worden doorlopen, omdat het bouwplan afweek van het bestemmingsplan. [appellant] was het daar niet mee eens en heeft hierover contact opgenomen met de Gemeente.

2.8.

Op 16 maart 2005 heeft [appellant] een gewijzigd bouwplan ingediend ter beoordeling van de welstand.

2.9.

Bij brief van 29 maart 2005 heeft de Gemeente aan [appellant] geschreven dat voor dit voorgenomen bouwplan een vrijstellingsprocedure niet noodzakelijk was. De tekst van deze brief luidt, voor zover hier relevant: “Het voorgenomen bouwplan is in strijd met de bepalingen van het ter plaatse geldende bestemmingsplan (…). Bij schrijven d.d. 4 maart 2005 hebben wij u bericht dat wij in principe medewerking zouden verlenen middels het verlenen van vrijstelling van het bestemmingsplan. Op grond van het bepaalde in artikel 29 (“Herbouw na calamiteit”) van de bij het bestemmingsplan behorende voorschriften evenwel is het toegestaan uw woning geheel te herbouwen, mits de aanvraag om bouwvergunning binnen twee jaar na het intreden van de calamiteit is ingediend. Ondanks de afwijkingen ten opzichte van het bestemmingsplan is een vrijstellingsprocedure op grond van de Wet op de Ruimtelijke Ordening niet noodzakelijk.”.

2.10.

Op 23 juni 2005 heeft [appellant] een definitieve aanvraag voor een bouwvergunning voor de herbouw van de woning ingediend. Bij brief van 13 juli 2005 heeft de Gemeente een aantal ontbrekende gegevens opgevraagd. [appellant] heeft de aanvraag op 1 september 2005 gecompleteerd.

2.11.

Bij brief van 11 oktober 2005 heeft de Gemeente aan [appellant] bericht dat bij nader inzien toch een vrijstellingsprocedure moet worden doorlopen.

2.12.

Bij brief van 14 oktober 2005 heeft [appellant] hiertegen geprotesteerd en de Gemeente aansprakelijk gesteld.

2.13.

Na het doorlopen van de vrijstellingsprocedure heeft de Gemeente bij besluit van 21 juni 2006 vrijstelling en een bouwvergunning verleend voor het bouwplan van [appellant] .

2.14.

Een buurman van [appellant] , [buurman] (hierna: [buurman] ), heeft bezwaar gemaakt tegen de besluiten tot het verlenen van vrijstelling en van een bouwvergunning. De Gemeente heeft de bezwaren op 26 september 2006 ongegrond verklaard. [buurman] heeft beroep ingesteld tegen deze beslissing op bezwaar en een schorsingsverzoek ingediend bij de voorzieningenrechter van de rechtbank Dordrecht, sector bestuursrecht.

2.15.

De Gemeente heeft op 30 oktober 2006 [appellant] een bouwstop opgelegd omdat hij de vereiste constructieve gegevens niet had overgelegd. Nadat deze in hoofdlijnen waren overgelegd heeft de Gemeente de bouwstop opgeheven bij brief van 8 november 2006. [appellant] is echter niet gestart met de bouwwerkzaamheden, in afwachting van de uitspraak van de voorzieningenrechter.

2.16.

Naar aanleiding van het beroep en schorsingsverzoek van [buurman] heeft de voorzieningenrechter van de rechtbank Dordrecht bij uitspraak van 8 december 2006 het vrijstellingsbesluit en de bouwvergunning geschorst, en de beslissing op bezwaar van 26 september 2006 vernietigd. De voorzieningenrechter oordeelde dat sprake was van een onderzoeks- en motiveringsgebrek ten aanzien van de vraag in hoeverre het bouwplan van [appellant] afweek van het bestemmingsplan.

2.17.

Op 22 januari 2007 heeft de Gemeente een nieuwe beslissing op bezwaar genomen. Daarin heeft de Gemeente de verleende vrijstelling en bouwvergunning ingetrokken en een nieuwe vrijstelling en bouwvergunning verleend, waarbij de gesignaleerde gebreken werden geheeld. Deze beslissing, met de nieuwe vrijstelling en bouwvergunning, is verzonden op 29 januari 2007.

2.18.

In oktober 2008 is de woning opgeleverd en in april 2009 de tuin. Op 24 april 2009 heeft [appellant] zijn verkoopmakelaar een verkoopopdracht gegeven. De woning is op 22 januari 2010 verkocht voor een bedrag van € 937.500. De levering heeft plaatsgevonden op 13 april 2010.

2.19.

[appellant] had bij Nationale Nederlanden Schadeverzekering Mij. N.V. (hierna: NN) een woonhuisverzekering voor de tenietgegane woning. In artikel 12 van de toepasselijke polisvoorwaarden staat dat de herbouwwaarde van de tenietgegane woning wordt vergoed “indien verzekerde binnen drie jaar tot herbouw op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming of tot herstel overgaat”. Op 8 april 2004 heeft [appellant] een door NN opgestelde verklaring ondertekend waarin staat: “Indien het (…) gebouw niet binnen de gestelde termijn op dezelfde plaats en met dezelfde bestemming wordt hersteld of herbouwd, is ondergetekende verplicht het dan onverschuldigde betaalde gedeelte van de schadepenningen aan de Maatschappij terug te betalen.”.

2.20.

Op 17 november 2005 heeft NN aan [appellant] geschreven: “Conform de door u op 8 april 2004 ondertekende herbouwverklaring dient de herbouw binnen drie jaar na het ontstaan van de schade te zijn voltooid.”

2.21.

Op 14 september 2006 heeft [appellant] een brief gestuurd aan NN met de mededeling dat de bij de brief gevoegde planning van de herbouw niet zeker is in verband de lopende bezwaarschriftprocedure. De advocaat van [appellant] heeft in aanvulling daarop op 25 september 2006 een brief aan NN gericht waarin hij schrijft dat [appellant] door van buiten komende omstandigheden niet in staat is om te voldoen aan de door hem ondertekende bouwverklaring en schrijft dat hij wil vernemen hoe te handelen opdat [appellant] zijn rechten jegens NN niet verliest.

2.22.

Daarop heeft NN bij brief van 26 september 2006 de termijn met een jaar verlengd. NN schrijft: “Gezien de gegeven omstandigheden zijn wij in dit geval bereid de termijn van drie jaar – als genoemd in de “Verklaring inzake herstel of herbouw – te verlengen met een jaar. Hierdoor wijzigt de datum, waarbinnen in uw opdracht zal worden hersteld/herbouwd, van 28 december 2006 in 28 december 2007.”

2.23.

NN heeft op 27 juni 2007 het laatste bedrag uitgekeerd waar [appellant] recht op had, omdat de herbouw toen zo ver gevorderd was dat hij aanspraak kon maken op het volledige bedrag aan schadevergoeding op basis van de verzekerde herbouwwaarde. De bouw was toen nog niet voltooid omdat de herbouwde woning anders en duurder was dan de afgebrande woning.

3 De procedure bij de rechtbank: de vorderingen en de beslissing

3.1.

[appellant] eiste in de procedure voor de rechtbank:

1. verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door:

(i) in haar brief van 29 maart 2005 onjuiste mededelingen te doen over de

noodzakelijkheid van een vrijstellingsprocedure in het kader van het aanvragen van een bouwvergunning;

(ii) het nemen van het besluit van 21 juni 2006;

2. veroordeling van de Gemeente tot betaling van schade van:

a. € 7.580,30 aan kosten inzake huur voor een tijdelijke woning;

b. € 5.647,07 aan hypotheeklasten;

c. € 2.262,73 voor elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen;

d. € 11.295,00 aan kosten in verband met aanpassing van het bouwplan teneinde de woning te kunnen herbouwen binnen de door NN gestelde termijn;

e. de verminderde verkoopopbrengst van de woning van € 382.500, althans een door de rechtbank te bepalen bedrag, althans een bedrag te bepalen door een te benoemen deskundige, althans een bedrag op te maken bij staat en te vereffenen volgens de wet;

f. € 16.675,30 aan advocaatkosten;

g. de wettelijke rente over de hiervoor gevorderde bedragen vanaf de dag van verzuim tot de dag van algehele voldoening;

h. buitengerechtelijke incassokosten van € 1.815, te vermeerderen met wettelijke rente vanaf de dag van dagvaarding.

3.2.

[appellant] heeft het volgende aan zijn vorderingen ten grondslag gelegd. De Gemeente heeft in twee opzichten onrechtmatig gehandeld. In de eerste plaats heeft zij onjuiste informatie verstrekt door op 29 maart 2005 mee te delen dat een vrijstellingsprocedure niet nodig was. Pas per brief van 11 oktober 2005 werd [appellant] meegedeeld dat deze mededeling onjuist was en dat hij deze procedure toch diende te volgen. Als gevolg hiervan heeft het bouwproces vertraging opgelopen (hierna ook: de eerste vertraging) voor een periode van 7 maanden (van 29 maart 2005 tot 11 oktober 2005). In de tweede plaats heeft de Gemeente op 21 juni 2006 een onrechtmatig besluit inzake verlening van vrijstelling en van de bouwvergunning genomen. Dat besluit was onzorgvuldig voorbereid en ondeugdelijk gemotiveerd. Op 22 januari 2007 heeft de Gemeente pas een correct besluit genomen. Ook als gevolg hiervan heeft het bouwprocesvertraging opgelopen (hierna ook: de tweede vertraging) voor een periode van 7 maanden (van 21 juni 2006 tot 22 januari 2007). Als gevolg van deze twee onrechtmatige daden is de herbouw van woning in totaal met 14 maanden vertraagd. Als gevolg van deze vertraging heeft [appellant] schade geleden. Hij heeft zijn woning hierdoor 14 maanden later pas in de verkoop kunnen zetten, met als gevolg een lagere verkoopopbrengst omdat de kredietcrisis inmiddels was uitgebroken (vordering 2.e). Door de vertraging heeft hij ook 14 maanden langer de portacabin moeten huren, en hypotheekkosten en elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen moeten betalen (vorderingen 2.a t/m 2.c). Daarnaast heeft hij door de vertraging extra kosten moeten maken voor aanpassingen aan het bouwplan omdat anders de door verzekeraar NN gestelde uiterste termijn van 28 december 2007 niet gehaald zou kunnen worden (vordering 2.d). Ook heeft [appellant] kosten moeten maken voor zijn advocaat, die hem moest bijstaan in de discussie met de Gemeente en bij de verlenging van de termijn van NN (vordering 2.f).

3.3.

De rechtbank heeft geoordeeld dat de onjuiste informatieverstrekking onrechtmatig was, en heeft de verklaring voor recht onder (i) toegewezen. De rechtbank oordeelde wel dat in verband met eigen schuld van [appellant] de Gemeente 67% van de schade dient te vergoeden en dat [appellant] 33% zelf moet dragen. Dit omdat [appellant] als professioneel architect er niet zonder meer op had mogen vertrouwen dat de mededeling van 29 maart 2005 juist was.

3.4.

De rechtbank heeft verder beslist dat het besluit van de Gemeente van 21 juni 2006 (hierna ook: het primaire besluit) niet onrechtmatig was. Met de vernietiging van de beslissing op bezwaar is niet tevens de ongeldigheid c.q. onrechtmatigheid van het primaire besluit gegeven, en de nieuwe beslissing op bezwaar die in januari 2007 is genomen, is materieel een bevestiging van het primaire besluit. De gevorderde verklaring voor recht onder (ii) is daarom afgewezen. De rechtbank heeft wel overwogen dat de verleende bouwvergunning geschorst is geweest van 8 december 2006 tot 22 januari 2007, een periode van ongeveer 1,5 maand, en dat als de bouwvergunning zonder de (door de Gemeente erkende) gebreken was verleend, [appellant] gedurende de schorsingsperiode van 1,5 maand de woning had kunnen herbouwen. Die vertraging van 1,5 maand is volgens de rechtbank aan de Gemeente toe te rekenen.

3.5.

Gelet op het voorgaande is de Gemeente volgens de rechtbank aansprakelijk voor:

- over een periode van 7 maanden (de eerste vertraging): 67% van de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van de onjuiste informatieverstrekking;

- over een periode van 1,5 maand (de tweede vertraging): 100% van de schade die [appellant] heeft geleden als gevolg van de schorsing van de bouwvergunning.

3.6.

Met betrekking tot de afzonderlijke schadeposten heeft de rechtbank als volgt beslist:

a. Huur tijdelijke woning (portacabin)

Deze vordering is afgewezen omdat niet is gebleken dat de kosten door [appellant] in privé zijn gedragen. De facturen voor de portacabin zijn namelijk geadresseerd aan en de betalingen zijn gedaan door Bouwkundig Advies- en Ontwerpbureau [appellant] B.V.

b. Hypotheeklasten

[appellant] heeft de door hem betaalde netto hypotheeklasten genoegzaam toegelicht. Rekening houdend met 67% voor de eerste periode van 7 maanden, en 100% voor de tweede periode van 1,5 maand vertraging heeft de rechtbank € 2.671,26 toegewezen.

c. Elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen

[appellant] heeft de door hem betaalde kosten genoegzaam toegelicht. Rekening houdend met 67% voor de eerste periode van 7 maanden en 100% voor de tweede periode van 1,5 maand vertraging heeft de rechtbank € 1.133,69 toegewezen.

d. Kosten aanpassing bouwplan i.v.m. termijn NN

Niet gebleken is dat de herbouw van de woning binnen de door NN gestelde termijn voltooid moest zijn: [appellant] heeft de polisvoorwaarde en de door NN opgestelde verklaring verkeerd uitgelegd. Verder blijkt niet dat NN een nadere termijnverlenging zou hebben geweigerd. Bovendien staat vast dat de woning niet voor de door NN gegeven uiterste termijn van 28 december 2007 is herbouwd (de woning is pas in oktober 2008 opgeleverd) en niet is gesteld of gebleken dat NN de verzekeringspenningen op basis van de herbouwwaarde niet heeft uitbetaald. De vordering is afgewezen.

e. Lagere verkoopopbrengst woning

De herbouwde woning is op 24 april 2009 te koop gezet. Dat had totaal 8,5 maanden eerder gekund. Aansluitend bij het taxatierapport van [makelaardij], dat op verzoek van [appellant] is opgesteld, en rekening houdend met 67% voor de eerste periode van 7 maanden en 100% voor de tweede periode van 1,5 maand vertraging heeft de rechtbank € 20.000 toegewezen.

f. Advocaatkosten

De kosten van de bestuursrechtelijke procedure kunnen niet in de onderhavige procedure worden gevorderd. De gevorderde kosten in verband met correspondentie met NN zijn ook niet toewijsbaar omdat het niet aan de Gemeente te wijten is dat [appellant] onjuiste uitleg gaf aan de polisvoorwaarden en de door NN opgestelde verklaring. De overige kosten vallen onder de in artikel 237-240 Rv bedoelde kosten. Alle advocaatkosten zijn afgewezen.

g. Wettelijke rente

De wettelijke rente over de tot zover toegewezen schade (totaal € 23.804,95) is toegewezen vanaf 3 januari 2013.

h. Buitengerechtelijke incassokosten

Deze zijn toegewezen tot een bedrag van € 1.113, vermeerderd met wettelijke rente vanaf 30 maart 2017.

De rechtbank heeft de proceskosten gecompenseerd.

4 Het geschil in hoger beroep

Principaal hoger beroep van [appellant]

4.1.

is het niet eens met de beslissing van de rechtbank. In het principaal hoger beroep vordert hij dat het hof het vonnis vernietigt en zijn vorderingen alsnog toewijst, waarbij hij in hoger beroep de volgende vorderingen heeft gewijzigd:

- vordering 2.e: primair eist [appellant] voor de lagere verkoopopbrengst van de woning een bedrag van € 195.500;

- vordering 2.f: [appellant] eist aan advocaatkosten een bedrag van € 10.202,07, te vermeerderen met 7% kantoorkosten en BTW;

- vordering 2.h: [appellant] eist aan buitengerechtelijke incassokosten een bedrag van € 4.165.

4.2.

Met grief 1 maakt [appellant] bezwaar tegen het oordeel dat hij ten aanzien van de eerste onrechtmatige daad, te weten de onjuiste informatie over de vrijstellingsprocedure, een deel van de schade zelf moet dragen vanwege eigen schuld. Met grief 2 betoogt [appellant] dat het besluit van 21 juni 2006 wel degelijk onrechtmatig is. Ook voert hij aan dat als de Gemeente in maart 2005 juiste informatie had verschaft (te weten dat voor zijn bouwplan een vrijstellingsprocedure gevolgd moest worden) hij zijn plan dan zou hebben aangepast zodat de vrijstelling niet nodig was geweest en hij überhaupt niet zou zijn blootgesteld aan een procedure waarin bezwaar en beroep open stond. Daarnaast heeft het (gebrekkige) primaire besluit tot een grotere vertraging dan slechts 1,5 maand geleid. [appellant] meent dat verschillende schadeposten (ook om andere redenen) ten onrechte geheel of voor een deel zijn afgewezen: de kosten van de portacabin (grief 3), de kosten van de aanpassing van het bouwplan (grief 4), de waardevermindering van de woning (grief 5) en de kosten van de advocaat (grief 6). [appellant] is het ook niet eens met de ingangsdatum van de wettelijke rente (grief 7), met de hoogte van de toegewezen buitengerechtelijke incassokosten (grief 8), en met het feit dat de Gemeente niet is veroordeeld in de proceskosten (grief 9).

Incidenteel hoger beroep van de Gemeente

4.3.

De Gemeente is ook in hoger beroep gekomen. In incidenteel hoger beroep heeft zij één grief naar voren gebracht, gericht tegen de wijze waarop de rechtbank de lagere opbrengst van de woning heeft begroot. Volgens de Gemeente moet deze vordering geheel worden afgewezen.

5 De beoordeling van het hoger beroep

5.1.

Het hof zal hierna de geschilpunten bespreken die in hoger beroep nog aan de orde zijn.

Eigen schuld [appellant] bij het afgaan op onjuiste informatie?

5.2.

Vaststaat dat de Gemeente met de brief van 29 maart 2005 onjuiste informatie aan [appellant] heeft verstrekt door mee te delen dat voor het voorgenomen bouwplan een vrijstellingsprocedure niet noodzakelijk was. De Gemeente geeft toe dat zij hierdoor onrechtmatig heeft gehandeld: zij heeft haar plicht om juiste informatie te verstrekken geschonden.

5.3.

De Gemeente heeft betoogd dat [appellant] evenwel een zekere mate van eigen schuld heeft, omdat van hem kon worden verlangd dat hij, hoewel hij redelijkerwijs af mocht gaan op de verkregen overheidsinformatie, die informatie tóch had moeten laten verifiëren. De Gemeente heeft er daarbij op gewezen dat [appellant] architect is en bekend is met het wettelijk stelsel van vergunningverlening. Daarbij komt dat de Gemeente eerder, op 4 maart 2005, afwijkende informatie had gestuurd (inhoudend dat wel een vrijstelling vereist was) waardoor [appellant] , met zijn achtergrond en ervaring, een extra reden had om op zijn hoede te zijn. De rechtbank heeft volgens de Gemeente dan ook terecht geoordeeld dat [appellant] 33% van de door hem geleden schade zelf moet dragen. [appellant] is het hier niet mee eens en vindt dat hij geen eigen schuld heeft.

5.4.

Het hof is van oordeel dat er inderdaad geen sprake is van eigen schuld van [appellant] op grond van het volgende. De Gemeente heeft niet bestreden dat [appellant] na de mededeling van 4 maart 2005 de Gemeente heeft laten weten dat hij het er niet mee eens was dat een vrijstelling nodig was, dat er vervolgens over een langere periode uitvoerig overleg is geweest tussen de Gemeente en [appellant] over het bouwplan en de vraag of daarvoor een vrijstellingsprocedure nodig was, en dat de Gemeente [appellant] heeft meegedeeld dat zij juridisch advies zou inwinnen. Toen de Gemeente vervolgens per brief van 29 maart 2005 meedeelde dat voor het ingediende bouwplan geen vrijstelling vereist was, mocht [appellant] erop vertrouwen dat dat juist was en hoefde hij die informatie niet nog een keer te verifiëren.

Aanpassing bouwplan (ter voorkoming vrijstellingsprocedure) door toedoen Gemeente onmogelijk gemaakt?

5.5.

[appellant] heeft aangevoerd dat als hij op 29 maart 2005 te horen had gekregen dat hij met zijn bouwplan een vrijstellingsprocedure moest doorlopen, hij zijn plan nog had kunnen aanpassen zodat een vrijstelling niet nodig zou zijn geweest. Toen op 11 oktober 2005 het bericht kwam dat [appellant] toch een vrijstellingsprocedure moest doorlopen, kon hij niet meer terug. Het aanpassen van het gehele bouwplan vergt tijd die er volgens [appellant] op dat moment niet meer was. Bij een herbouw op basis van de calamiteitenregeling (artikel 29 van het bestemmingsplan, ‘herbouw na calamiteit’) diende de aanvraag immers binnen twee jaar na het afbranden van de woning te zijn ingediend en die termijn liep al af op 28 december 2005. Als hem op 29 maart 2005 direct was meegedeeld dat hij voor het voorliggende bouwplan een vrijstelling nodig had, dan had hij zijn plan aangepast en dan had hij binnen twaalf weken na het indienen van zijn bouwplannen kunnen hebben wat hij wenste. Dat is nu pas op 29 januari 2007 gelukt, 1,5 jaar later.

5.6.

Het hof is van oordeel dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat hij zijn bouwplan zou hebben aangepast om de vrijstellingsprocedure te vermijden. De Gemeente heeft aangevoerd dat zij [appellant] bij brief van 23/24 november 2005 heeft geattendeerd op de mogelijkheid om, naast de reeds aanhangige bouwaanvraag, een bouwaanvraag in te dienen overeenkomend met het tenietgegane pand en dat [appellant] die mogelijkheid niet heeft benut. [appellant] heeft dat vervolgens niet weersproken en heeft ook niet uitgelegd waarom hij zijn bouwplan niet heeft aangepast naar aanleiding hiervan. Het argument van [appellant] dat hij om de in 5.5 uiteengezette reden een totale vertraging van 1,5 jaar heeft opgelopen, gaat dan ook niet op.


Duur van de tweede vertraging

5.7.

De Gemeente heeft erkend dat zij een gebrekkige bouwvergunning heeft verleend en dat als gevolg daarvan, door haar toedoen, de herbouw van woning is vertraagd. De Gemeente heeft niet betwist dat het daarbij in ieder geval gaat om de periode van 8 december 2006 tot 22 januari 2007 waarin het besluit van 21 juni 2006 geschorst is geweest. De discussie tussen partijen gaat erover of de periode van vertraging die in dit verband toerekenbaar is aan de Gemeente langer is dan de door de Gemeente erkende periode.

5.8.

De rechtbank heeft vastgesteld dat de periode van de schorsing van het besluit van 21 juni 2006 loopt van 8 december 2006 tot 22/29 januari 2007. [appellant] heeft bij memorie van grieven aangevoerd dat de rechtbank deze periode ten onrechte heeft gesteld op 1,5 maand: als einddatum moet 29 januari 2007 worden aangehouden, de datum waarop het (beter gemotiveerde) besluit inzake verlening van vrijstelling en van de bouwvergunning is verzonden. Het hof is met [appellant] van oordeel dat in dit verband relevant is de datum van verzending van het besluit (29 januari), en niet de datum waarop het besluit is genomen (22 januari).

5.9.

[appellant] heeft verder tijdens het pleidooi in hoger beroep aangevoerd dat de einddatum van de vertraging als gevolg van het gebrekkige besluit van 21 juni 2006 op een later tijdstip is gelegen dan 29 januari 2007: omdat het besluit van 21 juni 2006 was geschorst tot 6 weken na de nieuwe beslissing op bezwaar van 22/29 januari 2007 en de daarbij gevoegde vrijstelling en bouwvergunning in de plaats treden van het bestreden besluit, mocht [appellant] pas weer per 12 maart 2007 bouwen en konden daarvoor alleen voorbereidingen worden getroffen. De Gemeente heeft zich verzet tegen deze stelling die volgens haar nieuw is en in de memorie van grieven had moeten worden aangevoerd.

5.10.

Het hof stelt vast dat de stellingen van [appellant] in de procedure voorafgaand aan het pleidooi inhielden dat de periode van vertraging van de bouw ten gevolge van het gebrekkige besluit van 21 juni 2006 liep tot 29 januari 2007. Dit volgt uit (i) zijn uitdrukkelijke stelling dat de schorsing zelf loopt tot 29 januari 2007 (memorie van grieven nr. 67), in combinatie met (ii) de stelling dat hij begin februari 2007 met de herbouw van de woning is gestart (memorie van grieven nr. 26). Het enkele feit dat [appellant] eerder in de memorie van grieven (nr. 52) heeft aangehaald dat de voorzieningenrechter in zijn beslissing van 8 december 2006 het besluit heeft geschorst tot 6 weken na de nieuwe beslissing op bezwaar, maakt dat niet anders, zeker niet in de context waarin deze opmerking bij memorie van grieven is gemaakt. Gelet op het voorgaande moet dat wat [appellant] tijdens het pleidooi heeft aangevoerd worden aangemerkt als een nieuwe stelling die te laat naar voren is gebracht. Op grond van de tweeconclusie-regel had [appellant] deze stelling uiterlijk in de memorie van grieven moeten innemen. Nu de Gemeente geen toestemming heeft gegeven voor deze uitbreiding van de rechtsstrijd in hoger beroep, en ook geen andere uitzondering van toepassing is, dient het hof deze stelling buiten beschouwing te laten.

5.11.

[appellant] heeft in hoger beroep ook nog aangevoerd dat naast de periode van schorsing van de bouwvergunning - welke periode hiervoor door het hof is gesteld op de periode van 8 december 2006 tot 29 januari 2007 - ook de periode van 8 november 2006 tot 8 december 2006 moet worden aangemerkt als een periode van vertraging die aan het gebrekkige besluit van de Gemeente moet worden toegerekend. Nadat [appellant] de constructieve gegevens had ingeleverd en de Gemeente de beschikking om de werkzaamheden stil te leggen had ingetrokken, wilde [appellant] zijn werkzaamheden op 8 november 2006 hervatten, maar de Gemeente verzocht hem dat niet te doen omdat [buurman] inmiddels een voorlopige voorziening had gevraagd. [appellant] heeft daar gehoor aan gegeven, zodat ook deze periode dat hij zijn werkzaamheden niet kon voortzetten voor rekening van de Gemeente komt, aldus [appellant] .

5.12.

Het hof is van oordeel dat het verweer van de Gemeente dat [appellant] de werkzaamheden op 8 november 2006 geheel vrijwillig heeft neergelegd tot de uitspraak van de voorzieningenrechter en dat deze periode daarom volledig voor rekening van de [appellant] komt, niet opgaat. Het verzoek om de werkzaamheden niet te hervatten was afkomstig van de Gemeente, die door [buurman] in een gerechtelijke procedure erop werd aangesproken dat haar beslissing omtrent de verlening van vrijstelling en van een bouwvergunning niet aan de normen voldeed. De Gemeente heeft tijdens het pleidooi toegelicht dat zij dit verzoek heeft gedaan omdat de voorzieningenrechter aan de Gemeente had gevraagd of de vergunninghouder tijdelijk de werkzaamheden zou kunnen neerleggen. Het hof is van oordeel dat onder die omstandigheden niet kan worden volgehouden dat [appellant] geheel vrijwillig aan het verzoek van de Gemeente heeft voldaan, zeker nu het verzoek van de Gemeente om de werkzaamheden op te schorten in lijn is met de latere beslissing van de voorzieningenrechter dat de bouwvergunning (met vrijstelling) geschorst diende te worden. Het hof is dan ook van oordeel ook deze periode van 8 november 2006 tot 8 december 2006 aangemerkt moet worden als een periode van vertraging die toe te rekenen is aan de Gemeente. Dit betekent dat de totale periode van vertraging als gevolg van het gebrekkige besluit van de Gemeente gelijk is aan de periode van 8 november 2006 tot 29 januari 2007. Deze periode beslaat (zoals [appellant] heeft gesteld en de Gemeente niet heeft betwist) 2,66 maanden.

5.13.

De bezwaren die [appellant] tegen de door de rechtbank aangenomen vertragingsperiode heeft geuit slagen dus in zoverre dat de vertraging door het gebrekkige besluit (de tweede vertraging) 2,66 maanden bedraagt (in plaats van 1,5 maanden).

Extra hypotheeklasten

5.14.

De rechtbank heeft voor extra hypotheeklasten € 2.671,26 toegewezen, uitgaande van een vertraging van 8,5 maanden, waarbij over een periode van 7 maanden (vertraging door onjuiste informatie) in verband met eigen schuld 67% van de schade werd vergoed en over een periode van 1,5 maand (vertraging door gebrekkig besluit) 100%.

5.15.

De Gemeente heeft geen incidenteel beroep ingesteld tegen de toekenning van deze schadepost, en dus ook niet tegen de hierbij aangenomen vertraging van 7 maanden als gevolg van de onjuiste informatie over de vrijstellingsprocedure (de eerste vertraging). Dit betekent dat het hof, met inachtneming van de door haar hiervoor genomen beslissingen, het toe te wijzen bedrag zal bepalen uitgaande van een totale vertraging van (7 + 2,66 =) 9,66 maanden zonder eigen schuld van [appellant] . Voor de eerste periode van 7 maanden wordt de schade gesteld op 100% van het bedrag dat de rechtbank als uitgangspunt heeft genomen (in plaats van 67% daarvan), wat neerkomt op € 3.211,04. Voor de tweede periode zal het hof het bedrag dat de rechtbank heeft berekend over een periode van 1,5 maand (neerkomend op € 519,86:1,5 = € 346,57 per maand) omrekenen naar 2,66 maanden. Dit komt uit op € 921,88. In totaal komen de toe te wijzen hypotheeklasten daarmee op (€ 3.211,04 + € 921,88 =) € 4.132,92.

Extra kosten voor elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen

5.16.

De rechtbank heeft deze schadepost toegewezen voor een bedrag van € 1.133,69, uitgaande van een vertraging van 8,5 maanden, waarbij over de periode van 7 maanden (vertraging door onjuiste informatie) in verband met eigen schuld 67% van de schade werd vergoed en over de periode van 1,5 maand (vertraging door gebrekkig besluit) 100%.

5.17.

De Gemeente heeft geen incidenteel beroep ingesteld tegen de toekenning van deze schadepost, en dus ook niet tegen de hierbij aangenomen vertraging van 7 maanden als gevolg van de onjuiste informatie over de vrijstellingsprocedure. Dit betekent dat het hof, met inachtneming van de door haar hierboven genomen beslissingen, het toe te wijzen bedrag zal bepalen uitgaand van een totale vertraging van (7 + 2,66=) 9,66 maanden zonder eigen schuld van [appellant] . Het hof zal dit doen door het bedrag voor de eerste periode van 7 maanden te stellen op 100% van het bedrag dat de rechtbank als uitgangspunt heeft genomen (in plaats van 67% daarvan). Het hof heeft daartoe de posten achter de liggende streepjes aan het einde van r.o. 4.13 van het bestreden vonnis, en met name de tussen haakjes geplaatste berekening voor de eerste periode, op deze wijze aangepast. De herberekening komt uit op € 1.183,97. Voor de tweede periode zal het hof het bedrag dat de rechtbank heeft berekend over een periode van 1,5 maand omrekenen naar 2,66 maanden. Ook hiervoor heeft het hof de posten achter de liggende streepjes aan het einde van r.o. 4.13 van het bestreden vonnis als uitgangspunt genomen en de tussen haakjes geplaatste berekening voor de tweede periode omgerekend van 1,5 naar 2,66 maanden. Deze berekening komt uit op € 409,85. In totaal komt deze schadepost daarmee op (€ 1.183,97 + € 409,85 =) € 1.593,82.

Lagere verkoopopbrengst woning

5.18.

[appellant] stelt dat hij door de twee vertragingen, opgelopen door toedoen van de Gemeente, de woning pas na het uitbreken van de kredietcrisis in de verkoop heeft kunnen zetten, met als gevolg een lagere verkoopopbrengst dan het geval zou zijn geweest als de door de Gemeente veroorzaakte vertragingen niet hadden plaatsgevonden.

(i) vertraging mede toe te rekenen aan [appellant] ?

5.19.

De Gemeente heeft in het kader van het incidenteel hoger beroep aangevoerd dat de rechtbank bij de bepaling van de gevolgen van de vertraging voor de verkoopopbrengst van de woning er ten onrechte geen rekening mee heeft gehouden dat sprake is geweest van aanzienlijke vertraging door toedoen van [appellant] , als volgt:

( a) [appellant] heeft er twee maanden over gedaan om ontbrekende stukken bij zijn bouwaanvraag in te dienen. Op 23 juni 2005 heeft hij zijn definitieve aanvraag bouwvergunning ingediend en heeft die pas op 1 september 2005 gecompleteerd.

( b) [appellant] heeft twee maanden zijn werk stilgelegd. Op 30 oktober 2006 moest [appellant] van de Gemeente zijn werkzaamheden stilleggen omdat hij de benodigde constructieve gegevens niet had verstrekt. Nadat deze bouwstop op 8 november 2006 was opgeheven, heeft [appellant] ervoor gekozen om de werkzaamheden niet te hervatten tot de uitspraak van de voorzieningenrechter op 8 december 2006.

( c) [appellant] heeft na de oplevering van de woning maar liefst zes maanden gewacht met het in de verkoop zetten van de woning alleen omdat de tuinaanleg nog niet was voltooid.

Deze vertragingen, die aan [appellant] zijn te wijten, bestrijken in totaal een periode van tien maanden. De Gemeente betoogt dat als deze door [appellant] veroorzaakte vertragingen achterwege waren gebleven, de woning tien maanden eerder (hof: dus op 24 juni 2008), en derhalve vóór het begin van de kredietcrisis te koop aangeboden had kunnen worden. Bij de berekening van de schade als gevolg van de door de Gemeente veroorzaakte vertraging moet dan ook teruggerekend worden vanaf 24 juni 2008 en niet vanaf 24 april 2009. Het gevolg daarvan is dat van een lagere verkoopopbrengst van de woning ten gevolge het handelen van de Gemeente geen sprake is.

5.20.

Het hof stelt vast dat de Gemeente niet (althans niet voldoende gemotiveerd) heeft betwist dat de door de rechtbank aangenomen, ten laste van de Gemeente komende vertragingsduur bij de verkoop van de woning 8,5 maanden was (zie ook memorie van antwoord 2 en pleitnota van de Gemeente nr. 26). Wel stelt de Gemeente dat de omstandigheid dat de woning pas in de verkoop is gezet na het uitbreken van de kredietcrisis (en daardoor minder zou hebben opgebracht) toegerekend moet worden aan door [appellant] zelf veroorzaakte vertraging, en niet aan de vertraging als gevolg van het handelen van de Gemeente. Hiermee betoogt de Gemeente in feite dat niet is voldaan aan het in artikel 6:98 BW vereiste causaal verband tussen de door [appellant] gestelde schade in de vorm van een lagere verkoopopbrengst van de woning en het handelen van de Gemeente (kort gezegd: causaal verband in de zin van toerekening).

5.21.

Het hof overweegt dat bij de beantwoording van de vraag in hoeverre de gestelde schade in de vorm van een lagere verkoopopbrengst toegerekend moet worden aan [appellant] , en niet aan de Gemeente, beoordeeld moet worden in hoeverre het handelen van [appellant] (met de daardoor veroorzaakte vertragingen) aan hem te verwijten valt, afgezet tegen het handelen van de Gemeente (met de daardoor veroorzaakte vertragingen). Daarbij geldt dat de door de Gemeente veroorzaakte vertraging bij voorbaat al het nodige gewicht heeft omdat het een gevolg is van verwijtbaar handelen van de Gemeente dat eruit bestaat dat zij verkeerde informatie aan [appellant] heeft verstrekt en zij daarnaast een besluit heeft genomen dat gebrekkig was gemotiveerd.

5.22.

Wat betreft het hiervoor bij 5.19 omschreven verwijt (a) heeft [appellant] er op gewezen dat de Gemeente hem op 13 juli 2005 heeft laten weten dat de aanvraag niet compleet was, dat de bouwvak toen net was begonnen en dat de constructeur en het adviesbureau de ontbrekende gegevens daarna zo spoedig mogelijk hebben aangeleverd. Bovendien was een aantal zaken niet meer voorhanden, zoals de exacte maatvoering van de afgebrande woning, en deze zaken moesten worden achterhaald via de archieven van de Gemeente. Gelet op deze toelichting, die op zich niet is bestreden door de Gemeente, oordeelt het hof dat [appellant] voldoende voortvarend heeft gehandeld bij het toezenden van de aanvullende gegevens. Dit betekent dat deze vertraging niet verwijtbaar is en dat deze, in de context waar het hier om gaat, niet aan [appellant] moet worden toegerekend. Dat de door [appellant] ingediende bouwaanvraag niet in een keer alle benodigde gegevens bevatte, is - anders dan de Gemeente betoogt - evenmin dermate verwijtbaar dat reeds daarom de vertraging aan hem moet worden toegerekend. In dit verband verdient bovendien nog opmerking dat er geen enkele aanwijzing is dat toen bekend was dat de kredietcrisis dreigde, zodat in ieder geval om die reden geen speciale voortvarendheid van [appellant] gevergd had moeten worden.

5.23.

Het hof heeft hiervoor bij 5.12 overwogen dat de vertraging van 8 november tot 8 december 2006 (1 maand) toegerekend moet worden aan de Gemeente, en niet aan [appellant] . In zoverre gaat het bij 5.19 beschreven verwijt (b) dus niet op. Ook de door de Gemeente opgelegde bouwstop totdat [appellant] ontbrekende constructieve gegevens had opgeleverd, die slechts ruim een week heeft geduurd, is niet van zodanige aard en duur dat deze vertraging aan [appellant] moet worden toegerekend.

5.24.

In reactie op verwijt (c) heeft [appellant] het volgende aangevoerd. De woning is in oktober 2008 casco opgeleverd en moest daarna nog afgebouwd worden (houten vloeren, keuken, badkamer). Daarnaast moest tegelijkertijd het terrein om het huis worden aangepakt omdat dit door de verbouwing was veranderd in een bouwput. Door de bouwkraan was de bij de tuin behorende haven en het invaarkanaal ingezakt, en deze moesten uitgebaggerd worden. Vervolgens is een geheel nieuwe steiger met palen en beschoeiing geplaatst, is er 350 kubieke meter grond aangevoerd om de tuin op te hogen en te egaliseren en 100 kubieke meter zand voor de aanleg van het terras en de toegangsweg naar de achtergelegen woning van [buurman] . Er is een erfafscheiding geplaatst, de hemelwaterafvoeren zijn op het riool aangesloten, en de tuin, het terras, de parkeerplaatsen op eigen terrein en het pad naar de woning van [buurman] zijn opnieuw aangelegd. Het hof is van oordeel dat [appellant] voldoende heeft onderbouwd, en door de Gemeente (onvoldoende gemotiveerd) is weersproken, dat in deze periode werkzaamheden zijn verricht die nodig waren om de woning en het omliggende terrein in een zodanige staat te brengen dat het in de verkoop kon worden gezet en dat een periode van 6 maanden hiervoor alleszins redelijk was. Het is een feit van algemene bekendheid dat een mooie presentatie (in de vorm van een afgebouwd huis met aangelegde tuin en haven met steiger) veelal gunstig is voor de te genereren verkoopopbrengst.

5.25.

De Gemeente heeft tijdens het pleidooi aangevoerd dat [appellant] de woning al in 2007 ‘vanaf tekening’ in de verkoop had kunnen zetten en dat uit een foto van de buitenzijde van de woning blijkt dat de woning al in februari 2008 (en niet pas in oktober 2008) casco gereed was. Het hof zal deze stellingen buiten beschouwing laten: het zijn nieuwe stellingen die de Gemeente volgens de tweeconclusie-regel naar voren had moeten brengen in de memorie van antwoord in principaal hoger beroep/memorie van grieven in incidenteel hoger beroep.

5.26.

De conclusie van het hof is dat wel sprake is van causaal verband in de zin van artikel 6:98 BW tussen de door [appellant] gestelde schade als gevolg van de omstandigheid dat de woning pas na het uitbreken van de kredietcrisis in de verkoop kon worden gezet en het handelen van de Gemeente. Dit betekent dat de datum dat de woning in de verkoop is gezet, 24 april 2009, als uitgangspunt moet worden genomen en dat de door de Gemeente veroorzaakte vertraging daarvan moet worden afgetrokken om de datum te bepalen waarop [appellant] , het verwijtbaar handelen van de Gemeente weggedacht, de woning in de verkoop had kunnen zetten.

(ii) periode van totale vertraging toerekenbaar aan de Gemeente

5.27.

De Gemeente heeft niet (althans niet voldoende gemotiveerd) betwist dat de door de Gemeente veroorzaakte vertraging ten minste gelijk is aan de door de rechtbank vastgestelde periode van 8,5 maanden. Dit betekent dat is komen vast te staan dat de eerste vertraging 7 maanden bedraagt. Naar aanleiding van de door [appellant] in hoger beroep aangevoerde bezwaren heeft het hof geoordeeld (zie hiervoor bij 5.13.) dat de tweede vertraging op 2,66 maanden moet worden gesteld. Dit betekent dat de totale periode van de door de Gemeente veroorzaakte vertraging 9,66 maanden bedraagt.

(iii) lagere verkoopopbrengst doordat woning in de verkoop gezet op 24 april 2009 in plaats van 4 juli 2008?

5.28.

Vast staat dat [appellant] de woning in de verkoop heeft gezet op 24 april 2009. Indien het verwijtbaar handelen van de Gemeente niet zou hebben plaatsgevonden, dan had dit 9,66 maanden eerder kunnen gebeuren, dus rond 4 juli 2008. De vraag die moet worden beantwoord of de woning meer zou hebben opgebracht als die op die eerdere datum in de verkoop gezet had kunnen worden. [appellant] stelt dat dit zo is.

5.29.

In de procedure bij de rechtbank heeft de Gemeente een rapport overgelegd van [registermakelaar] , registermakelaar en taxateur bij [makelaardij] Makelaardij o.z. (hierna: het rapport van [makelaardij]). Dit rapport is opgemaakt in opdracht van [appellant] . Het rapport van [makelaardij] neemt als uitgangspunt dat de woning op 24 april 2009 in de verkoop is gezet en dat deze toen een waarde had van € 937.500, wat blijkt uit het feit dat de woning op 22 januari 2010 voor die prijs is verkocht. Om te bepalen welke waarde de woning zou hebben gehad als deze eerder in de verkoop zou zijn gezet, heeft [registermakelaar] gebruik gemaakt van prijsindexcijfers. Hij is daarbij uitgegaan van cijfers van het Kadaster, die zijn gebaseerd op data van levering, en niet op cijfers van het NVM, die uitgaan van de data van de koopovereenkomsten. [registermakelaar] heeft deze keuze gerechtvaardigd met het argument dat de cijfers van het Kadaster betrekking hebben op vrijstaande woningen terwijl de NVM cijfers betrekking hebben op alle woningen. In het belang van accuraatheid heeft hij daarom gekozen voor de prijsindex op basis van cijfers van het Kadaster. Vervolgens heeft [registermakelaar] (onder meer) de vraag beantwoord wat de waarde van de woning zou zijn geweest als de woning 7 maanden eerder, per september 2008, op de markt was gekomen. Om dit te bepalen vergelijkt hij het prijspeil in het derde kwartaal van 2008 (waarin september 2008 is gelegen) van 106,9 met dat van het tweede kwartaal van 2009 (waarin 24 april 2009 is gelegen) van 103,9. Het procentueel verschil is -2,81%. Dit betekent dat de waarde van de woning, als deze in september 2008 te koop was gezet, € 964.570 zou hebben bedragen.

5.30.

De methode van [makelaardij] biedt naar het oordeel van het hof een goede basis om de door [appellant] geleden schade te begroten; de gemaakte keuzes zijn afdoende onderbouwd. Het hof zal het rapport van [makelaardij] dan ook als uitgangspunt nemen bij het begroten van verkoopprijs van de woning per 4 juli 2008. Die datum is gelegen in het derde kwartaal van 2008, waarvoor de hiervoor genoemde cijfers gelden. Dit betekent dat de schade in de vorm van een lagere verkoopprijs van de woning volgens de methodiek van [makelaardij] moet worden gesteld op (€ 964.570 - € 937.500 =) € 27.070.

5.31.

Zowel [appellant] als de Gemeente hebben in hoger beroep bezwaren geuit tegen het rapport [makelaardij] en hebben daar andere rapporten tegenover gesteld, maar het hof oordeelt dat die bezwaren moeten worden verworpen. Dit zal hierna worden toegelicht.

5.32.

[appellant] heeft in hoger beroep een rapport overgelegd van Stone Value. Daarin worden twee alternatieve benaderingen naar voren gebracht, die beide tot een hogere schade leiden dan het rapport van [makelaardij]. De eerste benadering gebruikt NVM cijfers van vrijstaande woningen en rekent via een daarop gebaseerde prijsindex terug wat de woning zou hebben opgebracht als deze eerder in de verkoop zou zijn gezet. Zoals de Gemeente ook heeft opgemerkt, is hierbij uitgegaan van een te lange periode waarover is teruggerekend: uitgegaan wordt van het eerste kwartaal van 2010, toen de woning daadwerkelijk is verkocht, en vervolgens wordt terug geredeneerd naar de datum in 2008 waarop de woning, het verwijtbare handelen van de Gemeente weggedacht, in de verkoop gezet had kunnen worden. Deze methode voldoet niet. Vergeleken moet immers worden de waarde van de woning op de datum waarop die daadwerkelijk in de verkoop is gezet, te weten 24 april 2009 (die waarde is gelijk aan de verkoopprijs die later kon worden gerealiseerd) en de waarde van de woning op de datum waarop die, het verwijtbaar handelen van de Gemeente weggedacht, in de verkoop gezet had kunnen worden (en de verkoopprijs die dan gerealiseerd had kunnen worden). Terugindexeren naar de datum waarop de woning in de verkoop gezet had kunnen worden moet dan ook gebeuren vanaf 24 april 2009 en niet vanaf het eerste kwartaal van 2010.

5.33.

In de tweede benadering gaat Stone Value uit van referentietransacties in een straal van 5 kilometer rondom de woning, en komt tot conclusie dat, terugrekenend van 24 april 2009 naar september 2008, de schade in de vorm van een lagere waarde van de woning uit zou komen op € 195.500. De Gemeente heeft hier tegenin gebracht dat de door Stone Value gebruikte methode geen gangbare taxatiemethode is en heeft dat onderbouwd met de reactie van een eigen taxateur, [taxateur]. Tijdens het pleidooi heeft het hof aan de aanwezige taxateur van Stone Value gevraagd of de gehanteerde methode een gebruikelijke methode is voor een geval als het onderhavige, maar daar kwam geen duidelijk bevestigend antwoord op. Het hof verwerpt deze tweede benadering van Stone Value dan ook.

5.34.

Volgens het rapport van de taxateur die de Gemeente heeft ingeschakeld, [taxateur], heeft het handelen van de Gemeente en de door de rechtbank vastgestelde vertraging van 8,5 maanden die daardoor is ontstaan bij het in de verkoop zetten van de woning, niet tot enige vermogensschade geleid of is deze schade zo subtiel dat die niet te taxeren valt. De gegeven onderbouwing komt erop neer dat er binnen een periode van 8,5 maanden voor de doelgroep van gegadigden voor dit type woningen niet iets zichtbaars/merkbaars verandert waardoor ze ineens andere aankoopbeslissingen gaan nemen. Het hof is van oordeel dat deze conclusie onvoldoende aannemelijk is gemaakt. Vaststaat dat in het najaar van 2008 de kredietcrisis is uitgebroken en uit algemene prijsindexcijfers blijkt dat er wel een daling in de verkoopprijzen van woningen is opgetreden. Het argument dat deze daling niet geldt voor het type woning als de woning van [appellant] heeft de Gemeente onvoldoende onderbouwd.

5.35.

De conclusie is dat het hof het rapport van [makelaardij] als uitgangspunt neemt en de schade in de vorm van een lagere verkoopprijs van de woning op € 27.070 stelt. Het hof ziet geen aanleiding om een deskundige te benoemen.

Kosten aanpassing bouwplan i.v.m. de termijn van NN

5.36.

[appellant] stelt dat de door toedoen van de Gemeente opgelopen vertraging ertoe heeft geleid dat hij zijn bouwplan heeft moeten aanpassen (gebruik van prefab elementen) om ervoor te zorgen dat de woning binnen de door NN gestelde termijn zou zijn herbouwd. De kosten van die aanpassing vordert hij als schade.

5.37.

[appellant] klaagt over het feit dat de rechtbank heeft geoordeeld dat de polisvoorwaarden niet inhielden dat hij verplicht was om de herbouw binnen drie jaar af te ronden. Deze klacht slaagt. Uit de combinatie van de polisvoorwaarde, de door NN opgestelde verklaring van 8 april 2004 en de brief van NN van 17 november 2005 (zie hiervoor bij 2.19 en 2.20) blijkt afdoende dat de verzekeringsvoorwaarden wel inhielden dat de herbouw voltooid moest zijn binnen drie jaar. In ieder geval hebben de contracterende partijen (NN en [appellant] ) dat zo uitgelegd en ook redelijkerwijs zo mogen uitleggen. Dat de bepaling volgens de Gemeente, als derde partij, anders uitgelegd zou moeten worden, legt in dit verband geen gewicht in de schaal. Het voorgaande betekent dat de vordering van [appellant] niet op deze grond afgewezen had mogen worden. Het hof zal nu (in het kader van de devolutieve werking) de overige verweren van de Gemeente beoordelen.

5.38.

De Gemeente heeft in de procedure bij de rechtbank betwist dat de door [appellant] gestelde wijziging van zijn bouwplan het gevolg is van het handelen van de Gemeente (zie conclusie van antwoord nr. 51). Hiermee betwist de Gemeente het causaal verband tussen de door [appellant] geclaimde kosten en het handelen van de Gemeente.

5.39.

Het hof is van oordeel dat [appellant] daarop onvoldoende heeft onderbouwd dat er wel causaal verband is. NN heeft naar aanleiding van een verzoek van (de advocaat van) [appellant] , juist in verband met door de Gemeente veroorzaakte tweede vertraging, de termijn waarbinnen herbouwd moet worden met een jaar verlengd tot 28 december 2007 (zie 2.21 en 2.22), terwijl de totale door de Gemeente veroorzaakte vertraging slechts 9,66 maanden bedraagt en [appellant] bovendien op 27 juni 2007 het laatste deel van het bedrag waar hij recht op had uitgekeerd heeft gekregen (zie 2.23). Hoe het dan aan de door de Gemeente veroorzaakte vertraging toe te rekenen zou zijn dat [appellant] zijn bouwplannen heeft moeten aanpassen, valt zonder nadere toelichting, die ontbreekt, niet in te zien.

Kosten huur tijdelijke woning (portacabin)

5.40.

[appellant] stelt dat de portacabin er langer heeft gestaan doordat de herbouw van de woning door toedoen van de Gemeente vertraging heeft opgelopen; zonder die vertraging was de portacabin eerder weggehaald. De schade die hij daardoor heeft geleden berekent hij door de huur voor de portacabin van € 541,45 per maand te vermenigvuldigen met de maanden van de door de Gemeente veroorzaakte vertraging. Het hof heeft deze vertraging vastgesteld op 9,66 maanden.

5.41.

Vast staat dat [appellant] per september 2007 de portacabin heeft laten weghalen en dat de woning toen nog niet voltooid was: volgens de eigen stellingen van [appellant] is de woning pas in oktober 2008 (dus 13 maanden later) casco opgeleverd. De Gemeente heeft aangevoerd dat het feit dat [appellant] de huur van de portacabin heeft opgezegd ruim voordat de woning gereed was, betekent dat [appellant] ook zonder de door de Gemeente veroorzaakte vertraging tot september 2007 gebruik zou hebben gemaakt van de portacabin. [appellant] heeft daarop, als verklaring voor de opzegging van de huur per 1 september 2007 het volgende gesteld (memorie van grieven nr. 94 en pleitnota nr. 63):

( a) [appellant] heeft de portacabin in 2007 laten verwijderen omdat hij ‘toen zo klaar was met de noodwoning dat hij bij bekenden is ingetrokken’.

( b) De portacabin is per september 2007 weggehaald om plaats te maken voor de bouwkraan en de opslag van de prefab-elementen. Zonder het onrechtmatig handelen van de Gemeente was dit niet nodig geweest en had de woning gewoon traditioneel afgebouwd kunnen worden.

5.42.

Het hof is van oordeel dat uitgaande van stelling (a) niet is te begrijpen waarom [appellant] recht zou hebben op schadevergoeding gelijk aan de huur voor de duur van 9,66 maanden. [appellant] heeft niet gesteld dat hij, de vertraging weggedacht, 9,66 maanden eerder dan september 2007 de portacabin zou hebben laten weghalen omdat hij er dan al genoeg van zou hebben gehad – laat staan dat hij heeft uitgelegd waarom dat zo zou zijn. Ook als stelling (b) juist zou zijn, valt niet te verklaren waarom [appellant] schade heeft geleden in de vorm van 9,66 maanden huur voor de portacabin. Uit deze stelling volgt namelijk dat [appellant] de huur van de portacabin juist eerder heeft opgezegd als gevolg van het handelen van de Gemeente (waardoor de prefab-elementen en de kraan nodig waren) dan wanneer hij zijn woning volgens zijn oorspronkelijke plan traditioneel had kunnen afbouwen (en de kraan en prefab-elementen niet nodig waren geweest). De conclusie is dat [appellant] niet heeft onderbouwd dat er een causaal verband is tussen de door hem gestelde schade en het handelen van de Gemeente. Deze schadepost wordt daarom afgewezen.

Advocaatkosten en buitengerechtelijke incassokosten

5.43.

In de procedure bij de rechtbank heeft [appellant] aan advocaatkosten een bedrag van € 16.674,30 gevorderd. In hoger beroep heeft hij deze vordering verminderd met de werkzaamheden die betrekking hadden op de bestuursrechtelijke procedure waarin hij is verschenen en de kosten die vallen onder de proceskostenvergoeding voor de onderhavige procedure. [appellant] stelt deze kosten te hebben geschrapt uit het urenoverzicht van werkzaamheden (productie 86 bij de memorie van grieven). Het totale bedrag dat hij nu vordert komt uit op € 10.202,07. Het bestaat uit drie posten.

5.44.

In de eerste plaats vordert [appellant] een bedrag van € 550,07, inclusief kantoorkosten en BTW (zie de factuur, overgelegd als productie 38 bij inleidende dagvaarding), omdat hij voor 2,4 uur een advocaat heeft moeten inschakelen om NN te bewegen de termijn waarbinnen de woning herbouwd diende te zijn te verlengen. Deze verlenging was noodzakelijk door de vertraging die door toedoen van de Gemeente was ontstaan. De Gemeente heeft daartegen aangevoerd dat het helemaal niet nodig was om een verlenging aan te vragen omdat de polisvoorwaarden niet bepalen dat de herbouw voltooid moet zijn binnen drie jaar. Het hof heeft dit verweer van de Gemeente verworpen (zie bij 5.37). Het hof zal het bedrag van € 550,07 toewijzen.

5.45.

In de tweede plaats vordert [appellant] een bedrag van € 3.591, exclusief kantoorkosten en BTW. Dit heeft betrekking op 18,9 uren die zijn advocaat aan werkzaamheden heeft besteed na het bericht van 11 oktober 2005 dat toch een vrijstellingsprocedure nodig was. De werkzaamheden hadden betrekking op overleg en besprekingen met [appellant] en de Gemeente, en het erop toezien dat de Gemeente de zaak voortvarend en op een goede manier zou aanpakken zodat [appellant] zijn herbouwwerkzaamheden zo snel mogelijk zou kunnen hervatten. Op het als productie 86 overgelegde urenoverzicht heeft [appellant] deze werkzaamheden gemarkeerd (werkzaamheden 31 oktober 2005 tot 14 maart 2007). Het hof is van oordeel dat de Gemeente hiertegenover onvoldoende heeft onderbouwd dat deze werkzaamheden niet daarop betrekking hadden en aldus niet voor vergoeding in aanmerking komen. Het bedrag van € 3.591, te vermeerderen met 7% aan kantoorkosten en BTW, zal worden toegewezen.

5.46.

Ten derde vordert [appellant] een bedrag van € 6.061 aan advocaatkosten voor 31,9 uren aan werkzaamheden die zijn aan te merken als redelijke kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte (artikel 6:96 lid 2 sub c BW), althans als redelijke kosten ter vaststelling van schade en aansprakelijkheid (artikel 6:96 lid 2 sub b BW). Het betreft verrichtingen over de periode van 24 mei 2007 tot 26 augustus 2016. Het hof constateert dat [appellant] naast deze post ook buitengerechtelijke incassokosten vordert volgens het Rapport Voorwerk II. Dit betreft ook een vergoeding voor kosten ter verkrijging van voldoening buiten rechte als bedoeld in artikel 6:96 lid 2 sub c BW en overlapt in zoverre met de vordering van € 6.061.

5.47.

[appellant] heeft niet (onderbouwd) gesteld dat hij meer redelijke kosten heeft gemaakt ter verkrijging van voldoening buiten rechte dan het toepasselijke tarief volgens Voorwerk II. Het hof zal de buitengerechtelijke incassokosten volgens Voorwerk II toewijzen, wat bij de toegewezen hoofdsom neerkomt op een bedrag van € 1.158.

5.48.

[appellant] heeft niet gespecificeerd welk deel van het bedrag van € 6.061 betrekking heeft op redelijke kosten ter vaststelling van de schade en aansprakelijkheid. Omdat wel aannemelijk dat [appellant] hiervoor advocaatkosten heeft gemaakt, zal het hof dit bedrag naar redelijkheid en billijkheid begroten op € 2.000, te vermeerderen met 7% kantoorkosten en BTW.

Wettelijke rente

5.49.

[appellant] heeft er bezwaar tegen gemaakt dat de rechtbank de ingangsdatum van de wettelijke rente over de toegewezen schadeposten heeft bepaald op 3 januari 2013 (de datum van de brief waarmee [appellant] een nadere specificatie en onderbouwing van de schade heeft verstrekt). Hij vordert in zijn petitum de wettelijke rente vanaf de dag van verzuim. Tegen de door de rechtbank bepaalde ingangsdatum van de wettelijke rente over de buitengerechtelijke incassokosten heeft [appellant] niet gegriefd.

5.50.

Het bezwaar van [appellant] tegen de ingangsdatum van 3 januari 2013 is terecht gelet op het volgende. De ingangsdatum van de verschuldigdheid van wettelijke rente is het moment waarop de schuldenaar in verzuim is geraakt met betrekking tot voldoening van een geldsom (art. 6:119 lid 1 BW). Opeisbaarheid van een vordering is een voorwaarde voor het intreden van verzuim (artikel 6:81 BW) en vorderingen tot betaling van schadevergoeding zijn opeisbaar op het moment waarop de schade wordt geleden. Een ingebrekestelling is niet nodig (artikel 6:83 aanhef en onder b BW). Dit betekent dat de wettelijke rente ingaat om het moment dat [appellant] de betreffende schade heeft geleden.

5.51.

De toewijsbare schade van € 27.070 in verband met de lagere verkoopopbrengst van de woning is het gevolg van de omstandigheid dat door toedoen van de Gemeente 9,66 maanden vertraging is opgetreden. Deze schade is dus geleden op het moment dat [appellant] – deze vertraging weggedacht – de hogere koopsom van de woning zou hebben ontvangen. Het hof zal dit moment stellen op 9,66 maanden vóór de datum waarop de woning is geleverd (13 april 2010), en dus op 20 juni 2009.

5.52.

Voor de schadeposten bestaande uit (i) extra hypotheekkosten, (ii) extra kosten van elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen en (iii) advocaatkosten, zal het hof de ingangsdatum van de wettelijke rente, gelet op de verder niet gespecificeerde vordering terzake, bepalen op de betaaldata van de betreffende facturen.

Proceskosten

5.53.

Het hof ziet aanleiding - evenals de rechtbank - om de proceskosten van de procedure in eerste aanleg te compenseren.

5.54.

Wat betreft de proceskosten in hoger beroep overweegt het hof dat de Gemeente in het principaal hoger beroep voor een aanmerkelijk deel (in juridische zin) in het ongelijk is gesteld, maar dat de vorderingen van [appellant] aan de andere kant (wat de omvang ervan betreft) maar voor een deel zijn toegewezen. Gelet daarop ziet het hof aanleiding om de Gemeente te veroordelen in de proceskosten waarbij het te hanteren liquidatietarief voor de kosten van de advocaat zal worden gebaseerd op de hoogte van het toegewezen bedrag. In het incidenteel hoger beroep zal de Gemeente als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten worden veroordeeld.

Slotopmerkingen

5.55.

Zoals hiervoor overwogen (zie 5.7), heeft de Gemeente erkend dat het primaire besluit gebrekkig was en dat daardoor, door haar toedoen, vertraging bij de herbouw van de woning is ontstaan. Bij de beoordeling van de schadevorderingen van [appellant] is het hof hiervan uitgegaan. Gelet hierop heeft [appellant] geen belang bij een aparte beslissing over de gevraagde verklaring voor recht, inhoudende dat het primaire besluit onrechtmatig was. Deze vordering wordt dan ook afgewezen bij gebrek aan belang.

5.56.

Hoewel de verklaring voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door onjuiste mededelingen te doen en de compensatie van de proceskosten van de procedure in eerste aanleg in stand blijven, zal het hof voor de duidelijkheid het hele vonnis vernietigen en op alle punten opnieuw rechtdoen.

6 De beslissing

Het hof:

6.1.

vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam van 28 februari 2018;

en opnieuw rechtdoende:

6.2.

verklaart voor recht dat de Gemeente onrechtmatig heeft gehandeld door in haar schrijven van 29 maart 2005 onjuiste mededelingen te doen over de noodzakelijkheid van een vrijstellingsprocedure in het kader van het aanvragen van een bouwvergunning;

6.3.

veroordeelt de Gemeente tot betaling aan [appellant] van de volgende bedragen:

- € 27.070 ( lagere verkoopopbrengst woning), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 20 juni 2009 tot de dag van voldoening;

- € 4.132,92 ( extra hypotheekkosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de betaaldata van de betreffende facturen tot de dag van voldoening;

- € 1.593,82 ( extra kosten van elektriciteit, gas, water, gemeentelijke heffingen en verzekeringen), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de betaaldata van de betreffende facturen tot de dag van voldoening;

- € 550,07 ( advocaatkosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de betaaldatum van de betreffende factuur tot de dag van voldoening;

- € 5.591 ( advocaatkosten), te vermeerderen met 7% kantoorkosten en BTW, en het totaal te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van de betaaldata van de betreffende facturen tot de dag van voldoening;

- € 1.158 ( buitengerechtelijke incassokosten), te vermeerderen met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW met ingang van 30 maart 2017 tot de dag van voldoening;

6.4.

compenseert de proceskosten van de procedure in eerste aanleg, in die zin dat iedere partij de eigen kosten draagt;

6.5.

veroordeelt de Gemeente in de proceskosten van de procedure in hoger beroep, in het principaal appel aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 1.747,01 aan verschotten en € 4.173 (3 punten x tarief III) aan kosten advocaat, en in het incidenteel hoger beroep aan de zijde van [appellant] tot op heden begroot op € 2.086,50 (1 1/2 punten x tarief III) aan kosten advocaat;

6.6.

verklaart de veroordelingen onder 6.3. en 6.5. uitvoerbaar bij voorraad;

6.7.

wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mr. H.J.M. Burg, mr. M.A.F. Tan-de Sonnaville en mr. H.C. Grootveld, en is in het openbaar uitgesproken ter terechtzitting van 8 september 2020 in aanwezigheid van de griffier.