Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:93

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
29-01-2019
Datum publicatie
29-01-2019
Zaaknummer
200.211.631/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Uitleg van kettingbeding in notariële akte dat ten opzichte van de bewoners van appartementen in de nabijheid van een parkeergarage de "vigerende huurprijzen" zullen gelden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.211.631/01

Zaaknummer rechtbank : 5387165/ 16-26257

arrest van 29 januari 2019

inzake

Q-Park Operations Netherlands II B.V.,

gevestigd te Maastricht,

appellante,

hierna te noemen: Q-Park,

advocaat: mr. N. Scheltens te Rotterdam,

tegen

[naam] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. R.W.H. Teppema te Den Haag.

1 Het geding

Voor het verloop van het geding tot 9 mei 2017 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 12 juli 2017 en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Daarna heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord met producties genomen. Vervolgens hebben beide partijen een akte genomen, waarna arrest is gevraagd.

2 Beoordeling van het hoger beroep

2.1

Het gaat in deze zaak om het volgende:

a. [geïntimeerde] is sinds 1 augustus 2000 bewoner van de woning gelegen aan het [adres] . Hij heeft deze woning in 1999 gekocht van MAB Bouwfonds LAVI-Kavel III B.V. (hierna: LAVI), de projectontwikkelaar van het complex. In de koopovereenkomst is opgenomen dat [geïntimeerde] recht heeft op een abonnement met betrekking tot de huur van een parkeerplaats in de nabijgelegen [de parkeergarage] (hierna: de parkeergarage) op basis van de vigerende huurprijzen, mits hij tijdig, dat wil zeggen vóór de oplevering van zijn woning, een beroep doet op dat recht.

LAVI is met [PMN B.V.] (hierna: PMN) overeengekomen dat PMN de parkeergarage zou gaan exploiteren. LAVI heeft de parkeergarage vervolgens in verhuurde staat verkocht aan Westinvest Gesellschaft für Investmentfonds GmbH (hierna: Westinvest). In de notariële akte van levering (hierna: de notariële akte) is onder meer het volgende opgenomen:

“13. Parkeerbepaling/Kwalitatieve verplichting/Kettingbeding

13.1

Koper is bekend met de door Verkoper, casu quo aan Verkoper gelieerde

vennootschappen, gesloten overeenkomsten inzake de rechten van derden om gebruik te kunnen maken van de parkeerfaciliteiten in het Verkochte. Welke derden deze rechten toekomen is onder andere aangegeven in de bijlage 5 van de door Verkoper met [PMN B.V.] gesloten huurovereenkomst inzake het verkochte van welke huurovereenkomst een kopie is gehecht aan de Turnkey-Koopovereenkomst.

13.2

Koper is, ten aanzien van de van het Project deel uitmakende clusters 1, 7.1, 7.2, 8.1.c, 8.2 en 8.3, bekend met het bepaalde voorkomende in de met de kopers van deze appartementsrechten gesloten overeenkomsten waarin woordelijk voorkomt, luidende:

"Verkrijger heeft tot de datum van oplevering het recht tot afname van een abonnement met betrekking tot de huur van een parkeerplaats in de nabijgelegen [de parkeergarage] op basis van de vigerende huurprijzen.”

(...)

13.7

Koper en Verkoper, deze laatste tevens handelende als zaakwaarnemer voor de Gerechtigden komen bij deze overeen een kwalitatieve verplichting zoals bedoeld in artikel 6:252 Burgerlijk Wetboek, inhoudende dat Koper als eigenaar van het Verkochte duldt dat de Gerechtigden of hun rechtsopvolgers parkeerplaatsen in het Verkochte houden ieder onder de voorwaarden als vermeld in het sub 13.1 tot en met 13.6 bepaalde.

Het in de vorige zin bedoelde zal als kwalitatieve verplichting overgaan op de

rechtsopvolger van Koper in de eigendom van het Verkochte.

Bij iedere overdracht, overgang en ingebruikgeving uit welke hoofde dan ook - geheel of gedeeltelijk - van het Verkochte zal het in de eerste zin van dit sub 13.7 bepaalde niettemin uitdrukkelijk ten behoeve van de Gerechtigden of hun rechtsopvolgers aan de verkrijger als kettingbeding worden opgelegd en namens de Gerechtigden of hun rechtsopvolgers worden aanvaard.(…)”

[geïntimeerde] heeft tijdig, dat wil zeggen vóór de oplevering van zijn woning, bij PMN een beroep gedaan op het hiervoor onder a) bedoelde recht op een parkeerplaats. [geïntimeerde] maakt sinds 15 jaar gebruik van de parkeerplaats. Hij heeft daartoe een overeenkomst gesloten met PMN waarin een tarief van fl. 149,73 inclusief btw per maand is opgenomen. PMN verhoogde jaarlijks het tarief aan de hand van de consumentenprijsindex van het Centraal Bureau voor de Statistiek (hierna: de CBS-consumentenprijsindex).

De parkeergarage wordt sinds 2011 door Westinvest verhuurd aan Q-Park, die met ingang van 1 januari 2011 de parkeergarage exploiteert. In artikel 21.4 van de huurovereenkomst (hierna: de Q-Park huurovereenkomst) verklaart Q-Park zich bekend met de notariële akte. Bij brief van 30 december 2010 heeft Q-Park de abonnementhouders meegedeeld dat zij automatisch de lopende abonnementen overneemt tegen de reeds geldende financiële voorwaarden en dat zij gedurende het eerste abonnementsjaar geen tariefswijziging zal doorvoeren. Daarnaast heeft Q-Park bericht dat vanaf 1 januari 2011 haar algemene voorwaarden, versie 2008 (hierna: Algemene Voorwaarden 2008) gelden.

Q-Park heeft de tarieven sinds 2012 jaarlijks verhoogd. Met ingang van 1 januari 2015 hanteert Q-Park voor alle bewoners van [het plein] met een parkeerabonnement een tarief van € 125,05 inclusief btw per maand, prijspeil 1 januari 2014.

[geïntimeerde] heeft bij brieven van 14 december 2012 en 9 november 2014 bezwaar gemaakt tegen de tariefsverhogingen.

Een groep bewoners van [het plein] (waar [geïntimeerde] geen deel van uitmaakte) heeft bezwaren geuit tegen de tariefsverhogingen van Q-Park en heeft een procedure aangespannen tegen Q-Park en Westinvest. In het tussenvonnis van 1 oktober 2014 in die procedure heeft de rechtbank Den Haag - voor zover hier van belang - overwogen dat deze bewoners en hun rechtsopvolgers recht hebben op een parkeerabonnement op basis van de vigerende huurprijzen indien zij tijdig, dat wil zeggen vóór oplevering van hun appartement, aanspraak hebben gemaakt op een dergelijk abonnement. Ten aanzien van het te hanteren tarief is overwogen dat dit eenmaal jaarlijks kan worden geïndexeerd aan de hand van de CBS-consumentenprijsindex. In het tussenvonnis is een bewijsopdracht gegeven ter beantwoording van de vraag of de bewoners tijdig een beroep op dit recht hebben gedaan. Met het merendeel van de eisers is vervolgens buiten de rechtszaal een schikking getroffen. Twee van de eisers hebben de procedure alleen tegen Westinvest voortgezet. In het eindvonnis van de rechtbank Den Haag van 10 juni 2015 is voor recht verklaard dat deze eisers en hun rechtsopvolgers aanspraak kunnen maken op een parkeerabonnement tegen een tarief van fl. 149,73 inclusief btw per maand per 1 januari 2000, waarbij het tarief uitsluitend jaarlijks kan worden aangepast op basis van de CBS-consumentenprijsindex, hetgeen ertoe leidt dat het tarief in 2012 maximaal € 85,29 inclusief btw per maand mag bedragen.

[geïntimeerde] heeft eind 2015 een bodemprocedure aangespannen tegen Q-Park waarin hij zich op het standpunt heeft gesteld dat Q-Park gehouden is hem een parkeerabonnement aan te bieden dat hem recht geeft op gebruik van een parkeerplaats tegen een tarief dat slechts éénmaal per jaar kan worden verhoogd op grond van de CBS-consumentenprijsindex. In het vonnis van 25 juli 2016 in die procedure heeft de kantonrechter te Den Haag - voor zover hier van belang - het volgende overwogen:

"De kantonrechter overweegt dat in de verwijzing naar 'vigerende huurprijzen' (in het normale spraakgebruik: de op dit moment geldende of van kracht zijnde huurprijzen) als zodanig, geen eenduidig aanknopingspunt kan worden gevonden voor de wijze waarop het tarief moet worden vastgesteld. In aanmerking genomen dat PNM tot 2011 het tarief jaarlijks aanpaste aan de CBS-consumentenprijsindex, dat Q-Park [geïntimeerde] heeft bericht de lopende abonnementen per 1 januari 2011 over te nemen ‘tegen de reeds geldende

financiële voorwaarden’ en dat [geïntimeerde] vanaf dat moment gebruik is blijven maken van het abonnement en het tarief daarvoor (weliswaar onder protest) is blijven betalen, is de conclusie dat de overeenkomst die partijen per 1 januari 2011 hebben gesloten geen verandering brengt in de tot dat moment bestaande financiële voorwaarden in de zin dat die vanaf dat moment onderdeel zijn van de (nieuwe) overeenkomst tussen Q-Park en [geïntimeerde] . Het jaarlijks aanpassen van het abonnementstarief aan de CBS-consumentenprijsindex is daarmee onderdeel geworden van de overeenkomst tussen Q-Park en [geïntimeerde] . Niet valt in te zien dat daarnaast of in plaats daarvan [geïntimeerde] kan worden verplicht om andere of verdere aanpassingen te moeten dulden, althans hetgeen Q-Park daartoe heeft aangevoerd biedt daarvoor onvoldoende onderbouwing”.

Tegen dit vonnis is geen hoger beroep ingesteld.

i. Bij brief van 24 augustus 2016 heeft Q-Park het parkeerabonnement van [geïntimeerde] opgezegd tegen 1 oktober 2016 onder verwijzing naar haar Algemene Voorwaarden 2008. In deze brief staat onder meer het volgende:

(…) Op 25 juli 2016 heeft de kantonrechter te Den Haag beslist dat op 1 januari 2011 tussen Q-Park (…) een nieuwe stallingsovereenkomst is gesloten tegen - zoals de brief van Q-Park van 30 december 2010 meldde - de reeds geldende financiële voorwaarden. Op deze overeenkomst zijn - blijkens genoemde brief - de algemene voorwaarden van Q-Park van toepassing. Deze bepalen onder meer dat, tenzij anders overeengekomen, een stallingsovereenkomst door beide partijen kan worden opgezegd met inachtneming van een opzeggingstermijn van één maand tegen het einde van een driemaands-periode.

Hierbij delen wij u mee de stallingsovereenkomst met u op te zeggen tegen 1 oktober 2016. Wij zijn evenwel bereid met u een nieuwe stallingovereenkomst te sluiten, ingaande 1 oktober 2016, zulks voor de duur van onze huurovereenkomst met Westinvest. Op deze stallingsovereenkomst zullen, zoals reeds het geval was bij de door ons opgezegde overeenkomst, de algemene voorwaarden van Q-Park van toepassing zijn. (…)

Voor wat betreft de door u met ingang van 1 oktober 2016 verschuldigde vergoeding graag het volgende: conform hetgeen met Westinvest is overeengekomen zal voor u de ‘vigerende huurprijs’ gelden, die wij op basis van vergelijking met tarieven in soortgelijke (openbare) parkeergarages vaststellen op € 121,08 incl. BTW per maand, prijspeil 1 januari 2016, jaarlijks aan te passen op basis van het consumentenprijsindexcijfer of, indien de vigerende huurprijs hoger of lager is, de vigerende huurprijs op de datum van aanpassing.

Gaarne vernemen wij van u of u kunt instemmen met ons voorstel, in welk geval wij u de stallingsovereenkomst ter tekening zullen toezenden. Mocht u niet akkoord gaan met ons voorstel dan eindigt het recht op gebruik van een parkeerplaats in [de parkeergarage] op 30 september 2016”.

[geïntimeerde] is niet akkoord gegaan met dit voorstel.

Artikel I.4.2 van de Algemene Voorwaarden 2008 luidt als volgt:

Beide partijen zijn gerechtigd de stallingsovereenkomst op te zeggen met inachtneming van een opzegtermijn van 1 maand tegen het einde van een 3 maandenperiode c.q. tegen het einde van de overeengekomen duur zoals tussen partijen bepaald in de stallingsovereenkomst. De opzegging dient uitsluitend schriftelijk te geschieden”.

2.2

In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , als voorlopige voorziening op grond van artikel 254 van het Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (Rv), gevorderd Q-Park te gebieden om hem zijn parkeerplaats te laten behouden tegen de financiële voorwaarden zoals vastgesteld in het vonnis van 25 juli 2016, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 25.000,-, voor iedere dag dat Q-Park met gehele of gedeeltelijke nakoming in gebreke blijft en met veroordeling van Q-Park in de kosten. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis, dat uitvoerbaar bij voorraad is, het door [geïntimeerde] gevorderde gebod toegewezen op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 100,- per dag met een maximum van € 5.000,- en Q-Park in de kosten veroordeeld. De kantonrechter heeft overwogen dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij het behoud van zijn parkeerplaats. Verder heeft de kantonrechter vastgesteld dat tussen partijen niet in geschil is dat Q-Park gehouden is [geïntimeerde] een parkeerplaats in de parkeergarage te verschaffen op basis van de “vigerende huurprijzen”. Naar het voorlopig oordeel van de kantonrechter moet onder “vigerende huurprijzen” worden verstaan het door PMN gehanteerde tarief voor bewoners van [het plein] , inclusief indexering op basis van de CBS-consumentenprijsindex, en niet een marktconforme prijsindexering zoals Q-Park die voorstaat.

2.3

In hoger beroep vordert Q-Park vernietiging van het vonnis van de kantonrechter en niet-ontvankelijk verklaring van [geïntimeerde] in zijn vordering, althans afwijzing van zijn vordering, met veroordeling van [geïntimeerde] tot terugbetaling van wat Q-Park ter uitvoering van het vonnis aan [geïntimeerde] heeft betaald en met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties, te vermeerderen met de nakosten en wettelijke rente. [geïntimeerde] voert verweer.

2.4

Grief 1 van Q-Park is gericht tegen de verwijzing naar artikel 11.4 van de Algemene Voorwaarden 2008 in rov. 1.11 van het vonnis. Bij deze grief heeft Q-Park geen belang omdat het hof de feiten zelf vaststelt. Tussen partijen is niet in geschil dat op de overeenkomst tussen Q-Park en [geïntimeerde] de Algemene Voorwaarden 2008 van toepassing zijn, en dat Q-Park zich bij de opzegging van de stallingsovereenkomst met [geïntimeerde] heeft gebaseerd op artikel I.4.2 daarvan. Daar gaat het hof ook van uit.

2.5

Grief 2 van Q-Park is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat [geïntimeerde] een spoedeisend belang heeft bij zijn vordering. Volgens Q-Park ontbreekt een spoedeisend belang omdat [geïntimeerde] de mogelijkheid heeft om te parkeren in de parkeergarage tegen betaling van het door Q-Park gevraagde, “marktconforme” parkeertarief. Hij zou dat parkeertarief “onder protest” kunnen betalen in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure.

2.6

Deze grief faalt. Tussen partijen is niet in geschil dat parkeerplaatsen in het centrum van Den Haag zeer schaars zijn en dat [geïntimeerde] niet in aanmerking komt voor een parkeervergunning. Zonder een plaats in de parkeergarage zal [geïntimeerde] dus grote moeite hebben om zijn auto te parkeren. Het standpunt van Q-Park dat [geïntimeerde] alleen nog maar toegang heeft tot de parkeergarage tegen betaling van het “marktconforme” (lees: hogere) tarief impliceert dat [geïntimeerde] anders geen toegang meer heeft tot de parkeergarage. Daarmee is zijn spoedeisend belang gegeven. Van [geïntimeerde] kan bovendien niet worden verlangd dat hij, om zijn parkeerplaats te behouden, in afwachting van de uitkomst van een bodemprocedure een nieuwe overeenkomst met Q-Park aangaat op de door Q-Park vastgestelde voorwaarden.

2.7

Met grief 3 komt Q-Park op tegen het voorlopige oordeel van de kantonrechter dat onder “vigerende huurprijzen” moet worden verstaan het oorspronkelijke, door PMN gehanteerde tarief geïndexeerd op basis van de CBS-consumentenprijsindex. Q-Park bestrijdt niet dat zij gehouden is om [geïntimeerde] een parkeerplaats in de parkeergarage te verschaffen op basis van de “vigerende huurprijzen” bedoeld in de notariële akte van levering. Zij stelt echter dat met deze term een “marktconform” tarief is bedoeld, dat steeds kan worden aangepast aan de huidige marktsituatie.

2.8

De uitleg van de term “vigerende huurprijzen” stond ook ter discussie in het geschil tussen partijen waarin de kantonrechter het hiervoor geciteerde bodemvonnis van 25 juli 2016 heeft gewezen, dat in kracht van gewijsde is gegaan. In dat vonnis heeft de kantonrechter geoordeeld dat het jaarlijks aanpassen van het abonnementstarief aan de hand van de CBS-consumentenprijsindex onderdeel is gaan uitmaken van de overeenkomst tussen Q-Park en [geïntimeerde] die tot stand is gekomen toen Q-Park op 1 januari 2011 de exploitatie van de parkeergarage van PMN heeft overgenomen. De rechter die in kort geding moet beslissen op een vordering tot het geven van een voorlopige voorziening nadat de bodemrechter al een vonnis in de hoofdzaak heeft gewezen, dient zijn vonnis af te stemmen op het oordeel van de bodemrechter. De kantonrechter heeft zijn oordeel in het vonnis van 25 juli 2016 echter niet gebaseerd op de uitleg van de term “vigerende huurprijzen”, maar op het feit dat Q-Park de lopende abonnementen per 1 januari 2011 heeft overgenomen “tegen de reeds geldende financiële voorwaarden”, en PMN tot 2011 het tarief jaarlijks aanpaste aan de hand van de CBS-consumentenprijsindex. Bij de uitleg van de term “vigerende huurprijzen” hoeft het hof zijn (voorlopig) oordeel dus niet af te stemmen op het vonnis van de kantonrechter.

2.9

De verplichting van Q-Park om [geïntimeerde] een parkeerplaats in de parkeergarage te verschaffen op basis van de “vigerende huurprijzen” vloeit voort uit artikel 21.4 van de Q-Park huurovereenkomst en de notariële akte waarnaar dit artikel verwijst (vgl. het arrest van dit hof van 31 januari 2017, ECLI:NL:GHDHA:2102, waarin het hof heeft overwogen dat artikel 21.4 van de Q-Park huurovereenkomst moet worden gezien als een derdenbeding in de zin van artikel 6:253 BW). Aangezien de term “vigerende huurprijzen” is opgenomen in een overeenkomst waarbij Q-Park noch [geïntimeerde] partij zijn, is bij de uitleg van deze term de taalkundige betekenis die deze bewoordingen, gelezen in de context van de notariële akte als geheel, in de kring van de desbetreffende professionele partijen normaal gesproken hebben, van groot belang, naast alle andere omstandigheden van het concrete geval, gewaardeerd naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (vgl. HR 2 februari 2018, ECLI:NL:HR:2018:148).

2.10

Met inachtneming van het voorgaande heeft de kantonrechter naar het voorlopig oordeel van het hof met juistheid overwogen dat met de term “vigerende huurprijzen” wordt teruggegrepen op de tarieven die [geïntimeerde] vanaf de aanvang voor het gebruik van de parkeergarage betaalde. Uit artikel 13 van de notariële akte en de verdere context blijkt immers dat deze bepaling is bedoeld om de nakoming zeker te stellen van de verplichting die LAVI ten opzichte van de kopers van de desbetreffende appartementsrechten op zich had genomen om hen een parkeerplaats in de parkeergarage te verschaffen. Deze parkeerplaatsen werden aan de bewoners ter beschikking gesteld tegen de tarieven gehanteerd door PMN. De “vigerende huurprijzen” bedoeld in genoemd artikel 13 waren dus de tarieven die PMN hanteerde en die jaarlijks werden geïndexeerd op basis van de CBS-consumentenprijsindex.

2.11

Het hof volgt dus niet de stelling van Q-Park dat met de notariële akte is beoogd om zeker te stellen dat de exploitant van de parkeergarage steeds een marktconforme prijs ontvangt, die gelijk oploopt met de tarieven in vergelijkbare parkeergarages. Voor die stelling biedt het artikel en de context waarin het tot stand is gekomen geen enkel aanknopingspunt. De stelling van Q-Park dat indexering op basis van de CBS-consumentenprijsindex ongeschikt is omdat de parkeertarieven gemiddeld harder stijgen dan de consumentenprijzen, verwerpt het hof eveneens. Ook als deze stelling juist is - een onderbouwing ontbreekt - dan nog verandert deze stelling niets aan het uitgangspunt dat met artikel 13 van de notariële akte is beoogd om de op dat moment bestaande situatie te continueren. Overigens is het feit dat een professionele partij als PMN ervoor heeft gekozen haar tarieven te indexeren op basis van de CBS-consumentenprijsindex een aanwijzing dat een dergelijke indexering wel degelijk geschikt is om op de lange termijn een (ook) voor de exploitant redelijke tariefstelling te waarborgen.

2.12

Uit het voorgaande volgt dat alle grieven van Q-Park falen. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen, kan tegen die achtergrond in het midden blijven of Q-Park de bestaande huurovereenkomst rechtsgeldig heeft opgezegd. Voor bewijslevering is geen aanleiding omdat Q-Park geen voldoende specifiek bewijsaanbod heeft gedaan van feiten of omstandigheden die tot een ander oordeel zouden kunnen leiden. Het hof zal het vonnis van de kantonrechter bekrachtigen en Q-Park veroordelen in de kosten van het hoger beroep.

3 Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

- veroordeelt Q-Park in de kosten van het hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,- aan verschotten en € 2.685,- aan salaris advocaat en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak, dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, J.I. de Vreese-Rood en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.