Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:440

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
08-01-2019
Datum publicatie
20-03-2019
Zaaknummer
200.249.291/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

Kort geding. Ontruiming huurwoning na burgemeesterssluiting? Belangenafweging in voordeel huurster.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2019/223
WR 2019/78
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.249.291/01

Zaaknummer rechtbank : 7186209 VV EXPL 18-401

arrest van 8 januari 2019

inzake

Organisatie voor Bewind & Insolventie Nederland B.V., m.h.o.d.n. Obin,

in haar hoedanigheid van bewindvoerder over de goederen die (zullen) toebehoren aan [appellante]

gevestigd te Culemborg,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr R.W. de Gruijl te Rotterdam,

tegen

Stichting Maasdelta Groep (MDG),

gevestigd te Spijkenisse,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Maasdelta,

advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse.

Het geding

Bij exploot van 31 oktober 2018 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van 17 oktober 2018. Daarbij is verzocht om behandeling van het hoger beroep met verkorte termijnen als bedoeld in paragraaf 9.1 van het Landelijk procesreglement voor civiele dagvaardingszaken bij de gerechtshoven. Dat verzoek is toegewezen.

[appellante] heeft in de appeldagvaarding twee grieven aangevoerd en daarbij producties overgelegd. Bij memorie van antwoord (met productie) heeft Maasdelta de grieven bestreden.

Tenslotte is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. In deze zaak gaat het om het volgende.

1.1

[appellante] huurt sinds 13 oktober 1994 van Maasdelta de (sociale) huurwoning aan de [adres] (hierna: het gehuurde).

1.2

Bij beschikking van de rechtbank te Rotterdam, kamer voor kantonzaken, van 22 januari 2014 zijn de goederen die aan [appellante] (zullen) toebehoren onder bewind gesteld.

1.3

De zoon van [appellante] woont sedert 2 à 3 jaar niet meer bij [appellante] en heeft ook geen sleutel van de woning. De zoon van [appellante] komt 1 à 2 keer per maand op bezoek bij [appellante].

1.4

De burgemeester van de gemeente Hellevoetsluis heeft bij besluit van 20 juni 2018 de woning gesloten op grond van artikel 13b van de Opiumwet voor de duur van 6 maanden, ingaande op 28 juni 2018 en eindigend op 28 december 2018.

1.5

Volgens dit besluit heeft de politie Rotterdam bij een inval in het gehuurde op 15 maart 2018 het volgende in de (oude) slaapkamer van de zoon van [appellante] aangetroffen:

- 100 gram cocaïne;

- 1 mortier:

- 1 cobra;

- 7 patronen;

- 2 knalpatronen.

1.6

[appellante] heeft op 25 juni 2018 bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester. Bij beslissing van 18 oktober 2018 is het bezwaar ongegrond verklaard. Tegen deze beslissing heeft [appellante] beroep ingesteld bij de bestuursrechter in de rechtbank te Rotterdam. De behandeling daarvan heeft plaatsgevonden op 5 november 2018.

1.7

Maasdelta heeft bij brief van 22 augustus 2018 de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbonden op basis van het besluit van de burgemeester op grond van artikel 7:231 lid 2 BW). Maasdelta heeft [appellante] verzocht haar uiterlijk 28 augustus 2018 te laten weten of zij de buitengerechtelijke ontbinding aanvaardt.

1.8

[appellante] heeft de buitengerechtelijke ontbinding niet aanvaard. Maasdelta heeft een (civiele) bodemprocedure tegen [appellante] aanhangig gemaakt, waarin zij een verklaring vordert dat de huurovereenkomst op terechte gronden is ontbonden, danwel (alsnog) ontbinding en ontruiming van het gehuurde. Sinds het besluit van de burgemeester verblijft [appellante] bij familie.

2. Maasdelta heeft in eerste aanleg gevorderd bij vonnis in kort geding, uitvoerbaar bij voorraad, [appellante] te veroordelen het gehuurde binnen een week na betekening van het vonnis te ontruimen en ontruimd te houden, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding. Maasdelta heeft daaraan primair ten grondslag gelegd de sluiting van de woning door de burgemeester en de daarop gevolgde buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst ex artikel 7:231 lid 2 BW en subsidiair dat [appellante] zich niet als goed huurder heeft gedragen en dat vooruitlopend op de aanhangig gemaakte bodemprocedure nu reeds de ontruiming van de woning kan worden gerealiseerd.

3. De kantonrechter, rechtdoende in kort geding, heeft bij uitvoerbaar bij voorraad verklaard vonnis van 17 oktober 2018 de vordering toegewezen. Daarbij is overwogen - samengevat - dat Maasdelta een spoedeisend belang heeft, dat Maasdelta het recht had (gelet op het besluit van de burgemeester) om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden en dat de ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid niet onaanvaardbaar is.

4. In hoger beroep heeft [appellante] gevorderd het bestreden vonnis te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vordering tot ontruiming alsnog af te wijzen, met veroordeling van Maasdelta in de kosten van beide procedures.

5. De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat Maasdelta een spoedeisend belang heeft bij de door haar gevorderde voorziening. Het is volgens [appellante] zeer wel mogelijk dat voor het verlopen van de sluiting (op 28 december 2018) een uitspraak zal zijn gedaan in de bodemzaak. Er is voorts geen sprake geweest van daadwerkelijke onrust of criminele activiteiten. De aangetroffen verdovende middelen en illegale goederen, die niet aan [appellante] toebehoorden, zijn door de politie in beslag genomen.

6. De grief faalt. Maasdelta heeft aangevoerd dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk heeft ontbonden en dat [appellante] dus zonder recht of titel in de woning verblijft. Maasdelta heeft belang om de sociale huurwoning (waarvoor wachttijden gelden) zo spoedig mogelijk weer toe te voegen aan haar huurbestand. Ook thans is hiermee het spoedeisend belang gegeven nu de termijn van de burgemeesterssluiting inmiddels is verstreken. De omstandigheid dat er geen onrust of criminele activiteiten zouden zijn veroorzaakt en de illegale spullen in beslag zijn genomen doet aan het spoedeisend belang niet af. Aan het hof is geen uitspraak in de bodemzaak bekend, noch of en wanneer deze uitspraak is of wordt genomen. Zodra in de bodemzaak uitspraak is gedaan, dienen partijen zich daarnaar te richten.

7. De tweede grief is gericht tegen toewijzing van de vordering tot ontruiming. Volgens [appellante] is het gebruik van de bevoegdheid tot buitengerechtelijke ontbinding en ontruiming naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Het besluit van de burgemeester tot sluiting van het gehuurde is nog niet onherroepelijk en [appellante] acht de kans dat het besluit in stand blijft, niet groot. Voorts heeft [appellante] gewezen op de omstandigheid dat de aanwezigheid van de aangetroffen drugs en overige goederen haar niet persoonlijk kan worden verweten. Deze waren immers eigendom van haar zoon en [appellante] had hier geen wetenschap van. [appellante] heeft zelf geen enkele betrokkenheid bij drugs of drugsgebruik. Er is dan ook geen kans op recidive. Verder heeft [appellante] erop gewezen dat er geen sprake is geweest van overlast, drugshandel of anderszins signalen die duiden op bekendheid van de woning in het drugscircuit. Ter onderbouwing van die stelling heeft [appellante] drie verklaringen van buurtbewoners overgelegd. [appellante] woont al sedert 1994 zonder problemen in het gehuurde en de gevolgen van een ontruiming zullen voor haar zeer groot zijn. [appellante] beschikt niet over een steunnetwerk dat haar een geschikte slaapplaats kan aanbieden, zij zal op een zwarte lijst worden geplaatst wat haar zal beletten een nieuwe huurwoning te vinden en zij beschikt niet over de financiële middelen om zelf een nieuwe woning te betrekken. Het belang van Maasdelta weegt dan ook minder zwaar, aldus [appellante].

8. Het hof stelt voorop dat ontruiming van een woning een ingrijpende maatregel is. In kort geding is het slechts verantwoord een daartoe strekkende voorziening te treffen indien in voldoende mate aannemelijk is dat de bodemrechter tot het oordeel zal komen dat de huurovereenkomst op goede gronden is ontbonden en (dus) dat de huurder zonder recht of titel in het gehuurde verblijft.
Ingevolge artikel 7:231 lid 2 jo. lid 1 BW kan de verhuurder de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 Opiumwet (Ow) is gehandeld en gehuurde daarom op grond van artikel 13b Ow is gesloten. Tussen partijen is niet in geschil dat het gehuurde door de burgemeester op grond van artikel 13b Opiumwet is gesloten. Het feit dat het besluit daartoe nog niet onherroepelijk is, sluit een buitengerechtelijke ontbinding niet uit. Artikel 7:231 lid 2 vereist ook niet dat sprake is van een tekortkoming die de huurder verweten kan worden. Vast staat dat in het gehuurde een handelshoeveelheid harddrugs is aangetroffen. Dat [appellante] geen wetenschap had van en geen enkele betrokkenheid had bij de aangetroffen verdovende middelen, staat er niet aan in de weg dat aan de vereisten van artikel 7:231 lid 2 BW is voldaan.

9. Ontbinding van een huurovereenkomst en ontruiming van een woning vormen evenwel een inmenging in het door artikel 8 EVRM beschermde recht op respect voor de woning van een bewoner. Een ieder die het risico loopt van een inbreuk op zijn recht op respect voor zijn woning moet de mogelijkheid hebben de proportionaliteit van de maatregel te laten beoordelen door een onafhankelijke rechterlijke instantie. [appellante] heeft bezwaar gemaakt tegen het besluit van de burgemeester en beroep ingesteld tegen de beslissing op bezwaar, waarop nog geen beslissing is genomen. Er heeft dus nog geen beoordeling van de burgemeesterssluiting door de bestuursrechter plaatsgevonden. Afgezien daarvan dient de civiele rechter de proportionaliteit te beoordelen van de ontbinding van de huurovereenkomst en de ontruiming van de woning door de verhuurder. Ook als de bestuursrechter oordeelt dat de burgemeesterssluiting rechtmatig is, laat dit onverlet dat de civiele rechter kan oordelen dat de daarop gebaseerde ontbinding en ontruiming door de verhuurder niet proportioneel is en dat een beroep op artikel 7:231 lid 2 BW dus naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Bij de toetsing door de civiele rechter dient deze alle relevante omstandigheden in aanmerking te nemen. Daarbij dient ook een belangenafweging plaats te vinden.

10. Bij deze beoordeling neemt het hof in aanmerking dat Maasdelta als toegelaten instelling van sociale huurwoningen mede de zorg heeft voor de leefbaarheid van de woonomgeving van haar (overige) huurders. [appellante] heeft niet bestreden dat van algemene bekendheid is dat de handel in drugs in de omgeving waar dat gebeurt gevoelens van onrust en onveiligheid opleveren, waarmee de leefbaarheid en kwaliteit van de woonomgeving wordt aangetast. Maasdelta heeft in beginsel een zwaarwegend belang om daartegen op te treden.

11. Daar staat tegenover het belang van [appellante] bij voortzetting van de huurovereenkomst en behoud van haar woning. Als onweersproken staat vast dat [appellante] al sinds 1994 de woning bewoont. Gedurende deze lange huurperiode zijn er nooit overlastklachten geweest. Maasdelta heeft in dit kort geding niet voldoende onderbouwd gesteld dat er sprake is van wanbetaling van de maandelijks verschuldigde huurtermijnen. Ook tijdens de burgemeesterssluiting is de huur van de woning steeds voldaan. Maasdelta heeft niets aangevoerd wat er op wijst, anders dan de hoeveelheid aangetroffen drugs, dat er vanuit de woning werd gedeald of dat er signalen waren van bekendheid van de woning in het drugscircuit. Integendeel, Maasdelta heeft niet weersproken dat de drugs vier maanden in de woning lagen zonder dat er toen of op enig moment daarvoor sprake was van aanloop naar de woning of overlast of dealen. Maasdelta heeft ook geen feiten of omstandigheden aangevoerd die erop wijzen dat [appellante] zelf iets met de drugs te maken had of dat er eerder door haar, of door anderen vanuit de woning, strafbare feiten waren gepleegd. Vast staat dat de drugs zijn gevonden op de (oude) slaapkamer van de zoon, die niet meer in de woning woont. Dat Maasdelta geen handelaren in verdovende middelen in haar woningen wil huisvesten en op die grond een ‘zero-tolerance’ beleid voert, geeft daarom op zichzelf onvoldoende grond om de huurovereenkomst met [appellante] te beëindigen.
Er is voorts niet gesteld of gebleken dat de opslag van de drugs schade aan het gehuurde heeft toegebracht of concrete invloed heeft gehad op de woonomgeving waarvoor Maasdelta een zorgplicht heeft.
Het voorgaande geldt eveneens voor het aangetroffen zwaar vuurwerk (2 stuks) en patronen (volgens Maasdelta in de zin van: munitie). Weliswaar is het ernstig dat dergelijk materiaal in een woning wordt aangetroffen, maar er zijn onvoldoende aanwijzingen dat er (ooit) meer of ander vuurwerk in de woning is geweest of dat er na de burgemeesterssluiting (bij voortzetting van de huurovereenkomst met [appellante]) vuurwerk in de woning zal zijn. Immers, ook genoemd vuurwerk werd aangetroffen in de (oude) kamer van de zoon die niet meer in de woning woont. Niet is gesteld dat er tijdens de lange periode waarin [appellante] de woning heeft gehuurd, sprake is geweest van enig (ander) vuurwerkdelict gepleegd door [appellante] zelf of door anderen in of rondom haar woning.
Gelet op deze omstandigheden is vooralsnog aannemelijk dat het belang van [appellante] bij behoud van haar woning, zodat zij daarnaar na de burgemeesterssluiting kan terugkeren, zwaarder zal wegen dan het belang van Maasdelta om de huurovereenkomst buitengerechtelijk te ontbinden zodat [appellante] niet in haar woning zal terugkeren. Daarom valt niet uit te sluiten dat de bodemrechter zal oordelen dat het gebruik door Maasdelta van haar buitengerechtelijke ontbindingsbevoegdheid naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dit betekent dat de tweede grief van [appellante] slaagt en het oordeel van de kantonrechter in kort geding, dat de buitengerechtelijke ontbinding van de huurovereenkomst in stand zal blijven, in dit hoger beroep geen stand houdt.

11. Subsidiair heeft Maasdelta gevorderd dat de huurovereenkomst (thans) wordt ontbonden en de woning op die grond wordt ontruimd. Zij heeft deze vordering gebaseerd op het aantreffen van de handelshoeveelheid cocaïne en zwaar vuurwerk – waarover het hof oordeelt zoals hiervoor is aangegeven – en op een gestelde huurachterstand. Deze gestelde huurachterstand betreft volgens de inleidende dagvaarding in dit kort geding herstelkosten voor de voordeur in verband met de politie-inval en incassokosten uit het verleden. Nadat [appellante] had aangevoerd dat zij voor de herstelkosten nooit een rekening heeft gehad en dat de incassokosten een factuur uit 2014 betreft die nu na vijf jaar uit de kast wordt gehaald, is Maasdelta hier niet meer op teruggekomen. Het hof kan daarom in dit kort geding niet oordelen dat de herstelkosten (eerder) deugdelijk bij [appellante] in rekening zijn gebracht, noch dat de incassokosten (vermeld op een overgelegde factuur aan Maasdelta uit 2014) bij [appellante] in rekening zijn gebracht of dat zij hiervoor sedertdien is aangemaand, en voorshands is ook niet duidelijk of [appellante] deze überhaupt (nog) verschuldigd is (de factuur vermeldt toelating van [appellante], destijds, tot de WSNP). Voor zover Maasdelta door verwijzing naar het lichaam van de dagvaarding van de bodemprocedure doelt op een andere huurachterstand, is deze nergens toegelicht. Gelet op een en ander is er in dit kort geding onvoldoende grond voor ontbinding van de huurovereenkomst (en daarmee voor ontruiming).

13. Het hof weegt bij al het voorgaande mee dat in de door Maasdelta aanhangig gemaakte bodemprocedure reeds van antwoord is geconcludeerd en dat een comparitie van partijen was geagendeerd op 5 december 2018. Tegen die achtergrond is de verwachting gerechtvaardigd dat binnen afzienbare termijn uitspraak zal worden gedaan in die bodemprocedure. Dat maakt het belang van Maasdelta om nog vóór dat moment een titel tot ontruiming te verkrijgen minder zwaarwegend.

14. Uit het voorgaande volgt dat grief 2 slaagt zodat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof de vordering tot ontruiming in dit kort geding afwijzen. Bij deze uitkomst past dat Maasdelta in de kosten van beide instanties zal worden veroordeeld.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis in kort geding van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 17 oktober 2018;

en opnieuw rechtdoende:

- wijst de vordering van Maasdelta als voorziening in kort geding af,

- veroordeelt Maasdelta in de kosten van het kort geding in eerste aanleg, aan de zijde van [appellante] tot op 17 oktober 2018 begroot op € 150,- aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt Maasdelta in de kosten van het kort geding in hoger beroep, aan de zijde van [appellante] tot op heden begroot op € 828,02 aan verschotten en € 1.074,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad voor zover het de veroordeling in de proceskosten betreft.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, G. Dulek-Schermers en J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.