Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:3450

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
20-12-2019
Datum publicatie
07-01-2020
Zaaknummer
200.269.296-01
Formele relaties
Herstelarrest: ECLI:NL:GHDHA:2020:400
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

mondeling arrest in kort geding; ontruiming van door de gemeente verhuurde percelen grond waarop de huurder een tijdelijk migrantenhotel exploiteert; afstemmingsregel; einde huurovereenkomst; geen gerechtvaardigd vertrouwen; spoedeisend belang.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.269.296/01

Zaak-, rolnummer rechtbank : 8034235 RL EXPL 19-21174

PROCES-VERBAAL van de MONDELINGE BEHANDELING en de UITSPRAAK in kort geding, gehouden en gewezen op 20 december 2019.

(…)

in de zaak met bovengenoemd nummer van:

Rieff Den Haag B.V.,

gevestigd te Cuijk,

appellante in het principaal appel, geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Rieff,

advocaat: mr. M.A.J. Kemps te Eindhoven,

tegen

Gemeente Den Haag,

zetelend te Den Haag,

geïntimeerde in het principaal appel, appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. F. Sepmeijer te Den Haag.

(…)

Na de schorsing wijst het hof arrest, zoals hierna weergegeven. Met instemming van partijen spreekt de voorzitter de motivering die hieronder in het arrest staat in verkorte vorm uit.

Het arrest in de zaak met rolnummer 200.269.296/01 (Rieff/Gemeente):

waar dit kort geding over gaat

1.1 Deze zaak is het kort geding dat de Gemeente op 20 september 2019 is begonnen om twee percelen waarvan zij eigenaar is te ontruimen. Deze twee percelen zijn gesitueerd in Laakhaven West. Partijen weten om welke percelen het gaat; zij worden hierna aangeduid als ‘Perceel 1’ en ‘Perceel 2’ of samen: ‘de Percelen’.

1.2 De Gemeente heeft met de rechtsvoorganger van Rieff per augustus 2012 tijdelijke huurovereenkomsten voor beide Percelen gesloten ten behoeve van de exploitatie van een ‘migrantenhotel’ voor de tijdelijke huisvesting van arbeidsmigranten. Daartoe zijn 104 units voor 190 bewoners op Perceel 1 geplaatst. Op Perceel 2 kunnen de bewoners parkeren. Rieff exploiteert dit migrantenhotel op dit moment en stelt zich op het standpunt dat zij de Percelen tot oktober 2023 mag gebruiken.

1.3 Laakhaven West wordt inmiddels (her)ontwikkeld tot een woongebied. In het kader van het project Caland Dock aldaar komt op Perceel 1 hoogwaardig groen en een verbindingsweg, zodanig dat er geen plaats meer is voor het migrantenhotel van Rieff. De Gemeente wil Perceel 2 (laten) gebruiken voor de opslag van bouwmaterialen tijdens de (verdere) ontwikkeling.

1.4 Tussen partijen is een bodemprocedure – de hoofdzaak – aanhangig bij dit hof (zaaknummer: 200.256.727/01) die, in de kern genomen, ziet op de vraag of de huurovereenkomsten tussen partijen met betrekking tot de Percelen zijn geëindigd. De kantonrechter heeft in deze hoofdzaak op 11 december 2018 uitspraak gedaan (hierna: het ‘bodemvonnis’). Het hoger beroep daartegen staat voor memorie van antwoord in het incidenteel appel op 14 januari 2020.

2.
In de onderhavige kortgedingprocedure heeft de kantonrechter Rieff veroordeeld de Percelen uiterlijk op 15 januari 2020 te ontruimen (vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 1 november 2019; ECLI:NL:RBDHA:2019:12044).

3. Rieff en de Gemeente zijn beide van dit kortgedingvonnis in hoger beroep gekomen.

4. Het hoger beroep van Rieff richt zich tegen:

- de toewijzing van de ontruimingsvorderingen (grief 1),

- het oordeel dat de Gemeente een spoedeisend belang heeft (grief 2) en

- de ontruimingstermijn (grief 3).

In het incidenteel appel verzet de Gemeente zich tegen de afwijzing van de door haar gevorderde dwangsommen (incidentele grief 1).

wat het hof in dit kort geding oordeelt

5 afstemmingsregel

5.1

Op grond van de zogenoemde ‘afstemmingsregel’ moet de rechter die in kort geding beslist nadat over het geschilpunt een vonnis in de hoofdzaak is gewezen, zijn uitspraak in beginsel afstemmen op dat vonnis in de hoofdzaak. Dat moet ongeacht of een beslissing in het bodemvonnis in de overwegingen of in het dictum staat (onder “Beslissing”).

5.2

In het bodemvonnis is (in overweging 4.5) geoordeeld dat de op 1 augustus 2012 ingegane huurovereenkomsten vanaf 31 juli 2017 voor onbepaalde tijd zijn verlengd op grond van de wet (art. 7:230 BW).
Vervolgens zijn de huurovereenkomsten volgens dit bodemvonnis per 5 februari 2019 geëindigd “indien en voor zover het beroep van Rieff op schending van de algemene beginselen van behoorlijk bestuur en strijd met opgewekt vertrouwen en ten onrechte afgebroken onderhandelingen geen doel zouden treffen” (overweging 4.8).

Volgens het bodemvonnis zijn de huurovereenkomsten dus geëindigd onder het voorbehoud van het niet slagen van de door Rieff gevoerde verweren over schending van de algemene beginselen, strijd met opgewekt vertrouwen en onterecht afgebroken onderhandelingen.

Een zogenoemde ‘misslag’ leest het hof in dit bodemvonnis niet.

5.3

In het geval in hoger beroep in de bodemprocedure er niet vanuit zal worden uitgegaan dat per 5 februari 2019 is opgezegd, dan geldt dat er zich na het bodemvonnis een nieuw feit heeft voorgedaan, te weten dat de Gemeente op 27 mei 2019 de huurovereenkomsten voor zover nodig (opnieuw) heeft opgezegd. Ter zitting is naar voren gekomen dat als de daarbij genoemde opzegtermijn niet juist is, toen is opgezegd per 1 juni 2020.

5.4

Op grond van de afstemmingsregel en dat nieuwe feit moet het hof er dan ook van uitgaan dat de huurovereenkomsten zijn geëindigd, zo niet nu al, dan uiterlijk per 1 juni 2020, tenzij de verweren van Rieff slagen.

6. Over of die verweren slagen (en wat er dan geldt), is niet in het bodemvonnis geoordeeld. Het hof zal daarom in dit kort geding, aan de hand van alle gegeven informatie (waartoe ook stukken uit de bodemprocedure zijn overgelegd), een inschatting van die verweren maken om te beoordelen of het wel of niet hoogst waarschijnlijk is dat de rechter in de bodemprocedure de ontruimingsvorderingen van de Gemeente zal toewijzen.

Daarom zal het hof in het navolgende een (voorlopig) oordeel over de verweren van Rieff geven.

7 opgewekt vertrouwen en algemene beginselen van behoorlijk bestuur

7.1

Rieff kan niet met succes een beroep doen op handelen door de Gemeente in strijd met opgewekt vertrouwen of met schending van algemene beginselen van behoorlijk bestuur, vanwege het volgende.

7.2

De huurperiode is uitdrukkelijk in artikel 3.1 de contracten overeengekomen “voor de duur van 5 jaar” en “eindigende uiterlijk op 30 september 2018. Bij het aangaan van de huurovereenkomsten konden de contractspartijen, en daarna hun rechtsopvolgers, in beginsel dus niet op een langere huurperiode rekenen.

7.3

Om toch aanspraak te kunnen maken op een termijn van tien jaar, zoals Rieff wil, moet vast staan dat de Gemeente daadwerkelijk aan (de rechtsvoorganger van) Rieff heeft toegezegd dat de huurovereenkomsten anders dan in de schriftelijke, ondertekende huurcontracten staat, voor tien jaar zijn afgesloten of met vijf jaar zijn verlengd en ook dat diegenen die dit namens de Gemeente hebben toegezegd, daartoe bevoegd waren danwel dat een onbevoegd gedane toezegging aan de Gemeente kan worden toegerekend.

7.4

Het hof heeft onvoldoende grond om dit vast te stellen.

-a- Ter zitting is weliswaar aangevoerd dat ‘telkens’ is verteld dat het om tien jaar ging, maar concrete gesprekken zijn niet (ook niet in de overgelegde stukken) benoemd. Hoe en door wie wat mondeling is toegezegd, is niet voldoende concreet gesteld.
In de overgelegde stukken, waaronder de in het bodemvonnis genoemde relevante correspondentie uit de periode van vóór het sluiten van de huurovereenkomsten, staat geen toezegging, laat staan een toezegging door een bevoegd orgaan van de Gemeente.

-b- De onderhandelaars hebben wellicht op langer gebruik gehoopt en daarover hun verwachtingen geuit, maar de Gemeente heeft daarbij ook voldoende duidelijk gemaakt dat de huurcontracten niet een periode van 10 jaar betroffen, maar slechts vijf jaar: in de e-mail van 13 oktober 2011 (productie 21) heeft de Gemeente aan (de rechtsvoorganger van) Rieff uitdrukkelijk de keuze gelaten voor een vijf- of tienjarig huurcontract, waarbij is aangegeven dat partijen bij een vijfjarig contract nog “Gaande de jaren (en op het juiste moment) moeten (…) kijken of (….) kunnen verlengen” (productie 21). De (rechtsvoorganger van) Rieff heeft bovendien op 9 januari 2012, dus vóór het sluiten van de huurovereenkomsten, uitdrukkelijk geschreven dat zij het ondernemersrisico van een vijfjarig contract wil nemen (productie 22).

-c- De omgevingsvergunning voor het migrantenhotel is slechts tijdelijk (voor vijf jaar) verleend.

De Gemeente gedroeg zich hier ook naar:

-d- Bij e-mail van 9 april 2013 (productie 24) heeft de bestuursadviseur van de (toenmalige) wethouder, expliciet namens de wethouder, aan Rieff ([naam betrokkene]) bericht dat de wethouder de huurverlenging met vijf jaar zal overwegen indien aan een viertal voorwaarden zou zijn voldaan, waaronder de voorwaarde dat zo’n verlenging de definitieve herontwikkeling van het gebied Laakhaven-West niet frustreert. Aan die voorwaarde is niet voldaan: de Gemeente ontwikkelt het gebied en zij heeft voldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat het gebruik dat Rieff van de Percelen maakt niet met die ontwikkelingsplannen strookt.

-e- Op 7 juli 2017 (productie 5) (vóór het einde van de in de contracten genoemde huurtermijn) heeft de Gemeente aan Rieff geschreven dat de huurovereenkomsten niet voor vijf jaar verlengd kunnen worden, maar dat de wethouder wel de mogelijkheid heeft gegeven om de huidige overeenkomsten te verlengen tot 1 mei 2019 – dus geen tien jaar.

7.5

Op grond van het voorgaande oordeelt het hof in dit kort geding dat de Gemeente geen gerechtvaardigd vertrouwen heeft gewekt en niet in strijd met beginselen van behoorlijk bestuur handelt door geen gebruik van tien jaar toe te staan.

8 afgebroken onderhandelingen?

8. De door Rieff gestelde “onterecht afgebroken onderhandelingen” leiden niet tot het recht om de gronden tot 2023 te blijven huren. Op grond van de contractsvrijheid staat het partijen bij een overeenkomst in beginsel vrij om niet een nieuwe overeenkomst te sluiten.

Zo er al daadwerkelijk onderhandelingen plaatsvonden die onregelmatig zijn afgebroken, geldt dat over de essentialia – de duur van de nieuwe huurovereenkomsten en de huurprijs – nog geen overeenstemming in zicht was, zodat geen (romp)overeenkomst tot stand is gekomen waaraan Rieff een voortgezet recht om te huren kan ontlenen.

conclusie over het einde van de huurovereenkomsten

9. De conclusie is dat het hof er in dit kort geding vanuit gaat dat de huurovereenkomsten zijn opgezegd. Het hof acht het voldoende waarschijnlijk dat de rechter in de bodemprocedure de ontruimingsvorderingen van de Gemeente zal toewijzen.

Grief 1 van Rieff is dus ongegrond.

10. Het voorgaande betekent dat het hof de gevraagde voorlopige voorziening kan toewijzen, tenzij de Gemeente op dit moment tegenover de belangen bij behoud van de huidige situatie totdat definitief in de bodemzaak is beslist, onvoldoende spoedeisend belang heeft bij de voorlopige voorziening tot ontruiming. Immers, voor toewijzing van een vordering in kort geding moet de eisende partij voldoende spoedeisend belang hebben bij een voorziening.

spoedeisend belang, belangenafweging

11.1

Van voldoende spoedeisend belang is in dit geval sprake als niet van de Gemeente kan worden gevergd dat zij de uitkomst van de hoofdprocedure afwacht. Gezien de aard van de in dit kort geding gevorderde voorziening betracht het hof hierbij terughoudendheid. De ontruiming heeft immers ernstige gevolgen: deze voorziening is onomkeerbaar en ingrijpend voor de bewoners van de woonruimten die Rieff exploiteert.

11.2

Het hof acht de argumenten van de Gemeente voor een spoedeisend belang zeer zwaarwegend. Een eigenaar van grond, ook de Gemeente, hoeft geen voortdurende inbreuk op haar eigendomsrecht te dulden. De Gemeente heeft ook aannemelijk gemaakt dat de aanleg van een verbindingsweg over Perceel 1 en het gebruik van Perceel 2, zo niet noodzakelijk, dan wel hoogst wenselijk zijn voor een tijdige (verdere) goede realisatie van het project Caland Dock.

De duur van de bodemprocedure is onzeker. Het kan nog te lang duren voordat daarin (onherroepelijk) (eind)arrest is gewezen.

11.3

Daartegenover zijn de belangen van Rieff om zonder recht de grond te blijven gebruiken minder zwaarwegend. Zij heeft een financieel belang gesteld, maar dit belang was voorzienbaar bij het aangaan van de tijdelijke huurcontracten en is door haar (rechtsvoorganger) toen voor lief genomen. Er is geen grond te oordelen dat zij dit financiële risico nu niet meer hoeft te dragen, ten koste van de beoogde exploitatie door de Gemeente van haar eigendom.

Op zitting kon Rieff niet concreet aangeven wat voor afspraken met de huidige bewoners bestaan en met name niet wat de duur is van hun contracten of om hoeveel mensen met langer dan een paar maanden durende contracten het gaat. Uit de stukken volgt wel dat de bewoners de units allen slechts tijdelijk bewonen.

11.4

Alles afwegende, acht het hof voldoende spoedeisend belang bij een voorziening aanwezig. Rieff zal de Percelen dus zo spoedig mogelijk dienen te ontruimen. Grief 2 slaagt niet.

11.5

Echter, een ontruiming per uiterlijk 15 januari 2020 – zoals in het bestreden kortgedingvonnis bepaald – is nu niet (meer) uitvoerbaar. Het is al 20 december en Rieff moet voor de ontruiming een omvangrijk bouwwerk demonteren en nutsvoorzieningen en heipalen verwijderen en de gebruikers moeten weg.

11.6

Grief 3 van Rieff treft daardoor doel.

concluderend oordeel van het hof

12.1

Gelet op het voorgaande zal het hof het bestreden kortgedingvonnis bekrachtigen, behalve voor wat betreft de (telkens) genoemde ontruimingsdatum van 15 januari 2020.

12.2

Alles afwegende, ook hetgeen zojuist ter zitting door beide partijen is aangevoerd, zal het hof bepalen dat Rieff tot 1 juni 2020 de tijd krijgt om beide Percelen te ontruimen. De voorlopige voorzieningen dat Rieff beide Percelen moet ontruimen en de nevenvorderingen blijven dus in stand, maar Rieff krijgt daar langer de tijd voor.

incidenteel appel: dwangsommen

13. De Gemeente heeft aangevoerd dat zij belang heeft bij het opleggen van de door haar gevorderde dwangsommen van € 5.000,- per dag waarop Rieff niet aan de veroordelingen voldoet. Het hof ziet aanleiding de dwangsomvordering toe te wijzen, met dien verstande dat het hof ook aanleiding ziet om de gevorderde dwangsom te matigen tot € 5000,- per week en om er een maximum aan te verbinden van € 500.000,-.

slot

14. Omdat Rieff grotendeels in het ongelijk is gesteld, zal het hof haar veroordelen in de kosten van dit hoger beroep, zoals gevorderd.

Beslissing

in het principaal en in het incidenteel appel

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter van 1 november 2019 (6697316 RL EXPL 18-4351) uitsluitend voor zover het de datum van de ontruimingen betreft en de afwijzing van de dwangsommenvordering;

en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- bepaalt dat de ontruimingen van de Percelen uiterlijk 1 juni 2020 moet hebben plaatsgevonden, en dat Rieff na betekening dit arrest, dwangsommen verbeurt voor iedere week, een deel van een week daaronder begrepen, dat zij na de datum 1 juni 2020 niet aan de ontruimingsverplichting heeft voldaan, met een maximum van € 500.000,-;

- bekrachtigt het bestreden vonnis voor het overige;

- veroordeelt Rieff in de proceskosten van dit hoger beroep, aan de zijde van de Gemeente in het principaal appel begroot op € 741,- aan griffierecht en € 2.148,- voor salaris van de advocaat en in het incidenteel appel op € 1.074,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, M.E. Honée en R.F. Groos. Het is heden (20 december 2019) uitgesproken ter openbare terechtzitting in aanwezigheid van partijen en van de griffier.

WAARVAN PROCES-VERBAAL