Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:2940

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
12-11-2019
Datum publicatie
19-11-2019
Zaaknummer
200.247.002/01
Formele relaties
Tussenuitspraak: ECLI:NL:GHDHA:2019:5
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur van bedrijfsruimte. Huurder voert tevergeefs aan dat hij heeft betaald aan persoon die gerechtigd was de huur te innen, en dat het vruchtgebruik en de volmacht van de verhuurder zijn geëindigd. Vordering tot terugbetaling in vrijwaring toegewezen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JERF 2019/386
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.247.002/01

Zaaknummer rechtbank : 6253055 RL EXPL 17-20859 (hoofdzaak)

6593138 RL EXPL 18-1313 (vrijwaring)

arrest van 12 november 2019

inzake

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

appellant, tevens incidenteel geïntimeerde in de hoofdzaak en de vrijwaring,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: onttrokken (voorheen mr. O. Huisman te Den Haag),

tegen

1 [naam 2] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerde, tevens incidenteel appellante in de hoofdzaak,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 1] ,

advocaat: mr. I. de Vink te Rijswijk,

2 [naam 3] ,

wonende te [woonplaats 1] ,

geïntimeerde, tevens incidenteel appellant in de vrijwaring,

hierna te noemen: [geïntimeerde sub 2] ,

advocaat: mr. A. Ramsaroep te Wassenaar.

Het geding

1. Voor het verloop van de procedure tot aan het arrest in het incident van het hof van 15 januari 2019 verwijst het hof naar dat arrest. Na dat arrest heeft [geïntimeerde sub 1] in de hoofdzaak een memorie van antwoord met producties genomen, waarbij zij haar eis heeft vermeerderd (en aldus incidenteel heeft geappelleerd). [geïntimeerde sub 2] heeft in de vrijwaring een memorie van antwoord genomen en tevens incidenteel appel ingesteld. Vervolgens is de zaak naar de rol verwezen voor memorie van antwoord in incidenteel appel in de hoofdzaak en de vrijwaring aan de zijde van [appellant] . Per 7 mei 2019 heeft mr. Huisman zich onttrokken als advocaat van [appellant] . Daarop is de zaak naar de rol verwezen voor het stellen van een nieuwe advocaat aan de zijde van [appellant] . Er heeft zich geen nieuwe advocaat voor [appellant] gesteld, en er is aan de zijde van [appellant] geen memorie van antwoord in incidenteel appel genomen. Ten slotte is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Voor een uitgebreide uiteenzetting van de feiten, de vorderingen en het verweer van partijen in eerste aanleg en een korte weergave van de inhoud van het tussenvonnis van 24 mei 2018 en het eindvonnis van 13 september 2018 van de kantonrechter verwijst het hof naar het arrest van 15 januari 2019 in het incident. In dat arrest heeft het hof de vordering van [appellant] tot schorsing van de tenuitvoerlegging van het eindvonnis van 13 september 2018 afgewezen, en [appellant] in de kosten van het incident veroordeeld. Kort samengevat gaat het in deze zaak om de huur van een bedrijfsruimte aan [de bedrijfsruimte] (hierna te noemen: de bedrijfsruimte), die [appellant] op grond van een huurovereenkomst van 20 oktober 2015 (hierna te noemen: de huurovereenkomst) met ingang van 1 januari 2016 heeft gehuurd van [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 1] is de weduwe van [erflater] . Erfgenamen van [erflater] zijn zijn kinderen, waaronder [geïntimeerde sub 2] . [geïntimeerde sub 1] heeft het vruchtgebruik van de nalatenschap en is door de erfgenamen gevolmachtigd om hen te vertegenwoordigen bij de afwikkeling van de nalatenschap. Van de nalatenschap maakt de bedrijfsruimte deel uit. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde sub 1] ontbinding van de huurovereenkomst, ontruiming en betaling van een huurachterstand gevorderd. [appellant] heeft bestreden dat sprake is van een huurachterstand. Hij heeft aangevoerd dat het vruchtgebruik en de volmacht van [geïntimeerde sub 1] zijn geëindigd en dat hij de huur bevrijdend heeft betaald aan [geïntimeerde sub 2] . De kantonrechter heeft het verweer van [appellant] verworpen en de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] toegewezen.

3. In de hoofdzaak vordert [appellant] in principaal appel vernietiging van de vonnissen van de kantonrechter van 24 mei 2018 en 13 september 2018 en afwijzing van de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] , met veroordeling van [geïntimeerde sub 1] om door haar gelegde executoriale beslag(en) op te heffen en geïncasseerde gelden aan [appellant] terug te betalen. [geïntimeerde sub 1] voert verweer. In incidenteel appel vermeerdert [geïntimeerde sub 1] haar eis met een vordering [appellant] te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 27.677,- als schadevergoeding voor het niet deugdelijk opleveren van de bedrijfsruimte en een bedrag van € 547,20 als vergoeding voor deurwaarderskosten die [geïntimeerde sub 1] heeft moeten maken om [appellant] te dwingen tot betaling van de huur en ontruiming van de bedrijfsruimte. ( [geïntimeerde sub 1] heeft in het petitum van haar dagvaarding een bedrag van € 26.677,- aan schadevergoeding gevorderd, maar het hof gaat er vanuit dat dat een verschrijving is en dat [geïntimeerde sub 1] bedoeld heeft te vorderen het bedrag van € 27.677,- genoemd in punten 74 en 76 van de memorie van antwoord en in het expertiserapport van Gevastgoed.) Verder vordert [geïntimeerde sub 1] veroordeling van [appellant] in de proceskosten, inclusief nakosten. [appellant] voert, hoewel hij daartoe in de gelegenheid is gesteld, geen verweer in het incidenteel appel.

4. In de vrijwaring vordert [appellant] , in aanvulling op de door de kantonrechter uitgesproken veroordeling, in principaal appel [geïntimeerde sub 2] tevens te veroordelen tot betaling aan [appellant] van de huur die hij over de maand augustus 2017 van [appellant] heeft ontvangen, kosten rechtens. [geïntimeerde sub 2] voert verweer. In incidenteel appel vordert [geïntimeerde sub 2] vernietiging van de vonnissen van de kantonrechter van 24 mei 2018 en 13 september 2018 en een verklaring voor recht dat het conservatoire beslag op het aandeel van [geïntimeerde sub 2] in de onverdeelde nalatenschap van [erflater] ten onrechte is gelegd en moet worden opgeheven. Verder vordert [geïntimeerde sub 2] veroordeling van [appellant] in de proceskosten.

5. [appellant] heeft zeven grieven tegen de vonnissen van de kantonrechter van 24 mei 2018 en 13 september 2018 aangevoerd. Grieven I tot en met VI zijn aangevoerd in de hoofdzaak. Met grieven I tot en met IV komt [appellant] op tegen de ontbinding van de huurovereenkomst, de veroordeling tot ontruiming van de bedrijfsruimte, de veroordeling tot betaling van (achterstallige) huur en de veroordeling tot betaling van een schadevergoeding van drie maanden huur. Deze vier grieven steunen alle op het standpunt van [appellant] dat het vruchtgebruik van [geïntimeerde sub 1] per 1 april 2015 is geëindigd en dat [geïntimeerde sub 1] per 18 januari 2016 niet langer beschikte over een boedelvolmacht van alle erven. Daarom kon [geïntimeerde sub 1] volgens [appellant] geen aanspraak maken op betaling van de huur en kon hij bevrijdend betalen aan [geïntimeerde sub 2] . Voor het geval dat vast zou komen te staan dat [geïntimeerde sub 1] over een volmacht beschikte, voert [appellant] aan dat hij gerechtigd was zijn betalingsverplichting op te schorten in verband met de onzekerheid ten aanzien van het voortduren van die volmacht. Verder voert [appellant] aan dat als het vruchtgebruik al in stand zou zijn gebleven, [geïntimeerde sub 1] dan op grond van artikel 3:218 BW alle erfgenamen in de procedure tegen [appellant] had moeten oproepen, en zij niet-ontvankelijk is in haar vorderingen tegen [appellant] nu zij dat heeft nagelaten. Ten aanzien van de toegewezen schadevergoeding van drie maanden huur voert [appellant] verder aan dat onvoldoende vast is komen te staan dat die schade ook daadwerkelijk zal optreden. Grief V is gericht tegen overweging 9 van het vonnis van 13 september 2018, waarin de kantonrechter heeft geoordeeld dat de vordering tot betaling van een contractuele boete van € 1.650,- wegens te late betaling van de huur voor toewijzing vatbaar is, en dat er geen aanleiding is deze boete te matigen. Volgens [appellant] is hij deze boete niet verschuldigd omdat [geïntimeerde sub 1] sinds 18 januari 2016 niet gemachtigd is om de huur te innen. Voor zover dat anders zou zijn, moet de boete volgens [appellant] worden gematigd omdat het aan [geïntimeerde sub 1] te wijten is dat er bij [appellant] onduidelijkheid is ontstaan over de vraag aan wie hij de huur moet betalen. Met grief VI komt [appellant] op tegen de uitvoerbaar bij voorraadverklaring van het vonnis van 13 september 2018. Volgens [appellant] had een belangenafweging moeten leiden tot afwijzing van het desbetreffende verzoek van [geïntimeerde sub 1] . Grief VII is aangevoerd in de vrijwaring. Volgens deze grief had de kantonrechter [geïntimeerde sub 2] ook moeten veroordelen tot het terugbetalen aan [appellant] van de huur over de maand augustus 2017.

6. [geïntimeerde sub 2] heeft in de vrijwaring één grief tegen de vonnissen van de kantonrechter van 24 mei 2018 en 13 september 2018 aangevoerd. Volgens [geïntimeerde sub 2] heeft de kantonrechter miskend dat hij als gevolmachtigde van [geïntimeerde sub 1] en als in de huurovereenkomst aangewezen beheerder van de bedrijfsruimte gerechtigd was om de huur te innen, zodat [appellant] bevrijdend aan hem kon betalen en de betalingen van [appellant] aan hem niet onverschuldigd waren.

7. Het hof zal eerst de grieven van [appellant] in de hoofdzaak bespreken. Grieven I tot en met IV stuiten af op hetgeen het hof in overwegingen 14 en 15 van het arrest van 15 januari 2019 in het incident heeft overwogen. In essentie komt dat erop neer dat in het midden kan blijven of het vruchtgebruik dan wel de volmacht van [geïntimeerde sub 1] tot afwikkeling van de nalatenschap zijn beëindigd, omdat de verplichting van [appellant] tot betaling van de huur voortvloeit uit de huurovereenkomst, en beëindiging van het vruchtgebruik dan wel de volmacht niet tot gevolg heeft dat [geïntimeerde sub 1] in de relatie tot [appellant] niet langer als verhuurder heeft te gelden. Hieruit vloeit voort dat ook het beroep op opschorting faalt. Gelet op het feit dat niet kan worden aangenomen dat [geïntimeerde sub 1] niet (langer) gerechtigd was als verhuurder op te treden en de huurpenningen te innen, en gelet op de duidelijke bepalingen daarover in de huurovereenkomst, kon er voor [appellant] geen onzekerheid bestaan over de vraag aan wie hij moest betalen. Overigens heeft hij zijn betalingen niet opgeschort; hij heeft ervoor gekozen, zelfs na de brief van 20 februari 2016, de huur aan [geïntimeerde sub 2] en niet aan [geïntimeerde sub 1] te betalen. Een opschorting geeft hem bovendien niet het recht betalingen oneindig achterwege te laten. Nu inmiddels moet worden aangenomen dat hij de huur verschuldigd is gebleven aan [geïntimeerde sub 1] , is hij terecht tot betaling van die huur veroordeeld. Aangezien de vorderingen van [geïntimeerde sub 1] zijn gebaseerd op haar rechten uit hoofde van de huurovereenkomst, mist ook artikel 3:218 BW toepassing. Het verweer van [appellant] dat onvoldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde sub 1] als gevolg van de ontbinding van de huurovereenkomst schade zal lijden ter grootte van drie maanden huur verwerpt het hof als onvoldoende onderbouwd tegenover de stellingen van [geïntimeerde sub 1] . [geïntimeerde sub 1] heeft onweersproken gesteld dat met wederverhuur meer dan drie maanden gemoeid zal zijn, gelet op de omvang van de bedrijfsruimte en de toestand waarin [appellant] de bedrijfsruimte heeft achtergelaten (waar het hof hierna nog op terug zal komen).

8. Voor zover grief V is gebaseerd op het verweer dat [geïntimeerde sub 1] niet gemachtigd was de huur te innen, stuit zij af op hetgeen hiervoor met betrekking tot grieven I tot en met IV is overwogen. Voor matiging is geen aanleiding omdat er geen onduidelijkheid heeft bestaan over de vraag aan wie [appellant] de huur diende te betalen. Daarbij komt dat het bedrag van € 150,- dat verschuldigd is bij te late betaling van de huur, niet onredelijk hoog is.

9. Ten slotte faalt ook grief VI. Naar het oordeel van het hof is de uitvoerbaar bij voorraadverklaring gerechtvaardigd gelet op de omvang van de huurachterstand en het feit dat [appellant] het genot van het gehuurde heeft gehad. Het door [appellant] aangevoerde restitutierisico is door hem niet geconcretiseerd. [appellant] heeft aangevoerd dat [geïntimeerde sub 1] slechts over een AOW-uitkering beschikt, maar als [appellant] de vordering van [geïntimeerde sub 1] heeft voldaan zal zij ook over dat bedrag beschikken, en [geïntimeerde sub 1] heeft onweersproken gesteld dat zij weinig kosten heeft. De door [appellant] gestelde noodsituatie is door hem niet voldoende onderbouwd.

10. [geïntimeerde sub 1] heeft haar eis in de hoofdzaak vermeerderd met een vordering tot vergoeding van schade die [geïntimeerde sub 1] stelt te hebben geleden als gevolg van de niet-nakoming door [appellant] van zijn verplichting om de bedrijfsruimte bij het einde van de huurovereenkomst in goede staat terug te geven. Ter onderbouwing van deze vordering heeft [geïntimeerde sub 1] een expertiserapport van Gevastgoed overgelegd, waarin de kosten van herstel van de beschadigingen van de bedrijfsruimte worden begroot op € 27.677,- inclusief btw. Verder heeft [geïntimeerde sub 1] haar eis vermeerderd met een vordering tot vergoeding van deurwaarderskosten van € 547,20, die zij heeft onderbouwd met een factuur van de deurwaarder. [appellant] heeft deze vorderingen niet bestreden zodat het hof ervan uitgaat dat zij gegrond zijn en deze vorderingen zal toewijzen.

11. In de vrijwaring zal het hof eerst het incidenteel appel van [geïntimeerde sub 2] bespreken. Zoals de kantonrechter heeft vastgesteld in rechtsoverweging 28 van het tussenvonnis van 24 mei 2018, bestond er tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 1] bij aanvang van de huurovereenkomst geen onduidelijkheid over dat de huur moest worden betaald op de in artikel 6 van de overeenkomst genoemde “rekening van verhuurder” ten name van [naam 4] . De andersluidende stelling van [geïntimeerde sub 2] is niet van een onderbouwing voorzien en wordt daarom verworpen. Op grond van artikel 9.2 van de huurovereenkomst mocht dit bankrekeningnummer niet zonder tussenkomst van [naam 5] gewijzigd worden. Ook daarover bestond tussen [appellant] en [geïntimeerde sub 1] geen onduidelijkheid, getuige het feit dat [appellant] zich heeft beroepen op een brief die volgens hem van [naam 5] afkomstig was (de brief aangehaald in 2. onder h) van het arrest van 15 januari 2019 in het incident) als rechtvaardiging voor het niet langer betalen van de huur op de genoemde bankrekening ten name van [naam 4] . [appellant] is door de kantonrechter in staat gesteld om te bewijzen dat deze brief van [naam 5] afkomstig was, maar hij heeft van bewijslevering afgezien. Er moet dus vanuit worden gegaan dat de bankrekening waarop [appellant] de huur moest betalen niet is gewijzigd en [appellant] gehouden was de huur te betalen op genoemde bankrekening ten name van [naam 4] . Artikel 7.1. en 7.2 van de huurovereenkomst doen daar niet aan af. Daarin is [geïntimeerde sub 2] aangewezen als beheerder van de bedrijfsruimte, maar dat geeft [geïntimeerde sub 2] niet het recht de huur te innen bij [appellant] in afwijking van hetgeen is bepaald in artikel 6 en artikel 9.2 van de huurovereenkomst. Dat de betalingen op zijn rekening hebben te gelden als betalingen aan [geïntimeerde sub 1] , kan dus ook niet worden aangenomen. [geïntimeerde sub 2] beroept zich verder op de volmacht van [geïntimeerde sub 1] van 9 juni 2015, waarin hij wordt gemachtigd tot het verhuren en het beheren van de bedrijfsruimte. [geïntimeerde sub 1] heeft deze volmacht echter op 28 oktober 2015 ingetrokken. In het midden kan blijven of [geïntimeerde sub 2] over deze intrekking is geïnformeerd, wat [geïntimeerde sub 2] bestrijdt. Uit de zinsnede in de volmacht “geen macht op financiële kant” volgt immers dat [geïntimeerde sub 2] niet gevolmachtigd was om financiële handelingen te verrichten. Mede in het licht van de bepalingen in de huurovereenkomst met betrekking tot de betaling van de huur moet deze zinsnede zo worden uitgelegd, dat [geïntimeerde sub 2] niet gemachtigd was om de huur te innen. De vraag of [geïntimeerde sub 2] een contante betaling had mogen voorschrijven, kan dus in het midden blijven. Bovendien heeft [geïntimeerde sub 1] [appellant] bij brief van 20 februari 2016 medegedeeld dat [geïntimeerde sub 2] niet gerechtigd was als beheerder op te treden, en [appellant] eraan herinnerd dat hij de huur naar de bankrekening van [naam 4] diende over te maken. Het incidenteel appel van [geïntimeerde sub 2] faalt dus.

12. Dan rest de in de vrijwaring aangevoerde grief VII van [appellant] . [geïntimeerde sub 2] heeft niet bestreden dat de huur voor de maand augustus 2017 aan hem is betaald. Aangezien [appellant] de huur moest betalen op de bankrekening van [naam 4] is deze betaling onverschuldigd. Deze grief slaagt dus. Het hof zal [geïntimeerde sub 2] in de vrijwaring veroordelen de van [appellant] ontvangen huur voor de maand augustus 2017 aan [appellant] te betalen. Daarbij gaat het hof ervan uit dat de huur € 3.900,- per maand bedraagt (zie 2. onder f) van het arrest van 15 januari 2019 in het incident).

13. Nu alle grieven van [appellant] in de hoofdzaak falen, zal het hof in de hoofdzaak het principaal appel verwerpen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij in de kosten veroordelen. De vermeerdering van eis van [geïntimeerde sub 1] in het incidenteel appel is gegrond, zodat het hof, in aanvulling op het vonnis van de kantonrechter, [appellant] zal veroordelen tot betaling van € 28.224,20. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [appellant] worden veroordeeld in de kosten in het incidenteel appel.

14. In de vrijwaring zal het hof in het principaal appel de vordering van [appellant] toewijzen, en [geïntimeerde sub 2] veroordelen tot betaling van een bedrag van € 3.900,-, zijnde de huur over de maand augustus 2017. Als de in het ongelijk gestelde partij zal [geïntimeerde sub 2] in de kosten worden veroordeeld. Aan de zijde van [appellant] zal het hof daarbij geen verschotten in aanmerking nemen omdat [appellant] geen griffierecht in de vrijwaring heeft betaald. In het incidenteel appel zal het hof de vordering van [geïntimeerde sub 2] afwijzen. Hij dient zijn eigen proceskosten te dragen. [appellant] heeft geen kosten voor het incidenteel appel gemaakt.

Beslissing

Het hof:

in de hoofdzaak:

in principaal appel:

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter te Den Haag van 24 mei 2018 en 13 september 2018;

in incidenteel appel:

- veroordeelt [appellant] om aan [geïntimeerde sub 1] te betalen een bedrag van € 28.224,20;

- verklaart deze veroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in principaal en incidenteel appel:

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in het principaal en het incidenteel appel, aan de zijde van [geïntimeerde sub 1] tot heden begroot op € 1.649,- aan verschotten en € 3.918,- aan salaris en € 157,- aan nasalaris voor de advocaat in het principaal appel en op € 979,50 aan salaris en € 157,- aan nasalaris voor de advocaat in het incidenteel appel, het nasalaris in het principaal en het incidenteel appel nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen 14 dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden; hoe

- verklaart deze kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad;

in de vrijwaring:

in het principaal appel:

- veroordeelt [geïntimeerde sub 2] om aan [appellant] te betalen een bedrag van € 3.900,-;

- bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de kantonrechter van 24 mei 2018 en 13 september 2018 voor het overige;

- veroordeelt [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het geding in het principaal appel, aan de zijde van [appellant] begroot op € 759,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

in het incidenteel appel:

- verwerpt het incidenteel appel;

- veroordeelt [geïntimeerde sub 2] in de kosten van het incidenteel appel, aan de zijde van [appellant] begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. P. Glazener, G. Dulek-Schermers en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 november 2019 in aanwezigheid van de griffier.