Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:20

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
22-01-2019
Datum publicatie
23-01-2019
Zaaknummer
200.220.521
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

vordering uit onrechtmatige daad makelaar bij verkoop woning; beroep op verjaring

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
NJF 2019/155
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.220.521/01

Zaaknummer rechtbank : C/10/503748 / HA ZA 16-587

arrest van 22 januari 2019

inzake

1. [appellant 1],

en

2. [appellant 2]

beiden wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna gezamenlijk te noemen: [appellant],

advocaat: mr. P.J.A. van de Laar te Eindhoven,

tegen

[naam bedrijf] B.V.,

gevestigd te [vestigingsplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. J.P.R.C. de Jonge te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 21 juni 2017 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam, team handel tussen partijen gewezen vonnis van 22 maart 2017. Bij memorie van grieven (met productie) heeft [appellant] twee grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Op 10 april 2018 hebben partijen hun standpunten schriftelijk bepleit.

Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn door partijen niet bestreden, zodat ook het hof daarvan zal uitgaan.

2. Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1

[geïntimeerde] exploiteert een makelaarskantoor. Zij is de rechtsopvolger van de vennootschap onder firma Makelaarskantoor [naam vof]. Zowel de vof als haar rechtsopvolger worden hierna [geïntimeerde] genoemd.

2.2

[geïntimeerde] is in 2003 als makelaar namens de verkopende eigenaren ([naam 1] en [naam 2], verder gezamenlijk te noemen [de verkoper]) opgetreden met betrekking tot de verkoop van de semi-vrijstaande bungalow aan de [adres] te [gemeente] (verder: de woning) voor de vraagprijs van EUR 575.000,-- k.k..

2.3

[appellant] had interesse in genoemde woning en heeft in verband daarmee contact opgenomen met [geïntimeerde].

2.4

Bij faxbericht van 28 april 2003 schreef [appellant] aan [geïntimeerde] in de persoon van [X] (verder: [X]):

"Naar aanleiding van ons telefonisch onderhoud van 24 april 2003 doe ik u hierbij mijn bod toekomen op het huis aan de [adres] te [gemeente] ten bedrage van Euro 522.500,00 onder de navolgende ontbindende voorwaarden:

De financiering door de bank akkoord wordt bevonden,

Voor de beoogde verbouwing de benodigde vergunningen worden verkregen van de gemeente [gemeente] c.q. de verantwoordelijken.

Na inspectie van het pand geen verborgen gebreken aan het licht zijn gekomen.

Dit bod blijft geldig tot dinsdag 29 april 2003,12.00 uur.

2.5

In opdracht van [appellant] heeft een deskundige van Vereniging Eigen Huis de woning bekeken en daaromtrent gerapporteerd; in het rapport zijn enige gebreken benoemd.

2.6

Bij brieven van 20 juni 2003, 27 juni 2003 en 1 juli 2003 heeft [X] namens [de verkoper] aangedrongen op ondertekening van de koopovereenkomst ter zake van de woning door [appellant] conform zijn bod, stellende dat de door de deskundige benoemde gebreken bij de bezichtigingen al aan de orde waren geweest en dus geen grond vormden voor een beroep op de ontbindende voorwaarde.

2.7

Dit heeft er uiteindelijk – na aanmaning door een advocaat van een kantoor waaraan ook mr. [Y], een zuster van [X] (verder: [Y]) verbonden was – toe geleid dat [appellant] op 14 november 2003 een koopovereenkomst heeft ondertekend. In deze koopovereenkomst is vermeld dat door de kopers uiterlijk 9 september 2003 een waarborgsom moet worden gestort van € 52.000,-- en dat de kopers de overeenkomst kunnen ontbinden indien zij voor 9 september 2003 geen hypothecaire lening voor een bedrag van minimaal de koopsom vermeerderd met kosten kunnen verkrijgen bij een erkende geldverstrekkende instelling.

2.8

[appellant] heeft, ook na ingebrekestelling bij brief van 22 december 2003, de waarborgsom niet voldaan.

2.9

Bij een verzoekschrift opgesteld door [Y] heeft [de verkoper] toestemming verzocht tot het leggen van conservatoir beslag op de woning van [appellant]. Nadat het gevraagde verlof was verleend, is het beslag gelegd.

2.10

Bij dagvaarding van 1 maart 2004 heeft [de verkoper] de veroordeling van [appellant] tot betaling van de contractueel overeengekomen boete van € 52.000,-- gevorderd.

2.11

Tijdens voornoemde procedure heeft [de verkoper] bij brief van 15 februari 2005 de koopovereenkomst met [appellant] ontbonden.

2.12

De rechtbank heeft bij vonnis van 8 februari 2006 de door [de verkoper] gevorderde boete, gematigd tot een bedrag van € 5.000,--, toegewezen. In reconventie is de gevraagde verklaring voor recht dat de koopovereenkomst tot stand is gekomen onder invloed van wilsgebreken afgewezen.

2.13

[de verkoper] heeft van voormeld vonnis hoger beroep ingesteld. Bij arrest van 17 november 2009 heeft dit hof de matiging van de boete ongedaan gemaakt. Tegen dit arrest zijn geen gewone rechtsmiddelen aangewend.

2.14

[appellant] heeft wel tevergeefs herroeping van genoemd arrest gevorderd. Het door [appellant] ingestelde beroep in cassatie tegen het arrest waarbij de herroeping werd geweigerd had geen succes.

2.15

Ondertussen heeft [appellant] bij de Raad van Toezicht Rotterdam van de NVM (verder: de Raad van Toezicht) een klacht ingediend tegen [Z] (verder: [Z]) en [X]. [appellant] verweet [X] (en [Z] als voor hem verantwoordelijk NVM-lid) – zakelijk weergegeven – dat deze heeft gekozen voor een confronterende opstelling (dreigen de zaak uit handen te zullen geven) en belangenverstrengeling blijkende uit de inschakeling van een advocatenkantoor waaraan ook zijn zus verbonden was. De Raad van Toezicht heeft de klacht bij uitspraak van 10 mei 2004 ongegrond verklaard. De Centrale Raad van Toezicht heeft bij uitspraak van 9 mei 2005 de uitspraak van de Raad van Toezicht bekrachtigd.

2.16

Bij brieven van 26 april 2010 schreef de advocaat van [appellant] aan de heer [indirect besturend vennoot geïntimeerde], als indirect besturend vennoot van [geïntimeerde] respectievelijk aan [Z]:

"Naar aanleiding van een in opdracht van de heer [appellant] gekregen verzoek tot

onderzoek ter zake de verkooptransactie van een woning van de heer [naam 1] en mw.

[naam 2] te [gemeente] aan de [adres], leg ik u enkele vragen voor ter beantwoording.

Het staat u natuurlijk vrij om een beantwoording te weigeren, maar uiteindelijk ontkomt u daar niet aan daar ik dan voornemens ben u als beëdigd makelaar binnen de toen opererende V.O.F. Makelaarskantoor [naam vof] in rechte te betrekken om u dan tot antwoorden te verplichten.

Om of omstreeks april 2003 is er door [appellant] gereageerd met betrekking tot de

door het toentertijd nog bestaande V.O.F. Makelaarskantoor [naam vof] te koop

aangeboden woning aan de [adres] te [gemeente].

Een vertegenwoordiger van het makelaarskantoor van toen, (…) [X]

, heeft toen richting [appellant] de onderhandeling gestart om te komen tot

transactie met betrekking tot de aan- en verkoop van de desbetreffende woning.

Daar ik bij raadpleging van het handelsregister geen bevestiging krijg dat de heer [X] geheel zelfstandig bevoegd was om namens (…) [geïntimeerde] te handelen, leg ik aan u (…) de vraag voor of (…) [X] zogezegd alleen/zelfstandig bevoegd was om voor (…) [geïntimeerde] (…) rechtshandelingen te verrichten die de vennootschap onder firma binden.

Daaropvolgend leg ik aan u de vraag voor: is het (…) [geïntimeerde] geweest die mr.(…) [Y], zus van de eerde genoemde (…) [X], als haar raadsvrouw in de arm heeft genomen?

De laatste vraag (…) luidt: in hoeverre heeft (…) [geïntimeerde] bij overeenkomst van 26-28 januari 2005 uiteindelijk in de verkoop van de woning te [gemeente] aan de [adres] bemiddeld ?"

2.17

Bij brief van 24 december 2014 schreef de advocaat van [appellant] aan [geïntimeerde] onder meer het volgende:

"(…) Cliënt wendde zich tot mij omdat hij van mening is dat u zich jegens hem schuldig hebt gemaakt aan toerekenbare tekortkoming c.q. onrechtmatige daad.

Bij de verkoop/koop van de woning aan de [adres] te [gemeente] bent u in 2003 als bemiddelaar opgetreden en/of hebt u diensten verleend.

Cliënt ontving destijds van u een concept koopovereenkomst d.d. 23 mei 2003 en cliënt heeft deze geretourneerd met een aantal bemerkingen en ontbindende voorwaarden. U hebt met deze reactie van cliënt niet zorgvuldig gehandeld waardoor door de verkopers werd gesteld dat er een koop-/verkoopovereenkomst tot stand was gekomen.

U was er verder ook mee bekend dat de woning van de verkopers niet in de vereiste deugdelijke staat verkeerde. Zo was er sprake van de aanwezigheid van asbesthoudende materialen en/of eterniet wat u hebt verzwegen. U hebt het vorenstaande verzwegen terwijl u ook bekend was met het inspectierapport van de Vereniging Eigen Huis.

Cliënt is daarop de verplichtingen uit de gestelde overeenkomst niet nagekomen weshalve cliënt een aanzienlijke schade opliep. Cliënt is van mening dat u voormelde schade aan hem moet vergoeden op grond van onrechtmatige daad als is aangegeven. (…)"

2.18

In deze procedure vordert [appellant] – zakelijk weergegeven –

i) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] zich schuldig heeft gemaakt aan een onrechtmatige daad en daarom jegens [appellant] aansprakelijk en schadeplichtig is en voorts

ii) te verklaren dat de schade zal worden vereffend bij staat,

een en ander met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

2.19

Bij het bestreden vonnis heeft de rechtbank de vorderingen van [appellant] afgewezen omdat de vordering uit onrechtmatige daad is verjaard.

3.1

In hoger beroep vordert [appellant] de vernietiging van het bestreden vonnis en de toewijzing van zijn inleidende vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten in beide instanties.

3.2

De eerste grief is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat een eventuele vordering uit onrechtmatige daad is verjaard. [appellant] stelt zich op het standpunt dat uit alle door hem gevoerde gerechtelijke en tuchtrechtelijke procedures (dit zijn er aanmerkelijk meer dan hiervoor onder de feiten vermeld) blijkt dat de rechtbank de plank volledig misslaat met dit oordeel. De in geding zijnde vordering is naar het oordeel van [appellant] wel degelijk gestuit. [geïntimeerde] hadden uit alle procedures moeten begrijpen dat [appellant] zich niet wenste neer te leggen bij de zaak en dat hij [geïntimeerde] aansprakelijk hield voor zijn schade. Tussen de verschillende acties in deze zaak tegen de diverse betrokkenen waarvan [geïntimeerde] op de hoogte was, is nooit meer dan vijf jaar verlopen. [appellant] biedt ter zake getuigenbewijs aan.

3.3

Het hof overweegt als volgt.

Art. 3:310 lid 1 BW bepaalt, voor zover hier van belang, dat een rechtsvordering tot vergoeding van schade verjaart door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de benadeelde zowel met de schade als met de daarvoor aansprakelijke persoon bekend is geworden. Zoals door [geïntimeerde] terecht is aangevoerd, moet naar vaste rechtspraak van de Hoge Raad de eis dat de benadeelde bekend is geworden met zowel de schade als de daarvoor aansprakelijke persoon aldus worden opgevat dat het hier gaat om een daadwerkelijke bekendheid, zodat het enkele vermoeden van het bestaan van schade dan wel het enkele vermoeden welke persoon voor de schade aansprakelijk is, niet volstaat. De verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW begint pas te lopen op de dag na die waarop de benadeelde daadwerkelijk in staat is een rechtsvordering tot vergoeding van de door hem geleden schade in te stellen. Daarvan zal sprake zijn als de benadeelde voldoende zekerheid – die niet een absolute zekerheid behoeft te zijn – heeft verkregen dat de schade is veroorzaakt door tekortschietend of foutief handelen van de betrokken persoon. (Zie voor een en ander HR 31 maart 2017, ECLI:NL:HR:2017:552, NJ 2017/165 (Mispelhoef/Staat), rov. 3.3.2 en 3.3.4).

3.4

Blijkens HR 4 mei 2018, ECLI:NL:HR:2018:677, NJ 2018/239 (TMG/Staat), rov. 3.3.3 zien de hiervoor genoemde regels op gevallen waarin de benadeelde onbekend is met of redelijkerwijs in onzekerheid verkeert over het bestaan van schade, de oorzaak van de schade of de voor het ontstaan van de schade verantwoordelijke persoon. Die regels hebben geen betrekking op het geval dat de benadeelde onbekend is met dan wel in onzekerheid verkeert over de juridische beoordeling van zijn schade en de daarvoor aansprakelijke persoon. Daadwerkelijke bekendheid met die beoordeling is voor het gaan lopen van de verjaringstermijn van art. 3:310 lid 1 BW niet vereist. Het stellen van die eis zou niet in overeenstemming zijn met het voor een behoorlijk verloop van het rechtsverkeer te aanvaarden uitgangspunt dat een beroep op rechtsdwaling in het algemeen niet kan worden aanvaard, en het zou in strijd met de rechtszekerheid zijn wanneer de aanvang van de verjaring afhankelijk zou zijn van het tijdstip waarop de benadeelde de juiste juridische beoordeling van de feiten duidelijk is geworden. Voorts zou het in strijd zijn met de bescherming die de korte verjaringstermijn beoogt te bieden, als de benadeelde zonder hinder van die termijn zou kunnen profiteren van een eerst veel later bekend geworden inzicht met betrekking tot de juridische situatie ten tijde van het ontstaan van de schade, terwijl de aansprakelijke persoon zijn gedrag heeft gericht naar de toen geldende inzichten.

3.5

[appellant] baseert zijn vordering op een jegens hem gepleegde onrechtmatige daad die daarin bestond dat:

- [X] zich uit gaf voor NVM-makelaar, terwijl hij dat niet was, hetgeen

[geïntimeerde] toeliet;

- [X]/[geïntimeerde] ongepaste en ongeoorloofde druk op [appellant] heeft uitgeoefend om de woning te kopen/af te nemen;

-[X]/[geïntimeerde] ten onrechte staande hield dat op 23 mei 2003 een koopovereenkomst tot stand was gekomen;

-[X]/[geïntimeerde] niet zorgvuldig heeft gehandeld door niet een koop-/ verkoopovereenkomst tussen [appellant] en [de verkoper] tot stand te brengen op een juiste en voor betrokken partijen bevredigende wijze. [X]/[geïntimeerde] had direct een duidelijk contract moeten opstellen waarin de afspraken op de juiste wijze waren vervat;

-[X]/[geïntimeerde] zeer onzorgvuldig heeft gehandeld inzake de ontbindingstermijn. In oktober 2003 zond zij naar [appellant] c.s. een koopcontract waarin o.a. was vermeld dat uiterlijk op 9 september 2003 een waarborgsom van € 52.000,-- door [appellant] c.s. zou moeten worden gestort en dat [appellant] c.s. voor 9 september 2003 zouden kunnen ontbinden, terwijl die data toen al verstreken waren.

3.6

Voor zover [appellant] heeft bedoeld in zijn schriftelijk pleidooi het aan [geïntimeerde] verweten onrechtmatig handelen uit te breiden met bedrog en fraude, is dit in strijd met de twee conclusieregel en de goede procesorde. Het hof zal derhalve aan deze grondslag voorbij gaan.

3.7

[appellant] moet sinds 1 maart 2004 bekend worden geacht met het onder 3.5 bedoelde handelen en met de door hem gestelde schade. [de verkoper] heeft immers bij dagvaarding van 1 maart 2004 aanspraak gemaakt op de contractuele boete. De omstandigheid dat [appellant] toen nog in onzekerheid verkeerde over de juridische beoordeling van de claim van [de verkoper] doet daaraan niet af. Dat hij schade leed stond toen al voldoende vast. Partijen lijken het er echter over eens dat de verjaringstermijn niet eerder dan op 9 februari 2006 is gaan lopen, de dag na die van het in rechtsoverweging 2.12 genoemde vonnis, zodat ook het hof van die datum zal uitgaan. Dit betekent dat een vordering uit onrechtmatige daad op 9 februari 2011 is verjaard, tenzij de verjaring voor die datum is gestuit.

3.8

Ingevolge het bepaalde in artikel 3:317 BW wordt een rechtsvordering tot nakoming van een verbintenis (hier tot schadevergoeding) gestuit door een schriftelijke aanmaning of door een schriftelijke mededeling waarin de schuldeiser zich ondubbelzinnig zijn recht op nakoming voorbehoud. Zoals de rechtbank terecht heeft overwogen is het volgens de hoofdregel van 150 Rv aan [appellant] om te stellen en zo nodig te bewijzen dat tijdig een dergelijke stuitingshandeling is verricht.

3.9

De stelling van [appellant] (onder verwijzing naar de door hem overgelegde tijdlijn vanaf 2003) dat sprake was van een "doorlopende voorstelling" en dus van stuiting kan – gelet op het bepaalde in artikel 3:317 BW – niet worden gevolgd. De omstandigheid dat [appellant] in de onderhavige zaak geen moment de indruk heeft gewekt dat hij zich bij de uitkomst van de diverse procedures tegen de verschillende betrokkenen neerlegde en het feit dat [geïntimeerde] moet hebben geweten van de procedures tegen de andere betrokkenen, kunnen er niet toe leiden dat gesproken moet worden van een rechtsgeldige stuiting. Zoals de rechtbank terecht heeft verwogen moet stuiting plaatsvinden door middel van een schriftelijke mededeling aan de wederpartij en heeft [appellant] onvoldoende gesteld voor vereenzelviging van de diverse betrokkenen in deze zaak.

3.10

Met de rechtbank is het hof voorts van oordeel dat de in rechtsoverweging 2.16 genoemde brief van 26 april 2010 niet als een stuitingsbrief is aan te merken, omdat deze brief louter vragen bevat en hierin niet een voldoende ondubbelzinnig voorbehoud van de onderhavige vordering tot schadevergoeding valt te lezen. Dit geldt temeer omdat de in rechtsoverweging 2.15 genoemde tuchtrechtelijke klachten tegen [geïntimeerde] zijn afgewezen. Van andere brieven van [appellant] gedateerd vóór 9 februari 2011 en gericht aan [geïntimeerde] is niet gebleken. Dit betekent dat de eerste grief faalt.

3.11

De tweede grief van [appellant] is gericht tegen het oordeel van de rechtbank dat [appellant] onvoldoende heeft onderbouwd dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. [appellant] wijst er daarbij op dat zijn belangen groot zijn, omdat de boete omvangrijk is, terwijl [geïntimeerde] ermee bekend was dat zij (althans [X]) fouten had gemaakt en dat [appellant] de zaak niet had losgelaten. Omdat er steeds zo veel te doen was gebleven om de woning, moest [geïntimeerde] er vanuit gaan dat zij nog een keer zou worden aangesproken. Door zich dan toch op verjaring te beroepen maakt [geïntimeerde] misbruik van recht, aldus nog steeds [appellant].

3.12

Het hof is van oordeel dat [appellant] aldus onvoldoende heeft aangevoerd om het oordeel te dragen dat het beroep op verjaring naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. De door hem genoemde omstandigheden staan immers niet in de weg aan een tijdige stuiting. Zonder nadere toelichting, die ontbreekt, valt niet in te zien waarom gelet op de door [appellant] genoemde omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid van [appellant] geen tijdige stuiting kon worden verwacht. Gelet op het voorgaande kan evenmin worden geoordeeld dat sprake is van misbruik van recht indien [geïntimeerde] zich op verjaring beroept. Dit betekent dat ook de tweede grief faalt.

3.13

Bij gebreke van stellingen die – indien bewezen – tot een andere uitkomst leiden, wordt aan bewijslevering niet toegekomen.

3.14

De slotsom is dat de grieven falen zodat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk te stelen partij worden veroordeeld in de proceskosten. De bij memorie van antwoord gevorderde nakosten en wettelijke rente over de kosten is toewijsbaar als na te melden.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Rotterdam, team handel, van 22 maart 2017;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 716,-- aan griffierecht en € 2.148,-- aan salaris advocaat, en op € 157,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 82,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 82,--, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.J. van der Ven, J.M.T. van der Hoeven-Oud en M. Flipse en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 januari 2019 in aanwezigheid van de griffier.