Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2019:1490

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
18-06-2019
Datum publicatie
20-06-2019
Zaaknummer
200.217.614-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Houden aan de eindtermijn van de bedrijfshuurovereenkomst is in dit geval onaanvaardbaar gelet op alle omstandigheden, waaronder (maar niet alleen) de ongemotiveerde weigering tot indeplaatsstelling

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.217.614/01
Rolnummer rechtbank : 5285693 \ CV EXPL 16-4498

Arrest van 18 juni 2019

in de zaak van

[appellant] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal hoger beroep,

geïntimeerde in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. H.J. Hagemans te Amsterdam,

tegen

[geïntimeerde] h.o.d.n. [handelsnaam] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal hoger beroep,

appellante in het voorwaardelijk incidenteel hoger beroep,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. C.W. Wernink te Leiden.

Het geding

1. Voor het verloop van het geding tot aan het tussenarrest van 5 september 2017 verwijst het hof naar dat arrest. Bij dat arrest is een comparitie van partijen gelast. Deze is op 31 oktober 2017 gehouden en daarvan is proces-verbaal opgemaakt. Daarna heeft [geïntimeerde] een memorie van antwoord in principaal appel, tevens houdende voorwaardelijk incidenteel appel, met één (voorwaardelijke) grief genomen (met producties). Vervolgens heeft [appellant] een memorie van antwoord in voorwaardelijk incidenteel appel ingediend. Daarna hebben partijen arrest gevraagd. Naar aanleiding van de arresten van de Hoge Raad van 22 juni 2018 (ECLI:NL:HR:2018:971 en ECLI:NL:HR:2018:976) is partijen op 8 mei 2019 bericht dat ze alsnog in de gelegenheid zijn om desgewenst hun zaak op een meervoudige comparitie te laten behandelen. Zij hebben echter geen meervoudige comparitie verzocht, maar arrest afgewacht.

Beoordeling van het hoger beroep

Feiten

2. Tussen partijen staan onder meer de volgende feiten vast.

2.1

[geïntimeerde] heeft per 1 februari 2007 met de rechtsvoorganger van [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde). In artikel 1.3 van de huurovereenkomst is bepaald dat het gehuurde door huurder uitsluitend zal worden bestemd om te worden gebruikt als schoonheidssalon. [geïntimeerde] exploiteerde er een schoonheidssalon.

2.2

De huurovereenkomst was gesloten voor de duur van vijf jaren en is voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaren, dus tot en met 31 januari 2017. De huurprijs bedroeg laatstelijk (sinds 1 februari 2016) € 1.672,59 per maand.

2.3

Op de huurovereenkomst zijn van toepassing de Algemene bepalingen huurovereenkomst winkelruimte en andere bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:290 BW (model ROZ 2003). In artikel 18.2 daarvan is opgenomen dat wanneer het huurbedrag niet prompt op de vervaldag is voldaan, de huurder ( [geïntimeerde] ) een boete verbeurt van 2% van het verschuldigde per kalendermaand, waarbij elke ingetreden maand als een volle maand geldt, met een minimum van € 300,- per maand.

2.4

Het beheer van het gehuurde werd voor [appellant] uitgevoerd door [X] (hierna: [X] ).

2.5

In september 2015 heeft [geïntimeerde] contact opgenomen met [X] over een indeplaatsstelling. Zij had besloten haar onderneming te verkopen, omdat zij door lichamelijke en geestelijke klachten onvoldoende omzet draaide. Zij had in september twee kandidaten gevonden, mevrouw [A] en mevrouw [B] , die op zoek waren naar een locatie voor een schoonheidssalon en geïnteresseerd waren in overname van de onderneming en indeplaatsstelling wat betreft de huurovereenkomst met [appellant] .

2.6

Bij brief van 6 oktober 2015 heeft [geïntimeerde] de huurovereenkomst opgezegd tegen het einde van de contractstermijn en tevens aan [appellant] geschreven dat zij per 1 januari 2016 gebruik wil maken van indeplaatsstelling en hierover met [X] heeft gesproken en heeft uitgelegd dat zij het financieel niet meer redt om de huur op te brengen. Zij heeft in de brief bericht dat zij twee kandidaten heeft gevonden die graag haar huurcontract per 1 januari 2016 willen overnemen. [appellant] heeft niet gereageerd.

2.7

Op 3 december 2015 heeft [geïntimeerde] aan [X] een e-mail, met bijlage, gestuurd ter attentie van [Y] [hof: [Y] ], waarin staat:

Zoals vandaag telefonisch afgesproken, stuur ik je hierbij mijn plannen voor de overdracht van mijn huurcontract:
per 1 januari 2016 wil ik mijn zaak laten overnemen. Ik heb een partij gevonden die een schoonheidssalon wil doorzetten maar ze willen wel na einde contract januari 2017 ook blijven zitten. (…)” De inhoud van deze e-mail is niet in geschil.

2.8

De overnamekandidaat [A] kreeg vervolgens in het contact met [X] te horen dat [appellant] geen interesse had, omdat [geïntimeerde] een huurcontract had tot januari 2017.

2.9

Op 15 januari 2016 heeft [geïntimeerde] aan [X] gemaild:

Geachte heer [Y] ,
Met dit schrijven wil ik u laten weten dat ik een deel van de huur van Januari 2016 niet heb betaald. Ik probeer al sinds september 2015 met jullie een indeplaatsstelling te regelen die zou ingaan per 1 januari 2016. Ik heb u hierover meerdere keren telefonisch en (per email) gesproken (…).
Op 7 oktober 2015 heb ik tevens een aangetekende brief en een brief per post gestuurd aan de heer [appellant] , waarin ik de noodzaak van de indeplaatsstelling heb uitgelegd. (…) heb ik ook nooit een reactie van gehad.
(…) Tot mijn spijt heeft u nooit gereageerd op mijn telefoontjes en brieven. Ik ben dan ook genoodzaakt om de tweede week van februari de winkelruimte te ontruimen en mijn huurcontract per 15 februari 2016 met u te ontbinden. (…)

2.10

Hierop heeft de (toenmalig) gemachtigde van [appellant] teruggeschreven, dat was overeengekomen dat de huurovereenkomst loopt tot en met 31 januari 2017, dat opzegging van de overeenkomst slechts mogelijk is bij deurwaardersexploot of aangetekend schrijven tegen het einde van de overeengekomen termijn met inachtneming van één jaar, dat [geïntimeerde] haar huurbetalingsverplichtingen moet nakomen en dat zij bij tussentijdse ontbinding aansprakelijk is voor alle schade die [appellant] daardoor lijdt.

2.11

Bij e-mail van 21 januari 2016 heeft [geïntimeerde] geschreven de huurovereenkomst voortijdig te willen beëindigen omdat zij de huur niet meer kan betalen en heeft zij gevraagd om in overleg tot een oplossing te komen. Per ommegaande heeft de gemachtigde van [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat [appellant] niet akkoord gaat met een voorstel om er onderling uit te komen, haar houdt aan de huurovereenkomst die tot en met 31 januari 2017 loopt en enkel kan instemmen met een tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst indien [geïntimeerde] een overnamekandidaat voor het gehuurde aandraagt. Ook [X] heeft dit toen namens [appellant] bericht.

2.12

[geïntimeerde] heeft vervolgens mevrouw [C] , die een locatie zocht voor haar winkel, als nieuwe kandidaat voor een mogelijke indeplaatsstelling voorgedragen. Hierover heeft [X] op 17 mei 2016 aan [geïntimeerde] bericht:

Zojuist is mevrouw [C] bij ons geweest. Ze heeft aangegeven het pand eventueel te willen gaan huren. Echter heeft u nog een huurcontract en een betalings achterstand, we kunnen pas verder met [C] op het moment dat met u alles is afgerond. (…)

2.13

Op 18 mei 2016 heeft [X] namens [appellant] aan [geïntimeerde] geschreven dat voor de maanden januari t/m mei 2016 de huurbetalingsachterstand vermeerderd met een contractuele boete € 12.082,89 bedraagt. Voorts is geschreven:
Wij zijn bereid u te helpen d.m.v. het accepteren van een nieuwe huurder, echter (…)
De potentiële nieuwe huurder dient solvabel te zijn en een goed dossier te hebben. De potentiële nieuwe huurder zal gecheckt bij ons worden op kredietwaardigheid (…) dient 3 maanden borg te voldoen en aan te kunnen tonen dat zij over genoeg financiële middelen beschikt (…)
Uw achterstand dient ingelopen te zijn, voordat wij de voorgedragen kandidaat gaan onderzoeken (…)

2.14

Bij brief van 23 mei 2016 aan de (toenmalig) gemachtigde van [geïntimeerde] heeft [appellant] geschreven dat [geïntimeerde] nooit een kandidaat heeft aangedragen die in staat was om financiële zekerheid te geven omtrent betaling van huur en waarborgsom en heeft hij aanspraak gemaakt op betaling van het volledige bedrag aan achterstallige huur ad € 7.582,89, zonder verrekening met de gestelde bankgarantie, en meegedeeld bereid te zijn tot matiging van de contractuele boete met 50% tot € 2.250,00. Over de kwestie van de aangedragen nieuwe huurder heeft [appellant] geschreven dat deze via [X] zou hebben aangegeven dat zij graag de huur verlaagd ziet worden, hetgeen hem heeft doen twijfelen aan haar kredietwaardigheid.

2.15

Partijen hebben daarna verder gecorrespondeerd zonder tot inhoudelijk overleg te gekomen.

2.16

[geïntimeerde] heeft tot en met december 2015 de huur voldaan. In verband met een nog openstaand te verrekenen bedrag, bedroeg de huurprijs van januari 2016: € 892,53. Daarna was de huurprijs € 1.672,59 per maand.

2.17

[geïntimeerde] heeft het gehuurde, zonder toestemming van [appellant] , verlaten en ontruimd per 15 februari 2016.

2.18

[X] heeft het gehuurde op 25 augustus 2016 op haar website te huur aangeboden tegen een huurprijs van € 1.500,00 per maand. De advertentie vermeldde: "aanvaarding: direct".

2.19

Per 1 oktober 2016 is het gehuurde verkocht aan Blue Residential B.V. (hierna: Blue Residential). [X] heeft op 20 september 2016 aan [geïntimeerde] bericht dat het gehuurde per 1 oktober 2016 is verkocht, dat de huur vanaf dan aan Blue Residential overgaat, dat Blue Residential haar zal benaderen over de huurbetalingen en dat Blue Residential een eigen beheermaatschappij gebruikt.

vordering, grondslag en vonnis

3.1

[appellant] heeft bij dagvaarding van 1 augustus 2016 gevorderd – naast ontruiming van het gehuurde, welk deel van de vordering later is ingetrokken – dat de rechtbank bij vonnis, uitvoerbaar bij voorraad, [geïntimeerde] veroordeelt tot betaling aan [appellant] van € 12.600,66 aan verschuldigde huurpenningen tot en met augustus 2016, vermeerderd met de wettelijke handelsrente subsidiair de wettelijke rente en voorts € 1.672,59 per maand dat de huurovereenkomst voortduurt na 1 augustus 2016 tot 1 februari 2017 en de op grond van artikel 18.2 van de algemene voorwaarden verbeurde boetes ten bedrage van primair € 10.800,00, subsidiair € 2.400,00 en meer subsidiair enig ander in goede justitie te bepalen bedrag, en verder de contractuele boete voor elke maand dat de niet tijdige betaling na 1 augustus 2016 voortduurt, dan wel enig ander in goede justitie te bepalen bedrag. Daarnaast vordert hij vergoeding van buitengerechtelijke kosten en van proceskosten.

3.2

Aan zijn vorderingen heeft [appellant] ten grondslag gelegd dat [geïntimeerde] (ondanks aanmaning en sommatie) tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit de huurovereenkomst om de huurpenningen tijdig en volledig te betalen, terwijl de huurovereenkomst voortduurt.

3.3

De kantonrechter heeft ten aanzien van de ontvankelijkheid geoordeeld dat [appellant] niet-ontvankelijk is in zijn vorderingen voor zover die betrekking hebben op de periode na 1 oktober 2016, omdat de rechten en verplichtingen uit de huurovereenkomst toen op Blue Residential zijn overgegaan.
De kantonrechter heeft ten aanzien van de huurachterstand het volgende geoordeeld. De eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen er onder bijzondere – door [geïntimeerde] te stellen – omstandigheden aan in de weg staan dat [appellant] met succes volledige nakoming van de verbintenis tot huurbetaling vordert. Die bijzondere omstandigheden zijn aanwezig. [appellant] heeft, hoewel [geïntimeerde] het gehuurde heeft ontruimd, niet ingestemd met tussentijdse beëindiging van de huurovereenkomst, terwijl hij tegelijk herhaaldelijk de weg heeft geblokkeerd om een andere huurder in haar plaats te stellen. De beweerde afwezigheid van kredietwaardigheid van de voorgedragen kandidaten heeft hij niet vastgesteld en zelfs niet willen onderzoeken. [appellant] is, zonder verklaring en ondanks [geïntimeerde] ’s herhaalde mededeling dat zij daartoe geen financiële middelen bezat, blijven volharden in de eis dat [geïntimeerde] eerst de huurachterstand moest voldoen, zodat de huurachterstand verder opliep en de mogelijkheid om langs andere weg huurpenningen voor het gehuurde te ontvangen bewust is afgesneden. Voorts is het gehuurde tegen een lagere huurprijs in de verhuur gezet waarbij de nieuwe huurder het (toen reeds 7 maanden ontruimde) pand direct kon betrekken. [appellant] heeft zich zo onvoldoende ingespannen om de nadelige gevolgen te beperken. Aan [appellant] komt daarom geen onverkorte aanspraak toe op nakoming van de verbintenis van [geïntimeerde] tot betaling van het volledige bedrag aan huurtermijnen, aldus nog steeds de kantonrechter.

De kantonrechter heeft de huurbetalingsvordering om voornoemde redenen slechts voor de helft van de achterstallige huur (tot 1 oktober 2016) toegewezen. De gevorderde boete heeft de kantonrechter toegewezen tot 2% van de te betalen huurachterstand. Ook de toegewezen buitengerechtelijke kosten zijn over die achterstand berekend.

beoordeling van de grieven

procesverloop in eerste aanleg en feiten

4.1

[appellant] is met grief 1 opgekomen tegen de vermelding door de kantonrechter dat hij voorafgaande aan en ter voorbereiding van de comparitie drie producties heeft overgelegd. Tussen partijen staat vast dat niet [appellant] , maar [geïntimeerde] deze producties heeft overgelegd en dat blijkt ook uit het begeleidende bericht van haar advocaat. De grief is gegrond en behoeft geen verdere bespreking.

4.2

Met grief 2 heeft [appellant] zich gekeerd tegen de vaststelling door de kantonrechter dat [geïntimeerde] in haar brief van 6 oktober 2015 aan [appellant] heeft geschreven dat zij twee kandidaten zou hebben gevonden die haar onderneming willen overnemen. Er was volgens [appellant] niets geschreven over overname van de onderneming, maar alleen over overname van het huurcontract. Het hof heeft dit feit hiervoor onder 2.7 zelf vastgesteld. De grief behoeft verder geen bespreking.

4.3

Grief 3 is onder andere gericht tegen de vaststelling door de kantonrechter dat [geïntimeerde] geen inhoudelijke reactie van [appellant] heeft gekregen op de voordracht van de twee kandidaten voor indeplaatsstelling. Volgens [appellant] werd geen voordracht voor overname van de onderneming gedaan, maar voor overname van het huurcontract. Nu het hof de feiten zelf heeft vastgesteld, behoeft dit punt geen verdere bespreking.

4.4

Grief 4 ziet op een verschrijving van de kantonrechter waar vermeld is (onder 10 van het vonnis) dat [geïntimeerde] bij e-mail bericht van 15 januari 2016 heeft aangekondigd dat zij in januari 2016 het gehuurde zal ontruimen. Dit moet februari 2016 zijn en het hof heeft het mailbericht hiervoor onder 2.10 ook zo vastgesteld. Ook deze grief behoeft geen verdere bespreking.

ontvankelijkheid

5.1

Met grief 5 komt [appellant] op tegen niet-ontvankelijkverklaring in zijn vordering betreffende de huurpenningen vanaf 1 oktober 2016. Hij heeft aangevoerd dat hij met Blue Residential heeft afgesproken dat hij de inning van de huurpenningen over de resterende contractsperiode voor zijn rekening zou nemen.

5.2

Het hof overweegt het volgende. Vast staat dat Blue Residential sinds 1 oktober 2016 eigenaar is van het gehuurde. Vast staat ook dat namens [appellant] (door [X] ) aan [geïntimeerde] is bericht dat de huurovereenkomst per 1 oktober 2016 aan Blue Residential is overgegaan en dat die haar zal benaderen over de huurbetalingen. Een vervolgens door Blue Residential ondertekende akte van cessie aan [appellant] is niet in het geding gebracht. [appellant] heeft ook niet gesteld (en evenmin is gebleken) dat [geïntimeerde] van Blue Residential heeft vernomen dat zij voortaan de huur van Blue Residential aan [appellant] moet blijven betalen. Slechts [appellant] zelf (of namens hem zijn raadsman), niet Blue Residential, maakt melding van een bevoegdheid van [appellant] om de huurpenningen voor het pand van Blue Residential te innen. Dat is, tegenover de betwisting van [geïntimeerde] , niet voldoende. De grief is ongegrond.

redelijkheid en billijkheid

6.1

[appellant] is met zijn grieven 3 en 6 opgekomen tegen het oordeel van de kantonrechter dat hij op basis van redelijkheid en billijkheid geen volledige nakoming van de verbintenis tot huurbetaling kan vorderen. Hij heeft daartoe onder grief 3 aangevoerd dat het niet aan hem was om te reageren op een voordracht van kandidaten. Indien [geïntimeerde] meende dat haar de indeplaatsstelling niet mocht worden onthouden, had zij in rechte een indeplaatsstelling moeten afdwingen op basis van artikel 7:307 BW, aldus [appellant] . De rechter zou dan hebben bezien of aan de voorwaarden voor indeplaatsstelling zou zijn voldaan en zou de vordering hebben afgewezen indien de opvolgend huurder onvoldoende waarborgen biedt voor een correcte nakoming van de huurovereenkomst en een behoorlijke bedrijfsvoering. Omdat [geïntimeerde] onvoldoende heeft gesteld dat de door haar voorgestelde potentiële huurders voldoende solvabel zouden zijn, moet volgens [appellant] voorshands worden aangenomen dat zij onvoldoende waarborgen boden voor correcte nakoming van de huurovereenkomst. Verder betwist [appellant] dat de onderneming van [geïntimeerde] (inventaris, goodwill, handelsnaam, handelsvoorraad en personeel) over zou gaan, nu de potentiële nieuwe huurders uit 2015 een locatie voor hun eigen schoonheidssalon zochten en een nieuwe huurovereenkomst wilden sluiten.
Met grief 6 richt [appellant] zich ertegen dat de kantonrechter voornoemde omstandigheden en de andere door de kantonrechter genoemde omstandigheden heeft meegewogen bij het oordeel dat bijzondere omstandigheden er aan in de weg staan dat [appellant] met succes aanspraak kan maken op betaling van de volledige huurachterstand. Dat [geïntimeerde] het gehuurde heeft ontruimd zonder toestemming van [appellant] , is volgens [appellant] juist een verzwarende omstandigheid, waarop een boete staat. [appellant] betwist met een verwijzing naar zijn e-mail van 18 mei 2016 (zie 2.13) dat hij de weg om een andere huurder in de plaats te stellen heeft geblokkeerd. De voorgestelde huurders hebben geen contact met hem opgenomen, er was niet bekend of zij goed waren voor hun geld en [appellant] vreesde dat ook zij een huurachterstand zouden laten ontstaan, aldus [appellant] .

6.2

Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling en het hof overweegt dienaangaande het volgende.

6.3

Het hof stelt voorop dat partijen bij een duurovereenkomst als de onderhavige tot elkaar staan in een mede door de goede trouw beheerste rechtsverhouding. Een tussen hen geldende bepaling over de minimale duur van het contract is niet van toepassing voor zover dat in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

6.4

Zoals onder 2.1 en 2.2 is aangegeven, heeft het hof vastgesteld dat de huurovereenkomst in 2007 is afgesloten met de rechtsvoorganger van [appellant] voor de bepaalde termijn van vijf jaar, verlengd met vijf jaar. Het hof merkt op dat dit een gangbare, geen bijzondere, termijn is, die in de wet in het algemeen is geregeld ten behoeve van (bedrijfs)huurders.

6.5

[appellant] heeft niet betwist dat [geïntimeerde] medio 2015, dus ruim acht jaar na aanvang van de huur, door gezondheidsklachten financiële problemen kreeg. Hij heeft ook niet betwist dat zij daardoor vanwege onvoldoende omzet de huur niet meer kon opbrengen, dat zij toen persoonlijke leningen moest gaan afsluiten om de huur en andere lasten van haar onderneming te kunnen blijven betalen, dat zij daarom haar onderneming wilde verkopen en dat zij een en ander in september en oktober 2015 aan [X] (en daarmee aan [appellant] ) kenbaar heeft gemaakt. Door deze onbetwiste omstandigheden staat vast dat [geïntimeerde] een zwaarwichtig belang had bij bedrijfsoverdracht en dat [appellant] (via [X] ) daarvan wist.

6.6

[appellant] heeft niet betwist dat [geïntimeerde] in september 2015 twee kandidaten had gevonden die geïnteresseerd waren in overname van de huurovereenkomst. Uit de (eveneens niet betwiste) stellingen van [geïntimeerde] blijkt dat dit kandidaten waren die op het adres [adres] , net als [geïntimeerde] , een schoonheidssalon wilden exploiteren en met [geïntimeerde] in onderhandeling zijn geweest over de overname van haar schoonheidssalon. [appellant] heeft niet betwist dat (in elk geval) mevrouw [A] met [geïntimeerde] een principe akkoord had gesloten ter zake van de overname van de schoonheidssalon per januari 2016 en dat zij akkoord was met de huurprijs.
Daarmee staat vast dat deze overnamekandidaat het verhuurde onder voortzetting van de huurovereenkomst wilde gebruiken voor de uitoefening van het ook door [geïntimeerde] daarin uitgeoefende bedrijf.

6.7

Vast staat dat [geïntimeerde] in elk geval op 3 december 2015 de plannen voor indeplaatsstelling aan [X] kenbaar heeft gemaakt en dat zij in elk geval ook op 14 december 2015 hierover met [X] heeft gesproken. Mogelijke bezwaren tegen de overnamekandidaat zijn niet gegeven: de enige reactie van [appellant] op het indeplaatsstellingsvoorstel was toen (via [X] ) de ongemotiveerde melding dat [appellant] geen nieuwe huurder wenste. Over zwaarwichtige belangen aan de zijde van [geïntimeerde] kon niet (althans niet zinvol) worden gecommuniceerd. Een grond voor afwijzing van specifiek de voorgedragen kandidaat is niet genoemd. De afwijzing is gedaan zonder naar financiële informatie over de overnamekandidaat bij de kandidaat te informeren of aan [geïntimeerde] te vragen. Zijdens [appellant] is geen onderzoek naar de financiële gegoedheid van de kandidaat gedaan, noch is de wens daartoe aan [geïntimeerde] of de kandidaat gemeld of om hun medewerking daaraan gevraagd.

6.8

Het hof stelt voorts vast dat er geen enkele aanwijzing was – destijds niet en ook in dit hoger beroep is die niet (achteraf) opgekomen – dat de voorgestelde overnamekandidaat onvoldoende waarborgen bood voor nakoming van de nog lopende huurovereenkomst en voor behoorlijke bedrijfsvoering. Van wanbetaling door [geïntimeerde] was in het najaar van 2015 nog geen sprake en zij had een zwaarwichtig belang bij overname. [appellant] heeft geen eigen bezwaren tegen een overname genoemd. Zijn gestelde vrees dat een nieuwe kandidaat huurbetalingsachterstanden zou laten ontstaan en zijn stelling dat thans voorshands moet worden aangenomen dat de door [geïntimeerde] voorgestelde potentiële huurders onvoldoende waarborgen boden voor correcte nakoming van de huurovereenkomst, missen iedere onderbouwing en (begin van) aanknopingspunt in het dossier. Een poging van een nieuwe huurder om een lagere huurprijs te bedingen (door daarnaar te vragen, zoals [appellant] heeft aangegeven) biedt geen grond om aan te nemen dat, in geval van indeplaatsstelling, de overeengekomen huur niet betaald zou worden.

[appellant] heeft ook niet gesteld dat hij er zelf belang bij had om het gehuurde niet aan iemand anders dan aan [geïntimeerde] te verhuren of om alleen de schoonheidssalon gerund door [geïntimeerde] zelf in het gehuurde te dulden. Het feit dat het pand in augustus 2016 als ‘winkelruimte’ via een website van [X] te huur is gezet, wijst eerder op het tegendeel.

6.9

[appellant] heeft aldus geen steekhoudende argumenten aangevoerd ten betoge dat indien in het najaar van 2015 in rechte een beslissing had moeten worden genomen over een vordering van [geïntimeerde] tot indeplaatsstelling van de door haar beoogde partij die haar onderneming wilde overnemen, die vordering niet zou zijn toegewezen. Gelet daarop kan zijn stelling dat [geïntimeerde] de door haar gewenste indeplaatsstelling dan maar in rechte had moeten vorderen, hem in redelijkheid niet baten. Daarom is het, gelet op alle gegeven omstandigheden, naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar als [appellant] zich nu zou kunnen beroepen op de contractuele verplichting van [geïntimeerde] om de huurovereenkomst maandenlang na januari 2016 zelf te blijven nakomen.

6.10

Dat [appellant] (via [X] ) in 2016 alsnog bereidheid zou hebben getoond aan een indeplaatsstelling mee te werken en om de in mei 2016 voorgedragen nieuwe overnamekandidaat in overweging te gaan nemen (zie onder 2.11 en 2.13) maakt ook niet dat hij in dit geding in redelijkheid volledige nakoming van de contractuele verplichting van [geïntimeerde] kan vorderen. Deze medewerkingsbereidheid toonde [appellant] immers pas maanden nadat [geïntimeerde] hem (via [X] ) van haar financiële onvermogen op de hoogte had gebracht en nadat zij twee overnamekandidaten had aangedragen, die inmiddels waren afgehaakt, terwijl [geïntimeerde] toen al daadwerkelijk huurbetalingsachterstand had opgelopen en haar bedrijf in het gehuurde had moeten sluiten met ontruiming van het gehuurde. Bovendien gold de medewerkingsbereidheid alleen onder de voorwaarde dat [geïntimeerde] eerst niet alleen de huurbetalingsachterstanden maar ook de (volgens [appellant] hoog opgelopen) boetebedragen, zou betalen (zie onder 2.12-2.14), terwijl niets er aan in de weg had gestaan de (inmiddels leegstaande) bedrijfsruimte als winkelruimte aan een derde te verhuren.

6.11

Het voorgaande betekent dat de grieven 3 en 6 falen. Gelet op de bijzondere omstandigheden van deze zaak is het onaanvaardbaar om vanaf januari 2016 nog volledige nakoming van de huurbetalingsverplichting te vorderen. De kantonrechter heeft dat terecht geoordeeld.

slot principaal appel van [appellant]

7.1

Gelet op het voorgaande is er geen grond een hoger boetebedrag of een hogere vergoeding voor buitengerechtelijke kosten toe te wijzen dan de kantonrechter heeft gedaan. Grieven 7 en 8 treffen daarom geen doel.

7.2

Het door [appellant] gedane bewijsaanbod ziet niet (althans niet voldoende concreet) op stellingen die, indien zij vast staan, tot een andere beslissing van de zaak kunnen leiden.

7.3

Grief 9 bouwt voort op de eerdere grieven en deelt daarom hun lot.

voorwaardelijk incidenteel appel

8. [geïntimeerde] heeft incidenteel appel ingesteld voor het geval de huurvordering vanaf 1 oktober 2016 krachtens cessie is overgegaan van Blue Residential op [appellant] . Nu deze voorwaarde niet is vervuld (zie hiervóór onder 5.7), komt het hof aan de beoordeling van het incidenteel appel niet toe.

slotsom

9. Omdat de grieven geen doel treffen, zal het hof het vonnis bekrachtigen en [appellant] als de in het ongelijk gestelde partij veroordelen in de proceskosten van het principaal hoger beroep, zoals door [geïntimeerde] gevorderd.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 22 februari 2017;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 313,- aan griffierecht en € 2.148,- aan salaris van de advocaat;

- verklaart dit arrest voor wat betreft de proceskosten uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, J.W. Frieling en J.M. Heikens en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 juni 2019 in aanwezigheid van de griffier.