Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2018:29

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
16-01-2018
Datum publicatie
25-01-2018
Zaaknummer
200.225.448-01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

indeplaatsstelling huur van grond na overdracht onderneming (strandtent)

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.225.448/01

Zaak/rolnummer rechtbank : 6227500 RL EXPL 17-20035

arrest in kort geding van 16 januari 2018

inzake

STRANDWEG 39 B.V.,

gevestigd te Den Haag,

appellante in het principaal appel,

geïntimeerde in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Strandweg,

advocaat: mr. E.C. Kerkhoven te Den Haag,

tegen

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. M. Erkens te Rotterdam.

Het geding

1.1

Strandweg is in spoed-appel gekomen tegen het kort geding vonnis van 20 september 2017, door de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats ’s-Gravenhage, gewezen tussen partijen. Zij heeft één grief tegen het vonnis ingediend. Bij memorie van antwoord tevens incidenteel appel (met producties) heeft [geïntimeerde] de grief bestreden en harerzijds ook één grief tegen het vonnis ingediend. Bij memorie van antwoord in het incidenteel appel (met producties) heeft Strandweg de incidentele grief bestreden. Vervolgens is arrest bepaald op heden.

1.2

Uit de eerste aanleg heeft het hof kennis genomen van de dagvaarding in eerste aanleg (met producties) en het bestreden vonnis. Andere processtukken uit de eerste aanleg zijn niet overgelegd. Van het verhandelde ter zitting in eerste aanleg is (kennelijk) geen proces-verbaal gevraagd of opgemaakt. Het verweer van [geïntimeerde] in eerste aanleg en de vermindering van de eis van Strandweg zijn (kort) weergegeven in het bestreden vonnis.

Beoordeling van het hoger beroep

2.1

Tussen partijen staat – voor zover in hoger beroep van belang – onder meer het volgende vast:

2.2

Vanaf seizoen 2015 exploiteerde [geïntimeerde] een horecabedrijf aan de Strandweg 39 te Scheveningen (hierna: de strandtent).

2.3

[geïntimeerde] kampte met een alcoholverslaving, medicijngebruik en problemen in de boekhouding. Zij had onbetaalde rekeningen. De boekhouding heeft zij in het voorjaar van 2017 uitbesteed aan [naam 2] (de schoonzus van een nicht van [geïntimeerde] ; hierna: [naam 2] ). [naam 2] is de bestuurder en enig aandeelhouder van Strandweg.

2.4

Op 31 mei 2017 is tussen partijen een notariële akte verleden met als titel “overdracht onderneming”. In deze akte staat onder andere (kort gezegd) het volgende:

Partijen hebben mondeling een verkoopovereenkomst gesloten met betrekking tot de onderneming met de naam ‘Beach Bar Souls’ gedreven aan de Strandweg 39 te ’s‑Gravenhage (de strandtent). Deze overeenkomst wensen partijen in de akte vast te leggen.

[geïntimeerde] verkoopt en levert aan Strandweg de onderneming voor € 120.000,-. Het verkochte omvat de goederen, de administratie, het klantendatabestand, het archief, het gebruik van de handelsnamen en de goodwill. Het verkochte omvat niet de schulden.

Betaling vindt plaats doordat Strandweg de schuld van [geïntimeerde] aan de [naam 3] , ter grootte van € 120.000,-, voor haar rekening neemt.

2.5

Voorts is in de akte opgenomen:

onder K (garanties; de goederen) punt 6 (op pagina 5):
Koper zal op eigen risico en voor eigen rekening contact opnemen met de verhuurder teneinde (tezamen met verhuurder en verkoper) een indeplaatsstellingovereenkomst voor de huurovereenkomst op te stellen.

onder N (aansprakelijkheid en vrijwaring) punt 1:
Ingeval op één of meer garanties als omschreven onder J. tot en met M. inbreuk wordt gemaakt, is de verkoper jegens de koper voor het geheel en zonder enig recht op verrekening aansprakelijk voor enige schade welke de koper dientengevolge lijdt. Het vorenstaande laat onverlet het recht van de koper om andere vorderingen in te stellen.

onder P (overige bepalingen) punt 2:

Partijen kunnen geen ontbinding van de koopovereenkomst en van deze levering vorderen.

2.6

De onder K bedoelde verhuurder is de gemeente Den Haag. Tussen de gemeente en [geïntimeerde] bestaat een strandhuurovereenkomst 2013 t/m 2022 ten aanzien van exploitatievak 39 op het Noorderstrand te Scheveningen. De strandtent is gelegen op dit vak gemeentegrond. Tot op heden huurt (of pacht) [geïntimeerde] dit vak. Zij weigert mee te werken aan de onder K genoemde indeplaatsstelling.

2.7

In de strandhuurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en de gemeente is opgenomen dat het seizoen eindigt op de eerste zondag van oktober (eventueel te verlengen tot uiterlijk 1 november).

2.8

Op 30 september 2017 heeft de gemeente Den Haag de strandtent gesloten.

3.1

Op 22 augustus 2017 heeft Strandweg [geïntimeerde] in kort geding gedagvaard en gevorderd – voor zover in hoger beroep nog van belang – dat [geïntimeerde] wordt veroordeeld om haar medewerking te verlenen aan vervanging van haar door Strandweg als huurder van de gemeente, en, omdat [geïntimeerde] niet meewerkt, dat het vonnis van de kantonrechter in de plaats komt van die medewerking (handtekening) van [geïntimeerde] .

3.2

[geïntimeerde] heeft de vordering bestreden. Volgens haar is de koopovereenkomst niet rechtsgeldig.

3.3

De kantonrechter heeft de vordering afgewezen en Strandweg in de proceskosten veroordeeld. De kantonrechter overwoog daartoe dat uit de notariële akte niet blijkt dat [geïntimeerde] verplicht is om mee te werken aan een indeplaatsstelling en dat op grond van artikel 7:307 BW alleen de huurder ( [geïntimeerde] ) kan vorderen om gemachtigd te worden om een derde als huurder in zijn plaats te stellen.

4.1

Met haar grief komt Strandweg op tegen het oordeel van de kantonrechter dat uit de notariële akte niet blijkt dat [geïntimeerde] verplicht is om mee te werken aan een indeplaatsstelling. Dit blijkt volgens Strandweg wel uit de akte, namelijk uit hetgeen in de akte onder K en N staat. En als het daaruit niet woordelijk blijkt, dan blijkt het volgens Strandweg uit de bedoeling van partijen: Strandweg kan zonder huurovereenkomst haar bedrijfsmatige activiteiten niet ontplooien en [geïntimeerde] heeft geen belang meer bij voortduring van de huurovereenkomst. Strandweg vordert daarom dat het hof het vonnis vernietigt en bepaalt dat, indien [geïntimeerde] haar medewerking aan de met de gemeente op te maken indeplaatsstellingsovereenkomst niet verleent, dit arrest in de plaats treedt van de voor het opmaken van de indeplaatsstellingsakte vereiste wilsverklaring, medewerking en handtekening van [geïntimeerde] .

[geïntimeerde] heeft de grief en de vordering bestreden. Zij heeft bij incidenteel appel gegriefd tegen het oordeel van de kantonrechter dat de koopovereenkomst, neergelegd in de notariële akte, rechtsgeldig is en erop gewezen dat zij op 23 oktober 2017 heeft geschreven de overeenkomst buitengerechtelijk te vernietigen op grond van bedrog en misbruik van omstandigheden. Ook reeds in eerste aanleg heeft [geïntimeerde] zich verweerd met de stelling dat de koopovereenkomst (neergelegd in de notariële akte) niet rechtsgeldig tot stand is gekomen.

4.2

Indien het juist is dat de koopovereenkomst in de notariële akte niet rechtsgeldig tot stand is gekomen of is vernietigd, kan Strandweg zich niet op de inhoud van de akte beroepen ter onderbouwing van haar vordering. Het hof zal dit verweer daarom eerst beoordelen.

4.3

Het hof volgt [geïntimeerde] niet in haar standpunt dat de koopovereenkomst in de notariële akte niet geldt, vanwege het volgende.

4.4

Zowel [geïntimeerde] als Strandweg heeft de medische en de financiële situatie van [geïntimeerde] voorafgaand aan het sluiten van de koopovereenkomst weergegeven. Beide partijen benoemen daarbij over [geïntimeerde] haar alcoholverslaving, medicijngebruik, depressies, drukte van de eigen onderneming (de strandtent) en onvoldoende overzicht van de financiën.

[geïntimeerde] heeft niet voldoende onderbouwd aangevoerd dat Strandweg of [naam 2] deze problemen heeft veroorzaakt. Uit de door [geïntimeerde] overgelegde medische gegevens van de huisarts (productie 21 bij memorie van antwoord) blijkt dat er reeds in 2015 sprake was van ernstig alcoholmisbruik en medische problemen van [geïntimeerde] en van financiële problemen van de strandtent. Er blijkt geen relevante verbetering in de jaren daarna (integendeel, in juli 2017 komt crisis-opname ter sprake). Tegen de politie verklaarde [geïntimeerde] (proces-verbaal van aangifte bij de politie op 29 juni 2017) dat zij de strandtent in 2015 had gekocht met onder andere € 120.000,- aan geleend geld en dat [naam 3] haar al in 2016 een aantal maal € 10.000,- had overhandigd waarbij zij ‘iets’ heeft ondertekend. [geïntimeerde] heeft hiertegenover in dit geding niets overgelegd waaruit kan volgen dat zij tot 2017 de rekeningen, de belastingaangiften en afdrachten en de andere lasten van de strandtent volledig en tijdig betaalde. Integendeel, de door [geïntimeerde] overgelegde verklaring van [naam 4] noemt ‘veel openstaande facturen’ juist als reden om de administratie over te doen aan [naam 2] en om betalingsregelingen te gaan afspreken.

4.5

In hetgeen de medische gegevens schetsen over de gezondheidstoestand van [geïntimeerde] en hetgeen in de stukken naar voren komt over haar financiële situatie en inzicht, past het door Strandweg gestelde beeld dat [geïntimeerde] in elk geval in 2017 – en mogelijk al daarvóór – haar eigen onderneming niet (meer) goed zelfstandig kon exploiteren. Daardoor is voor het hof aannemelijk dat Strandweg haar te hulp wilde schieten, zoals Strandweg heeft aangevoerd, en dat [geïntimeerde] zelf destijds het inzicht had dat zij er verstandig aan deed om deze hulp aan te nemen. Het is dan aannemelijk dat dit inzicht, en dus niet bedrog, misleiding of dwaling, er toe heeft geleid dat [geïntimeerde] de onderneming aan Strandweg heeft overgedragen, zoals in de notariële akte van 31 mei 2017 is opgenomen.

4.6

Dat bij de overdracht is afgesproken dat [geïntimeerde] de strandtent zou blijven runnen en later weer terug zou kopen, terwijl dit niet is gebeurd, maakt niet dat het hof in kort geding kan oordelen dat de overeenkomst nietig of vernietigbaar is wegens dwaling, bedrog of misleiding of dat de overeenkomst rechtsgeldig buitengerechtelijk kon worden vernietigd. Strandweg heeft immers aangevoerd (en dat wordt ondersteund door medische gegevens, zoals het door [geïntimeerde] overgelegde verslag van het contact met Parnassia op 3 juli 2017) dat al direct na de overdracht bleek dat exploitatie door [geïntimeerde] onder verantwoordelijkheid van Strandweg (op dat moment) niet (meer) mogelijk was. In het kader van dit kort geding is geen gelegenheid uit te zoeken of de medische situatie van [geïntimeerde] en haar eerdere wijze van bedrijfsvoering in redelijkheid toelieten dat Strandweg aan [geïntimeerde] –verantwoord– de leiding van het bedrijf gaf. De in dit kort geding overlegde medische gegevens en de aanwijzingen voor eerdere financiële problemen, wijzen er eerder op dat dat in juni 2017 in redelijkheid niet mogelijk was.

Ter zake van de terugkoop geldt dat niets erop wijst dat [geïntimeerde] om terugkoop heeft gevraagd, noch dat zij thans bereid en in staat is tot (terug)betaling van een koopprijs (die naar het hof aanneemt in verhouding moet staan tot de door Strandweg overgenomen schuld aan [naam 3] ) en tot exploitatie van het bedrijf onder eigen verantwoordelijkheid.

4.7

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat het hof in dit kort geding uit gaat van de geldigheid van de koopovereenkomst zoals neergelegd in de notariële akte. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat er binnen de grenzen van dit spoedappel geen ruimte is voor verdere bewijslevering. Het incidenteel appel behoeft verder geen bespreking, want het bovenstaande brengt al met zich dat de incidentele grief van [geïntimeerde] geen doel kan treffen.

4.8

Thans komt aan de orde of [geïntimeerde] op grond van de koopovereenkomst (neergelegd in de notariële akte) verplicht is mee te werken aan de indeplaatsstelling, zoals door Strandweg is gevorderd.

4.9

De vordering van Strandweg wijst het hof niet toe in dit kort geding vanwege het volgende.

4.10

Behalve [geïntimeerde] , moet ook de gemeente meewerken aan de indeplaatsstelling. In hoger beroep hebben beide partijen aangevoerd dat de gemeente niet (meer) wil meewerken aan de indeplaatsstelling, in elk geval niet zonder medewerking van [geïntimeerde] . Strandweg heeft dus geen belang bij een arrest jegens [geïntimeerde] over een indeplaatsstelling waaraan de gemeente geen medewerking verleent.

Bovendien heeft Strandweg niet, althans onvoldoende, onderbouwd dat de indeplaatsstelling noodzakelijk is voor de exploitatie van haar onderneming. Uit de stukken blijkt immers niet dat Strandweg zonder huurovereenkomst de onderneming niet kan (laten) exploiteren. De strandhuurovereenkomst 2013 t/m 2022 is niet overgelegd. Er is onvoldoende gesteld om aan te kunnen nemen dat de gemeente de strandhuurovereenkomst (voortijdig) mag beëindigen in het geval dat Strandweg het strand-horecabedrijf van maart tot oktober op het gehuurde exploiteert (al dan niet feitelijk gerund door [geïntimeerde] ) en [geïntimeerde] daarvoor steeds tijdig de huur betaalt (zoals ze als huurster verplicht is) of wanneer die huur namens [geïntimeerde] wordt betaald. Uit de vaststaande feiten blijkt dat Strandweg het horecabedrijf daadwerkelijk van 1 juni 2017 tot 30 september 2017 open heeft mogen houden, dus gewoon tot het eind van het seizoen (1 oktober 2017 was de eerste zondag van oktober).

4.11

Strandweg heeft zich ter onderbouwing van de indeplaatstellingsplicht van [geïntimeerde] beroepen op de tekst en bedoeling van de notariële akte. Echter, de tekst van de notariële akte vermeldt dat ‘de koper’ (dus Strandweg en niet [geïntimeerde] ) contact opneemt met de verhuurder en een indeplaatsstellingsovereenkomst opstelt. Alleen wanneer de indeplaatsstellingsovereenkomst wordt opgesteld zal zij dat tezamen met de gemeente en [geïntimeerde] doen.

De bedoeling was volgens [geïntimeerde] , onderbouwd met de schriftelijke verklaring van de notaris van 25 oktober 2017, dat [geïntimeerde] voor de exploitatie zorg zou blijven dragen en dat zij, wanneer de rust zou zijn wedergekeerd, de onderneming weer terug zou kunnen kopen. Strandweg heeft aangevoerd dat Strandweg niet deskundig is op horecagebied, dat [naam 2] geen tijd heeft om in de strandtent te werken (zij heeft ander werk) en dat het ook niet de afspraak was dat zij dat zou doen. Op grond van deze beider standpunten acht het hof voldoende aannemelijk, dat partijen hadden afgesproken dat [geïntimeerde] ook na de overdracht aan Strandweg, de strandtent zo veel mogelijk zou blijven runnen. In dat licht bezien was niet bedoeld dat [geïntimeerde] reeds bij de akte “overdracht onderneming” verplicht werd de indeplaatsstelling van Strandweg als huurder met de gemeente te regelen.

Het hof voegt aan het bovenstaande toe dat Strandweg niets heeft gesteld over de voorwaarden waaronder de indeplaatsstelling zou moeten plaatsvinden. Zoals hiervoor is aangehaald, volgt uit de notariële akte dat een indeplaatsstellingovereenkomst door Strandweg, tezamen met de gemeente en met [geïntimeerde] , zal worden opgemaakt. Vaststaat dat dit niet is gebeurd. Toewijzing van de vordering zou ertoe leiden dat [geïntimeerde] wordt gedwongen mee te werken aan een nog op te stellen overeenkomst waarvan de inhoud thans niet voldoende bepaald is. Een dergelijke veroordeling strekt te ver.

4.12

Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de kantonrechter de vordering van Strandweg terecht heeft afgewezen. De grief van Strandweg faalt. Strandweg zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het (principaal) appel.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

- wijst af het meer of anders gevorderde;

- veroordeelt Strandweg in de proceskosten van het hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 313,- aan griffierecht en € 894,- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, E.J. van Sandick en J.J. van der Helm en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 januari 2018 in aanwezigheid van de griffier.