Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:4136

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
28-11-2017
Datum publicatie
08-03-2018
Zaaknummer
200.218.753/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur bedrijfsruimte, Haviltexuitleg vaststellingsovereenkomst

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht


Zaaknummer : 200.218.753/01

Repnummer rechtbank : 5628488 RP VERZ 17-50006

beschikking van 28 november 2017

inzake:

TAALTAAL B.V.,

gevestigd in Den Haag,

verzoekster in hoger beroep,

nader te noemen: TaalTaal,

advocaat: mr. E. Lolcama te Den Haag,

tegen:

V.O.F. [naam],
gevestigd in [vestigingsplaats],
verweerster in hoger beroep,

hierna te noemen: [verweerster],

advocaat: mr. B. Külbs te Amsterdam.

Het geding

Bij beroepschrift (met producties), ingekomen op 5 juli 2017, is TaalTaal met twee grieven in hoger beroep gekomen van de beschikking van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, zittingsplaats Den Haag, van 15 mei 2017. [verweerster] heeft bij verweerschrift (met producties) verweer gevoerd. De mondelinge behandeling heeft plaatsgevonden op 27 september 2017. Ter gelegenheid van deze mondelinge behandeling heeft mr. Lolcama een pleitnotitie overgelegd en mr. Külbs aantekeningen. Van de mondelinge behandeling is proces-verbaal opgemaakt. Voor de gang van zaken ter zitting wordt verwezen naar dit proces-verbaal. Vervolgens is uitspraak bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

  1. De door de kantonrechter vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan zal uitgaan.

  2. Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang gaat het geschil om het volgende.
    (2.1) TaalTaal als huurster huurt vanaf november 2010 van [verweerster] als verhuurster kantoorruimte, te weten de vierde verdieping aan [adres] te [woonplaats] (hierna: het gehuurde), alwaar ze een talenschool exploiteert. Naar aanleiding van een huurachterstand van omstreeks € 38.000,-- heeft [verweerster] in kort geding de ontruiming van het gehuurde gevorderd. Dit kort geding heeft geleid tot een proces-verbaal van schikking van 10 april 2014. Hierin is onder meer vastgelegd:
    “1. TaalTaal betaalt uiterlijk op 30 april 2014 aan VOF [verweerster] een bedrag van
    € 10.000,00. Zodra dit bedrag door VOF [verweerster] is ontvangen, zal zij aan TaalTaal B.V. de beschikking geven over vijf lokalen op de vijfde verdieping (het gebruik daarvan is dan inbegrepen in de huurprijs exclusief servicekosten zoals tussen partijen overeengekomen).
    (…)
    3.Het restantbedrag ad € 28.335,23 (…) zal worden betaald in 56 opeenvolgende maandelijkse termijnen (…)”
    (2.2) Na het bereiken van deze schikking, betaling van de € 10.000,-- en na latere aanvullende afspraken, heeft TaalTaal naast de vierde verdieping de gehele vijfde verdieping in gebruik genomen.
    (2.3) TaalTaal betaalt thans maandelijks een bedrag van € 4.442,58 aan [verweerster]. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
    € 2.248,58 (dit is de huurprijs die oorspronkelijk werd betaald voor de huur van de 4e verdieping)
    € 700,- (servicekosten vierde verdieping)
    € 700,- (servicekosten vijfde verdieping)
    € 294,- (btw over de servicekosten)
    € 500,- (aflossing oude huurschuld)
    Totaal: € 4.442,58.
    (2.4) [verweerster] heeft aan TaalTaal opgedragen de vijfde verdieping uiterlijk 1 november 2016 op te leveren. TaalTaal heeft dit geweigerd, waarbij TaalTaal zich heeft beroepen op huurbescherming.
    (2.5) Vervolgens heeft TaalTaal zich gewend tot de kantonrechter. TaalTaal heeft daarbij primair verzocht haar niet-ontvankelijk te verklaren in haar verzoek om ontruimingsbescherming en subsidiair om haar ontruimingsbescherming (ex artikel 7:230a BW) te verlenen tot 1 november 2017. Aan het primaire verzoek heeft TaalTaal, kort gezegd, ten grondslag gelegd dat zij zowel de vierde als de vijfde verdieping huurt en dat opzegging van de helft van de huurovereenkomst (alleen de vijfde verdieping) niet mogelijk is. Ten aanzien van het subsidiaire verzoek heeft TaalTaal, kort gezegd, betoogd dat zij voor de uitoefening van haar bedrijf volledig afhankelijk is van ook het gebruik van de vijfde verdieping.
    (2.6) De kantonrechter heeft in de bestreden beschikking de verzoeken afgewezen, omdat de kantonrechter van mening was dat er geen sprake was van een huurovereenkomst met betrekking tot de vijfde verdieping.

  3. TaalTaal bestrijdt met haar grieven in de kern dit oordeel van de kantonrechter. Daarnaast doet TaalTaal een beroep op de ‘doorbrekingsjurisprudentie’, dit laatste in verband met het bepaalde in artikel 7:230a lid 8 BW.
    De verdere beoordeling door het hof

  4. Partijen zijn verdeeld over de vraag of er sprake is van een huurovereenkomst ten aanzien van de vijfde verdieping van het pand aan [adres] te [woonplaats]. Het antwoord op die vraag hangt af van de uitleg van de op 10 april 2014 bereikte schikking (vaststellingsovereenkomst), zoals hiervoor weergegeven in rechtsoverweging (2.1). De betekenis van de omstreden afspraak moet door de rechter worden vastgesteld aan de hand van hetgeen partijen over en weer hebben verklaard en uit elkaars verklaringen en gedragingen overeenkomstig de zin die zij daaraan in de gegeven omstandigheden redelijkerwijs mochten toekennen, hebben afgeleid en van hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten. Verder geldt dat bij de uitleg alle omstandigheden van het concrete geval van beslissende betekenis zijn, gewaardeerd naar hetgeen de maatstaven van redelijkheid en billijkheid meebrengen, alsmede dat in praktisch opzicht vaak van groot belang is de taalkundige betekenis van de bewoordingen van het geschrift, gelezen in de context ervan als geheel, die deze in (de desbetreffende kring van) het maatschappelijk verkeer normaal gesproken hebben. Daarnaast komt bij de uitleg betekenis toe aan de aard van de transactie, de omvang en gedetailleerdheid van de contractsbevestiging, de wijze van totstandkoming ervan - waarbij van belang is of partijen werden bijgestaan door (juridisch) deskundige raadslieden - en de overige bepalingen ervan (ECLI:NL:HR:2007:BA4909 en ECLI:NL:HR:2007:AZ3178); de ‘Haviltex-maatstaf’.

  5. Bij de uitleg van de vaststellingsovereenkomst valt allereerst op dat TaalTaal, los van de aflossing van de oude huurschuld en de servicekosten, na het in gebruik nemen van de gehele vijfde etage hetzelfde huurbedrag (€ 2.248,58) is blijven betalen, welk bedrag de overeengekomen huur voor de vierde etage betreft. Feitelijk hoeft TaalTaal dus niets te betalen voor het gebruik van de vijfde etage. De betaalde servicekosten kunnen niet als een vergoeding voor dit genot gelden, nu het hierbij puur om kosten gaat die door het gebruik zijn veroorzaakt. De stelling van TaalTaal dat haar tegenprestatie bestaat uit het erkennen van de oude huurschuld en het aangaan van een afbetalingsregeling terzake wordt verworpen. Hiermee miskent TaalTaal dat het betalen van de oude huurschuld een contractuele verplichting is die zij al had.
    Daarnaast oordeelt het hof dat de tekst van de schikking zich beter verdraagt met de uitleg van [verweerster] dan die van TaalTaal. Allereerst verdient daarbij opmerking dat de tekst van de schikking begint met “de beschikking geven”. Dit duidt niet op huur. De vermelding daarna tussen haakjes (het gebruik daarvan is dan inbegrepen in de huurprijs exclusief servicekosten zoals tussen partijen overeengekomen)” is weliswaar niet geheel duidelijk, echter de omstandigheid dat gesproken wordt over het feit dat het gebruik is inbegrepen in de “huurprijs” – zijnde de huurprijs van de vierde etage – maakt nog niet dat de huurovereenkomst van de vierde etage zich daarmee ook uitstrekt tot de vijfde etage. Als dit laatste daadwerkelijk de bedoeling was geweest, dan valt niet in te zien waarom niet in de schikking is vastgelegd dat ook de vijfde etage werd gehuurd. Dit zou eenvoudig hebben gekund door de woorden “de beschikking geven” te vervangen door ‘verhuren’. Hiervoor is geen bijzondere juridische kennis nodig.
    Hetgeen TaalTaal hier tegenover heeft gesteld maakt dit niet anders. De omstandigheid dat in latere correspondentie/facturen niet steeds onderscheid tussen huur en gebruik van beide verdiepingen wordt gemaakt, is in het licht van het voorgaande onvoldoende om een huurovereenkomst ten aanzien van de vijfde etage aan te nemen. Dit geldt temeer nu het in de betreffende correspondentie/facturen veelal gaat over financiële kwesties (en dus niet over de juridische kwalificatie van het gebruik) en kennelijk wordt voortgebouwd op de schikking waarin de grondslag van de financiële afspraken evenmin eenduidig is omschreven.

  6. De conclusie van het voorgaande is dan ook dat er geen sprake is van een huurovereenkomst met betrekking tot de vijfde verdieping, reeds omdat niet is komen vast te staan dat TaalTaal een tegenprestatie levert voor het gebruik van deze verdieping. Dit betekent dat zowel het primaire verzoek als het subsidiaire verzoek een deugdelijke grondslag missen. Er is immers geen sprake van huur van de vijfde verdieping, dus evenmin van opzegging van een gedeelte van de huurovereenkomst. Er is evenmin grond voor ontruimingsbescherming ex artikel 7:230a BW, aangezien dit artikel slechts van toepassing is in het geval van huur. Het hof komt daarom evenmin toe aan een oordeel over de gestelde ‘doorbrekingsgronden’. Aan bewijslevering wordt ook niet toegekomen, nu er geen concreet en relevant bewijs op de in hoger beroep te vergen wijze is aangeboden. Bij bespreking van grief II aangaande de procespartijen heeft TaalTaal – gelet op de uitkomst van het hoger beroep – geen belang. De bestreden beschikking zal worden bekrachtigd, met veroordeling van TaalTaal als de in het ongelijk gestelde partij in de proceskosten.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt de bestreden beschikking;

  • -

    veroordeelt TaalTaal in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [verweerster] tot op heden begroot op € 716,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart deze beschikking ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Deze beschikking is gegeven door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, T.G. Lautenbach en
J.W. Frieling en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 november 2017 in aanwezigheid van de griffier.