Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:3378

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
14-11-2017
Datum publicatie
29-11-2017
Zaaknummer
BK-17/00338
Formele relaties
Eerste aanleg: ECLI:NL:RBDHA:2017:10272, (Gedeeltelijke) vernietiging en zelf afgedaan
Rechtsgebieden
Belastingrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Belastingblad 2018/3
V-N Vandaag 2017/2843
V-N 2018/7.18.10
Viditax (FutD), 30-11-2017
FutD 2017-3054
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Team Belastingrecht

meervoudige kamer

nummer BK-17/00338

Uitspraak van 14 november 2017

in het geding tussen:

Stichting [X] , gevestigd te [Z] , belanghebbende,

en

de heffingsambtenaar van de gemeente [A] , de heffingsambtenaar,

op het hoger beroep van de belanghebbende tegen de uitspraak van de rechtbank Den Haag (de Rechtbank) van 18 januari 2017, nummer SGR 16/7123 betreffende de onder 1.1 vermelde beschikking en aanslag.

Aanslag, beschikking, bezwaar en geding in eerste aanleg

1.1.

De heffingsambtenaar heeft bij beschikking van 29 februari 2016 op grond van artikel 22 van de Wet waardering onroerende zaken (de Wet WOZ) de waarde op 1 januari 2015 (de waardepeildatum) van de onroerende zaak, plaatselijk bekend als [Y] te [A] (de onroerende zaak), voor het kalenderjaar 2016 vastgesteld op € 2.631.000. Met de beschikking is in één geschrift bekendgemaakt en verenigd de aan belanghebbende voor het jaar 2016 opgelegde aanslag in de onroerendezaakbelastingen van de gemeente [A] (de aanslag).

1.2.

De heffingsambtenaar heeft het daartegen gemaakte bezwaar ongegrond verklaard.

1.3.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak op bezwaar beroep ingesteld bij de Rechtbank. Er is een griffierecht geheven van € 334.

1.4.

De Rechtbank heeft het beroep ongegrond verklaard.

Loop van het geding in hoger beroep

2.1.

Belanghebbende heeft tegen de uitspraak van de Rechtbank hoger beroep ingesteld. Er is een griffierecht geheven van € 501. De heffingsambtenaar heeft een verweerschrift ingediend.

2.2.

De mondelinge behandeling van de zaak heeft plaatsgehad ter zitting van het Hof van 19 september 2017. Partijen zijn verschenen. Van het verhandelde ter zitting is een proces-verbaal opgemaakt.

Vaststaande feiten

3.1.

Belanghebbende is eigenaar van de onroerende zaak. De onroerende zaak bestaat uit een perceel met een oppervlakte 13.050 m2 met daarop meerdere gebouwen, waaronder een schoolgebouw, een afzonderlijk leslokaal, een gymzaal, een fietsenstalling, dierenverblijven en een garage. Het bouwjaar van het scholencomplex is 1979. In 1999 en 2005 is het scholencomplex uitgebreid en intern verbouwd. De onroerende zaak is in gebruik voor het geven van algemeen voortgezet onderwijs.

3.2.

Belanghebbende heeft een taxatierapport overgelegd dat op 13 juli 2016 is opgemaakt door [B] , WOZ-taxateur waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is bepaald op € 2.280.000. Daarbij is uitgegaan van de in de bij de “Taxatiewijzer en kengetallen Deel 1 Onderwijs waardepeildatum 1 januari 2015” (de Taxatiewijzer) behorende bijlagen opgenomen kengetallen van de archetypes O134PL12, O135PL12 en O136PL12. De bij het taxatierapport behorende taxatiekaart bestaat (verkort weergegeven) uit de volgende onderdelen:

Volgnr.

Omschrijving

(archetype)

Bouw-jaar

Oppervlakte (m2)

Waarde

1

Grond

n.v.t.

13.041

€ 978.075

2

Schoolgebouw

(O134PL12)

1979

3.338

€ 639.671

3

Schoolgebouw

(O135PL12)

1998

243

€ 105.265

4

Schoolgebouw

(O136PL12)

2005

119

€ 81.516

5

Verharding

1979

1950

€ 35.100

6

Fietsenstalling

1979

259

€ 15.540

7

Stal/nachtverblijf

139

€ 13.205

8

Kas/Warenhuis

2015

401

€ 20.050

Totaal

€ 1.888.422

Totaal incl. BTW

€ 2.284.990

Bij de vaststelling van de onderdelen met volgnummers 2 tot en met 4 heeft de taxateur de levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties bepaald op respectievelijk 47, 27 en 17 jaren en een restwaarde van respectievelijk 0%, 0% en 15%. De toegepaste technische afschrijving is steeds lineair. Bij de functionele afschrijving zijn de correcties voor economische veroudering bepaald op 0%, een veranderende bouwwijze op 5%, doelmatigheid op 5% en excessieve onderhoudskosten op 10%.

3.3.

De heffingsambtenaar heeft een taxatierapport overgelegd dat op 6 oktober 2016 is opgemaakt door [C] , waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde van de onroerende zaak is bepaald op € 2.723.000. In dit bedrag is begrepen een kas waarvan de waarde is vastgesteld op € 90.604,80, welke kas op 22 juli 2015is afgebrand. De waarde is - op de toestandsdatum 1 januari 2016- vastgesteld op € 2.631.000. In het taxatierapport is uitgegaan van de in de bij de Taxatiewijzer behorende bijlagen opgenomen kengetallen van de archetypes O134PL12, O135PL12, O136PL12 en S1100102 en bij de bepaling van de waarde is uitgegaan van de gemiddelde eenheidsprijzen volgens TIOX met toepassing van een correctie grootte. Bij het opstellen van de taxatie heeft de taxateur kennis genomen van het Strategisch Huisvestingsplan, het Meerjaren Onderhoudsplan tot 2020 en de jaarrekening 2015 van belanghebbende. De investeringen in 1999 en 2005 hebben, aldus het rapport, een verlenging van de levensduur tot gevolg van tien jaar voor de ruwbouw, vijf jaar voor de afbouw en vijf jaar voor de installaties. Het bij het taxatierapport behorende - in hoger beroep overgelegde en in de loop van de procedure nader bijgestelde - taxatieverslag bestaat (verkort weergegeven) uit de volgende gegevens:

Volgnr.

Omschrijving

(archetype)

Bouw-jaar

Oppervlakte (m2)

Waarde

1

Grond gebouw gebonden

n.v.t.

7.400

€ 858.400

2

Overige grond

n.v.t.

5.641

€ 130.871

3

Schoolgebouw

(O134PL12)

1979

2.326

€ 655.736

4

Schoolgebouw

(O134PL12)

1979

743

€ 209.643

5

Sporthal

(S1100102)

1979

269

€ 73.787

6

Schoolgebouw

(O136PL12)

2005

243

€ 185.287

7

Schoolgebouw

(O135PL12)

1999

119

€ 74.495

8

Verharding/betontegels

1979

1950

€ 33.949

9

Rijwielstallingen

1979

259

€ 15.801

10

Dierenverblijf

139

€ 13.205

12

Niet nader omschreven

288

€ 74.880

Totaal

€ 2.325.874

Totaal incl. BTW

€ 2.814.307

Bij de vaststelling van de onderdelen met volgnummers 3 en 4 heeft de taxateur de levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties nader bepaald op respectievelijk 47, 27 en 17 jaren en een restwaarde op respectievelijk 17%, 15% en 7%. De toegepaste technische afschrijving is steeds lineair. Bij de functionele afschrijving zijn de correcties voor economische veroudering bepaald op 0%, veranderende bouwwijze op 0%, doelmatigheid op 0% en excessieve onderhoudskosten op 10%.

Bij de vaststelling van de onderdelen met volgnummers 6 en 7 heeft de taxateur de levensduur van de ruwbouw, afbouw en installaties nader bepaald op respectievelijk 47, 27 en 17 jaren en een restwaarde van respectievelijk 25%, 20% en 15%. De toegepaste technische afschrijving is steeds lineair. Bij de functionele afschrijving zijn de correcties voor economische veroudering bepaald op 2,3%, veranderende bouwwijze op 2,3%, doelmatigheid op 2,3% en excessieve onderhoudskosten op 2,3%, echter is bij het onderdeel met volgnummer 6 de correctie voor doelmatigheid gesteld op 0%.

Oordeel van de rechtbank

4. De Rechtbank heeft het volgende overwogen:

“6. [Belanghebbende] bepleit een waarde van € 2.284.000 en wijst op een woz-waarderapport van [B] , woz-taxateur, die het gebouw heeft getaxeerd op € 2.280.000. [Belanghebbende] heeft verder – zakelijk weergegeven – het volgende aangevoerd. [De heffingsambtenaar] heeft rekening gehouden met een te hoge restwaarde. [Belanghebbende] heeft wel een marktcijfer van een soortgelijk gebouw, waaruit moet worden afgeleid dat incourant vastgoed tegen het einde van zijn levensduur wordt verkocht tegen de grondprijs of zelfs voor minder. Aan het einde van zijn technische levensduur zal het gebouw worden gesloopt en is er geen sprake van enige restwaarde. Zij verwijst naar een uitspraak van het gerechtshof Arnhem-Leeuwarden van 25 augustus 2015 (ECLI:NL:GHARL:2015:6339).

7. [De heffingsambtenaar] stelt dat het beroep ongegrond moet worden verklaard. Hij heeft een taxatierapport overgelegd van [C] , woz-taxateur te [A] , waarin de gecorrigeerde vervangingswaarde met toepassing van de landelijke taxatiewijzer Onderwijs wordt berekend op € 2.723.000. Hij noemt het door [belanghebbende] overgelegde rapport een bureautaxatie, waarin verkeerde uitgangspunten worden gehanteerd.

8. Volgens artikel 17, tweede lid, van de Wet woz wordt de waarde van een onroerende zaak bepaald op de waarde die aan die zaak dient te worden toegekend, indien de volle en onbezwaarde eigendom daarvan zou kunnen worden overgedragen en de verkrijger de zaak in de staat waarin die zich bevindt, onmiddellijk en in volle omvang in gebruik zou kunnen nemen. Volgens artikel 17, derde lid, van de Wet woz wordt in afwijking in zoverre van het tweede lid de waarde van een onroerende zaak, voor zover die niet tot woning dient, bepaald op de vervangingswaarde indien dit leidt tot een hogere waarde dan die ingevolge het tweede lid. Bij de berekening van de vervangingswaarde wordt rekening gehouden met:

a. de aard en de bestemming van de zaak;

b. de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen.

9. Op grond van artikel 4, tweede lid, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken wordt de vervangingswaarde berekend door bij de waarde van de grond de waarde van de opstal op te tellen. De waarde van de grond wordt bepaald door middel van vergelijking, rekening houdend met de bestemming van de zaak. De waarde van de opstal wordt gesteld op de kosten die herbouw van een vervangend identiek object zou vergen, gecorrigeerd met een factor wegens technische veroudering gebaseerd op de verstreken en de resterende gebruiksduur en met inachtneming van de restwaarde, en gecorrigeerd met een factor wegens functionele veroudering gebaseerd op economische veroudering, verouderde bouwwijze, ondoelmatigheid en excessieve gebruikskosten.

10. [De heffingsambtenaar] dient aannemelijk te maken dat hij de waarde van het gebouw niet op een te hoog bedrag heeft vastgesteld. Naar het oordeel van de rechtbank is [de heffingsambtenaar], gelet op het door hem overgelegde taxatierapport en hetgeen hij overigens heeft aangevoerd, hierin geslaagd. De rechtbank stelt vast dat [de heffingsambtenaar] bij de berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde heeft aangesloten bij de kengetallen uit de landelijke taxatiewijzer Onderwijs en terecht het Strategisch huisvestingsplan van [belanghebbende] en het meerjarenonderhoudsplan hierbij in aanmerking heeft genomen. Ook heeft hij de meest recente gegevens uit het jaarverslag 2015 van [belanghebbende] hierbij betrokken.

11. Hetgeen [belanghebbende] heeft aangevoerd, doet aan het hierboven gegeven oordeel niet af.

Haar stelling dat bij bepaling van de gecorrigeerde vervangingsmethode van incourant vastgoed aan het einde van de levensduur moet worden uitgegaan van de grondprijs, is niet algemeen geldend. [Belanghebbende] heeft dit onder meer afgeleid uit de in 6 genoemde uitspraak van het hof Arnhem-Leeuwarden en uit de verkoop van een schoolgebouw in Arnhem dat tegen de grondprijs is overgedragen. In die uitspraak ging het om een eenvoudige sporthal, terwijl het hier gaat om een up-to-date schoolgebouw dat herhaaldelijk aan de eisen van de tijd is aangepast en gezien de ligging aan de rand van een bedrijfsterrein tegen het einde van de gebruiksduur voor haar huidige functie voor diverse andere doeleinden kan worden herbestemd. De door [belanghebbende] genoemde verkoop van een schoolgebouw kan evenmin maatgevend zijn, want houdt geen rekening met de regionale verschillen en de mate van onderhoud van dit gebouw in vergelijking tot dat van [belanghebbende].”

Omschrijving geschil in hoger beroep en standpunten van partijen

5.1.

In hoger beroep is in geschil of de waarde van de onroerende zaak te hoog is vastgesteld.

5.2.

Voor de standpunten van partijen en de gronden waarop partijen deze doen steunen, verwijst het Hof naar de gedingstukken.

Conclusies van partijen

6.1.

Belanghebbende concludeert tot vernietiging van de uitspraak van de Rechtbank, tot vernietiging van de uitspraak van de heffingsambtenaar en tot vermindering van de vastgestelde waarde tot € 2.284.000.

6.2.

De heffingsambtenaar concludeert tot bevestiging van de uitspraak van de Rechtbank.

Beoordeling van het hoger beroep

7.1.

Partijen zijn eenparig van mening dat de onroerende zaak bij de aanvang van het kalenderjaar één onroerende zaak als bedoeld in artikel 16 van de Wet WOZ was, alsmede dat de waarde van de onroerende zaak dient te worden bepaald met toepassing van de gecorrigeerde vervangingswaarde. Het Hof sluit zich aan bij deze naar zijn oordeel juiste opvattingen van partijen.

7.2.

In artikel 17, lid 3, van de Wet WOZ is bepaald dat bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde van een onroerende zaak rekening wordt gehouden met de aard en de bestemming van de zaak en de sedert de stichting van de zaak opgetreden technische en functionele veroudering, waarbij de invloed van latere wijzigingen in aanmerking wordt genomen. In artikel 4, lid 2, van de Uitvoeringsregeling instructie waardebepaling Wet waardering onroerende zaken, welke bepaling een hulpmiddel is bij de bepaling van de gecorrigeerde vervangingswaarde (zie HR 29 november 2000, nr. 35.797, ECLI:NL:HR:2000:AA8610), is de wijze van berekening van de gecorrigeerde vervangingswaarde nader ingevuld. Naar de bedoeling van de wetgever is de gecorrigeerde vervangingswaarde de waarde welke de zaak in economische zin voor de eigenaar zelf heeft (HR 8 juli 1992, nr. 27.678, ECLI:NL:HR:1992:ZC5032, BNB 1992/298 en HR 5 juni 1996, nr. 30314, ECLI:NL:HR:AA1799, BNB 1996/250). De aard en bestemming van de onderhavige onroerende zaak is een complex van gebouwen dat is bestemd voor het geven van algemeen voortgezet onderwijs in de niet-commerciële sfeer.

7.3.

De heffingsambtenaar dient aannemelijk te maken dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak van € 2.631.000 niet te hoog is. Ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde wijst de heffingsambtenaar op het door hem overgelegde taxatierapport (zie 3.3). In deze taxatie is aansluiting gezocht bij de Taxatiewijzer en de kengetallen uit de daarbij behorende bijlagen voor de archetypes O134PL12, O135PL12, O136PL12 en S1100102 met de waardes per waardepeildatum 1 januari 2015. Naar het Hof begrijpt, beroept de heffingsambtenaar zich in hoger beroep ter onderbouwing van de door hem verdedigde waarde op het als bijlage c bij het verweerschrift in hoger beroep gevoegde taxatieverslag, dat eveneens is gebaseerd op de Taxatiewijzer.

7.4.

De Taxatiewijzer is geen algemeen verbindend voorschrift of beleidsregel. Zij is opgesteld door vertegenwoordigers van de VNG, de Waarderingskamer, een aantal gemeenten, een samenwerkingsverband van gemeenten en waterschappen en een aantal taxatiebedrijven en strekt ter ondersteuning van de uitvoering van de Wet WOZ door overheidsinstanties, in het bijzonder gemeenten. Uiteraard kan de heffingsambtenaar de Taxatiewijzer als bewijsmiddel in de procedure inbrengen, maar of aan de Taxatiewijzer enige bewijskracht en zo ja, welke, kan worden toegekend is afhankelijk van de onderbouwing van de in de Taxatiewijzer beschreven methode van bepaling van de marktwaarde met marktgegevens of andere objectieve gegevens (hierna: de onderbouwende gegevens). De rechter moet, om te kunnen beoordelen of aan de Taxatiewijzer bewijs van de door de heffingsambtenaar vastgestelde waarde kan worden ontleend en zo ja, welke waarde aan dat bewijs toekomt, van de onderbouwende gegevens kunnen kennisnemen en deze kunnen toetsen. Hetzelfde geldt voor de wijze waarop bij de waardebepaling is rekening gehouden met de individuele afwijking van de onroerende zaak ten opzichte van de objecten waarop de onderbouwende gegevens betrekking hebben.

7.5.

De door de heffingsambtenaar overgelegde, gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer bevat geen onderbouwende gegevens, zoals verkoop- en verhuurprijzen van onroerende zaken in de categorie of sector waarop de Taxatiewijzer betrekking heeft. Reeds daarom voldoet de gepubliceerde versie van de Taxatiewijzer niet als bewijs van het standpunt van de heffingsambtenaar dat de waarde van de onroerende zaak niet te hoog is vastgesteld. Daarbij komt dat de heffingsambtenaar geen onderbouwing heeft gegeven voor, dan wel onderbouwende gegevens heeft overgelegd bij de in het taxatieverslag gehanteerde cijfers en percentages. Het door hem in het geding gebrachte Strategisch Huisvestingsplan, het Meerjaren Onderhoudsplan tot 2020 en de jaarrekening 2015 van belanghebbende zijn daartoe te algemeen. Desgevraagd heeft de heffingsambtenaar ter zitting aangegeven dat de beschikte waarde is bepaald op basis van de in het systeem TIOX ingevoerde stichtingskosten van andere in Nederland gerealiseerde schoolgebouwen, echter zonder daarbij voldoende inzichtelijk te maken aan de hand van onderbouwende gegevens dat en waarom in het onderhavige geval de bij de bepaling van de waarde gebruikte cijfers en percentages juist zijn te achten. Gelet op het voorgaande moet worden geoordeeld dat de heffingsambtenaar niet aannemelijk heeft gemaakt dat de vastgestelde waarde van de onroerende zaak niet te hoog is.

7.6.

Nu de heffingsambtenaar niet aan de op hem rustende bewijslast heeft voldaan, komt de vraag aan de orde of belanghebbende aannemelijk heeft gemaakt dat de door haar verdedigde waarde niet te laag is. Naar het oordeel van het Hof dient deze vraag ontkennend te worden beantwoord. Bij dit oordeel neemt het Hof het volgende in aanmerking. Het taxatierapport en de daarbij horende taxatiekaart van belanghebbende bevat evenmin marktgegevens of objectieve gegevens ter onderbouwing van de daarin gehanteerde cijfers en percentages. Daarbij komt dat belanghebbende - gelet op de omstandigheid dat het scholencomplex in 1999 en 2005 is uitgebreid en intern is verbouwd - niet aannemelijk heeft gemaakt dat de restwaarde van de ruw- en afbouw van de onderdelen met archetypes O134PL12, O135PL12 en O136PL12 op nihil dient te worden gesteld.

7.7.

Nu geen van beide partijen naar het oordeel van het Hof erin is geslaagd het van haar gevergde bewijs te leveren, zal het Hof de waarde van de onroerende zaak op de waardepeildatum 1 januari 2015 naar de toestandsdatum 1 januari 2016, rekening houdend met alle feiten en omstandigheden schattenderwijs vaststellen op € 2.400.000 (inclusief omzetbelasting).

Proceskosten en griffierecht

8.1.

Het Hof acht termen aanwezig de heffingsambtenaar te veroordelen in de door belanghebbende gemaakte proceskosten. Het Hof stelt deze kosten, op de voet van artikel 8:75 van de Algemene wet bestuursrecht in verbinding met het Besluit proceskosten bestuursrecht en de daarbij behorende bijlage, vast op € 1.980 (1 punt voor het beroepschrift, 1 punt voor het verschijnen ter zitting van de Rechtbank, 1 punt voor het hoger beroepschrift en 1 punt voor het verschijnen ter zitting van het Hof, een bedrag per punt van € 495 en een wegingsfactor voor het gewicht van de zaak van 1) en € 492 wegens beroepsmatig verleende rechtsbijstand in de bezwaarfase (2 punten à € 246 x 1 (gewicht van de zaak)), in totaal derhalve op € 2.472. Voor een hogere vergoeding acht het Hof geen termen aanwezig.

8.2.

Het Hof stelt de voor vergoeding in aanmerking komende kosten van door een deskundige (taxateur) aan belanghebbende uitgebracht verslag overeenkomstig de Richtlijn van de belastingkamers van de gerechtshoven inzake vergoeding van proceskosten bij WOZ-taxaties (Staatscourant 18 december 2012, nr. 26039) vast op € 196,63 (2,5 uur à € 65 per uur, verhoogd met in totaal € 34,13 aan omzetbelasting).

8.3.

Voorts dient aan belanghebbende het voor de behandeling door de Rechtbank gestorte griffierecht van € 334, alsmede het voor de behandeling in hoger beroep gestorte griffierecht van € 501 te worden vergoed.

Beslissing

Het Gerechtshof:

- vernietigt de uitspraak van de Rechtbank;

- verklaart het beroep gegrond;

- wijzigt de beschikking aldus dat de waarde nader wordt vastgesteld op € 2.400.000;

- vermindert de aanslag dienovereenkomstig;

- veroordeelt de heffingsambtenaar in de proceskosten aan de zijde van belanghebbende, vastgesteld op € 2.668,63;

- gelast de heffingsambtenaar aan belanghebbende een bedrag van € 835 aan griffierecht te vergoeden.

Deze uitspraak is vastgesteld door E.M. Vrouwenvelder, H.A.J. Kroon en Chr.Th.P.M. Zandhuis, in tegenwoordigheid van de griffier J.W.P. van Oosten. De beslissing is op 14 november 2017 in het openbaar uitgesproken.

aangetekend aan

partijen verzonden:

Zowel de belanghebbende als het daartoe bevoegde bestuursorgaan kan binnen zes weken na de verzenddatum van deze uitspraak beroep in cassatie instellen bij de Hoge Raad der Nederlanden. Daarbij moet het volgende in acht worden genomen:

1. Bij het beroepschrift wordt een kopie van deze uitspraak gevoegd.

2. Het beroepschrift wordt ondertekend en bevat ten minste:

- - de naam en het adres van de indiener;

- - de dagtekening;

- - de vermelding van de uitspraak waartegen het beroep in cassatie is gericht;

- - de gronden van het beroep in cassatie.

Het beroepschrift moet worden gezonden aan de Hoge Raad der Nederlanden (belastingkamer), Postbus 20303, 2500 EH Den Haag.

De partij die beroep in cassatie instelt is griffierecht verschuldigd en zal daarover bericht ontvangen van de griffier van de Hoge Raad. In het cassatieberoepschrift kan worden verzocht de wederpartij te veroordelen in de proceskosten.