Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:305

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
21-02-2017
Datum publicatie
21-02-2017
Zaaknummer
200.189.851/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

ontbinding huurovereenkomst, verplichting hoofdverblijf hebben in de woning

Wetsverwijzingen
Burgerlijk Wetboek Boek 6
Burgerlijk Wetboek Boek 6 96
Burgerlijk Wetboek Boek 6 265
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen)
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen) 149
Wetboek van Burgerlijke Rechtsvordering (geldt in geval van digitaal procederen) 150
Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
JHV 2017/7 met annotatie van mr. T. Gardenbroek
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.189.851/01

Zaaknummer rechtbank : 4176225 CV EXPL 15-22770

arrest van 21 februari 2017

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellante,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. M.W. Huijzer te Papendrecht,

tegen

Stichting Woonstad Rotterdam,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Woonstad,

advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam.

Het geding

1. Bij exploot van 20 april 2016 is [appellante] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Rotterdam team kanton, locatie Rotterdam sector kanton (hierna ook: de kantonrechter) tussen partijen gewezen vonnis van 22 januari 2016. Bij arrest van 2 augustus 2016 is een comparitie van partijen gelast. De comparitie heeft plaatsgevonden op 23 augustus 2016. Van de comparitie is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellante] zeven grieven aangevoerd tegen het vonnis van de kantonrechter. Bij memorie van antwoord heeft Woonstad de grieven bestreden. Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Het gaat in deze zaak om het volgende:

2.1

[appellante] huurde van Woonstad de woning aan de [adres 1] in [woonplaats] (hierna: de woning).

2.2

De huurovereenkomst inzake de woning is in 1994 gesloten met de echtgenoot van [appellante] , [naam 1] . De in deze huurovereenkomst van toepassing verklaarde algemene voorwaarden bepalen in artikel 7.2 dat de huurder verplicht is om de woning zelf te bewonen en er zijn hoofdverblijf te hebben. [appellante] woonde met haar echtgenoot in de woning. De echtgenoot van [appellante] is in 1997 overleden.

2.3

Woonstad werd in september 2013 door andere bewoners van de Riederlaan aangesproken op de onverzorgde staat van de achtertuin van de woning.

2.4

Op 16 juni 2014 ontving Woonstad van mevrouw [naam 2] , bewoner van [adres 2] , (hierna: [naam 2] ) een e-mail inhoudende, voor zover hier van belang:

“ik wil ook nog even terug komen op de woning [adres 1] het moet heel erg stinken in de tuin en ik heb ook de vraag of een huis zomaar anderhalf jaar leeg mag staan de straat knapt er niet van op ook de voorkant vervuild het. Schoonmaken kan ze natuurlijk niet want zo als je weet heeft ze al anderhalf jaar geen water meer.”

2.5

Bij aangetekende brief van 11 juli 2014 heeft Woonstad [naam 1] (volgens haar administratie kennelijk nog de huurder van [adres 1] ) geschreven dat het de bedoeling is dat de huurder van de woning zelf en eventuele leden van de huishouding de woning bewonen en dat Woonstad informatie heeft dat dit niet zo is. Daarnaast laat Woonstad weten dat zij dit graag willen bespreken en dat zij de huurder daarom uitnodigt voor een gesprek op 25 juli 2014. Woonstad heeft geen reactie op deze brief ontvangen en er is niemand op de afspraak verschenen. Ook op een volgende uitnodiging werd niet gereageerd.

2.6

Bij aangetekende brief van 27 augustus 2014, geadresseerd aan de huurder van [adres 1] , heeft Woonstad geschreven:

“Op 21 augustus 2014 jl. hebben wij u per brief uitgenodigd voor een gesprek (…). U bent weer niet verschenen en hebt vervolgens niets meer van u laten horen. Hieruit trekken wij de conclusie dat u niet in de woning woonachtig bent. U handelt daarmee in strijd met de door ons gesloten huurovereenkomst en de daarop van toepassing verklaarde Algemene Voorwaarden.

Wij sommeren u om binnen zeven dagen na heden over te gaan tot het opzeggen van de huurovereenkomst (…).

Indien u niet binnen zeven dagen na heden tot huuropzegging overgaat, dan zullen wij de zaak overdragen aan onze advocaat met het verzoek maatregelen te nemen om de huurovereenkomst met u te ontbinden en tot ontruiming van de woning te komen.”

Ook op deze brief heeft Woonstad geen reactie ontvangen.

2.7

Op 18 september 2014 heeft Woonstad verklaringen opgenomen van omwonenden. Mevrouw [naam 3] , bewoner van [adres 3] , (hierna: [naam 3] ) heeft verklaard:

“Ik (…) woon tegenover mevrouw [appellante] van [adres 1] . Omdat ik aan de overkant woon weet ik dat mevrouw [appellante] niet in de woning woont. Ik zie nooit een lampje branden. Alle buren kunnen dit bevestigen. Vorig jaar is [het]water afgesloten en twee weken geleden heeft de politie, met de energieleverancier voor de deur gestaan om het af te sluiten.”

[naam 2] heeft verklaard:

“Zelf weet ik dat mevrouw [hof: [appellante] ] bij haar dochter woont op nummer [nummer] (…). Vanaf januari 2013 is er geen water in de woning en vorige week is de stroom afgesloten. Dit weet ik omdat ik het zelf gezien heb. Tot slot durf ik met 100% zekerheid te zeggen dat mevrouw [appellante] sinds september 2012 bij haar dochter woont.”

De bewoner van [adres 4] , mevrouw [naam 4] heeft verklaard:

“Sinds december 2012 woont mevrouw niet i/d woning maar bij haar dochter op nummer [nummer] . Maar in haar woning kan ze niet wonen ze heeft namelijk geen water en stroom (...).”

2.8

Bij aangetekende brief van 19 september 2014 heeft de advocaat van Woonstad het volgende aan [appellante] geschreven:

“Op 8 maart 1994 is met uw man een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de woning aan de [adres 1] (...). Na het overlijden van uw man bent u huurder geworden. Het is Woonstad (…) echter gebleken dat u in het gehuurde niet uw hoofdverblijf heeft. Volgens omwonenden verblijft u bij uw dochter die aan de Riederlaan [nummer] woont.

In de huurovereenkomst is opgenomen dat de huurder het gehuurde zelf dient te bewonen en als (…) hoofdverblijf dient te gebruiken. Dit is opgenomen in artikel 7.2 [van] de algemene voorwaarden. Dit doet u niet.

Ook is gebleken dat u sinds december 2012 geen waterleverancier heeft en dat u sinds kort ook geen leverancier voor energie en gas heeft.

(…)

Woonstad Rotterdam heeft u al meerdere malen gesommeerd om uw tuin schoon te maken en te onderhouden. Uw tuin maakt echter nog steeds een onverzorgde indruk en de stankoverlast duurt nog steeds voort.

Bovenop dit alles komt dat u een huurschuld heeft laten ontstaan ter hoogte van € 1.119,75.

(…)

Bijgaand treft u aan een huuropzeggingsformulier en een retourenvelop.”

2.9

Bij brief van 22 oktober 2014 heeft Woonstad aan [appellante] geschreven, voor zover van belang:

“Naar aanleiding van mijn brief [hof: van 19 september] heeft de heer [naam 5] van Stichting House of Hope contact met mij opgenomen. Hij gaf aan dat u, met behulp van hem, een betalingsreling met de deurwaarder heeft getroffen voor de openstaande schuld ter hoogte van € 102,94. Ook heeft u een contract afgesloten met een gas- en energieleverancier. De heer [naam 5] heeft aangegeven dat er ook werkzaamheden aan de tuin zijn verricht.

(…)

Woonstad Rotterdam zal eind oktober 2014 controleren of uw tuin een verzorgde indruk maakt.

(…)

De heer [naam 5] stelt dat u veel bij uw dochter verblijft, maar dat de huurovereenkomst niet op wil zeggen. Op grond van de huurovereenkomst moet u uw hoofdverblijf in het gehuurde hebben. Om te controleren of dit nu het geval is, verzoek ik u met regelmaat (eens in de drie maanden) een overzicht van uw leverancier ten aanzien van de door uw verbruikte energie, gas en water te zenden.”

2.10

Op 17 mei 2016 is de woning van [appellante] ontruimd.

3. In eerste aanleg heeft Woonstad gevorderd - zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang - dat de kantonrechter:

a. de huurovereenkomst met betrekking tot de woning ontbindt;

b. [appellante] veroordeelt tot ontruiming van de woning;

c. [appellante] veroordeelt tot betaling van € 1.323,02 terzake van huurschuld, te vermeerderen met buitengerechtelijke incassokosten en rente.

4. Aan de vordering tot ontbinding en ontruiming heeft Woonstad ten grondslag gelegd dat [appellante] verplicht is om haar hoofdverblijf in de woning te hebben en dat zij dat niet heeft gedaan. Na de brief van de advocaat van Woonstad van 19 september 2014 (zie 2.8) heeft de heer [naam 5] van de stichting House of Hope contact met Woonstad opgenomen met de mededeling dat hij bezig was om [appellante] aan te sluiten op gas, elektra en water en dat er werkzaamheden aan de tuin zijn verricht. Naar aanleiding daarvan was Woonstad bereid om [appellante] een laatste kans te geven. Gebleken is echter dat [appellante] ook in de periode na eind september 2014 niet haar hoofdverblijf in de woning is gaan houden, aldus nog steeds Woonstad.

5. De kantonrechter heeft bij vonnis van 22 januari 2016 de vorderingen tot ontbinding en ontruiming toegewezen omdat [appellante] tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting om haar hoofdverblijf in de woning te hebben, hetgeen de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Daarbij heeft hij overwogen dat [appellante] uit de brief van 19 september 2014 moet hebben begrepen dat het Woonstad ernst was met het handhaven van deze verplichting maar dat [appellante] niet heeft weten aan te tonen dat zij vanaf 1 oktober 2014 (weer) in het gehuurde woonde. De verklaringen van de buren van februari 2015 (hierna weergegeven bij r.o. 2), het ontbreken van een waterleveringscontract tot 16 januari 2015 en een energiecontract tussen 27 februari 2015 en 1 juli 2015 en onduidelijkheid over het daadwerkelijke verbruik van water, gas en elektriciteit wijzen er volgens de kantonrechter op dat [appellante] niet meer in het gehuurde woont, zodat uitgegaan wordt van de juistheid van de stelling van Woonstad. Daarnaast is [appellante] veroordeeld tot betaling van € 21,47 aan achterstallige huur tot en met september 2015, met rente, en € 203,24 aan buitengerechtelijke kosten. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard.

6. [appellante] is van het vonnis van de kantonrechter in hoger beroep gekomen. Zij vordert dat het hof het vonnis vernietigt en de hiervoor bij r.o 3 weergegeven vorderingen van Woonstad alsnog afwijst.

7. Bij memorie van grieven heeft [appellante] tegen het vonnis van de kantonrechter de volgende bezwaren aangevoerd. Met grief 1 betoogt [appellante] dat zij niet gebonden is aan artikel 7.2 van de algemene voorwaarden. Zij heeft deze voorwaarden niet geaccepteerd en heeft ze tot aan de dagvaarding nooit gezien. Met grief 2 voert [appellante] aan dat als Woonstad met de brief van 19 september 2014 werkelijk bedoelde dat haar een laatste kans werd gegeven, Woonstad dit in duidelijke bewoordingen had moeten aangeven. Daarnaast is grief 2 gericht tegen het gebruik door de kantonrechter van de in februari 2015 afgelegde verklaringen van verschillende buurtbewoners, inhoudend dat [appellante] nog steeds (ook na 1 oktober 2014) bij haar dochter en niet in haar eigen woning woont. Volgens [appellante] betreft het valse verklaringen van buren die tegen haar samenspannen. Er is sprake van een doelgerichte gezamenlijke campagne om haar het huis uit te krijgen. De verklaringen lijken op elkaar te zijn afgestemd. Met grief 3 bestrijdt [appellante] het oordeel van de kantonrechter dat zij in de periode van 1 oktober 2014 tot en met 16 januari 2015 geen water in de woning had. Subsidiair betoogt [appellante] dat zelfs als zij in die periode geen waterleveringscontract had, dit nog niet betekent dat [appellante] niet in de woning woonde. Met grief 4 komt [appellante] er tegen op dat de kantonrechter het feit dat zij in de periode van 1 oktober 2014 tot en met 27 februari 2015 geen elektriciteit heeft verbruikt, kennelijk gebruikt om te concluderen dat zij in die periode geen hoofdverblijf in de woning had. [appellante] is gewoon buitengewoon zuinig geweest, heeft in die periode gas gebruikt in plaats van stroom en heeft zich verder beholpen met kaarslicht. Ook heeft zij in die periode water verbruikt, in ieder geval vanaf 16 januari 2015. Met grief 5 maakt [appellante] bezwaar tegen het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] geen verklaring geeft voor het ogenschijnlijke feit dat zij in de periode van 1 oktober 2014 tot 3 februari 2015 (voorafgaand aan haar hartinfarct) niet in haar eigen woning woonde. Grief 6 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat ervan uit moet worden gegaan dat [appellante] niet meer in de woning woont en dat zij daarmee tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichtingen uit hoofde van de huurovereenkomst. Tevens komt deze grief op tegen het oordeel dat [appellante] een bedrag van € 21,47 verschuldigd is in verband met een huurachterstand. Volgens [appellante] is geen sprake van enige huurachterstand en dient de vordering ter zake van de wettelijke rente te worden afgewezen. Met grief 7 maakt [appellante] bezwaar tegen de veroordeling tot betaling van de incassokosten van € 203,24.

8. Vast staat dat de algemene voorwaarden van toepassing waren op de huurovereenkomst die de echtgenoot van [appellante] met Woonstad had gesloten. [appellante] was als echtgenote medehuurder in de zin van artikel 7:266 BW en heeft na het overlijden van haar echtgenoot de huur als huurder voortgezet. [appellante] heeft daarmee de positie van de oorspronkelijke huurder, haar echtgenoot, volledig overgenomen, inclusief de toepasselijke algemene voorwaarden. Dat [appellante] van die voorwaarden geen kennis heeft genomen doet daar niet aan af. Dit betekent dat [appellante] op grond van artikel 7.2 van de algemene voorwaarden verplicht was om haar hoofdverblijf in de woning te hebben. Grief 1 faalt.

9. Centraal in deze zaak staat of [appellante] haar hoofdverblijf in de woning had. Het hof stelt vast dat partijen het erover eens zijn dat het hierbij gaat om de periode na 1 oktober 2014. De grieven 2 (deels), 3 tot en met 5 en 6 (deels) hebben hierop betrekking. Deze grieven zullen gezamenlijk worden behandeld.

10. Het hof stelt voorop dat op verhuurder Woonstad de stelplicht en bewijslast rust van feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat [appellante] in de periode na 1 oktober 2014 niet haar hoofdverblijf in de woning had, zodat zij tekort is geschoten in de nakoming van haar verplichting uit hoofde van de huurovereenkomst. Daarbij geldt dat hoe meer feiten en omstandigheden de verhuurder opwerpt, hoe gemotiveerder de huurder zich zal moeten verweren door aanvoering van concrete feiten en omstandigheden waaruit kan volgen dat zij wel in de woning haar hoofdverblijf had.

11. Woonstad heeft haar stelling dat [appellante] ook na 1 oktober 2014 niet haar hoofdverblijf in de woning had onderbouwd met verklaringen van buurtbewoners en gegevens ontleend aan door [appellante] overgelegde stukken met betrekking tot het gebruik van water, gas en elektra.

12. Buurtbewoners [naam 2] en [naam 3] hadden met betrekking tot de periode vóór 1 oktober 2014 al verklaard dat [appellante] niet in haar eigen woning maar in de woning van haar dochter verbleef (zie 2.7). Naar aanleiding van vragen van Woonstad hebben zij op 19 februari 2015 aanvullend met betrekking tot de periode na 1 oktober 2014 als volgt verklaard. [naam 2] , woonachtig aan de [adres 2] , verklaart, voor zover van belang: “U vraagt mij nu of mevrouw van nr. 60 al in haar woning woont. Mij[n] antwoord is nee. Ze woont nog steeds bij haar dochter. (…) Nadat jullie geweest zijn is ze een paar keer in de woning geweest maar alleen om te laten zien dat ze er is. Slapen heeft ze nog nooit gedaan. Ik vermoed nu dat zij aan jullie zal zeggen dat zij bij haar dochter woont omdat ze ziek is. Dit klopt maar pas sinds 2 februari 2015.” [naam 3] van [adres 3] verklaart, voor zover hier van belang: “De gemaakte afspraken met jullie is ze niet nagekomen want ze woont er niet. In het begin heb ik haar even gezien. Er stond een lampje aan. Ik dacht nu heeft ze stroom, maar dat waren lampjes op batterijen. Dit vertelde mijn buurvrouw. Zij is gaan kijken. Ik weet zeker dat zij bij haar dochter woont. Ze kan niets in haar eigen woning, geen stroom en water. Ze heeft het een week volgehouden door zichtbaar te slapen in de woning.

13. Wat betreft het gebruik van water is het hof met de kantonrechter van oordeel dat het ervoor moet worden gehouden dat [appellante] in de periode van 1 oktober 2014 tot 16 januari 2015 geen water in de woning heeft gebruikt. In de e-mail van 16 oktober 2015 (productie 25, door [appellante] in eerste aanleg overgelegd bij akte van 27 oktober 2015) bericht waterleverancier Evides dat het contract op naam van de echtgenoot van [appellante] is beëindigd per 4 juli 2012, dat het contract met [appellante] is aangemaakt per 16 januari 2015, en dat er daarom geen perioderekeningen zijn van de tussenliggende periode. [appellante] heeft van haar kant gewezen op een betalingsherinnering van Evides betreffende een factuur van 16 januari 2015 voor een bedrag van € 577,14 (productie 5 memorie van grieven), maar uit de beschrijving (“overige vorderingen”) blijkt niet dat dit betrekking heeft op gebruik van water in de periode na 1 oktober 2014. Met betrekking tot de periode van 16 januari 2015 tot en met 31 augustus 2015 heeft [appellante] een periodeafrekening van Evides overgelegd (productie 26 bij de akte van 27 oktober 2015). Daaruit blijkt dat 47 m3 aan water in rekening is gebracht, maar daarbij is aangegeven dat het gaat om een geschat gebruik. Dat [appellante] over die periode daadwerkelijk water heeft gebruikt (en zo, hoeveel) is met die afrekening dan ook niet aangetoond.

14. [appellante] heeft op 29 september 2014 een contract voor de levering van gas en elektra afgesloten met Essent. Essent heeft haar een eindafrekening gestuurd over de periode van 29 september 2014 tot en met 27 februari 2015, de datum waarop het contract met Essent kennelijk is beëindigd (productie 19 bij de akte van 27 oktober 2015). [appellante] heeft erkend dat zij - zoals ook uit de afrekening blijkt - over die periode in het geheel geen elektriciteit heeft gebruikt. Over de periode van 27 februari 2015 tot juli 2015 heeft [appellante] geen contract overgelegd van een energieleverancier, zodat ervan uit moet worden gegaan dat zij over die periode niet over gas en elektra beschikte in haar woning.

15. Het hof is tot zover van oordeel dat de gegevens van de nutsbedrijven (geen water van 1 oktober 2014 tot 16 januari 2015, geen gegevens omtrent daadwerkelijk watergebruik in de periode daarna tot 31 augustus 2015, geen elektriciteitsgebruik van 1 oktober 2014 tot juli 2015, geen gas en elektriciteit van 27 februari 2015 tot juli 2015) in combinatie met de hiervoor weergegeven verklaringen van omwonenden ( [naam 2] en [naam 3] ), zeer sterke aanwijzingen opleveren dat [appellante] ook in de periode na 1 oktober 2014 niet haar hoofdverblijf in de woning is gaan houden.

16. [appellante] heeft hier tegenin gebracht dat het feit dat zij een periode geen water en elektra in haar woning heeft gebruikt, niet betekent dat zij daar niet heeft gewoond. Het hof acht het door [appellante] geschetste scenario dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning had (en niet bij haar dochter verderop in de straat verbleef), terwijl zij met behulp van een paar kannen of een jerrycan met water in haar waterbehoefte voorzag (voor toiletgebruik, wassen etc.), geheel zonder elektriciteit zat en zich met kaarsen bijlichtte echter zeer onaannemelijk. Het hof merkt hierbij nog op dat water, gas en elektriciteit basisvoorzieningen zijn, en dat hoofdverblijf houden in de woning betekent dat men in de woning eet, slaapt en verblijft en niet dat men slechts op incidentele basis af en toe in de woning is.

17. Daarnaast heeft [appellante] het verweer gevoerd dat [naam 2] en [naam 3] in strijd met de waarheid hebben verklaard. Het hof overweegt dat het enkele feit dat er animositeit zou bestaan tussen [appellante] en deze personen, op zich nog niet meebrengt dat de verklaringen niet juist zijn. Daarnaast stelt het hof vast dat de bedoelde verklaringen mede inhouden dat er geen water en elektriciteit in de woning zou zijn. Deze delen van de verklaringen blijken te stroken met de later door [appellante] verstrekte gegevens inzake het water- en elektragebruik (zie hiervoor bij 13 en 14). Daarnaast is van belang dat Woonstad heeft gesteld - en [appellante] heeft dit daarna niet weersproken - dat een medewerker van Woonstad, nadat zij meerdere keren bij de woning van [appellante] langs was geweest en haar niet thuis trof, naar de woning van haar dochter is gegaan, dat zij [appellante] daar aantrof en dat [appellante] toen heeft gezegd dat zij daar tijdelijk haar intrek had genomen en dat het bedoeling was dat zij terug zou gaan naar haar eigen woning als haar dochter weer een relatie zou krijgen (zie proces-verbaal van de comparitie in eerste aanleg). Dit strookt met de verklaringen van diezelfde buurtbewoners onder 2.7 dat [appellante] in die tijd niet in haar eigen woning verbleef. Dit laatste heeft weliswaar betrekking op de periode vóór 1 oktober 2014, maar het verleent steun aan de stelling van Woonstad dat de betreffende bewoners wel naar waarheid hebben verklaard. Al met al is er onvoldoende reden om te twijfelen aan de juistheid van de verklaringen van deze buurtbewoners, ook ten aanzien van de periode na 1 oktober 2014.

18. [appellante] heeft in hoger beroep voorts steunbetuigingen van buurtbewoners en familieleden overgelegd. Voor zover het handtekeningen betreft die zijn gezet onder de namens [appellante] boven aan de pagina geschreven tekst “Hierbij verklaar ik dat mevr. [appellante] in haar woning woont en dat ze haar woning terugkrijgt!!” geldt dat hierin niet staat dat [appellante] in de periode na 1 oktober 2014 haar hoofdverblijf in de woning hield. De verklaringen inhoudend dat [appellante] in de woning moet kunnen blijven zijn slechts steunbetuigingen en kunnen [appellante] daarom niet baten. De steunbetuigingen bevatten verder enkele verklaringen die inhouden dat [appellante] wel in haar woning verbleef, maar deze specificeren op geen enkele wijze in welke periode dat dan geweest zou zijn.

19. [appellante] heeft ook nog aangevoerd dat zij enige tijd bij haar dochter heeft verbleven nadat zij in het ziekenhuis was opgenomen, en dat dit de reden was waarom zij niet in haar eigen woning kon verblijven. Dit argument kan echter pas opgaan voor de periode na 3 februari 2015. De kantonrechter heeft dan ook terecht overwogen dat dit geen verklaring geeft voor het feit dat [appellante] (ook) van 1 oktober 2014 tot 3 februari 2015 niet in het gehuurde woonde.

20. Al met al heeft [appellante] , tegenover de met gegevens van nutsbedrijven en verklaringen van omwonenden onderbouwde stelling van Woonstad, haar verweer dat zij wel haar hoofdverblijf in de woning had onvoldoende onderbouwd, terwijl dat wel op haar weg lag. Gelet daarop wordt aan (tegen)bewijs niet toegekomen. Dit betekent dat op de voet van artikel 149 Rv is komen vast te staan dat [appellante] (ook) na 1 oktober 2014 niet heeft voldaan aan de verplichting om haar hoofdverblijf in de woning te hebben. De grieven die hierop betrekking hebben falen dan ook.

21. Voor zover [appellante] met grief 2 (deels) bedoelt te betogen dat [appellante] niet afdoende gewaarschuwd zou zijn dat zij haar hoofdverblijf in de woning moest hebben, geldt dat dit verweer faalt. In de aangetekende brief van 19 september 2014 (zie 2.8) en de brief van 22 oktober 2014 (zie 2.9) wordt [appellante] er in duidelijke bewoordingen op gewezen dat zij verplicht is in de woning haar hoofdverblijf te hebben, en ook in eerdere aan haar adres gestuurde aangetekende brieven (zie 2.5 en 2.6) is al op deze verplichting gewezen.

22. Ten aanzien van grief 6 overweegt het hof als volgt. Uit het in eerste aanleg bij brief van 17 september 2015 door Woonstad overgelegde overzicht (productie 18) volgt dat de huurachterstand per 17 september 2015 € 21,47 bedraagt. [appellante] heeft in hoger beroep een verhuurdersverklaring, gedateerd 22 februari 2016, overgelegd (memorie van grieven, productie 7). Daarin wordt door Woonstad verklaard dat de huurder [naam 1] [bedoeld zal zijn: [appellante] ] de verschuldigde huur tijdig heeft voldaan en per 22 februari 2016 geen betalingsachterstand heeft. Anders dan [appellante] meent, volgt hieruit niet dat [appellante] in september van 2015 geen huurachterstand van € 21,47 kan hebben gehad. De grief faalt dan ook.

23. Wat betreft de gevorderde buitengerechtelijke incassokosten overweegt het hof dat [appellante] moet worden aangemerkt als een consument, zodat het hof ambtshalve moet onderzoeken of is voldaan aan de wettelijke vereisten. Het hof is van oordeel dat de door Woonstad gevorderde vergoeding niet voor toewijzing in aanmerking komt, nu gesteld noch gebleken is dat een aanmaning conform de eisen van artikel 6:96 lid 6 BW heeft plaatsgevonden. Grief 7 slaagt derhalve. Op dit punt zal het vonnis van de kantonrechter worden vernietigd.

24. [appellante] zal als de grotendeels in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van de procedure in hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis van de kantonrechter van 22 januari 2016, met uitzondering van de veroordeling tot betaling van 203,24 aan buitengerechtelijke kosten, en in zoverre opnieuw rechtdoende:

- wijst af de vordering tot betaling van buitengerechtelijke incassokosten;

- veroordeelt [appellante] in de proceskosten van het hoger beroep, aan de zijde van Woonstad tot op heden begroot op € 718,-- aan griffierecht en € 1.788,-- (2 punten x tarief II) aan salaris voor de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.J.M. Burg, E.J. van Sandick en Th. G. Lautenbach, en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 februari 2017 in aanwezigheid van de griffier.