Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:2176

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
01-08-2017
Datum publicatie
10-08-2017
Zaaknummer
200.199.136-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

aansprakelijkheid VvE voor vochtschade; nalatigheid.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht
Zaaknummer : 200.199.136/01

Zaaknummer rechtbank : 4825878 \ CV EXPL 16-6996


Arrest van 1 augustus 2017

in de zaak met bovenvermeld zaaknummer van:

VERENIGING VAN EIGENAARS [...]

gevestigd te Vlaardingen ,
appellante,
hierna te noemen: de VvE ,

advocaat: mr. E.J.A.A. van Dal te Arnhem,

tegen:

[naam 1] ,
wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,
hierna te noemen: [geïntimeerde] ,
in hoger beroep niet verschenen.

Het geding

Bij exploot van 13 juli 2016 is de VvE in hoger beroep gekomen van het door de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam, locatie Rotterdam, tussen partijen gewezen vonnis van 15 april 2016. Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend. Vervolgens heeft de VvE bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd. Hierna heeft de VvE arrest gevraagd.


Beoordeling van het hoger beroep

  1. Het gaat in deze zaak om het volgende.
    (1.1) [geïntimeerde] is sinds 19 september 2002 eigenaar van een appartement(srecht), op de eerste etage, aan de [adres] te [plaats] (hierna: de woning). Hij is als zodanig lid van de VvE.
    (1.2) [geïntimeerde] heeft in ieder geval sinds 2009 last van lekkages aan de voorgevel van zijn woning. Het gaat daarbij met name over vochtvorming rondom de kozijnen van de ramen en de muren van de voorgevel. Aan deze kant van de woning liggen de slaapkamers. [geïntimeerde] heeft dit gemeld bij het bestuur van de VvE. Naar aanleiding hiervan heeft het bedrijf ‘ [naam bedrijf] ’ (hierna: [het klusbedrijf] ) in opdracht van de VvE herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan het voegwerk van de voorgevel. Blijkens de factuur van 21 april 2009 zijn losse voegen boven de latei van beide ramen uitgehakt en opnieuw gevoegd en is het kozijn van de slaapkamer afgekit aan de bovenzijde, dit voor een bedrag van € 250,-- exclusief BTW.
    (1.3) Deze reparatie heeft niet het gewenste effect gehad.
    De VvE heeft in 2013 werkzaamheden (noodmaatregelen) laten uitvoeren.
    (1.4) In 2014 hebben werkzaamheden, thans van gemeentewege, plaatsgevonden aan het pand. Hierbij zijn constructieve verbeteringen uitgevoerd, onder andere aan de voorgevel van de woning.
    (1.5) Een door Woonkeurgroep BV, in de persoon van bouwkundige L.W. van Drielen, in opdracht van [geïntimeerde] opgesteld bouwkundig rapport van 2 juli 2015 (na inspectie van de woning op dezelfde datum) houdt onder meer het volgende in:
    “Samenvatting van de bevindingen
    Tijdens werkzaamheden aan de gevel in opdracht van de gemeente Rotterdam, waarbij de geveldrager van het kozijn werd vervangen en delen metselwerk boven het kozijn. Bleek dat er een grote hoeveelheid vocht tussen het kunststof kozijn en het (oude houten) stelkozijn aanwezig was, die niet alleen het stelkozijn had verzwakt (het stelkozijn bleek deels weggerot), maar ook veroorzaker was van het vocht in de muur aan de binnenzijde van de woning met de vochtproblemen in de woning (zie foto 7). Wat blijkt was dat de afwerking rondom het kozijn niet goed was en er vocht tussen het kunststof kozijn en de gevel kwam. Door dit vocht is het stelkozijn deels weggerot en dit vocht heeft (vocht-) schade aan de binnenwanden veroorzaakt.
    Na herstel van de geveldrager en metselwerk en het terugplaatsen van het kozijn (…) bleek de lekkage verholpen. (…)”
    (1.6) Lengkeek expertises (hierna Lengkeek), in de persoon van ing. A.M. Schoon, heeft op 10 december 2015 een rapport is opgesteld in opdracht van ASR Schadeverzekering (verzekeraar van de VvE) in verband met na te melden schadeclaim van [geïntimeerde] . Dit rapport houdt onder meer het volgende in :
    “(…) In 2009 is verzekerde door de gemeente aangeschreven omdat de balkonconstructies aan de achterzijde van de woningen niet voldeden aan de geldende constructieve eisen c.q. veiligheidsvoorschriften. Renovatie van de balkons was noodzakelijk. De heer [naam 2] [hof: namens de VvE] verklaarde dat de constructie van de voorgevels ook niet voldeed aan de eisen. Boven de in 2003 geplaatste (kunststof) kozijnen dienden lateien in het metselwerk te worden aangebracht.(….)
    VVE-BR heeft naar aanleiding van de aanhoudende vochtoverlast in de slaapvertrekken aan de voorzijde van de woning van tegenpartij [hof: [geïntimeerde] ] namens verzekerde vrijwel direct [hof: in 2009] herstelwerkzaamheden uit laten voeren rondom de raamkozijnen in de voorgevel van de woning van tegenpartij. Delen van het voegwerk zijn hier vervangen/hersteld en de kozijnen zijn aan de buitenzijde afgekit. Aanvankelijk leek de lekkage hierdoor opgeheven c.q. af te nemen maar na verloop van tijd keerde de vochtoverlast in de slaapvertrekken aan de voorzijde van de woning van tegenpartij terug.
    Uiteindelijk zijn de voorgevels van de woning van verzekerde in 2014 door (in opdracht van) de gemeente (…), maar voor rekening van verzekerde, constructief verbeterd. De verbetering bestond uit het aanbrengen van lateien boven de raamkozijnen in de voorgevels. Het metselwerk is hierbij boven de raamkozijnen verwijderd. Na plaatsing van lateien is het metselwerk aangeheeld. (…)
    Aansluitend op ons gesprek met de heer [naam 2] hebben wij de woning van tegenpartij geïnspecteerd, waarbij tegenpartij en de heer [naam 2] aanwezig waren. Aan de binnenzijde van de voorgevel van de woning van tegenpartij bevinden zich twee slaapvertrekken. De voorgevel in deze vertrekken is door tegenpartij voorzien van voorzetwanden. Tegenpartij verklaarde dat deze voorzetwanden zijn geplaatst om de vochtoverlast te beperken en aan het oog te onttrekken. De voorgevel betreft een niet geïsoleerde steens muur.
    Hoewel de aansluiting van de kozijnen op het gevelmetselwerk niet goed zichtbaar is, lijkt de vochtoverlast hier zijn oorsprong te vinden. Hierbij merken wij op dat de kozijnen volgens de heer [naam 2] eigendom zijn van de eigenaar van de woning die zich achter het geveldeel bevindt waarin de kozijnen zijn gesitueerd. De gevolgen van de vochtoverlast zijn door tegenpartij weggewerkt. Daarnaast zijn de door vocht aangetaste goederen niet meer beschikbaar. Er zijn alleen een aantal foto's beschikbaar.
    Tijdens onze inspectie heeft tegenpartij op eigen initiatief enkele delen van de voorzetwand gesloopt/geopend. In de geopende constructie was enige schimmelvorming zichtbaar. Daarnaast was in de linker voorslaapkamer (gezien vanaf de voorzijde van de woning) lichte vochtinwerking zichtbaar in de wandafwerking aan de binnenzijde van de voorgevel. In laatstgenoemde slaapkamer was een ontvochtiger aanwezig.
    Tegenpartij gaf aan dat de raamkozijnen vanwege het aanvankelijk ontbreken van lateien boven de kozijnen dusdanig zijn vervormd dat ze vervangen dienen te worden. De openslaande ramen klemmen wel enigszins, maar vooralsnog staat voor ons niet vast dat kozijnen vervangen dienen te worden.(…)”
    (1.7) Adelmeijer & Jacobs BV (drs. F. Jacobs) heeft op 7 maart 2016 in opdracht van de VvE gerapporteerd en daartoe een bouwfysisch onderzoek in de woning ingesteld. Het rapport houdt onder meer in:
    “ (…) Van deze vooroorlogse woningen (1924) zijn onlangs de gevels gerenoveerd en deels opnieuw gevoegd na vochtdoorslag. De raampartijen zijn uit kunststof kozijnen samengesteld met HR + beglazing.
    Na de renovatie zouden de meeste problemen zijn verholpen met uitzondering van de woning nr. [huisnummer] bewoond door de heer [geïntimeerde] op de 1ͤ etage. (….)
    Conclusie en aanbevelingen. Uit de metingen blijkt dat de oorzaak moet worden gevonden in een lekkage van de gevel, die bij veel neerslag een vocht- en schimmelprobleem veroorzaakt. De scanbeelden geven daar een helder beeld over.(…)”

  2. Bij inleidende dagvaarding van 3 februari 2016 heeft [geïntimeerde] gevorderd om de VvE te veroordelen tot betaling van een bedrag van € 16.013,65 aan schadevergoeding, vermeerderd met de wettelijke rente over € 12.500,--. Dit bedrag is opgebouwd uit een hoofdsom van € 12.500,-- ( inclusief BTW), wettelijke rente van € 2.424,65 en incassokosten van € 1.089,--.

  3. [geïntimeerde] heeft aan zijn vordering ten grondslag gelegd, zakelijk weergegeven, dat sinds 2008 lekkages aan de voorgevel van de woning zijn ontstaan, met vochtschade tot gevolg. Ondanks melding bij het bestuur van de VvE (in 2008) en melding in de VvE-vergadering, is hier pas in 2009 iets aan gedaan (door [het klusbedrijf] ), maar deze herstelwerkzaamheden hadden onvoldoende effect. [geïntimeerde] heeft daarom opnieuw (in en buiten) de VvE-vergaderingen aangegeven dat er lekkages waren aan de voorgevel van zijn woning en vochtvorming in de muur, ten bewijze waarvan hij getuigenverklaringen heeft overgelegd. Deze, telkens in september 2014 getekende getuigenverklaringen houden het volgende in: “Ondergetekende (….) Verklaart uit eigen waarneming, dat [geïntimeerde] al geruime tijd (enkele jaren) klaagt over de woontoestand en lekkages aan de voorgevel bij de Algemene vergaderingen van de VvE. (….)” De VvE had daarom actie moeten ondernemen, maar heeft dat niet, althans te laat, gedaan. Uiteindelijk heeft de Gemeente in 2014 werkzaamheden uitgevoerd, nadat eerder in 2013 noodreparaties zijn uitgevoerd.
    De oorzaak van de lekkages bleek te zijn dat de geveldrager niet goed was geplaatst. Door het ontbreken van een latei boven het kozijn, was de gevel boven het raam ingezakt. Hierdoor zijn openingen ontstaan waardoor vocht naar binnen kon komen. Door het vocht was onder andere de ophanging van de kozijnen in de muur volledig weggerot. Daarnaast was de hele muur doordrongen met vocht, hetgeen uiteindelijk de waterschade bij [geïntimeerde] binnenshuis heeft veroorzaakt.
    De vochtproblemen werden dus veroorzaakt door de gevel waarvoor de VvE verantwoordelijk is; niet door de kozijnen waarvoor [geïntimeerde] verantwoordelijk is.
    De (gevolg)schade is het direct gevolg van het nalaten van actie, ondanks dat [geïntimeerde] het probleem meerdere keren bij de VvE heeft aangekaart. De VvE was tot deze actie verplicht, aldus nog steeds [geïntimeerde] .

  4. De VvE is in eerste aanleg wel verschenen, maar heeft verzuimd tijdig verweer te voeren. Dit heeft geleid tot het thans bestreden vonnis van 15 april 2016, waarbij de kantonrechter de vordering van [geïntimeerde] als niet betwist en op de wet gegrond heeft toegewezen.

  5. De VvE is tijdig van dit vonnis in hoger beroep gekomen. Tegen [geïntimeerde] is verstek verleend. In het kader van de devolutieve werking van het hoger beroep zal het hof ook acht slaan op de stellingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg.
    Verdere beoordeling van het hoger beroep

  6. De VvE voert, kort en zakelijk weergegeven, in hoger beroep het volgende (in de vorm van grieven) ten verwere aan.
    (i) De vochtproblemen komen door de (constructie van de) kozijnen, zodat de schade voor rekening van [geïntimeerde] komt.
    (ii)De vochtproblemen zijn voor het eerst in 2009 gemeld waarna in april 2009 een hersteloperatie is uitgevoerd (door [het klusbedrijf] ). Van een behoorlijke melding van vochtproblemen daarná blijkt niet. De door [geïntimeerde] overgelegde verklaringen van bewoners (productie 7 inleidende dagvaarding) maken dit niet anders, nu hieruit niet blijkt dat en wanneer [geïntimeerde] deze klachten aan de VvE heeft kenbaar gemaakt. Daarna zijn in 2013 en 2014 werkzaamheden uitgevoerd, deze laatste op last van de Gemeente. Evenmin is er grond voor schadeplichtigheid ná 2014 omdat [geïntimeerde] over die periode de VvE geen verwijten maakt. Er is kortom geen grondslag voor aansprakelijkheid van de VvE.
    (iii) Het causaal verband ontbreekt.
    (iv) De omvang van de schade, de gevorderde wettelijke rente en de grondslag voor de buitengerechtelijke incassokosten worden betwist.
    Beoordeling van grief 1

  7. Ad (i). Het eerste verweer wordt door het hof verworpen. In het (niet bestreden) rapport van Woonkeurgroep BV is vermeld dat na het constructieve herstel van de geveldrager van het kozijn en het metselwerk in 2014 de lekkage verholpen bleek. Dit wijst erop dat de oorzaak van de lekkage gezocht moet worden in een gebrekkige gevel. Evenzo het rapport Lengkeek, waarin wordt vermeld dat er sprake is geweest van een constructieve verbetering door het aanbrengen van lateien in de voorgevel en aanhelen van het metselwerk. Het rapport van Adelmeijer & Jacobs BV spreekt in dit verband over renovatie van de gevels. Dit alles sluit aan bij de (evenmin deugdelijk betwiste) stellingen van [geïntimeerde] dat de oorzaak van de lekkages bleek te zijn dat de geveldrager niet goed was geplaatst en dat door het ontbreken van een latei boven het kozijn de gevel boven het raam was ingezakt waardoor openingen zijn ontstaan waardoor vocht naar binnen kon komen.
    De vervolgens ontstane problemen aan de kozijnen en de vochtdoorslag zijn kennelijk hieruit voortgevloeid en vormen dus niet de oorzaak van de problemen. De VvE heeft hier onvoldoende tegenover gesteld.
    Beoordeling van grief 2

  8. Ad (ii). Omtrent het tweede verweer wordt als volgt geoordeeld. Er is geen aanwijzing dat eerder dan in 2009 bij de VvE behoorlijk melding is gemaakt van vochtproblemen. Er is toen actie ondernomen door de inschakeling van [het klusbedrijf] . Deze heeft vervolgens reparaties verricht. In zoverre valt de VvE geen nalatigheid te verwijten.

  9. Wat betreft de periode daarna heeft [geïntimeerde] , met schriftelijke verklaringen onderbouwd, aangevoerd dat hij herhaaldelijk hierover heeft geklaagd in en buiten de vergadering van de VvE, waarmee hij klaarblijkelijk bedoelt dat de VvE aldus met de door hem bedoelde problemen bekend was. De VvE heeft dit in hoger beroep bestreden, een en ander zoals hiervóór in rechtsoverweging 6(ii) is weergegeven. Deze bestrijding oordeelt het hof als onvoldoende gemotiveerd. De door [geïntimeerde] overgelegde verklaringen zijn consistent, spreken over jarenlange klachten en betreffen blijkens hun datering de periode vóór september 2014 (en gaan dus over de jaren vóór 2014). Nu voorts is gesteld dat ook in de vergaderingen van de VvE is geklaagd, had de VvE haar standpunt dat dit niet zo is, eenvoudig kunnen onderbouwen door de notulen van eerdere vergaderingen over te leggen (notulen die [geïntimeerde] naar zijn zeggen niet heeft). Het vorenstaande brengt het hof tot de conclusie dat voldoende vast is komen te staan dat [geïntimeerde] is blijven klagen, dus ook in de periode 2009-2013. In zoverre wordt dit verweer in deze tweede grief verworpen. Dit betekent dat het hof ervan uitgaat dat de VvE in die periode wel degelijk op de hoogte was van de voortduring van de (klachten over) vochtproblemen bij [geïntimeerde] . Over die periode kan de VvE dan ook wel degelijk nalatigheid worden verweten. De VvE heeft althans niet deugdelijk onderbouwd waarom hierover anders zou moeten worden geoordeeld. Grief 2 faalt in zoverre.

  10. De periode na de constructieve werkzaamheden door de Gemeente in 2014 is in deze procedure niet aan de orde zoals de VvE terecht heeft betoogd.
    Beoordeling van de grieven 3 en 4 (het causaal verband en de schade)

  11. Ad (iii en (iv). Anders dan de VvE aanvoert, acht het hof het wel aannemelijk dat [geïntimeerde] ten gevolge van de vochtdoorslag, juist in de relevante periode 2009-2013 toen nog geen constructieve maatregelen waren genomen, enige (vocht)schade heeft geleden. De rapporten van Woonkeurgroep BV, Lengkeek en Adelmeijer & Jacobs spreken in dit verband boekdelen. Aan de VvE moet daarentegen worden toegegeven dat de omvang van de schade, ook het moment waarop deze is ontstaan, slechts summier is onderbouwd. Omtrent de schade heeft [geïntimeerde] aangevoerd: vocht en schimmel in bedden, matrassen, meubels in de slaapkamer en diverse kleding, schade aan muren, het laten vervangen van ondervloer, laminaat en vloerbedekking. [geïntimeerde] heeft de vervangingsschade geschat op € 5.177,86, met verwijzing naar productie 9 inleidende dagvaarding, die overigens op een bedrag van € 4.400,-- uitkomt. Daarnaast vordert [geïntimeerde] vergoeding van bouwkundige kosten, bestaande uit herstel van de binnengevel rondom het kozijn, het opnieuw stellen en plaatsen van het kozijn en stucwerk. Hiervoor vordert hij een bedrag van € 7.322,14 (inclusief BTW), hieronder begrepen een post voor eventuele vervanging van de kozijnen, hetgeen [geïntimeerde] heeft onderbouwd met een offerte van deze omvang (productie 10 inleidende dagvaarding). Tezamen levert dit de gevorderde hoofdsom op van
    € 12.500,-- op.

  12. Wat de offerte voor bouwkundige werkzaamheden betreft is onduidelijk welke posten zijn toe te rekenen aan nalatigheid van de VvE. Voor vergoeding van de kozijnen ziet het hof in ieder geval geen reden, nu het kunststof kozijnen betreft en [geïntimeerde] niet heeft toegelicht waarom deze, gelet op het materiaal, (water)schade zouden hebben opgelopen. Omdat het hof wel aannemelijk acht dat terzake door [geïntimeerde] enige kosten zijn gemaakt voor herstel binnengevel en stucwerk, maar [geïntimeerde] onvoldoende heeft onderbouwd dat deze kosten meer dan € 1.000 bedragen, zal het hof de hoogte van deze schadepost (ex artikel 6:97 BW) schattenderwijs begroten op een bedrag van € 1.000,--.

  13. Gelet op de forse vochtproblematiek en de ook door deskundigen geconstateerde schimmel gaat het hof ervan uit dat een aantal inboedelgoederen moest worden vervangen. Ook hier rest het hof niets anders dan tot een schatting ex artikel 6:97 BW te komen. Alles afwegende komt het hof uit op een vergoeding van € 2.500,--. Dat [geïntimeerde] meer schade heeft geleden, heeft hij niet aannemelijk gemaakt. De wettelijke rente hierover, en over voormelde € 1.000, zal het hof toewijzen met ingang van de datum van het uitbrengen van de inleidende dagvaarding

  14. Voor vergoeding van de gevorderde buitengerechtelijke kosten wordt geen grond gezien, gelet op het ontbreken van nadere onderbouwing tegenover het verweer van de VvE. Grief 4 slaagt gedeeltelijk.
    Beoordeling van grief 5 en slotsom

  15. Grief 5 is een zogenaamde veeggrief en behoeft geen nadere bespreking.

  16. De slotsom is dat het bestreden vonnis vernietigd zal worden en dat de vorderingen van [geïntimeerde] slechts gedeeltelijk zullen worden toegewezen. Voor bewijslevering is geen grond, nu geen terzake dienende feiten met de in hoger beroep te vergen precisie te bewijzen zijn aangeboden. Aangezien partijen over en weer gedeeltelijk in het ongelijk zijn gesteld zullen de proceskosten worden gecompenseerd.

  17. Voor zover de VvE uit kracht van het te vernietigen vonnis meer aan [geïntimeerde] heeft betaald dan zij op basis van dit arrest verschuldigd is geworden, dient [geïntimeerde] , overeenkomstig de vordering van de VvE, het verschil hiertussen als onverschuldigd betaald terugbetalen.

Beslissing

Het hof:

  • -

    vernietigt het bestreden vonnis en opnieuw rechtdoende:

  • -

    veroordeelt de VvE om aan [geïntimeerde] tegen kwijting te betalen een bedrag van € 3.500,--, vermeerderd met de wettelijke rente hierover vanaf 3 februari 2016,--;

  • -

    bepaalt dat iedere partij de eigen kosten van deze procedure draagt, zowel in eerste aanleg als in hoger beroep;

  • -

    wijst af het door [geïntimeerde] meer of anders gevorderde;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] tot terugbetaling van het eventuele verschil tussen hetgeen door de VvE reeds aan [geïntimeerde] is betaald en hetgeen de VvE op basis van dit arrest moet betalen, een en ander zoals weergegeven in rechtsoverweging 17 van dit arrest;

  • -

    verklaart dit arrest ten aanzien van de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, J.W. Frieling en J.P. Glazener en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 1 augustus 2017 in aanwezigheid van de griffier.