Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:2119

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
25-07-2017
Datum publicatie
25-07-2017
Zaaknummer
200.194.129/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woning ('laatste-kans-overeenkomst'). Herhaalde overlast, onttrekken aan zorg. Ontbinding en ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.194.129/01

Rolnummer rechtbank : 4140811 CV EXPL 15-21228

arrest van 25 juli 2017

in de zaak van

Stichting Maasdelta Groep,

gevestigd te Spijkenisse,

appellante in het principaal appel,

verweerster in het incidenteel appel,

hierna te noemen: Maasdelta,
advocaat: mr. R.W.F. Heijmeriks te Spijkenisse,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde in het principaal appel,

appellante in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [huurster],

advocaat: thans mr. M. Goedhart te Amsterdam.

Het geding

Bij exploot van 13 juni 2016 is Maasdelta (met verlof van de kantonrechter) in hoger beroep gekomen van het door de rechtbank Rotterdam, team kanton, locatie Rotterdam (hierna de kantonrechter), tussen partijen gewezen tussenvonnis van 13 mei 2016. Maasdelta heeft bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven aangevoerd. Hierna heeft het hof bij tussenarrest van 23 augustus 2016 een comparitie van partijen gelast. Dit tussenarrest bevindt zich niet in de procesdossiers van partijen, maar is het hof ambtshalve bekend. Partijen zijn hier ook mee bekend, zoals blijkt ook uit het (door [huurster] overgelegde en zich ook in het griffiedossier bevindende) proces-verbaal van de comparitie van 2 november 2016. Bij comparitie heeft [huurster] verweer gevoerd en tevens op die datum een memorie van antwoord tevens memorie van grieven in het incidenteel appel (met productie) genomen. Maasdelta heeft op het incidenteel appel gereageerd bij memorie van antwoord in het incident. Hierna heeft [huurster] een akte (met productie) genomen en Maasdelta een antwoordakte. Vervolgens is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

  1. De door de kantonrechter in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.5 van het bestreden vonnis van 13 juni 2016 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

  2. Het onderhavige geschil betreft, zakelijk weergegeven, het volgende.
    (2.1) Maasdelta verhuurt sinds 5 december 2013 aan [huurster] een eengezinswoning met tuin aan de [adres 1] (hierna de woning) krachtens “voorlopige huurovereenkomst voor de duur van drie jaar”, zijnde een zogenaamde ‘laatste kans-overeenkomst’, nadat een eerdere huurovereenkomst (aan de [adres 2]) door de kantonrechter bij vonnis van 23 augustus 2013 was ontbonden wegens ernstige overlast.
    (2.2) In de ‘laatste kans-overeenkomst’ is, naast de gebruikelijke huurvoorwaarden en Algemene huurvoorwaarden van verhuurder, een groot aantal bijzondere voorwaarden opgenomen waaraan [huurster] zich moet houden. Het gaat hierbij met name om het accepteren van zorg. In de ‘laatste kans-overeenkomst’ is dit aldus omschreven:
    “Overwegende dat:
    - Huurder voorafgaande aan deze huurovereenkomst een woning van verhuurder
    huurde op hetadres [adres 2];

  • -

    Deze overeenkomst bij het vonnis van 23 augustus 2013 ontbonden is wegens ernstige overlast. Het vonnis is bij deze huurovereenkomst gevoegd;

  • -

    Verhuurder huurder met deze huurovereenkomst een laatste kans geeft en daarom met huurder een tijdelijke overeenkomst voor de looptijd van drie jaar aangaat;

  • -

    Dat huurder en haar inwonende zoon, [naam zoon] geboren [datum 1] en inwonende dochter, mevrouw [naam dochter] geboren [datum 2], verplicht zijn zorg via LTHG en LZN te Rotterdam te accepteren en hieraan actief mee te werken;

  • -

    Via LTHG en LZN te Rotterdam de op de situatie van huurder en inwonende kinderen afgestemde zorg en begeleiding zal worden ingezet en dat deze zorginstantie rapportage(s) zullen opmaken waaruit blijkt welke zorg noodzakelijk is;

  • -

    Huurder en haar inwonende kinderen verplicht zijn aan de uitkomst van deze rapportages mee te werken;

  • -

    Huurder toestemming geeft aan verhuurder en LTHG en LZN om met elkaar informatie te delen over huurder;

  • -

    Huurder een verzoek kan doen tot inzage in het dossier "[huurster]";

  • -

    Indien aan het eind van dit tijdelijke laatste kansovereenkomst blijkt dat huurder en/of haar inwonende kinderen geen wanprestatie hebben verricht t.a.v. deze overeenkomst en de zorg blijft accepteren zal de tijdelijke huurovereenkomst omgezet worden tot een overeenkomst voor onbepaalde tijd;

  • -

    Indien huurder en/of haar inwonende kinderen niet aan de in deze overeenkomst opgenomen overwegingen voldoet en/of een andere wanprestatie pleegt t.a.v. deze overeenkomst zal verhuurder onmiddellijk een verzoek bij de rechter indienen om de huurovereenkomst te laten ontbinden en de woning te laten ontruimen.”

2.3) [huurster] woont met haar meerderjarige zoon en dochter in de woning. Zij had aanvankelijk drie honden. Thans heeft ze twee honden (een grote Argentijnse dog en een kleine terriër).

(2.4) Maasdelta heeft ook op het nieuwe adres weer talrijke klachten uit de omgeving over [huurster] en haar inwonende kinderen gekregen, terwijl het zorgtraject niet van de grond is gekomen. [huurster] laat geen medewerkers van Maasdelta toe.

(2.5) Maasdelta heeft zich vervolgens bij inleidende dagvaarding van 28 april 2015 tot de kantonrechter gewend met een vordering, kort gezegd, tot ontbinding van de ‘laatste kans-overeenkomst’ en ontruiming van de woning wegens herhaalde en voortdurende overlast.

(2.6) De kantonrechter heeft hierna Maasdelta met het bewijs van de overlast belast en acht getuigen van de zijde van Maasdelta ([getuige 1], [getuige 2], [getuige 3], [getuige 4], [getuige 5], [getuige 6], [getuige 7] en [getuige 8]) en een getuige ([getuige 9]) van de zijde van [huurster] gehoord. Vervolgens heeft de kantonrechter bij het thans bestreden vonnis geoordeeld (i) dat er (opnieuw) sprake is van overlast, bestaande uit problemen met de honden van [huurster] (gedrag op straat, veelvuldig blaffen, het uitlaten in de tuin), geluidsoverlast (smijten met deuren, schreeuwen) en het bij buren naar binnen gluren. [huurster] schiet dan ook tekort in de nakoming van de huurovereenkomst (de ‘laatste kans-overeenkomst’). Zij is meerdere keren op de overlast gewezen (met als doel de overlast te stoppen), aldus nog steeds de kantonrechter.

(2.7) De kantonrechter heeft vervolgens geoordeeld dat [huurster] geen eerlijke ‘laatste kans’ is gegeven omdat (ii) de nodige begeleiding van [huurster] niet van de grond is gekomen, waarvan (iii) Maasdelta in dit geval blaam treft. Maasdelta verplichtte zich in de huurovereenkomst immers een zorgtraject in gang te zetten, maar op geen enkele wijze is gebleken op welke manier zij aan deze verplichting heeft voldaan.

(2.8) Omdat (iv) niet alle alternatieven zijn uitgeput heeft de kantonrechter aanleiding gezien de zaak aan te houden tot 6 december 2016, waarmee Maasdelta in de gelegenheid wordt gesteld haar deel van de ‘laatste kans-overeenkomst’ na te komen, namelijk het inzetten van een zorgtraject voor [huurster] en haar inwonende kinderen. Van [huurster] en haar kinderen wordt daarbij verwacht dat zij zich gaan gedragen zoals van een goed huurder verwacht mag worden (dus geen overlast meer veroorzaken).

Beoordeling van de grieven in het principaal en incidenteel appel

3. Maasdelta klaagt in het principaal appel, kort gezegd over de hiervoor onder ii, iii en iv weergegeven beoordeling en vordert ontbinding van de huurovereenkomst met [huurster] en ontruiming van het gehuurde. [huurster] voert in het principaal appel verweer en klaagt in incidenteel appel met een grief over het onder (i) weergegeven oordeel.
Het incidenteel appel

4. De grief van [huurster] heeft de verste strekking en zal eerst besproken worden.
betwist dat zij overlast veroorzaakt en dat zij tekort schiet in de nakoming van de huurovereenkomst. Zo er al sprake was van blaffende honden, is dit inmiddels geëindigd. De honden zitten niet meer in de tuin (zegt ook getuige [getuige 5]). Enkel blaffen van honden betekent nog niet dat er sprake is van overlast, waartoe zij verwijst naar een uitspraak van dit hof (ECLI:NL:GHSGR:2011:BR6430). Uit de getuigenverklaringen komt naar voren dat de beweerdelijke overlast niet door [huurster] zelf wordt veroorzaakt, maar door haar honden. Bij akte van 3 januari 2017 (kennelijk per ongeluk vermeld 2016) heeft [huurster] nog gesproken over de onbetrouwbaarheid van de buurtbewoners, de gebrekkige geluidsisolatie van de woningen en de irrelevantie van de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2], terwijl zij aanbiedt om de eerder door de kantonrechter gehoorde getuige [getuige 9] te doen horen over de beweerdelijke geluidsoverlast, waartoe zij verwijst naar een schriftelijke verklaring van [getuige 9] die zij heeft overgelegd.

5. De grief van [huurster] wordt verworpen.
In de eerste plaats wordt opgemerkt dat de overlast niet alleen over de honden gaat, zoals de kantonrechter (in hoger beroep onweersproken) heeft overwogen (zie weergave in 2.6 van dit arrest) en zoals ook volgt uit de gedingstukken en de getuigenverhoren.
In de tweede plaats is [huurster] (behoudens overmacht en/of zeer bijzondere omstandigheden) verantwoordelijk voor haar honden. Niet valt bijvoorbeeld in te zien waarom [huurster] niet zou kunnen voorkomen dat haar honden in de tuin urineren. Ook veelvuldig geblaf en onaangepast gedrag kan worden aangepakt door daarop gerichte opvoeding en training en/of in het uiterste geval een muilkorf.
In de derde plaats verdient opmerking dat tekortkomingen in het verleden (zoals in elk geval tot oktober 2015 in de tuin zittende, blaffende honden) niet ongedaan gemaakt kunnen worden en wat deze tekortkoming betreft is nakoming dan ook niet meer mogelijk. Hetzelfde geldt met betrekking tot het tekortschieten in de nakoming van verplichtingen om niet te doen (HR 11 januari 2002, ECLI:NL:HR:2002:AD4925).

6. Uit het voorgaande vloeit voort dat het door [huurster] gestelde ontoereikend is om het overvloedige bewijs dat omtrent de overlast voorhanden is te ontzenuwen. Het aanbod om getuige [getuige 9] opnieuw te horen wordt gepasseerd.
Indien reeds getuigen zijn gehoord en een partij wenst deze opnieuw te horen, zal het bewijsaanbod tot aanvullend tegenbewijs in hoger beroep nader moeten worden toegelicht, door bijvoorbeeld te vermelden in hoeverre de getuigen meer of anders kunnen verklaren dan zij al hebben gedaan (vgl. HR 19 januari 2007, NJ 2007, 575, ECLI:NL:HR:2007:AZ3178 en HR 12 september 2003, NJ 2005, 268, ECLI:NL:HR:2003:AF7677)).
Dit laatste heeft [huurster] niet gedaan. De strekking van de in hoger beroep overgelegde schriftelijke verklaring van [getuige 9] wijkt niet af van hetgeen hij als getuige bij de kantonrechter heeft verklaard omtrent de aan [huurster] verweten overlast. Voor zover in de schriftelijke verklaring wordt gesproken over het gedrag van andere omwonenden – wat hier ook van zij – doet dit niet af aan het aan [huurster] verweten gedrag. Daarom acht het hof het bewijsaanbod niet ter zake dienend.
Het principaal appel

7. De grieven van Maasdelta lenen zich voor gezamenlijke behandeling. De grieven slagen, zoals thans zal worden toegelicht. Anders dan de kantonrechter heeft overwogen heeft Maasdelta geen verplichting op zich genomen aangaande begeleiding van [huurster]. Dit blijkt op geen enkele manier uit de ‘laatste kans-overeenkomst’. Tegenover de verplichting van Maasdelta om een woning ter beschikking te stellen aan [huurster], dient [huurster] van haar kant naast de gebruikelijke huurdersverplichtingen ook open te staan voor zorgverlening. Een verbintenis van Maasdelta om zonder medewerking van [huurster] een zorgtraject in gang te zetten valt uit de ‘laatste kans-overeenkomst’ niet af te leiden. Evenmin is er aanwijzing dat Maasdelta terzake blaam treft.
Maasdelta heeft in dit verband gesteld (en onderbouwd met getuigenverklaringen) dat [huurster] zich ondanks tal van pogingen van Maasdelta om met haar te bespreken op welke wijze derden hulp kunnen verlenen, aan het initiëren van zorg onttrekt, dat zij elke vorm van hulpverlening tegenhoudt en dat Maasdelta niet bij [huurster] wordt toegelaten. Dit laatste wordt ook door [huurster] erkend (zie proces-verbaal comparitie van 2 november 2016).

8. Het voorgaande betekent dat het bestreden vonnis vernietigd moet worden. Het hof acht het aangewezen om de zaak in hoger beroep aan zich te houden (overeenkomstig artikel 356 Rv). De situatie is thans als volgt. [huurster] gedraagt zich bij herhaling en langdurig niet als een goed huurder. Uit het bepaalde in artikel 6:265, lid 1 BW volgt, dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van zijn verbintenissen, aan de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te (doen) ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Het is hierbij aan de tekortschietende partij om zich voldoende gemotiveerd op deze uitzondering te beroepen. Bij de beoordeling dient de rechter verder rekening te houden met alle door partijen genoegzaam gemotiveerd aangevoerde omstandigheden van het geval waaronder eventueel ook omstandigheden die hebben plaatsgevonden na de gestelde tekortkoming.

9. In dit geval acht het hof de gebleken overlast zodanig dat er grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde. [huurster] heeft weliswaar bij conclusie na enquête aangevoerd dat haar belang groot is en dat zij nergens heen kan, maar dit rechtvaardigt in de gegeven situatie geen uitzondering op de hoofdregel van artikel 6:265, eerste lid, BW. [huurster] heeft tal van kansen gekregen, terwijl ook hulp is aangeboden. Eens houdt het op, hoe ernstig de gevolgen voor [huurster] ook zullen zijn. Maasdelta heeft zich op goede gronden de belangen van haar overige huurders aangetrokken. De vorderingen van Maasdelta zijn toewijsbaar op na te melden wijze. Het hof zal, anders dan Maasdelta vordert, gelet op de zomervakantieperiode, de ontruimingstermijn niet op een week maar op een maand na betekening stellen.
zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de proceskosten van beide instanties.

Beslissing

Het hof:

  • -

    vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Rotterdam van 13 mei 2016 en opnieuw rechtdoende:

  • -

    ontbindt de tussen partijen bestaande huurovereenkomst;

  • -

    veroordeelt [huurster] om het gehuurde binnen één maand na betekening van dit arrest, met alle zich daarin bevindende personen en/of zaken te ontruimen en te verlaten en het gehuurde bezemschoon onder afgifte van de sleutels aan Maasdelta ter beschikking te stellen;

  • -

    veroordeelt [huurster] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Maasdelta tot op 13 mei 2016 begroot op € 96,16 aan kosten uitbrengen dagvaarding,
    € 116,-- aan griffierecht en € 675,-- aan salaris advocaat;

- veroordeelt [huurster] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Maasdelta tot op heden begroot op € 718,-- aan verschotten en € 2.235,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, G. Dulek-Schermers en
M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 25 juli 2017 in aanwezigheid van de griffier.