Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:2041

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
24-01-2017
Datum publicatie
10-08-2017
Zaaknummer
200.177.859/01 en 200.178.228/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur volkstuin; opzegging; wijze van ontruiming

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummers : 200.177.859/01 en 200.178.228/01

Zaaknummer rechtbank : 3308187 / CV EXPL 14-6798

Arrest d.d. 24 januari 2017

inzake

[naam 1] ,

wonende te [woonplaats] ,

appellant in het principaal appel,
verweerder in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. J. Wijnja te Dordrecht,

tegen

[naam 2] ,

gevestigd te [plaats] ,

geïntimeerde in het principaal appel,
appellant in het incidenteel appel,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.C. Moree te Portugaal.

Het geding

Bij appeldagvaarding van 17 september 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen van het tussen/deelvonnis van 18 juni 2015 dat de rechtbank Rotterdam, sector kanton, locatie Dordrecht (hierna: de kantonrechter), tussen partijen heeft gewezen. Deze zaak is bij het hof geregistreerd onder nummer 200.177.859/01. Bij appeldagvaarding van 5 oktober 2015 is [appellant] in hoger beroep gekomen (zowel, opnieuw, van voormeld deelvonnis van 18 juni 2015 als) van het in dezelfde zaak door de kantonrechter tussen partijen gewezen eindvonnis van 17 september 2015. Deze zaak is bij het hof geregistreerd onder nummer 200.178.228/01. Beide zaken zijn hierna gevoegd behandeld en in beide zaken heeft een comparitie van partijen plaatsgevonden op 12 november 2015, gelijktijdig met de mondelinge behandeling in de zaak 200.176.929/01 (beroepschrift tegen de beschikking van de kantonrechter van 18 juni 2015, waarbij het verzoek tot ontruimingsbescherming is afgewezen). Van de comparitie/mondelinge behandeling is proces-verbaal is opgemaakt. Bij (gelijkluidende) memorie van grieven van 22 december 2015 (met producties) heeft [appellant] in de beide dagvaardingszaken acht grieven aangevoerd tegen de beide vonnissen (het deelvonnis van 18 juni 2015 en het eindvonnis van 17 september 2015). Bij memorie van antwoord tevens memorie van grieven in incidenteel appel en wijziging van eis van 2 februari 2016 (met producties) heeft [geïntimeerde] zes grieven aangevoerd tegen beide vonnissen en zijn eis gewijzigd. Bij memorie van antwoord in het incidentele appel van 7 juni 2016 (met productie) heeft [appellant] hierop gereageerd. Vervolgens is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Partijen zijn niet opgekomen tegen de vaststelling van de feiten door de kantonrechter onder 1. van het tussen/deelvonnis, zodat het hof ook van deze feiten zal uitgaan. Gelet hierop en gelet op hetgeen overigens als niet (voldoende gemotiveerd) betwist is komen vast te staan, gaat het in deze zaak, voor zover thans van belang, om het volgende.

1.1.

[appellant] heeft van de vader van [geïntimeerde] een volkstuin gehuurd op een volkstuinencomplex aan het [adres] . De huurovereenkomst is in de jaren negentig mondeling aangegaan. In de loop der tijd heeft [appellant] een aantal percelen bij gehuurd. De huur werd steeds per jaar aan het begin van elk jaar voldaan.

1.2.

De vader van [geïntimeerde] is in 2013 overleden, waarna [geïntimeerde] eigenaar en verhuurder is geworden.

1.3.

Bij brief van 2 september 2013 heeft [geïntimeerde] [appellant] laten weten het beheer van het volkstuinencomplex na het overlijden van zijn vader voort te zetten en heeft [geïntimeerde] aan [appellant] gevraagd of hij de huur voor het jaar 2014 wilde voortzetten. Hierop heeft [appellant] bevestigend geantwoord, waarbij hij heeft opgemerkt dat hij niet akkoord gaat met een jaarcontract en eventuele nieuwe regels die hem beperkingen opleggen bij het huren van de grond.

1.4.

Bij brief van 6 november 2013 heeft [geïntimeerde] onder meer het volgende aan [appellant] geschreven:

“Op zaterdag 18 mei heb ik met u gesproken over het gebruik van een volkstuin die u van mij in gebruik heeft.

Ik heb u toen uitgelegd dat het niet de bedoeling is de volkstuin als opslagplaats voor bouw- en diverse andere materialen te gebruiken, maar uitsluitend als tuin waarvoor de grond bedoeld is.

Ook heb ik u gewezen op het feit dat het niet is toegestaan allerlei bouwwerken en afzettingen op de grond te plaatsen.

(….)

Ruim twee weken geleden (half oktober) heb ik u op de tuin, voor de derde keer aangesproken en u erop gewezen dat, als niet binnen enkele dagen met het opruimen van de tuin wordt begonnen ik de tuin op uw kosten voor u zal laten ontruimen.

(….)

Aangezien u op geen enkele wijze medewerking verleend, rest mij nog slechts een mogelijkheid en dat is om u met ingang van 1 januari 2014 de toegang tot de tuin te ontzeggen. De tuin zal op uw kosten worden ontruimd (…).

Mocht u deze kosten, zoals u aangaf, niet kunnen betalen en/of stelt u het toch op prijs om ook volgend jaar weer te kunnen tuinen dan kunt u uitzetting voorkomen, door voor 1 december de tuin weer in zijn oorspronkelijke staat terug te brengen.

Dit houdt voor u in dat er een tuinhuisje zoals door mij aangegeven naast de stoep kan blijven staan en dat het bij het aanvaarden van de tuin het tuinhuisje in het afgerasterde volkstuintje kan blijven staan.

Ten overvloede wijs ik u er nogmaals op dat alle afrasteringen en heiningen verwijderd dienen te worden.

De rest van de (aangebouwde) tuinhuisjes en afdaken, bouwmaterialen en ander opgeslagen materiaal e.d. dienen voor 1 december verwijderd te zijn. (…)”

1.5.

Bij brief van 21 november 2013 heeft [appellant] onder meer geschreven, zakelijk weergegeven, dat bij de aanvang van de huurovereenkomst al de nodige schuurtjes en afdaken op het gehuurde aanwezig waren, dat hiervoor toestemming is gegeven aan de vorige huurders en dat hij niet begrijpt waarom hij zijn afrasteringen en heiningen moet verwijderen terwijl andere huurders dan niet hoeven.

1.6.

Bij brief van 4 december 2013 heeft [geïntimeerde] onder meer laten weten genoodzaakt te zijn geen toestemming meer te geven voor het gebruik van het gehuurde in 2014 indien [appellant] “zich niet aan de gemaakte afspraken houdt” en voorts dat hij de eerder gestelde termijn handhaaft, hetgeen inhoudt dat de tuin voor 1 januari 2014 “weer schoon moet zijn”, omdat hij anders geen toestemming meer geeft voor het gebruik van de tuin na 31 december 2013.

1.7.

Bij brief van 17 december 2013 heeft [appellant] onder meer geschreven dat geen sprake is van gemaakte afspraken en dat hij niet van plan is om op te draaien voor de door [geïntimeerde] te maken kosten.

1.8.

Bij brief van 31 december 2013 heeft [geïntimeerde] duidelijk gemaakt dat hij bij zijn eerdere standpunt te blijft en dat hij [appellant] verbiedt om per 1 januari 2014 op zijn land te tuinen: “U bent per 1 januari 2014 geen huurder meer!”.

1.9.

In juli 2014 heeft [geïntimeerde] de onderhavige procedure aanhangig gemaakt.

1.10.

Op 17 september 2015 heeft de kantonrechter het hierna te vermelden eindvonnis gewezen. Hierna heeft mr. Moree namens [geïntimeerde] bij brief van 15 december 2015 aan [appellant] geschreven dat, nadat schriftelijk was bevestigd dat [appellant] het gehuurde had verlaten, bij een inspectie van het gehuurde is gebleken dat het gehuurde niet is ontruimd zoals dat had moeten gebeuren. Mr. Moree heeft er onder meer op gewezen dat een aantal zaken is achtergebleven die verwijderd hadden moeten worden.

1.11.

In het dossier bevindt zich een stuk (productie 1 bij dagvaarding) waarin een aantal afspraken is opgesomd, onder andere de afspraak dat de huurder de grond bij het beëindigen van de huurovereenkomst “schoon, ontdaan van alle bouwsels (tuinhuisjes o.i.d.) verhardingen en/of materialen en in goed onderhouden staat aan de verhuurder ter beschikking” moet stellen. Onderaan dit stuk zijn met pen de naam en het adres van [appellant] geschreven, alsmede de datum 28 maart 1999. Het stuk (hierna: de verklaring van 1999) is voorzien van een handtekening. [appellant] betwist dat dit zijn handtekening is.

2. In eerste aanleg heeft [geïntimeerde] , na wijziging van eis, gevorderd, zakelijk weergegeven en kort samengevat:

  1. een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] primair is beëindigd op 1 januari 2014, subsidiair is beëindigd of zal eindigen op een in goede justitie nader te bepalen datum en meer subsidiair is opgezegd tegen een in goede justitie te bepalen tijdstip;

  2. de veroordeling van [appellant] tot betaling van de huurpenningen (volgens [geïntimeerde] € 192,- per jaar) en een vergoeding van de kosten voor slootonderhoud (€ 40,- per jaar) voor de periode van 1 januari 2014 tot aan de datum van ontbinding dan wel tot de in goede justitie te bepalen datum van opzegging;

  3. de vaststelling van het tijdstip van ontruiming, met veroordeling van [appellant] tot ontruiming, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

  4. de veroordeling van [appellant] in de proceskosten van [geïntimeerde] , waaronder begrepen de noodzakelijke reis- en verblijf- en verletkosten van [geïntimeerde] , plus rente en nakosten;

  5. voorwaardelijk, voor het geval [appellant] wordt veroordeeld tot ontruiming maar zelf niet tijdig tot ontruiming overgaat, tot betaling van een bedrag van € 11.198,77 inclusief BTW aan ontruimingskosten.

3. Bij het bestreden deelvonnis van 18 juni 2015 heeft de kantonrechter voor recht verklaard dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is opgezegd bij brief van 6 november 2013 en is geëindigd per 31 december 2014 en is [appellant] veroordeeld tot betaling van de huurpenningen en vergoeding van de kosten van slootonderhoud over de periode vanaf 1 januari 2014 tot datum ontruiming. Ten aanzien van de wijze van ontruiming heeft de kantonrechter de beslissing aangehouden. [geïntimeerde] is in de gelegenheid gesteld te bewijzen dat de handtekening onder de verklaring van 1999 (zie hierboven alinea 1.11.) van [appellant] is, dan wel dat [appellant] de daarin genoemde verplichtingen anderszins op zich heeft genomen. De kantonrechter heeft daarbij overwogen dat als [geïntimeerde] dit bewijs niet kan leveren, [appellant] dient te ontruimen de zaken die hij zelf heeft aangebracht op het gehuurde. Partijen zijn in de gelegenheid gesteld zich bij akte uit te laten over de ontruimingskosten indien [appellant] nalaat zelf te ontruimen en daarbij aan te geven welke zaken reeds bij aanvang van de huur op het gehuurde aanwezig waren.

4. Hierna hebben beide partijen een akte genomen. [geïntimeerde] heeft daarbij een rapport van het Nederlands Forensisch Onderzoeksbureau (hierna: NFO) in het geding gebracht. Het NFO concludeert dat op basis van het ter beschikking gestelde materiaal het niet mogelijk is een definitief oordeel te vellen omtrent de echtheid van de handtekening van [appellant] . Volgens het NFO moeten er minstens 10 vergelijkingshandtekeningen uit de periode van 1995 tot 2005 aangeleverd worden om een goede vergelijking te kunnen maken. Bij antwoordakte heeft [appellant] laten weten drie documenten met zijn handtekening uit die periode te kunnen aanleveren.

5. Bij eindvonnis van 17 september 2015 heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geïntimeerde] het opgedragen bewijs niet heeft geleverd en dat de kosten die hij ten behoeve van de bewijslevering heeft gemaakt (kosten NFO) daarom voor zijn rekening dienen te blijven. Daarbij heeft de kantonrechter overwogen dat [geïntimeerde] zich deze kosten wellicht had kunnen besparen als hij van tevoren had geïnventariseerd welke informatie voor het onderzoek nodig was. De kantonrechter heeft bepaald dat [appellant] het gehuurde voor of op 31 november 2015 moet ontruimen met uitzondering van de twee schuren, als aangeduid op een door [geïntimeerde] in het geding gebrachte schets (zie ook hieronder alinea 16), en met uitzondering van het griendhout. De gevorderde ontruimingskosten zijn afgewezen, evenals de gevorderde dwangsom met betrekking tot de ontruiming. [appellant] is in de proceskosten veroordeeld.

6. Zoals hierboven weergegeven heeft [appellant] zowel tegen het deelvonnis van 18 juni 2015 als tegen het eindvonnis van 17 september 2015 appel ingesteld. [appellant] vordert vernietiging van deze vonnissen en afwijzing van alle vorderingen van [geïntimeerde] , met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten van beide instanties. [geïntimeerde] heeft op zijn beurt incidenteel appel ingesteld en eveneens grieven tegen beide vonnissen aangevoerd. [geïntimeerde] heeft zijn eis in appel gewijzigd en vordert thans, zakelijk weergegeven:

  1. a) een verklaring voor recht primair dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is beëindigd op 1 januari 2014 en subsidiair dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is beëindigd of zal eindigen op een in goede justitie te bepalen tijdstip; met b) primair en subsidiair een verklaring voor recht dat [appellant] het gehuurde bij het einde van de huur in dezelfde staat dient op te leveren waarin deze zich bij de aanvang van de huur bevond, met uitzondering van geoorloofde veranderingen en toevoegingen en hetgeen door ouderdom is teniet gegaan of beschadigd;

  2. een verklaring voor recht dat [appellant] het gehuurde onrechtmatig onder zich heeft gehouden vanaf 1 januari 2014 dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen tijdstip;

  3. de veroordeling van [appellant] tot het betalen van a) de huur ad € 192,- per jaar en de kosten voor slootonderhoud van € 40,- per jaar vanaf 1 januari 2014, te vermeerderen met b) de schade, bestaande uit vier keer de jaarlijkse huurprijs, dus totaal € 768,- per jaar, vanaf 1 januari 2014 dan wel vanaf een in goede justitie te bepalen tijdstip, tot 4 december 2015, zijnde de dag dat [appellant] het gehuurde weer aan [geïntimeerde] ter vrije beschikking heeft gesteld, een en ander met verrekening van het door [appellant] reeds betaalde bedrag van € 444,67 en onder vermeerdering van de verschuldigde wettelijke rente;

  4. een bevel aan [appellant] om het gehuurde te verlaten en ontruimd te houden, op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 200,- per dag met een maximum van € 5.000,-;

  5. de veroordeling van [appellant] tot betaling van € 3.158,10 (plus rente) ter vergoeding van de schade die [geïntimeerde] heeft geleden doordat [appellant] het gehuurde niet aan [geïntimeerde] heeft opgeleverd zoals hij dat had moeten doen, te vermeerderen met wettelijke rente;

  6. de veroordeling van [appellant] tot vergoeding van de kosten van het NFO ad € 1.331,- (plus wettelijke rente),

met veroordeling van [appellant] in de proceskosten plus nakosten, te vermeerderen met de wettelijke rente.

7. De afzonderlijke grieven van [appellant] en [geïntimeerde] komen hieronder per deelonderwerp aan de orde.

Huurovereenkomst door opzegging beëindigd? Per wanneer? Gemiste huurinkomsten? grieven 1, 2, 3, 5 en 7 van [appellant] en incidentele grief A van [geïntimeerde] ; vorderingen 1 tot en met 3 van [geïntimeerde]

8. Partijen twisten in de eerste plaats over de vraag of de huurovereenkomst tussen hen beiden is beëindigd en zo ja, per wanneer. Daarbij is – terecht – niet in discussie dat sprake is van een overeenkomst als bedoeld in artikel 7:228 lid 2 BW (een huurovereenkomst voor onbepaalde tijd met betrekking tot een onroerende zaak die noch woonruimte noch bedrijfsruimte is), zodat de opzegging dient te geschieden tegen een voor huurbetaling overeengekomen dag op een termijn van tenminste een maand.

9. Anders dan [appellant] (zie grieven 1, 2 en 5 – en ook grief 7, nu uit de toelichting op die grief blijkt dat deze grief in feite voortbouwt op de eerdere grieven) is het hof van oordeel dat de brief van [geïntimeerde] van 6 november 2013 als (voorwaardelijke) opzeggingsbrief kan worden aangemerkt. [geïntimeerde] maakt in die brief immers duidelijk dat als [appellant] niet vóór 1 december 2013 de in de brief genoemde bouwwerken en materialen zou verwijderen, hij met ingang van 1 januari 2014 het gehuurde niet meer mocht betreden en alles ontruimd zou worden. [appellant] kon dit in redelijkheid niet anders opvatten dan als een opzegging van de huur per 1 januari 2014 indien [appellant] niet zou voldoen aan de voorwaarden van [geïntimeerde] . Niet in geschil is dat [appellant] niet alle door [geïntimeerde] genoemde bouwwerken/voorwerpen heeft verwijderd. Het hof volgt [appellant] niet in diens standpunt dat de opzegging plaatsvond onder “de ontbindende voorwaarde dat [appellant] de beweerdelijke wanprestatie (…) ongedaan zou maken” (memorie van grieven 3.8.). [geïntimeerde] stelde [appellant] in de brief van 6 november 2013 weliswaar voor een keuze (ofwel tuin “opschonen” ofwel geheel ontruimen), maar dat betekent nog niet dat de rechtsgeldigheid van de opzegging daarmee afhankelijk is gemaakt van de vraag of het handelen van [appellant] in juridische zin als wanprestatie kon worden beschouwd.

10. Ook bij een opzegging als bedoeld in artikel 7:228 lid 2 BW moet de verhuurder de eisen van redelijkheid en billijkheid in acht nemen. Naar de mening van [appellant] voldoet de opzegging niet aan die eisen omdat deze uitsluitend is ingegeven door persoonlijke motieven en door de aversie van [geïntimeerde] jegens [appellant] (grief 3). Daarvan is echter naar het oordeel van het hof onvoldoende gebleken. Uit de stukken (onder andere de brief van 6 november 2013) blijkt dat [geïntimeerde] bereid was tot voortzetting van de huur, mits [appellant] de tuin zou “opschonen” in de door [geïntimeerde] gewenste zin. Dat [geïntimeerde] daarbij onredelijke eisen heeft gesteld en/of dat [geïntimeerde] om andere redenen niet bevoegd was tot opzegging is onvoldoende onderbouwd.

11. Vervolgens rijst de vraag per wanneer de huurovereenkomst is geëindigd. [geïntimeerde] heeft gelijk waar hij stelt (incidentele grief A) dat hij in zijn brief van 6 november 2013 de in artikel 7:228 lid 2 BW genoemde termijn van tenminste één maand in acht heeft genomen, maar dit laat onverlet dat de eisen van redelijkheid en billijkheid kunnen meebrengen dat een langere termijn op zijn plaats is (conversie). Gelet op het feit dat de huur van jaar tot jaar werd betaald en dat de huurovereenkomst al ruim 20 jaar duurde, terwijl niets is gebleken van enige eerdere conflicten met de verhuurder, is het hof evenals de kantonrechter van oordeel dat de overeenkomst eerst per 31 december 2014 als geëindigd moet worden beschouwd.

12. Zoals de kantonrechter in eerste aanleg terecht heeft overwogen was [appellant] verplicht om de huur en de kosten voor het slootonderhoud door te betalen van 1 januari 2014 tot aan de dag van de ontruiming (tot en met 31 december 2014 ten titel van huur en vanaf 1 januari 2015 tot de dag der ontruiming bij wijze van gebruiksvergoeding). Niet in geschil is dat [appellant] tot en met november 2015 de door hem verschuldigde bedragen heeft voldaan. Nog afgezien van het feit dat hij de sleutel van het achtergebleven schuurtje pas op 4 december 2015 heeft laten inleveren, acht het hof van belang dat [appellant] de door hem te verwijderen bomen niet met wortel en al heeft verwijderd (zie hieronder alinea 19), zodat [geïntimeerde] , nadat hij [appellant] hierop vergeefs had aangesproken bij brief van 15 december 2015 (zie alinea 1.10 hierboven), nog werkzaamheden heeft moeten (laten) verrichten om dit alsnog te (laten) doen. Het hof acht het daarom redelijk dat [appellant] ook over de maanden december 2015 en januari 2016 een bedrag betaalt gelijk aan de voorheen verschuldigde huur en kosten slootonderhoud (berekend over twee maanden). Uitgaande van een huur van € 180,- per jaar (conform de stelling van [appellant] ; [geïntimeerde] heeft het door hem gestelde bedrag van € 192,- niet onderbouwd) en kosten van slootonderhoud van € 40,- per jaar (gesteld door [geïntimeerde] en niet (voldoende) betwist door [appellant] ), komt dit neer op een bedrag van (afgerond) € 36,67, te vermeerderen met de wettelijke rente hierover met ingang van 2 februari 2016 (datum memorie van grieven in het incidentele appel, tevens wijziging van eis).

13. Volgens [geïntimeerde] heeft hij gedurende de periode dat [appellant] het gehuurde onrechtmatig onder zich had (dus van 1 januari 2015 tot 31 november 2015) inkomsten gemist omdat hij de door [appellant] gehuurde vijf percelen apart had kunnen verhuren, aangezien er een wachtlijst was met meerdere gegadigden. [appellant] heeft de aan deze vordering ten grondslag liggende stellingen betwist (memorie van antwoord in het incidentele appel sub 3.14. ev) en [geïntimeerde] heeft in dit verband geen bewijsaanbod gedaan dat voldoet aan de daaraan in appel te stellen vereisten. De vordering zal daarom worden afgewezen.

Wijze van ontruiming; schadevergoeding? grieven 4, 6 en 8 van [appellant] , incidentele grieven A, B en F van [geïntimeerde] ; vordering 5 van [geïntimeerde]

14. Partijen twisten voorts over de vraag in welke staat [appellant] het gehuurde weer moest opleveren, meer specifiek welke bouwwerken/voorwerpen hij moest verwijderen. Volgens [geïntimeerde] heeft [appellant] een groot aantal zaken ten onrechte niet verwijderd en is hij daarom aansprakelijk voor de kosten die [geïntimeerde] moet maken om die zaken alsnog te (doen) verwijderen. Ook houdt [geïntimeerde] [appellant] aansprakelijk voor de kosten van herstel van de schade aan de achtergebleven schuur. [geïntimeerde] begroot deze kosten in totaal op € 3.158,10 incl. 21% BTW oftewel € 2.610,- excl. BTW, welk bedrag als volgt is opgebouwd:

  1. verwijderen griendhout en achtergebleven boompjes: 8 uur € 320,-

  2. verwijderen rek/grensafscheiding van betonstaalmatten 2 uur € 80,-

  3. verwijderen stellage bij achtergebleven schuurtje 2 uur € 80,-

  4. verwijderen achtergebleven puinresten 1 uur € 40,-

  5. verwijderen achtergebleven vloerbedekking 1,5 uur € 20,-

  6. verwijderen achtergebleven wortelresten 6 uur € 240,-

  7. verwijderen dam in de sloot 1,5 uur € 60,-

  8. verwijderen palen, schotten en beschoeiingen 3,5 uur € 140,-

  9. verwijderen twee vlonders in de sloot 3 uur € 120,-

  10. herstel van schade aan achtergebleven schuur 1,5 uur € 60,-

  11. herstel van schade aan achtergebleven schuur, materiaal post € 115,-

  12. uitvoeringsbegeleiding 4 uur € 320,-

  13. dagtarief midigraver 1 uur € 760,-

  14. afvoer grond van dam post € 175,-

  15. afvoer puinresten post € 35,-

  16. afvoer groenafval post € 45,-

[appellant] heeft (de omvang van) deze schadeposten betwist.

15. Partijen verwijzen ter beantwoording van de vraag hoe het gehuurde moest worden opgeleverd naar artikel 7:224 lid 2 BW, maar deze bepaling is niet van toepassing op huurovereenkomsten zoals de onderhavige, die vóór 1 augustus 2003 zijn gesloten. Dit betekent dat artikelen 7A:1598 en 1599 BW zijn blijven gelden.

16. Artikel 7A:1598 BW bepaalt dat indien tussen de verhuurder en de huurder een beschrijving van het gehuurde is opgemaakt, de huurder verplicht is de zaak weer op te leveren in de staat waarin hij deze volgens de beschrijving heeft aanvaard, met uitzondering van hetgeen door ouderdom of door “onvermijdelijke toevallen” vergaan of in waarde verminderd is (vergelijk artikel 7:224 lid 2, eerste zin). Het hof volgt [geïntimeerde] niet in diens standpunt (memorie van antwoord sub 59/66) dat de door [geïntimeerde] als productie 13 bij akte van 2 juli 2015 overgelegde schets als een “staat van beschrijving” in vorenbedoelde zin kan worden aangemerkt. Uit niets is gebleken dat de schets is gemaakt met de bedoeling om als zodanige staat van beschrijving te gelden, laat staan dat daarover overeenstemming is bereikt. De schets is ook niet ondertekend. Met [appellant] gaat het hof er dan ook van uit dat geen sprake is van een staat van beschrijving.

17. Dit betekent dat artikel 7A:1599 BW van toepassing is. Dit artikel luidt als volgt: "Indien geene beschrijving is opgemaakt, wordt de huurder ten aanzien van het onderhoud, hetwelk ten laste van huurders komt, behoudens tegenbewijs, verondersteld het gehuurde in goeden staat te hebben aanvaard, en moet hij hetzelve in dien staat terug geven.” Het artikel veronderstelt aldus niet méér dan dat de zaak “in goede staat” (van onderhoud) ter beschikking is gesteld aan de huurder bij aanvang van de huur en dat de huurder het ook in die staat van onderhoud moet teruggeven. Uit de rechtspraak volgt dat ook voor huurovereenkomsten van vóór 1 augustus 2003 als uitgangspunt geldt dat de huurder de zaak moet teruggeven zoals hij hem heeft ontvangen bij aanvang van de huur. Bij het ontbreken van een staat van beschrijving rust de bewijslast dat het gehuurde er bij oplevering anders uitzag dan bij aanvang van de huur – dit is het discussie punt in deze zaak – bij de verhuurder: het is aan hem om dit te bewijzen.

18. Voor de onderhavige zaak heeft dit de volgende consequenties. Volgens [geïntimeerde] zijn de zaken vermeld onder a, b, c, d, g, h en i door [appellant] aangebracht, hetgeen [appellant] betwist. Dat laatste geldt ook voor het griendhout (sub a), ten aanzien waarvan [geïntimeerde] nog een verklaring van een hovenier heeft overgelegd (met foto’s) waaruit zou moeten blijken dat het griendhout door [appellant] is geplant. [appellant] weerspreekt dit en trekt in twijfel dat de bewuste verklaring en foto’s betrekking hebben op het gehuurde. [geïntimeerde] heeft geen bewijsaanbod gedaan dat aan de daaraan in appel te stellen eisen voldoet, zodat ervan wordt uitgegaan dat alle genoemde zaken (a tot en met d en g tot en met i) al aanwezig waren bij de aanvang van de huurovereenkomst en niet door [appellant] ontruimd hoefden te worden. Ook de vordering ter zake van de vloerbedekking (sub e) stuit af op het ontbreken van een gespecificeerd bewijsaanbod, nu [appellant] heeft betwist dat op het perceel nog (ingegroeide) vloerbedekking aanwezig was toen het door hem was ontruimd.

19. Wat betreft de achtergebleven worstelresten (sub f) komt het hof tot een ander oordeel. Reeds tijdens de comparitie heeft [geïntimeerde] er – terecht – op gewezen dat de te verwijderen bomen met wortel en al verwijderd moesten worden. Door [appellant] is niet betwist dat dit niet (in alle gevallen) is gebeurd en dat er wortelresten zijn achtergebleven. Volgens hem zullen die echter “mettertijd vergaan en staan (zij) aan het gebruik van de tuin niet in de weg”. Het hof acht deze tegenwerping onvoldoende onderbouwd en ((mede) daardoor) onvoldoende overtuigend. Naar zijn oordeel dient [appellant] de hiermee verband houdende schade – gelegen in de met verwijdering van de achtergebleven wortels gemoeide kosten – te vergoeden. De stelling van [appellant] dat [geïntimeerde] deze schade niet in de onderhavige procedure kan claimen maar de weg van artikel 556 Rv moet volgen, wordt verworpen. Nu [appellant] het gehuurde reeds heeft verlaten en geen rechten claimt ten aanzien van achtergebleven zaken, hoeft [geïntimeerde] geen deurwaarder in te schakelen voor het verwijderen van de wortels. [geïntimeerde] heeft de kosten voor het zelf (doen) verwijderen begroot op € 240,- voor 6 uur werk. [appellant] heeft de hoogte van de schade betwist. In dat verband is van belang de uitspraak van de Hoge Raad van 27 november 1998 (ECLI:NL:HR:1998:ZC2790, NJ 1999/380), waaruit volgt dat bij het ontbreken van een inspectie vóór ontruiming (zoals in casu) slechts vergoeding kan worden gevorderd van de kosten die de huurder zelf voor oplevering in goede staat had moeten maken. Met inachtneming daarvan bepaalt het hof de schade ex aequo et bono (artikel 6:97 BW) op € 120,-, welk bedrag vermeerderd dient te worden met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2016 (datum memorie van grieven in het incidentele appel, tevens wijziging van eis).

20. Aldus resteert het herstel van de schade aan de achtergebleven schuur (sub j en k). In de hierboven onder 1.10 vermelde brief van 15 december 2015 staat dat daarvan “onder meer” de dakgoot en hemelwaterafvoeren ontbreken. Nu een nadere toelichting ontbreekt gaat het hof ervan uit dat dit de enige schade is. Dat deze zaken ontbreken aan het schuurtje heeft [appellant] op zichzelf niet betwist. Het hof schat de herstelkosten op een bedrag van € 100,- in totaal (minder dan het gevorderde bedrag omdat [geïntimeerde] kennelijk méér schade bij de begroting heeft meegenomen, welke schade hij echter niet heeft gespecificeerd). [appellant] kan niet worden gevolgd in zijn stelling dat hij niet schadeplichtig is omdat [geïntimeerde] volledige ontruiming heeft gevorderd en dus heeft “gekregen wat hij wilde”. Zoals hierboven is overwogen wordt de huurder op grond van artikel 7A:1599 BW geacht het gehuurde in goede staat van onderhoud te hebben ontvangen en dit betekent in dit geval: inclusief dakgoten en hemelwaterafvoeren.

21. Bij deze stand van zaken ziet het hof geen grond voor toewijzing van posten l tot en met p.

Kosten NFO incidentele grief C van [geïntimeerde] ; vordering 6 van [geïntimeerde]

22. In de toelichting onder grief C betoogt [geïntimeerde] dat [appellant] niet betwist dat hij op de hoogte was van het document uit 1999. Volgens [geïntimeerde] erkent [appellant] dat hij na 1991 de huurovereenkomst heeft voortgezet terwijl hij wist van de nadere regels, zoals neergelegd in het document, maar betwist [appellant] slechts dat die regels op hem van toepassing zouden zijn. [geïntimeerde] stelt dat sprake is van een bevrijdend verweer en dat de kantonrechter daarom ten onrechte hem heeft belast met het bewijs van de echtheid van de handtekening. De bewijslast zou bij [appellant] rusten. Dit alles betekent, zo begrijpt het hof, dat de kosten van het onnodig door het NFO uitgevoerde onderzoek volgens [geïntimeerde] voor rekening van [appellant] moeten komen.

23. Dit betoog stuit reeds af op de omstandigheid dat [appellant] de ontvangst van het document wel degelijk betwist (memorie van antwoord in incidenteel appel sub 5.11.). Afgezien daarvan is het hof van oordeel dat de kantonrechter de bewijslast terecht bij [geïntimeerde] heeft gelegd. [geïntimeerde] dient de kosten van het onderzoek dan ook zelf te dragen.

Dwangsom? Incidentele grief D van [geïntimeerde] ; vordering 4 van [geïntimeerde]

24. Nu [appellant] het gehuurde reeds heeft ontruimd en op vordering van [geïntimeerde] veroordeeld zal worden om de kosten te vergoeden die [geïntimeerde] zal moeten maken om de wortelresten te verwijderen, ziet het hof geen grond voor toewijzing van het onder 4 gevorderde, inclusief dwangsom. [geïntimeerde] heeft daarbij geen belang. Volgens [geïntimeerde] strekt de dwangsom er ook toe om te voorkomen dat [appellant] het gehuurde opnieuw zal betrekken, maar [geïntimeerde] heeft niet onderbouwd dat er een risico bestaat dat dit zal gebeuren.

Conclusie

25. Uit het voorgaande vloeit voort dat het onder 1a) primair gevorderde toewijsbaar is. Zoals de kantonrechter terecht heeft geoordeeld, is de huurovereenkomst geëindigd per 31 december 2014 (zie alinea 11). De vordering onder 1b) is niet toewijsbaar, nu deze vordering uitgaat van de onjuiste veronderstelling dat sprake is van een staat van beschrijving (zie alinea 16). Het onder 3a) gevorderde is deels toewijsbaar: vaststaat dat het tot en met november 2015 reeds is betaald, zodat [appellant] nog dient te betalen een bedrag van € 36,67 (over december 2015 en januari 2016, zie alinea 12), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2016. Het onder 5 gevorderde is toewijsbaar tot een bedrag van € 120,- te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2016 (zie alinea 19). Bij deze stand van zaken en gegeven het feit dat [appellant] reeds heeft ontruimd, heeft [geïntimeerde] geen afzonderlijk belang bij toewijzing van het onder 2 gevorderde en dit geldt ook voor de vordering onder 4 (zie alinea 24). Het onder 6 gevorderde is niet toewijsbaar (zie alinea 23).

26. Een en ander leidt tot het navolgende dictum. Hierbij past dat [appellant] als de in eerste aanleg grotendeels in het ongelijk gestelde partij wordt veroordeeld in de proceskosten, inclusief de nakosten (incidentele grief E) nu daartegen geen afzonderlijk verweer is gevoerd. Ook de (niet weersproken) vordering tot vergoeding van de wettelijke rente over de proceskosten zal worden toegewezen. De proceskosten in appel zullen worden gecompenseerd, aangezien partijen in deze instantie over en weer in het ongelijk zijn gesteld.

Beslissing

Het hof:

in de zaken 200.177.859/01 en 200.178.228/01:

- bekrachtigt het deelvonnis van 18 juni 202015, voor zover dit een eindvonnis is, dat wil zeggen voor zover daarbij voor recht is verklaard dat de huurovereenkomst tussen [geïntimeerde] en [appellant] is opgezegd bij brief van 6 november 2013 en is geëindigd per 31 december 2014 en voor zover [appellant] daarbij is veroordeeld tot betaling van de huurpenningen en vergoeding van kosten voor slootonderhoud voor de periode van 1 januari 2014 tot datum ontruiming;

- compenseert de proceskosten in appel, met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt;

in de zaak 200.178.228/01:

- vernietigt het eindvonnis van 17 september 2015,

en, opnieuw recht doende:

- veroordeelt [appellant] tot betaling aan [geïntimeerde] van (€ 36,66 + € 120,- =) € 156,66, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 2 februari 2016;

- veroordeelt [appellant] in de proceskosten in eerste aanleg, tot aan 17 september 2015 aan de zijde van [geïntimeerde] begroot op € 172,77 aan verschotten en € 450,- aan salaris gemachtigde, en op € 131,- aan nasalaris voor de advocaat, nog te verhogen met € 68,- indien niet binnen veertien dagen na aanschrijving in der minne aan dit arrest is voldaan en vervolgens betekening van dit arrest heeft plaatsgevonden, en bepaalt dat deze bedragen binnen 14 dagen na de dag van de uitspraak dan wel, wat betreft het bedrag van € 68,-, na de datum van betekening, moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan deze bedragen worden vermeerderd met de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW vanaf het einde van genoemde termijn van 14 dagen;

- verklaart deze veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad

- compenseert de proceskosten in appel, met dien verstande dat elke partij de eigen kosten draagt;

- wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, M.A.F. Tan-de Sonnaville en T.G. Lautenbach en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 januari 2017 in aanwezigheid van de griffier.