Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2017:1874

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
14-02-2017
Datum publicatie
28-06-2017
Zaaknummer
200.196.330-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep kort geding
Inhoudsindicatie

spoedeisend belang bij ontruiming woning; huurovereenkomst door huurder? misbruik van omstandigheden door verhuurder?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.196.330/01

Rolnummer rechtbank : 5107940 \ CV ECPL 16-3176

Arrest in kort geding van 14 februari 2017

inzake

[appellante] ,

wonende te [woonplaats] ,

eiseres in het incident,

appellante in de hoofzaak,

hierna te noemen: [appellante] ,

advocaat: mr. H.H.R. Bruggeman te Lisse,

tegen

de Stichting WOONSTICHTING STEK,

gevestigd te Lisse,

verweerster in het incident,

geïntimeerde in de hoofdzaak,

hierna te noemen: Stek,

advocaat: mr. K.J. van Bergenhenegouwen te Rotterdam.

Het geding

Bij exploot van 22 juni 2016 is [appellante] in hoger beroep gekomen van het kort geding vonnis van 29 juni 2016, door de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Leiden, gewezen tussen partijen. Hierbij heeft [appellante] vijf grieven tegen het vonnis aangevoerd en tevens een provisionele vordering tot schorsing van de tenuitvoerlegging ex artikel 223 en 351 Rv ingediend (het incident). Een verzoek spoedappel is afgewezen. Op de rolzitting van 16 augustus 2016 heeft Stek antwoordconclusie in het incident genomen. Bij tussenarrest van 23 augustus 2016 heeft het hof een comparitie van partijen, zowel in de hoofdzaak als in het incident bevolen. Op 21 oktober 2016 heeft Stek een memorie van antwoord ingediend. Op 15 november 2016 heeft de comparitie van partijen plaatsgevonden. Daarvan is proces-verbaal gemaakt. Ter zitting is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

Tussen partijen staat – voor zover in hoger beroep van belang – onder meer volgende vast:

1.1

[appellante] heeft sinds 15 augustus 2006 de woning aan de [adres] (hierna: de woning) van (de rechtsvoorganger van) Stek gehuurd.

1.2

De algemene huurvoorwaarden zelfstandige woonruimte maken deel uit van de destijds tussen partijen gesloten huurovereenkomst. Hierin is onder meer bepaald:

“6.4 Huurder zal het gehuurde gedurende de huurtijd zelf als woonruimte voor hem en leden van zijn huishouden bewonen en er zijn hoofdverblijf hebben (…)

6.5

Het is huurder uitsluitend met voorafgaande schriftelijke toestemming van verhuurder toegestaan het gehuurde geheel of gedeeltelijk onder te verhuren of aan derden in gebruik te geven. Een verzoek tot toestemming dient schriftelijk te worden gedaan (…).”

1.3

Op enig moment heeft [appellante] haar dochter in de woning laten wonen. Vervolgens liet deze dochter ook haar vriend in de woning verblijven. In januari 2016 ontstond ruzie tussen moeder en dochter. Daarna leefden [appellante] en haar dochter langs elkaar heen. In maart 2016 was [appellante] deze situatie beu en heeft zij een gesprek met Stek aangevraagd om te kijken hoe ze haar dochter uit de woning kon krijgen.

1.4

Op 17 maart 2016 heeft er een gesprek plaatsgevonden tussen enerzijds [appellante] , vergezeld van haar vriend, en anderzijds [medewerker Stek] namens Stek. [medewerker Stek] heeft toen aan [appellante] verteld dat er sprake was van onderhuur, dat Stek actie daartegen zou ondernemen en dat [appellante] de huur moest opzeggen. Op 29 maart 2016 heeft een vervolggesprek plaatsgevonden tussen [appellante] , wederom vergezeld van haar vriend, en [medewerker Stek] . Toen heeft [medewerker Stek] aan [appellante] verteld dat Stek een gerechtelijke procedure tot ontbinding van de huurovereenkomst zou starten en dat [appellante] de huur zelf moest opzeggen om dit te voorkomen. Zij heeft het formulier “Huuropzegging” aan [appellante] meegegeven.

1.5

Op 30 maart 2016 heeft [appellante] het formulier “Huuropzegging” ondertekend en daarmee de huurovereenkomst opgezegd tegen 1 mei 2016. Deze opzegging heeft Stek op 1 april 2016 ontvangen. Stek heeft de huuropzegging schriftelijk aan [appellante] bevestigd en daarbij aangekondigd dat er op woensdag 20 april 2016 om 13.30 uur wooninspectie zou komen.

1.6

Op 20 april 2016 heeft de heer [A] , een verhuurmakelaar van Stek, de woning geïnspecteerd en aangegeven welke werkzaamheden nog in het gehuurde uitgevoerd moesten worden om het gehuurde in goede staat aan Stek te kunnen opleveren. Op 21 april 2016 heeft [A] het inspectierapport doorgenomen met de vriend van [appellante] , bij afwezigheid van [appellante] in het gehuurde. [appellante] heeft dit rapport niet ondertekend.

1.7

Bij brief van 28 april 2016 heeft (de advocaat van) [appellante] de opzegging van de huurovereenkomst herroepen en vernietigd op grond van de artikelen 3:34 BW en 3:44 leden 1, 3 en 4 BW.

1.8

[appellante] heeft de woning niet op 1 mei 2016 leeg en ontruimd opgeleverd.

2.1

Op 2 juni 2016 heeft Stek [appellante] gedagvaard in kort geding en gevorderd dat [appellante] wordt veroordeeld om één week na betekening van het vonnis de woning te ontruimen en deze onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Stek te stellen. [appellante] heeft deze vordering gemotiveerd bestreden en tevens aangevoerd dat het spoedeisend belang ontbreekt.

2.2

Dit heeft geleid tot het thans bestreden vonnis van 29 juni 2016, waarbij de kantonrechter de vordering van Stek heeft toegewezen en het vonnis uitvoerbaar bij voorraad heeft verklaard. De kantonrechter heeft daartoe overwogen dat voldoende aannemelijk is geworden dat in het kader van een eventueel te voeren bodemprocedure wordt geoordeeld dat [appellante] de huur heeft opgezegd en dat niet aannemelijk is geworden dat [appellante] een grondslag heeft voor vernietiging van de opzegging.

2.3

Daarop heeft Stek het vonnis laten betekenen en de ontruiming aangezegd tegen woensdag 3 augustus 2016.

2.4

Op 2 augustus 2016 heeft [appellante] de sleutels van de woning ingeleverd en de woning leeg en ontruimd opgeleverd. Tot augustus 2016 is de huur betaald.

3.1

Met de eerste grief komt [appellante] op tegen het oordeel van de kantonrechter dat voldoende aannemelijk is geworden dat zij de huur heeft opgezegd en dat er geen grondslag voor vernietiging van deze opzegging is. De grief richt zich tegen de overwegingen van de kantonrechter, inhoudend enerzijds dat het [appellante] niet is toegestaan het verhuurde onder te verhuren of in gebruik te geven aan derden en zelf elders te gaan wonen en anderzijds dat zij de woning in gebruik heeft gegeven aan haar dochter. [appellante] voert aan dat zij niet zelf elders is gaan wonen en dat zij niet voor een vergoeding onderverhuurde. Zij betwist woonfraude. De kantonrechter heeft ten onrechte overwogen dat Stek haar geen onjuiste mededelingen heeft gedaan, aldus [appellante] in de toelichting op de grief. De derde grief van [appellante] richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake was van psychische klachten en hevige emoties op het moment van het opzeggen van de huur.

3.2

Stek heeft deze grieven gemotiveerd bestreden. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

3.3

De grieven kunnen geen doel treffen. Zoals Stek bij memorie van antwoord heeft opgemerkt, gaat het in deze zaak om de vraag of [appellante] op 30 maart 2016 de huur geldig heeft opgezegd. Daarbij kan in het midden blijven of er daadwerkelijk sprake is geweest van “woonfraude” door [appellante] . Het hof zal daarom ook niet vaststellen of juist is het standpunt van [appellante] dat zij de woning niet heeft onderverhuurd en dat haar dochter er (slechts) vier en een halve maand tezamen met [appellante] heeft (in)gewoond (zoals [appellante] en haar dochter verklaren), danwel het standpunt van Stek dat [appellante] de woning al twee jaar door haar dochter liet bewonen terwijl [appellante] zelf bij haar ouders verbleef (zoals in gespreksverslagen van Stek staat). Het hof overweegt aangaande het oordeel van de kantonrechter dat [appellante] de huur heeft opgezegd en geen grondslag voor vernietiging aannemelijk heeft gemaakt, het volgende.

3.4

Stek heeft haar standpunt over ongeoorloofde onderhuur op 17 maart 2016 duidelijk aan [appellante] voorgehouden. Het hof kan aannemen dat Stek haar toen heeft beschuldigd van woonfraude en haar heeft gezegd dat zij de huur moest opzeggen. Het hof gaat ervan uit dat deze mededelingen (zichtbaar voor Stek) erg moeilijk waren voor [appellante] , gelet op de onderbouwde stellingen van [appellante] over haar psychische gesteldheid (zie hierna onder 3.7) en tevens gelet op de vermelding in het verslag van Stek over het gesprek van 17 maart 2016 inhoudend: “Huurder is ziek en geeft aan dat ze niets kan. Werd emotioneel”. Echter, op dat moment heeft [appellante] de huur niet opgezegd, maar is zij weg gegaan. Daarna heeft het tot 29 maart 2016 geduurd voordat er weer een gesprek was.

3.5

Vervolgens is [appellante] (samen met haar vriend) op 29 maart 2016 weer naar Stek gekomen. Toen heeft Stek tegen [appellante] gezegd:

- dat er (volgens Stek) sprake is van een tekortkoming in de nakoming van de huurovereenkomst, zijnde “woonfraude”,

- dat Stek een gerechtelijke procedure tegen [appellante] zal starten vanwege deze tekortkoming en

- dat [appellante] deze gerechtelijke procedure kan voorkomen door zelf de huurovereenkomst op te zeggen.

Tijdens dat gesprek heeft [appellante] wederom de huur niet opgezegd, maar is zij weggegaan.

3.6

Vast staat dat [appellante] de huur vervolgens heeft opgezegd buiten aanwezigheid van Stek of medewerkers van Stek en nadat zij nog een dag over de gesprekken, de beschuldigingen van Stek en de mogelijk door Stek te starten gerechtelijke procedure kon nadenken.

3.7

Er is voorshands onvoldoende grond voor het oordeel dat deze opzegging onder invloed van de stoornis is gedaan. Op het moment van opzegging waren geen medewerkers van Stek aanwezig die tegen [appellante] spraken. De rapporten die [appellante] ter onderbouwing van haar stoornis heeft overgelegd, geven geen grond voor het oordeel dat haar stoornis van de geestvermogens op 30 maart 2016 een redelijke waardering van haar bij de opzegging betrokken belangen belette. De GGD rapportage van 19 maart 2004 vermeldt dat zij psychisch en fysiek een beperkte belastbaarheid heeft. De rapportage van de verzekeringsarts van 18 augustus 2009 vermeldt (onder meer, voor zover relevant in dit geding) dat [appellante] “bij dit soort gesprekken altijd wordt begeleid door een kennis”, dat duizeligheidsklachten haar invalideren, dat toenemende vermoeidheidsklachten haar fysiek beperken en dat deze klachten direct het gevolg zijn van de psycho-mentale problemen; na een half uur zakt zij steeds verder weg en wordt zij in haar functioneren steeds in emotioneel opzicht labieler. De stukken houden niet in dat [appellante] een dag na een moeilijk gesprek haar eigen belang niet kan behartigen, of dat wanneer zij ‘weggezakt’ en ‘vermoeid’ is geraakt, zij daarvan niet bijkomt. Voorts staat vast dat [appellante] tijdens de gesprekken met Stek begeleid werd door haar vriend. Gelet op een en ander is in dit kort geding niet voldoende gesteld om te kunnen aannemen dat [appellante] op 30 maart 2016, dus op een later moment dan de belastende gesprekken, niet kon afwegen of zij de juridische procedure met Stek zou aangaan of zelf de huur zou opzeggen. Zij wist waarvan Stek haar in een procedure zou beschuldigen en ook dat ze bij huuropzegging de huur beëindigde. Onder deze omstandigheden is er geen aanwijzing dat er toen bij [appellante] sprake was van een stoornis, die een redelijke waardering van de betrokken belangen belette.

3.8

Het hof verwerpt daarom de eerste en de derde grief.

4.1

De vierde grief richt zich tegen het oordeel van de kantonrechter dat er geen sprake was van misbruik van omstandigheden door Stek. In haar toelichting op de grief wijst [appellante] er op dat er sprake was van zowel misbruik van omstandigheden als van bedrog. Stek heeft de grief gemotiveerd bestreden.

4.2

Het hof ziet geen grond voor het oordeel dat sprake was van misbruik van omstandigheden. [appellante] heeft tijdens de gesprekken verteld dat zij de woning aan haar dochter in gebruik had gegeven. Stek heeft hierop gezegd dat dat voor Stek onacceptabel was en dat Stek actie zou ondernemen. Door vervolgens aan [appellante] de gelegenheid te geven de huur zelf op te zeggen in plaats van de acties af te wachten, maakte Stek geen misbruik van de omstandigheden. Zoals hiervoor is overwogen, gaat het hof ervan uit dat de gesprekken zichtbaar moeilijk voor [appellante] waren. Stek heeft echter geen misbruik van de heftige emoties van [appellante] gemaakt, nu Stek de huur niet tijdens deze gesprekken heeft laten opzeggen. Zij heeft het formulier meegegeven, zodat [appellante] het op een later moment desgewenst kon ondertekenen. Ter zitting in hoger beroep heeft [appellante] bovendien verklaard dat zij niet bang was voor een juridische procedure, omdat zij geen woonfraude heeft gepleegd.

4.3

Het hof heeft evenmin grond voor het oordeel dat Stek [appellante] bedrogen heeft. Stek heeft voldoende aannemelijk gemaakt – en dit is onvoldoende betwist – dat Stek daadwerkelijk van plan was een gerechtelijke procedure tegen [appellante] te starten indien [appellante] niet zelf de huur zou opzeggen. Met de dreiging van een gerechtelijke procedure op zich heeft Stek niet onrechtmatig gehandeld. Partijen hebben immers een verschillend standpunt over de vraag of [appellante] woonfraude heeft gepleegd die een ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt (met een geschil zowel over de vraag of bewoning door de dochter contractueel mocht als over de duur daarvan en of [appellante] er zelf ook woonde). Een gerechtelijke procedure kan dan een geschikt middel zijn om tussen partijen vast te stellen of de verhuurder de huurovereenkomst wel of niet mag ontbinden. Het standpunt van Stek is ook niet zodanig van alle grond ontbloot, dat zij dit daarom niet aan [appellante] mocht voorhouden; de dochter van [appellante] heeft immers daadwerkelijk enige tijd in de woning (in)gewoond zonder dat Stek dat wist.

4.4

Het voorgaande betekent dat de vierde grief faalt.

5.1

De tweede grief richt zich tegen de overwegingen van de kantonrechter dat [appellante] bij de inspectie op 20 en 21 april 2016 niet aan de heer [A] heeft aangegeven dat zij van de huuropzegging af wilde. Volgens [appellante] was onduidelijk dat de heer [A] voor Stek werkte en heeft het niet mededelen geen enkele juridische consequentie voor de mogelijkheid tot vernietiging van de huuropzegging.

5.2

De grief kan [appellante] niet baten. Het niet mededelen van de vernietiging van de huuropzegging aan [A] kan er immers niet toe leiden dat de huuropzegging herroepen of vernietigd is.

6.1

De vijfde grief van [appellante] betreft het spoedeisend belang van Stek. Volgens [appellante] heeft de kantonrechter het spoedeisend belang pas na de inhoudelijke beoordeling van de zaak beoordeeld, terwijl die spoedeisendheid losstaat van de inhoudelijke beoordeling van de zaak. Bovendien wilde Stek de woning niet verhuren aan haar doelgroep (woningzoekenden met een smalle beurs), maar verkopen. Stek heeft de grief gemotiveerd bestreden en aangevoerd dat zij de woning per 3 oktober 2016 weer heeft verhuurd aan een woningzoekende die voor deze woning in aanmerking kwam.

6.2

Juist is dat de vraag of een eisende partij spoedeisend belang heeft bij behandeling van een vordering in kort geding, vooraf gaat aan de inhoudelijke behandeling van de zaak en daar in zoverre los van staat. In dit geval stelt Stek dat sprake is van een onrechtmatige toestand - [appellante] bewoont een aan Stek toebehorende woning zonder recht of titel - waaraan een einde behoort te komen. Voorts stelt Stek belang te hebben bij een snelle beslissing omdat zij die woning aan haar doelgroep (woningzoekende met een smalle beurs) wil verhuren.

Daarmee is voldoende gesteld om aan te nemen dat Stek belang heeft bij een behandeling in kort geding.

6.3

Iets anders is, of Stek ook spoedeisend belang heeft bij toewijzing van de vordering tot ontruiming. Daarvoor is een inhoudelijke behandeling vereist.

Bij de beantwoording van die vraag stelt het hof voorop dat een vordering tot ontruiming van een woning, waarbij de voorzieningenrechter wordt gevraagd vooruit te lopen op een mogelijke vaststelling van de onrechtmatige toestand, alleen kan worden toegewezen indien boven redelijke twijfel verheven is dat de woning onrechtmatig in gebruik is. Bovendien dient vast te staan dat van de eigenaar van de woning in redelijkheid niet kan worden verlangd dat degene die hem in gebruik heeft, daarvan nog langer gebruik maakt.

6.4

Vast staat dat de woning onrechtmatig in gebruik is, omdat de huurovereenkomst, op grond waarvan [appellante] de woning mocht gebruiken, is opgezegd.

Zoals gezegd heeft Stek als belang bij spoedige ontruiming gesteld dat zij de woning wil verhuren aan haar doelgroep. [appellante] heeft dit gemotiveerd bestreden. Zij heeft een aan haar gerichte brief van Stek overgelegd d.d. 14 januari 2015 waarin Stek haar bericht dat zij de woning bij het leegkomen ervan wil verkopen. Stek heeft daarop bij memorie van antwoord gereageerd met de stelling dat zij (reeds voor aanvang van de procedure) terug is gekomen van dat voornemen en dat zij de woning inmiddels per 3 oktober 2016 heeft verhuurd, waarbij zij een (gedeelte van) de betreffende huurovereenkomst heeft overgelegd.

6.5

[appellante] heeft er geen belang bij alsnog in de gelegenheid te worden gesteld om op deze stelling en productie te reageren. Want zelfs indien moet worden aangenomen dat Stek voornemens was de woning te verkopen, dan is ook daarmee haar belang bij beëindiging van de onrechtmatige toestand en een spoedige ontruiming gegeven.

6.6

Ook de vijfde grief faalt.

7. Bij dagvaarding in hoger beroep heeft [appellante] bij wege van incident op grond van artikel 223 en 351 Rv verzocht om hangende de procedure in hoger beroep (art. 223 Rv) de ten uitvoerlegging van het vonnis te schorsen. Omdat thans eindarrest in deze procedure in hoger beroep wordt gewezen ligt die vordering, zonder dat [appellante] belang heeft bij behandeling daarvan, voor afwijzing gereed. Mede gelet op de uitkomst in de hoofdzaak, moet zij de kosten van dit incident dragen.

8. Nu geen van de grieven slagen, dient [appellante] als de in het ongelijk gestelde partij te worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

Beslissing

Het hof

in het incident ex artikel 351 Rv:

- wijst de vordering af;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het incident, aan de zijde van Stek tot op deze uitspraak begroot op € 894,-;

in de hoofdzaak:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het hoger beroep in de hoofdzaak, tot op heden aan de zijde van Stek begroot op € 718,- aan griffierecht en € 1.788,- aan salaris van de advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. G. Dulek-Schermers, A. Dupain en M.A.F. Tan-de Sonnaville en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 14 februari 2017 in aanwezigheid van de griffier.