Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2016:764

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
08-03-2016
Datum publicatie
30-03-2016
Zaaknummer
200.160.359/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

non-conformiteit geleverde woning

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
AR 2016/941
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.160.359/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : C/11/100859 / HA ZA 12-2280

arrest van 8 maart 2016

inzake

1 [appellant sub 1]

2. [appellante sub 2],

beiden wonende te Leerdam,

appellanten,

hierna te noemen: [appellanten],

advocaat: mr. W.M. Bond-Stroek te Hoorn,

tegen

1 [geïntimeerde sub 1],

2. [geïntimeerde sub 2],

beiden wonende te Leerdam,

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerden],

advocaat: mr. M.J.G. Boender-Lamers te Rotterdam.

Het verdere verloop van het geding

1. Voor het verloop van het geding tot 13 januari 2015 verwijst het hof naar zijn tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie heeft geen doorgang gevonden. Bij memorie van grieven met producties hebben [appellanten] zes grieven tegen de bestreden vonnissen aangevoerd. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden], onder overlegging van producties, de grieven bestreden. Hierna hebben [appellanten] nog een akte genomen, waarop [geïntimeerden] bij antwoordakte hebben gereageerd. Vervolgens is een datum voor arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

2. Partijen zijn niet opgekomen tegen de door de rechtbank in het vonnis van 6 november 2013 (hierna het tussenvonnis) vastgestelde feiten. Met inachtneming daarvan en van hetgeen in aanvulling daarop in hoger beroep is gesteld en niet (voldoende) gemotiveerd is weersproken, gaat het in deze zaak om het volgende.

2.1.

[geïntimeerden] hebben in 1993 een – in 1977 gebouwde – woning aan de [adres] (hierna: “de woning”) gekocht. De woning bestaat uit een begane grond en één verdieping. In 2000 hebben zij de woonkamer van de woning laten uitbreiden met een erker.

2.2.

[geïntimeerden] hebben de woning in 2009 via Landhuis Makelaardij (hierna: “de makelaar”), te koop aangeboden. In de verkoopbrochure is met betrekking tot de eerste verdieping opgenomen:

ruime overloop met berging, Velux dakraam en inloopkast; 2 ruime slaapkamers, waarvan 1 met berging.”

2.3.

In december 2011 zijn [geïntimeerden] en [appellanten] mondeling een koopprijs voor de woning overeengekomen van € 385.000. [appellanten] werden bij de koop niet bijgestaan door een makelaar.

2.4.

Op de vraag van [appellanten] of in de woning asbest aanwezig was, heeft de makelaar voorafgaand aan het sluiten van de overeenkomst, [appellanten] laten weten dat in het dakbeschot asbesthoudende materialen zijn gebruikt. [appellanten] hebben daarop [A] (hierna: “[A]”) opdracht gegeven om in de woning een visueel asbestonderzoek uit te voeren. Dit onderzoek heeft op 8 december 2011 plaatsgevonden. Naar aanleiding van dit asbestonderzoek heeft [A] op 24 juli 2012 een verklaring opgesteld die onder meer het volgende inhoudt:

“(...)Uit de visuele asbest inspectie is gebleken dat:

* er daadwerkelijk sprake is van aanwezigheid van circa 110 m2 asbest in het

dakbeschot van de woning. (...)

* op basis van de uitgevoerde visuele inventarisatie in de overige delen van de

woning naar de mogelijkheid van aanwezigheid van asbest geen asbest

aangetroffen is.

* bij navraag van mogelijke aanwezigheid van asbest in de overige delen van de

woning door verkopers meerdere keren ontkennend is gereageerd. Verkopers

hebben expliciet verklaard dat er enkel alleen asbest in het dakbeschot aanwezig

zou zijn.”

2.5.

Bij e-mail van 9 december 2011, met als onderwerp “sanering asbest [adres]”, berichtten [appellanten] aan de makelaar onder meer het volgende:

Ik heb inmiddels een raming gemaakt van de te maken kosten voor het verwijderen van de asbest beplating en het herstellen van het dakbeschot. Er is sprake van 110 m2 eternit asbestcementbeplating gebruikt als dakbeschot. (…).Totaal € 17.010,00. Gezien bovenstaande kostenpost willen wij een eindbod neerleggen van € 375.000,00. (…)

Tevens willen wij graag dat er in het voorlopig koopcontract (indien van toepassing) wordt opgenomen dat er buiten de eternit beplating op de woning geen asbesthoudend materiaal in het object aanwezig is.”

2.6.

Partijen hebben op 14 december 2011 de koopovereenkomst getekend. Op de aanvankelijk overeengekomen koopprijs is de helft van de begrote kosten voor de verwijdering van de in de dakbeschotten van de woning aanwezige asbest, in mindering gebracht. [appellanten] hebben een bedrag van € 376.500,00 betaald.

2.7.

In de koopovereenkomst is onder meer opgenomen:

“(...) Artikel 8 – Gebruik

De verkoper garandeert dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht of – indien

eerder – bij de feitelijke levering, de eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik nodig zijn en de eigenschappen die uitdrukkelijk zijn overeengekomen. Koper is voornemens de onroerende zaak als volgt te gebruiken: woonhuis.

De verkoper heeft de koper geïnformeerd over de volgende mogelijke gebruiksbeperkingen en de koper heeft deze aanvaard: Koper verklaart er mee bekend te zijn dat het onderhavige object van oudere datum is, hetgeen betekent dat de eisen die aan de bouwkwaliteiten gesteld mogen worden lager liggen dan bij nieuwe woningen.

De verkoper staat niet in voor:

- andere eigenschappen dan die voor een normaal gebruik nodig zijn en die welke uitdrukkelijk zijn overeengekomen; beding a”]

- aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst;beding b”]

- hem onbekende onzichtbare gebreken. beding c”]

(…)

Artikel 10 – Verklaring verkoper

De verkoper verklaart

(...)

e. dat er voor zover bekend in of aan de onroerende zaak wel asbest of asbesthoudende stoffen aanwezig zijn;onderstreping toegevoegd, hof]

2.8.

De leveringsakte is op 16 april 2012 gepasseerd.

2.9.

Bij aangetekende brieven van 16 mei 2012 hebben [appellanten] aan [geïntimeerden] en aan de makelaar gemeld dat tijdens de verbouwing verborgen gebreken zijn ontdekt, onder meer asbest in de spouwwanden en constructieve gebreken aan de verdiepingsvloer. Hierop heeft de makelaar bij brief van 29 mei 2012 de aansprakelijkheid van de hand gewezen. Hij heeft onder meer bericht dat geen sprake is van constructieve gebreken en dat [geïntimeerden] niet hebben gegarandeerd dat geen asbest in de rest van de woning aanwezig was.

2.10.

Construct Civiel Ingenieurs B.V. (hierna: “CCI”) heeft in opdracht van [appellanten] een berekeningsrapport (d.d. 11 juni 2012) uitgebracht over de constructie van de verdiepingsvloer van de woning (“rapport CCI”). In juli 2012 heeft Contraa Asbestexpertise en Advies (hierna: “Contraa”), eveneens in opdracht van [appellanten], in de woning een asbestinventarisatie uitgevoerd. Contraa constateerde in haar rapport van 12 juli 2012, naast de in het dakbeschot aanwezige asbest, ook asbest in, kort gezegd, de spouwmuren, waaronder de muren van de badkamer, en in de kruipruimte ter plaatse van de doorbraak van de serre/erker (hierna: de “extra asbest”).

2.11.

Op 27 juli 2012 hebben [appellanten], met een brief van hun advocaat, [geïntimeerden] in gebreke gesteld. In deze brief houden zij [geïntimeerden] niet alleen aansprakelijk voor de extra asbest, maar ook voor de constructie van de bovenverdieping:

"Constructie

Vanwege de verbouwing hebben cliënten eveneens geconstateerd dat de draagbalken van de 1e verdieping ernstig doorgebogen bleken te zijn. Deze doorbuiging was dusdanig dat cliënten deze doorbuiging door het bedrijf Construct Civiel Ingenieurs B.V. (hierna: “CCI”) hebben laten beoordelen (…). CCI komt tot de conclusie dat de balklaag niet voldoet aan de normen TGB 1972, TGB 1990 en het Bouwbesluit 2003. Er is sprake van een gebrek aan constructieve veiligheid waardoor de bovenverdieping, door u ingericht (maar niet gebruikt) als slaapkamer, niet als zodanig kan worden gebruikt.

(…) Vanwege de bovengenoemde gebreken is een normaal gebruik van de woning onmogelijk. Nu u dit normale gebruik in de koopovereenkomst wel heeft gegarandeerd, schiet u tekort in de nakoming van uw verplichtingen uit hoofde van de koopovereenkomst. De staat van de woning is zelfs dusdanig dat door CCI wordt voorgesteld om de woning in zijn geheel te slopen en opnieuw op te bouwen.

Cliënten willen u, voor zover noodzakelijk, nog de gelegenheid geven om de gemelde gebreken binnen 8 weken zelf te herstellen of aan te passen zodat het overeengekomen gebruik mogelijk wordt. Graag verneem ik binnen 14 dagen na heden of u hiertoe over zult gaan. Verneem ik binnen die 14 dagen niet, of niet tijdig, dan gaan cliënten ervan uit dat u niet tot het gevorderde herstel over zult gaan. Cliënten zullen dan zelf maatregelen treffen en de kosten daarvan op u verhalen.”

Op 10 augustus 2012 heeft de makelaar hierop afwijzend gereageerd onder verwijzing naar zijn brief van 29 mei 2012.

2.12.

[appellanten] hebben de woning reeds voor het uitbrengen van de dagvaarding in eerste aanleg laten slopen en op dezelfde locatie een nieuwe woning gebouwd.

2.13.

In hoger beroep hebben [appellanten] de oorspronkelijke bouwtekeningen van 1 februari 1974 in het geding gebracht. Over die tekeningen hebben zij pas na het tekenen van de koopovereenkomst de beschikking gekregen. Op die bouwtekeningen is de eerste verdieping ingetekend als “zolderberging”. In de – tegelijk met de tekeningen in het geding gebrachte – vragenlijst behorende bij de bouwaanvraag (d.d. 5 februari 1974) is over de te gebruiken materialen voor de dragende en niet-dragende buitenwanden opgenomen: “baksteen-spouw-eternitboard-glaswol-regelwerk en gipsplaten”.

3. [appellanten] vorderen, samengevat weergegeven, primair:

  • -

    gedeeltelijke ontbinding van de koopovereenkomst, zodanig dat de koopsom wordt verminderd met de kosten voor herstel, welke kosten worden begroot op € 100.290,88 exclusief btw (het gevorderde bedrag) en

  • -

    hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van het gevorderde bedrag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

en subsidiair

  • -

    wijziging van de koopovereenkomst, waarbij het nadeel dat [appellanten] hebben geleden of nog zullen lijden – begroot op het gevorderde bedrag – op de koopprijs in mindering wordt gebracht en eveneens

  • -

    hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling aan [appellanten] van het gevorderde bedrag, althans een in goede justitie te bepalen bedrag,

een en ander vermeerderd met wettelijke rente, buitengerechtelijke incassokosten, huurkosten ter hoogte van € 950 per maand en de proceskosten.

4. Aan de primaire vorderingen leggen [appellanten] ten grondslag dat sprake is van non-conformiteit omdat de woning wegens een ontoereikende draagconstructie van de vloer van de eerste verdieping en vanwege de extra asbest, niet geschikt was voor normaal gebruik. Wat betreft de constructie voeren zij aan dat de verdieping is gepresenteerd als een volwaardige woonlaag, terwijl die laag slechts als zolderberging is gebouwd, hetgeen [geïntimeerden] wisten, althans moeten hebben geweten. Dat de draagkracht van die verdieping onvoldoende is voor gebruik als slaapkamers wordt bevestigd door de geconstateerde doorgezakte balken en door het rapport CCI. Met betrekking tot de extra asbest stellen [appellanten] dat [geïntimeerden] – gelet op de in het verleden bij een verbouwing van de erker tevoorschijn gekomen asbest en/of de vragenlijst behorende bij de bouwaanvraag – daarvan wisten, althans moeten hebben geweten, en verzuimd hebben om dit mede te delen. [geïntimeerden] hebben immers desgevraagd te kennen gegeven dat er alleen in het dakbeschot asbest aanwezig zou zijn. Een en ander wordt onderbouwd met de schriftelijke verklaring van [A].

Als grondslag voor de subsidiaire vordering stellen [appellanten] dat sprake is van eenzijdige of meerzijdige dwaling. Indien [appellanten] van deze gebreken hadden geweten, zouden zij het huis niet of niet voor dezelfde prijs hebben gekocht.

5. De rechtbank heeft, nadat zij in het tussenvonnis bewijs heeft opgedragen, de vorderingen bij eindvonnis afgewezen en [appellanten] veroordeeld in de proceskosten.

6. In hoger beroep vorderen [appellanten] vernietiging van de vonnissen van de rechtbank en toewijzing van de in eerste aanleg geformuleerde vorderingen, met veroordeling van [geïntimeerden] in de kosten van het geding in beide instanties. De grieven richten zich zowel tegen het oordeel omtrent de gestelde gebrekkige draagconstructie van de verdiepingsvloer (grieven 1-3) als tegen het oordeel in verband met de extra asbest (grieven 4-6).

7. Bij de beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat beoordeeld moet worden of de woning de eigenschappen bezit die voor normaal gebruik als woonhuis nodig zijn dan wel of de overeenkomst onder invloed van dwaling tot stand is gekomen.

Draagconstructie verdiepingsvloer

8. Grieven 1-3 hebben betrekking op non-conformiteit en dwaling in verband met de gestelde gebrekkige draagconstructie van de verdieping. Met deze grieven komen [appellanten] in het bijzonder op tegen de vaststelling in rechtsoverweging 5.5 van het tussenvonnis, dat vaststaat dat de slaapkamers, ondanks de gestelde ondeugdelijke en onveilige draagconstructie, geschikt waren voor normaal gebruik, omdat [geïntimeerden] de twee slaapkamers op de verdieping gedurende twintig jaren zonder problemen hebben gebruikt (grief 1). Ook richten [appellanten] zich – naar het hof in grief 2 leest – tegen het oordeel van de rechtbank dat de door [appellanten] beoogde verbouwing naar gangbaar spraakgebruik niet is aan te merken als normaal gebruik. Tot slot komen de grieven op tegen de conclusie dat geen sprake is van non-conformiteit omdat de gestelde ondeugdelijke draagconstructie geen eigenschap is die een normaal gebruik belemmert, en tegen de afwijzing van het beroep op dwaling (grieven 1 en 3). Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

9. Niet in geschil is dat [geïntimeerden] de verdieping hebben gepresenteerd als een woonlaag met twee slaapkamers en dat [appellanten] derhalve mochten verwachten dat de verdiepingsvloer geschikt was voor dit gebruik. De rechtbank oordeelde dat de verdiepingsvloer geschikt was voor normaal gebruik omdat, kort gezegd, [geïntimeerden] de verdieping gedurende twintig jaar als zodanig hebben gebruikt. Grief 1 slaagt voor zover het gericht is tegen de motivering van dit oordeel. Immers, de enkele – door [appellanten] betwiste – omstandigheid dat de op de eerste verdieping als slaapkamers ingerichte kamers, gedurende twintig jaar zonder problemen als zodanig zouden zijn gebruikt, is onvoldoende om aan te nemen dat de verdiepingsvloer geschikt was voor normaal gebruik. Dit (door [geïntimeerden] gestelde) gebruik sluit niet uit dat die woonlaag daarvoor in feite ongeschikt was, temeer gelet op de door [appellanten] gestelde doorbuiging van de vloerbalken. Het hof komt dan ook toe aan de beoordeling van de vraag of de verdiepingsvloer geschikt was voor normaal gebruik.

10. [appellanten] stellen dat de verdiepingsvloer daartoe constructief ongeschikt was en zij verbinden daaraan rechtsgevolgen, zodat zij die stelling dienen te onderbouwen en zo nodig te bewijzen. Anders dan zij betogen, is het feit dat de verdieping op de bouwtekeningen is ingetekend als “zolderberging” daartoe onvoldoende. Dit vormt weliswaar een reden tot twijfel over de geschiktheid van de draagkracht van de verdiepingsvloer, maar brengt niet zonder meer mee dat de belasting van de verdiepingsvloer uitsluitend was berekend op een gebruik als zolderberging en dat deze daarmee ongeschikt zou zijn voor normaal gebruik als slaapkamers. Of [geïntimeerden], naar [appellanten] stellen en [geïntimeerden] betwisten, beschikten over de bouwtekeningen kan derhalve in het midden blijven.

11. Ter onderbouwing van hun stelling dat de constructie ongeschikt was voor normaal gebruik, beroepen [appellanten] zich verder op het rapport CCI. De conclusie van CCI luidt, voor zover hier van belang:

“(…) De balklaag van de verdiepingsvloer voldoet niet aan de normering conform TGB 1972 en / of TGB 1990. Conform het Bouwbesluit 2003 kan de woning door het bevoegd gezag worden aangeschreven vanwege een gebrek aan veiligheid, de zogenaamde betrouwbaarheidsindex 3 is te laag. (…) Deze constatering wordt ondersteund door een bezoek ter plaatse waarbij doorbuigende vloerbalken zijn waargenomen, en geconstateerd is dat de bouwkwaliteit te wensen over laat. De woning is opgetrokken in houtskeletbouw (type Portbouw) en is, los van de uitgevoerde berekeningen, gevoelsmatig te licht uitgevoerd. Hetgeen aan het licht kan komen na verwijdering van binnenbladafwerking en plafonds. (…) Dit type woning werd doorgaans uitgevoerd met een beloopbare verdiepingsvloer, welke naar alle waarschijnlijkheid is berekend op andere belastingen dan behorend bij een verdiepingsvloer.

Het duurzaam geschikt maken van de woning conform het Bouwbesluit 2003 (referentieperiode 50 jaar) zal resulteren in een uitgebreid herstelplan. Sloop en nieuwbouw zal hier een economisch interessanter alternatief op vormen.” [onderstreping toegevoegd, hof]

12. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd weersproken dat de constructie ongeschikt was voor normaal gebruik. Zij betwisten de gestelde doorbuiging van de balken, en voeren aan dat voor zover al sprake was van een zodanige doorbuiging, deze is veroorzaakt doordat [appellanten] tijdens de verbouwing de verdieping niet of onvoldoende hebben gestut. Tegen het rapport CCI hebben zij een brief ingebracht van Dekra Experts B.V. van 17 januari 2013 (hierna: “rapport Dekra”). Dekra wijst er onder meer op dat CCI zich bij haar onderzoek heeft gebaseerd op tekeningen die nauwelijks zijn voorzien van maatvoering. Dekra trekt de conclusies van CCI in twijfel:

Naar aanleiding van bovenstaande betwijfelen wij de houdbaarheid van de conclusie van CCI ten zeerste, met name omtrent de stelling dat de draagkracht van de balklaag van de verdiepingsvloer niet zou voldoen aan de tijdens de bouw van de woning geldende constructieve normen, omdat de uitgevoerde berekeningen ons inziens berusten op tal van aannames en niet aangetoonde gegevens met betrekking tot de uitgangspunten, de berekende overspanning van de balklaag van de verdiepingsvloer en de gehanteerde belasting- en/of materiaalfactoren.”

Omdat de woning inmiddels was gesloopt, was Dekra niet in staat eigen onderzoek ter plaatse te verrichten.

13. Bij memorie van antwoord hebben [geïntimeerden] een tweede rapport in het geding gebracht. In dit rapport, van Adviesbureau ir. J.G. Hageman B.V. van 25 juni 2015 (hierna: “rapport Hageman”), is, aan de hand van de inmiddels beschikbare gedetailleerde bouwtekeningen, berekend wat de draagkracht van de verdieping was. Hageman komt tot de volgende conclusie:

Uit de berekeningen kan worden geconcludeerd dat het ontwerp van de houten balklaag en de stalen ligger van de eerste verdiepingsvloer voldoet aan de voorschriften die ten tijde van de bouw van toepassing waren (TGB 1972). Op basis van het resultaat van de toetsing kan worden geconcludeerd dat de vloer vanuit constructief oogpunt zonder meer geschikt is om als reguliere woonvloer te belasten.”

14. [appellanten] hebben hun stelling dat de draagconstructie niet voldoet naar aanleiding van de door [geïntimeerden] overgelegde rapporten, waarvan de conclusies haaks staan op die van CCI, niet nader onderbouwd. Als reactie op het rapport Dekra hebben zij er slechts op gewezen dat Dekra de situatie ter plaatse niet heeft opgenomen, en CCI wel, en dat “Dekra zegt dat er mogelijk onjuiste aannames zijn gedaan, dat is echter nergens op gebaseerd.” Het had op de weg van [appellanten] gelegen om het rapport Dekra gedetailleerd te weerleggen en aan te tonen dat CCI wel degelijk is uitgegaan van juiste gegevens, althans dat de constructie ondeugdelijk was, te meer nu ook uit de tekst van het rapport CCI zelf blijkt dat verschillende aannames zijn gedaan. Zo staat in de conclusie dat CCI is uitgegaan van de aanname dat de belastbaarheid van de verdieping van dit type woning “naar alle waarschijnlijkheid” is berekend op een andere belasting dan die behorend bij een verdiepingsvloer. Ook blijkt uit het rapport CCI niet of (en zo ja, wie van) de opstellers de woning hebben bezocht. In ieder geval zijn ter plekke door CCI, volgens het rapport Dekra, geen metingen gedaan. [geïntimeerden] hebben er bovendien onbetwist op gewezen dat CCI is uitgegaan van door Godtschalk zelf getekende plattegronden en aangezichten met summiere maatvoering.

Ook het rapport Hageman is door [appellanten] niet inhoudelijk betwist; daartegen hebben zij uitsluitend ingebracht dat (ook) Hageman de situatie ter plaatse niet heeft kunnen bekijken en dat het rapport gebaseerd is op “enkele oude bouwtekeningen”. Dit zijn echter dezelfde originele bouwtekeningen waarop [appellanten] zich beroepen in verband met de aanduiding “zolderberging”. De berekeningen in het rapport Hageman zijn, anders dan die in het rapport CCI, gebaseerd op de exacte afmetingen uit de gedetailleerde bouwtekeningen. Nu de woning is gesloopt, zijn dit de enige ‘harde’ gegevens waarop Hageman kon afgaan, terwijl het [geïntimeerden] niet kan worden aangerekend dat de door hen ingeschakelde deskundigen de (reeds gesloopte) woning niet meer konden bezoeken.

15. Nu [appellanten] hun stelling dat de verdiepingsvloer constructief ongeschikt is voor normaal gebruik onvoldoende (nader) hebben onderbouwd, moet de conclusie zijn dat ervan moet worden uitgegaan dat de constructie daarvoor wel geschikt was. Aan bewijs wordt niet toegekomen. Van non-conformiteit is geen sprake en gelet op het voorgaande van dwaling evenmin (er is immers geen sprake van een onjuiste voorstelling van zaken).

16. De vraag is vervolgens of dit anders ligt voor de voorgenomen verbouwing. Het hof is, met de rechtbank, van oordeel dat de beoogde verbouwing, waaronder het plaatsen van vier dakkapellen, het verplaatsen van de trap en het verwijderen van twee muren op de benedenverdieping, naar aard en omvang zodanig was dat deze naar gangbaar spraakgebruik niet is aan te merken als normaal gebruik. Reeds daarop stuit het beroep op non-conformiteit af. Van dwaling is evenmin sprake. [appellanten] mochten er niet zonder meer van uitgaan dat de draagconstructie geschikt was voor een dergelijke verbouwing, maar hadden zich daar van tevoren door zelfstandig onderzoek van moeten vergewissen. Voor zover de grieven aldus moeten worden opgevat dat [appellanten] zich nog beroepen op een mededelingsplicht van [geïntimeerden] met betrekking tot de ongeschiktheid van de verdieping voor de beoogde verbouwing, nu zij op de hoogte waren van de omvangrijke verbouwingsplannen, gaat die stelling niet op. [geïntimeerden] hebben immers gemotiveerd betwist dat zij op de hoogte waren van de omvang van de verbouwing, en dat zij enige wetenschap hadden omtrent de (on)geschiktheid van de verdiepingsvloer voor de beoogde verbouwing nu zij niet bouwkundig onderlegd zijn. Een en ander leidt ertoe dat ook voor wat betreft de verbouwing het beroep op non-conformiteit of dwaling niet slaagt. Al hetgeen verder door [appellanten] in het kader van grieven 1-3 naar voren is gebracht stuit af op het voorgaande en behoeft geen afzonderlijke behandeling.

Extra asbest

17. Grieven 4, 5 en 6 komen op verschillende gronden op tegen oordelen van de rechtbank over de aanwezigheid van extra asbest, grieven 4 en 5 in het kader van dwaling en grief 6 in het kader van non-conformiteit. Deze grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling. In hoger beroep houdt partijen in de eerste plaats verdeeld de vraag welke betekenis toekomt aan beding b van artikel 8 en aan artikel 10 e van de koopovereenkomst en in het bijzonder of, zoals [appellanten] aanvoeren, daaruit volgt dat de aanwezigheid van extra asbest (voor zover deze in de weg staat aan normaal gebruik) voor risico van [geïntimeerden] komt, of, zoals [geïntimeerden] betogen en de rechtbank heeft geoordeeld, de extra asbest als een voor [appellanten] kenbaar gebrek, voor risico van [appellanten] blijft. Bij de uitleg van deze bepalingen komt het aan op de zin die partijen redelijkerwijs aan elkaars verklaringen en gedragingen mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs van elkaar mochten verwachten.

18. Naar het hof het betoog van [appellanten] begrijpt, komen [appellanten] met grief 6 (en de toelichting daarop), mede op tegen de door de rechtbank aan beding b van artikel 8 van de koopovereenkomst (“de verkoper staat niet in voor: (…) aan koper kenbare gebreken op het moment van het sluiten van deze overeenkomst”) gegeven uitleg dat [geïntimeerden] op beding b ook een beroep kunnen doen wanneer mogelijk aan [appellanten] kenbare gebreken aan normaal gebruik in de weg staan (rechtsoverweging 5.18). Zij brengen hiertegen in dat de garantie niet opzij kan worden gezet door een algemene mededeling dat er asbest in een woning aanwezig kan zijn; dit kan naar zij aanvoeren slechts indien en voor zover de aanwezigheid van asbest niet aan normaal gebruik in de weg staat. Het hof volgt dit betoog van [appellanten] niet. De bewoordingen ‘niet instaan voor’ moeten naar het oordeel van het hof in dit verband (en mede gezien het onderwerp dat het betreft) zo worden opgevat, dat de verkoper op dit punt geen enkel aansprakelijkheidsrisico aanvaardt, zelfs wanneer het gebrek in de weg staat aan normaal gebruik, zodat dit een beperking vormt op de algemene garantieverplichting van de eerste zin van artikel 8.

19. Ter beantwoording staat vervolgens of [appellanten] met de asbest in de kruipruimte en de badkamerwanden bekend waren of konden zijn, gelet op het bepaalde in artikel 10 onder e van de koopovereenkomst: “de verkoper verklaart (…) dat er voor zover bekend in of aan de onroerende zaak wel asbesthoudende stoffen aanwezig zijn”. [appellanten] stellen dat deze bepaling beperkt moet worden uitgelegd en slechts ziet op asbest in het dakbeschot. Dit onderbouwen zij met de gestelde – door [geïntimeerden] betwiste – mededeling van [geïntimeerden] aan [A] dat verder geen asbest in de woning aanwezig zou zijn. Het hof is met [geïntimeerden] van oordeel dat artikel 10 onder e niet is beperkt tot asbest in het dakbeschot. In dit verband is van belang dat partijen uitdrukkelijk over artikel 10 onder e hebben onderhandeld. Nadat [A] de woning op 8 december 2012 aan een asbestinspectie had onderworpen en de kosten van het verwijderen van asbest in het dakbeschot waren begroot, hebben [appellanten] op 9 december 2012 hierover gecorrespondeerd met de makelaar. Daarbij verzochten zij om in het voorlopig koopcontract op te nemen dat er buiten de eterniet dakbeplating geen asbesthoudend materiaal in het object aanwezig is “indien van toepassing”. De makelaar heeft op 22 januari 2013 verklaard dat hij op dit verzoek (mondeling) heeft gereageerd door uit te leggen dat zo’n verklaring niet kon worden gegeven omdat er bij dit type woning op meerdere plaatsen asbest kan zitten. Deze verklaring van de makelaar is door [appellanten] niet betwist, zodat het hof van de juistheid daarvan uitgaat. In de uiteindelijke koopovereenkomst, die op 12 december 2012 aan [appellanten] is toegezonden, is artikel 10 onder e ongewijzigd gebleven. [appellanten] hebben daarover niet meer geklaagd en de overeenkomst is op 14 december 2012 getekend. Nu deze onderhandeling zich heeft afgespeeld na de gestelde mededeling van [geïntimeerden] aan [A], kan de beantwoording van de vraag of die mededeling is gedaan en of de rechtbank op dat punt de bewijslast terecht bij [appellanten] heeft gelegd (waartegen grief 6 zich mede richt), in het midden blijven. [appellanten] zijn gebonden aan de door hen daarna ondertekende overeenkomst.

20. Artikel 10 onder e in combinatie met artikel 8, beding b, zet derhalve in beginsel de algemene garantie van artikel 8 eerste twee zinnen, opzij, zodat de extra asbest voor rekening en risico van [appellanten] blijft. Dit is alleen anders wanneer [geïntimeerden] specifieke wetenschap hadden van de aanwezigheid van extra asbest op de in het geding zijnde locaties, zoals [appellanten], naar het hof in de grieven leest, stellen. In dat geval rustte op [geïntimeerden] immers naar in het verkeer geldende opvattingen een mededelingsplicht en zou het in strijd zijn met de redelijkheid en billijkheid voor hen om een beroep te doen op de (algemeen geformuleerde) bepaling van artikel 10 onder e van de koopovereenkomst.

Volgens [appellanten] beschikten [geïntimeerden] over de bij de bouwaanvraag behorende vragenlijst en moeten zij derhalve op de hoogte zijn geweest van de passage in die vragenlijst waaruit blijkt dat de spouwmuren eterniet bevatten. [geïntimeerden] hebben hiertegen ingebracht dat zij de vragenlijst pas voor het eerst in het kader van deze procedure hebben gezien. [appellanten] hebben, in reactie hierop, in hun laatste akte weliswaar gemotiveerd gesteld dat [geïntimeerden] over de bouwtekeningen moeten hebben beschikt, maar zij gaan niet in op de stelling van [geïntimeerden] dat zij de bij de bouwaanvraag behorende vragenlijst pas onlangs voor het eerst hebben gezien. [appellanten] hebben hun stelling dat [geïntimeerden] wisten dat de spouwmuren eterniet bevatten derhalve, na de betwisting niet, althans onvoldoende, nader onderbouwd. Aan bewijs wordt in dit verband dan ook niet toe gekomen.

[appellanten] voeren voorts aan dat [geïntimeerden] op de hoogte moeten zijn geweest van de aanwezigheid van asbest in de spouwmuren vanwege de verbouwing van de erker in 2000, omdat een aannemer verplicht is om melding te doen wanneer asbest wordt aangetroffen. [geïntimeerden] hebben betwist dat zij daarvan op de hoogte waren, omdat zij niet aanwezig waren bij de verbouwing – die slechts één dag zou hebben geduurd – en de aannemer aan hen geen mededeling heeft gedaan over de aanwezigheid van asbest. Hiertegen hebben [appellanten] ingebracht dat het ongeloofwaardig is dat [geïntimeerden] niet op de hoogte waren van de aangetroffen asbest. Wat daarvan ook zij, [appellanten] hebben op dit punt geen voldoende gespecificeerd bewijsaanbod gedaan, zodat het hof aan deze stelling voorbij gaat. Een en ander brengt mee dat ervan moet worden uitgegaan dat [geïntimeerden] niet beschikten over specifieke kennis over de aanwezigheid van asbest in de kruipruimte en de spouwmuren.

21. Het voorgaande leidt ertoe dat [geïntimeerden] niet instaan voor de extra asbest. Gelet op het bepaalde in artikel 10 onder e koopovereenkomst wisten [appellanten], althans konden zij weten, dat zich niet alleen in de dakplaten maar ook elders in de woning, asbest kon bevinden. Ook het beroep op dwaling stuit daarop af.

Slotsom

22. Een en ander leidt tot de slotsom dat alle grieven falen, althans niet tot een andere uitkomst kunnen leiden, en dat de bestreden vonnissen moeten worden bekrachtigd. [appellanten] zullen als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep.

23. Het bewijsaanbod wordt, voor zover dit niet reeds afstuit op de vaststelling dat [appellanten] hun stellingen onvoldoende hebben onderbouwd, gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst leiden, dan wel omdat het bewijsaanbod onvoldoende gespecificeerd is.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt de tussen partijen gewezen vonnissen van de rechtbank Rotterdam van 6 november 2013 en 3 september 2014;

  • -

    veroordeelt [appellanten] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 5.114,- aan verschotten en € 5.264,- (2 punt x € 2.632) aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart dit arrest voor wat betreft de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en M.E. Kokke en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 8 maart 2016 in aanwezigheid van de griffier.