Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2016:2417

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
16-02-2016
Datum publicatie
22-08-2016
Zaaknummer
200.172.725-01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2017:1185, (Gedeeltelijke) vernietiging met verwijzen
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte. Is er ook een huurovereenkomst tot stand gekomen met de inmiddels meerderjarige zoon van de oorspronkelijke huurders? Bewijslastverdeling.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.172.725/01

Zaaknummer rechtbank : 2703592/14-1702

Arrest van 16 februari 2016

inzake

[opposant],

wonende te [woonplaats],

opposant,

hierna te noemen: [opposant],

advocaat: mr. A. de Groot te Den Haag,

tegen

[geopposeerde],

wonende te [woonplaats],

geopposeerde,

hierna te noemen: [geopposeerde],

advocaat: mr. R.M. van der Zwan te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 26 juni 2015 is [opposant] in verzet gekomen tegen het door dit hof op 26 mei 2015 gewezen verstekarrest. In de verzetdagvaarding met producties heeft [opposant] de door [geopposeerde] tegen het vonnis van de kantonrechter in de rechtbank Den Haag van 17 maart 2014 aangevoerde grieven bestreden. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het vonnis van 17 maart 2014 vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Ook het hof zal daarvan uitgaan. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[geopposeerde] heeft zijn hele leven in de bovenwoning aan het [adres] (hierna: de bovenwoning) gewoond. Aanvankelijk woonde hij daar met zijn beide ouders. Nadat zijn vader was overleden woonde hij er met zijn moeder en tot slot, nadat zij was verhuisd naar een verpleeghuis, alleen. De oorspronkelijke huurovereenkomst met de ouders van [geopposeerde] is nooit op schrift gesteld.

1.2.

Na het overlijden van de voormalig eigenaresse van de bovenwoning en parterre, mevrouw [naam] (hierna: [voormalige eigenaresse]), heeft de makelaar van de erven [voormalige eigenaresse], R. van Heijnsbergen (hierna: Van Heijnsbergen) [geopposeerde] benaderd met de vraag of hij de bovenwoning wilde kopen. [geopposeerde] is op dit aanbod niet ingegaan.

1.3.

Op 15 februari 2003 heeft [opposant] door overdracht de eigendom verkregen van de bovenwoning en de onderliggende parterre.

1.4.

Bij brief van 21 januari 2004 heeft Van Heijnsbergen, die op dat moment de belangen van [opposant] behartigde, aan [geopposeerde] het volgende geschreven:

“U heeft recent een schrijven ontvangen van de eigenaar van de woning, de heer [opposant].

Hierin is gesteld dat u de huur van de door uw ouders gehuurde woning overmaakt aan de heer [opposant] en dat daaruit niet de conclusie getrokken kan worden dat u thans de huurder of medehuurder bent. Tevens verzoekt hij u de brief voor akkoord te ondertekenen.

U heeft heden telefonisch contact met mij gezocht om te melden dat u het niet eens bent met de inhoud van de brief en u deze niet wenst te ondertekenen.

Namens de eigenaar melden wij u dat, indien u dit wenst, u een verzoek tot medehuurderschap kunt aanvragen bij de eigenaar. (…)”

1.5.

De moeder van [geopposeerde] is op 20 december 2011 op het adres van de bovenwoning uitgeschreven uit de gemeentelijke basisadministratie in verband haar verhuizing naar een verzorgingstehuis. Op 24 juli 2012 is zij overleden.

1.6.

Bij brief van 3 februari 2012, verzonden naar het adres van de bovenwoning, heeft Van Heijnsbergen aan de moeder het volgende bericht:

“(…) Wij hebben vernomen dat u, huurder van bovengemelde woning, op 20 december 2011 uitgeschreven bent van het bedoelde adres. De wettelijke termijnen in acht nemend constateren wij dat hiermee de huurovereenkomst per 1 maart 2012 eindigt. De woning dient per deze datum aan de eigenaar van de woning, de heer [opposant] te worden opgeleverd. (…)”

1.7.

Bij verstekvonnis van 28 augustus 2013 is voor recht verklaard dat [geopposeerde] de bovenwoning vanaf 30 september 2012 zonder recht of titel in gebruik heeft en is [geopposeerde] veroordeeld tot ontruiming van de bovenwoning met betaling van een gebruiksvergoeding van € 175,28 per maand (zijnde de laatst geldende huurprijs) vanaf het eindigen van de huurovereenkomst tot de ontruiming. [geopposeerde] is tevens veroordeeld in de proceskosten.

1.8.

Tegen dit vonnis is [geopposeerde] in verzet gekomen. Bij vonnis van 24 oktober 2013 is het verstekvonnis op formele gronden vernietigd door de kantonrechter, die tevens de zaak heeft verwezen naar (Team Handel van) de rechtbank. Na een door [geopposeerde] opgeworpen incident heeft de rechtbank zich bij vonnis van 18 december 2013 onbevoegd geacht en heeft zij de zaak terugverwezen naar de kantonrechter.

1.9.

Bij vonnis van 17 maart 2014 heeft de kantonrechter de oorspronkelijke vordering van [opposant] toegewezen en is [geopposeerde] niet-ontvankelijk verklaard in zijn vordering in (voorwaardelijke) reconventie die erop gericht was ingevolge art. 7:268 lid 2 BW de huurovereenkomst te mogen voortzetten. Zakelijk weergegeven heeft de kantonrechter geoordeeld dat [geopposeerde] niet al vóór de overdracht van de woning aan [opposant] de hoofdhuurder is geworden op grond van een mondelinge afspraak met [voormalige eigenaresse], dat hij ook geen huurder is geworden op grond van gewoonterecht dan wel gerechtvaardigd vertrouwen en tot slot, dat hij evenmin als medehuurder ex artikel 7:268 lid 2 BW kan worden beschouwd. Naar het oordeel van de kantonrechter verblijft [geopposeerde] daarom zonder recht of titel in de woning.

1.10.

De bovenwoning is inmiddels ontruimd.

2. In het verstekarrest van 26 mei 2015 heeft het hof het bestreden vonnis vernietigd en de vorderingen van [opposant] afgewezen en hem veroordeeld in de kosten van het geding.

3. Het door het hof op 26 mei 2015 gewezen verstekarrest is op 29 mei 2015 aan [opposant] in een gesloten enveloppe betekend. Nu niet is gebleken van een eerdere daad van bekendheid, moet worden geconcludeerd dat het verzet tijdig is gedaan.

4. [opposant] heeft zich in verzet op het standpunt gesteld dat de dagvaarding van 26 maart 2014, waarmee [geopposeerde] hoger beroep heeft ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 17 maart 2014, nietig is. Hij legt daaraan ten grondslag dat de dagvaarding ten onrechte is betekend aan het adres van de advocaat mr. E. van Engelen, omdat hij daar geen gekozen woonplaats (meer) had.

5. Het hof overweegt als volgt. Artikel 63, eerste lid, Rv bepaalt (onder meer) dat een exploot waarbij hoger beroep wordt ingesteld, ook kan worden gedaan aan het kantoor van de advocaat of deurwaarder bij wie degene voor wie het exploot bestemd is, laatstelijk ter zake woonplaats heeft gekozen. Uit artikel 121, derde lid, Rv volgt dat het hof de dagvaarding (ambtshalve) nietig moet verklaren indien aannemelijk is dat de dagvaarding lijdt aan een gebrek dat nietigheid meebrengt en de gedaagde als gevolg van een gebrek niet heeft bereikt. Uit artikel 122 Rv volgt echter dat, wanneer de gedaagde in het geding verschijnt, of hij, na bij verstek te zijn veroordeeld, in verzet komt, en zich beroept op de nietigheid van het exploot van dagvaarding, de rechter dat beroep verwerpt indien naar zijn oordeel het gebrek de gedaagde niet onredelijk in zijn belangen heeft geschaad. Het hof is van oordeel dat die situatie zich voordoet. Ook wanneer ervan wordt uitgegaan dat [opposant] geen gekozen woonplaats meer had bij mr. Van Engelen en dat de aan het adres van die advocaat betekende dagvaarding [opposant] inderdaad niet via die advocaat heeft bereikt – [opposant] stelt dit niet met zoveel woorden - laat dit immers onverlet dat [opposant] zijn standpunt in deze verzetprocedure volledig naar voren kan brengen. [opposant] heeft ook niet gesteld dat hij daadwerkelijk in zijn belangen is geschaad door de betekening op een onjuist adres, zodat het hof voorbij gaat aan zijn betoog dat de dagvaarding nietig is.

6. In hoger beroep heeft [geopposeerde] gevorderd het vonnis van 17 maart 2014 te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, in conventie de vorderingen van [opposant] af te wijzen, met veroordeling van [opposant] in de kosten van beide instanties. De in paragraaf 3 van de memorie van grieven aangekondigde vordering tot schadevergoeding is niet in het petitum neergelegd en ook overigens niet geconcretiseerd, zodat het hof daaraan voorbij zal gaan.

7. De grieven I tot en met VII komen in de kern erop neer dat [geopposeerde] de status van (enig) huurder dan wel medehuurder toekomt. [geopposeerde] meent dat hij voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat er mondelinge afspraken waren tussen [voormalige eigenaresse] en [geopposeerde], welke dateren van voor de koop van de woning en die inhielden dat hij de huurovereenkomst overnam van zijn ouders, dan wel dat hij voortaan medehuurder was. Hij had in ieder geval toegelaten moeten worden tot bewijs van zijn stellingen. Grief VIII is gericht tegen het oordeel in reconventie en grief IX tegen de kostenveroordeling. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

8. Bij beoordeling van de grieven stelt het hof voorop dat de stelplicht en de bewijslast van de stelling dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft, op [opposant] rusten. [opposant] beroept zich immers op de rechtsgevolgen van dat feit, terwijl [geopposeerde] dat feit gemotiveerd heeft betwist. Het enkele feit dat de huurovereenkomst oorspronkelijk door de ouders van [geopposeerde] is aangegaan, is niet voldoende voor de conclusie, ook niet bij wijze van vermoeden, dat [geopposeerde] thans zonder recht of titel in de woning verblijft, aangezien dat feit niet uitsluit dat [geopposeerde] op enig moment met [voormalige eigenaresse] is overeengekomen dat hij (mede)huurder van de woning zou zijn. Ook het feit dat een inwonend kind in beginsel niet als medehuurder wordt aangemerkt, laat onverlet dat later anders kan zijn overeengekomen.

9. [opposant] heeft zijn standpunt dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft niet anders onderbouwd dan met de hierboven weergegeven stellingen. [geopposeerde] heeft deze betwist en heeft zich steeds op het standpunt gesteld dat hij met [voormalige eigenaresse] mondeling heeft afgesproken dat hij de huurovereenkomst zou overnemen van zijn ouders, althans dat hij voortaan medehuurder zou zijn. Ter onderbouwing van deze stelling heeft hij in hoger beroep een verklaring overgelegd van N. van Belle, een neef van [voormalige eigenaresse], die de erfenis van [voormalige eigenaresse] heeft afgewikkeld en de communicatie met Van Heijnsbergen heeft gevoerd. De verklaring, die gericht is aan de broer van [geopposeerde], luidt als volgt: “Van je ouders en van mevrouw [voormalige eigenaresse] hebben wij indertijd begrepen dat uw broer mede huurder was van het betreffende appartement. Wij hebben toen geadviseerd om in ieder geval de betalingen door uw broer te laten verrichten. (…). Het is wel evident dat het in de bedoeling lag uw broer als eerste huurder aan te merken. (…)” [geopposeerde] heeft voorts erop gewezen dat hij vanaf januari 2003 de huurbetalingen heeft verricht, eerst aan [voormalige eigenaresse] en daarna aan [opposant] (waartegen [opposant] in eerste instantie niet heeft geprotesteerd), en dat hem bovendien na het overlijden van [voormalige eigenaresse] het recht van eerste koop is aangeboden.

10. Het hof is van oordeel dat bij deze stand van zaken niet kan worden geconcludeerd dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de woning verbleef. Met zijn stellingen over de waarde van de verklaring van Van Belle miskent [opposant] dat het niet aan [geopposeerde] te bewijzen dat hij (mede)huurder is, maar aan [opposant] om aan te tonen dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft.

11. Het feit dat [opposant] zich bij brief van 21 januari 2004 heeft verzet tegen (mede)huurderschap van [geopposeerde] is ook onvoldoende voor de conclusie dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de woning verblijft, omdat dit (mede)huurderschap daarvóór reeds ontstaan kan zijn. Daarbij komt dat [geopposeerde], zo volgt uit dezelfde brief, meteen bezwaar heeft gemaakt tegen het standpunt van [opposant]. De in verzet door [opposant] overgelegde schriftelijke verklaring van Van Heijnsbergen sluit bij de inhoud van deze brief aan en leidt dus niet tot een andere conclusie. Datzelfde geldt voor de in hoger beroep door [opposant] overgelegde schriftelijke verklaring van J. Ford, die immers inhoudt dat [geopposeerde] zich heeft verzet tegen het standpunt van [opposant] dat uitsluitend de ouders van [geopposeerde] huurder waren.

12. Hoewel juist is dat uit het feit dat door [geopposeerde] betalingen zijn gedaan niet zonder meer kan worden afgeleid dat hij huurder is, volgt daaruit evenmin dat hij geen huurder is. Datzelfde geldt voor het feit dat de woning aan [geopposeerde] te koop is aangeboden; ook daaruit kan geen conclusie worden getrokken die voor de onderbouwing van het standpunt van [opposant] relevant is.

13. Het bovenstaande betekent dat niet kan worden aangenomen dat [geopposeerde] zonder recht of titel in de bovenwoning verbleef. Het hof passeert het bewijsaanbod van [opposant] omdat het niet voldoende gespecificeerd is en dus niet voldoet aan de eisen die daaraan in hoger beroep mogen worden gesteld. Bij behandeling van grief VIII heeft [geopposeerde] geen belang.

14. Uit het voorgaande volgt dat het verzet faalt. Het verstekarrest zal worden bekrachtigd. [opposant] zal worden veroordeeld in de kosten van het verzet aan de zijde van [geopposeerde], die evenwel op nihil worden begroot.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het verstekarrest van 26 mei 2015;

- veroordeelt [opposant] in de kosten van het verzet in hoger beroep aan de zijde van [geopposeerde] begroot op nihil.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.M. Dousma-Valk, J.J. van der Helm en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 16 februari 2016 in aanwezigheid van de griffier.