Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:2763

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
13-10-2015
Datum publicatie
13-10-2015
Zaaknummer
200.152.068-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huurrecht; duiventil; zelf aangebrachte voorzieningen buitenzijde (art. 7:215, lid 6 BW); bindend advies geschillencommissie huursector

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2016/44
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.152.068/01

Rolnummer rechtbank : 2712447 / 14-1968

Arrest van 13 oktober 2015

in de zaak van

Stichting Rijswijk Wonen,

gevestigd te Rijswijk,

appellante,

hierna te noemen: Rijswijk Wonen,

advocaat: mr. K.A.M. Jaspers te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde] ,

wonende te [woonplaats] ,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde] ,

advocaat: mr. J.W.G. van der Wallen te Voorburg.

Het geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 2 september 2014, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 28 oktober 2014; van hetgeen besproken is, is proces-verbaal opgemaakt. Hierna heeft Rijswijk Wonen bij memorie van grieven (met producties) vijf grieven tegen het vonnis opgeworpen, die door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met producties) zijn bestreden. Nadien hebben beide partijen nog een akte genomen en tot slot is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De kantonrechter heeft in het bestreden vonnis onder het kopje “Feiten” een aantal feiten vastgesteld. Voor zover daartegen niet is opgekomen, gaat het in deze zaak, met inachtneming van die feiten, om het volgende.

1.1.

[geïntimeerde] huurt sinds juli 2013 van Rijswijk Wonen de woning aan de Tulpstraat 110 in Rijswijk. Hij heeft in augustus 2013 aan Rijswijk Wonen toestemming gevraagd om een duiventil op het platte dak van die woning te mogen plaatsen. Rijswijk Wonen heeft die toestemming geweigerd, waarna [geïntimeerde] zich heeft gewend tot de geschillencommissie huursector (hierna: de geschillencommissie).

1.2.

Op 7 november 2013 heeft de geschillencommissie, na beide partijen te hebben gehoord, een bindend advies gegeven. Zij achtte de klacht van [geïntimeerde] dat Rijswijk Wonen ten onrechte haar toestemming aan het plaatsen van een duiventil onthield, gegrond en oordeelde dat Rijswijk Wonen toestemming diende te verlenen voor een duiventil van 1.60 bij 1.60 meter (waarin ruimte zal zijn voor acht, maximaal veertien tilduiven), eventueel onder door Rijswijk Wonen te bepalen voorwaarden als bedoeld in art 15.4 van de algemene huurvoorwaarden.

1.3.

Rijswijk Wonen vordert in deze procedure vernietiging van dat bindend advies, kort gezegd omdat de geschillencommissie niet bevoegd was om een bindend advies uit te brengen over deze kwestie en daarnaast omdat het in strijd is met de redelijkheid en billijkheid om het bindend advies in stand te laten, aangezien het advies zelf in strijd is met de redelijkheid en billijkheid.

1.4.

Na verweer van [geïntimeerde] heeft de kantonrechter de vordering afgewezen, omdat een partij die heeft ingestemd met de behandeling door een bindend adviesorgaan zich niet meer op de onbevoegdheid van dit orgaan kan beroepen, indien die mogelijke onbevoegdheid niet tevens in de procedure zelf aan de orde is geweest en Rijswijk Wonen in haar dagvaarding uitdrukkelijk heeft erkend dat de geschillencommissie met toestemming van beide partijen een bindend advies heeft uitgebracht. Voorts overwoog de kantonrechter dat hij het bindend advies slechts marginaal kon toetsen en oordeelde hij dat geen sprake is van een onjuist of onbegrijpelijk gemotiveerd oordeel.

2. Met de eerste grief brengt Rijswijk Wonen naar voren dat de kantonrechter ten onrechte heeft overwogen dat Rijswijk Wonen heeft ingestemd met de behandeling door een adviesorgaan dat een bindend advies geeft. Met de tweede grief ageert zij tegen de overweging dat zij in haar inleidende dagvaarding erkend zou hebben dat de geschillencommissie met toestemming van beide partijen een bindend advies heeft uitgebracht over het geschil. De derde grief heeft betrekking op de door de kantonrechter aangenomen bevoegdheid van de geschillencommissie op grond van de overweging dat Rijswijk Wonen zich bij de geschillencommissie niet op het standpunt heeft gesteld dat de commissie niet bevoegd was om op dit geschil te beslissen. Met de vierde grief betoogt Rijswijk Wonen dat de uitspraak van de geschillencommissie niet slechts marginaal getoetst mag worden en dat het daarnaast naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is dat de uitspraak in stand blijft. De vijfde grief betreft de vraag of de kantonrechter al dan niet terecht, bij de toetsing of het oordeel van de geschillencommissie in stand kan blijven, acht heeft geslagen op het argument van Rijswijk Wonen over de mogelijke waardedaling/verminderde verhuurbaarheid van het gehuurde.

3. De eerste drie grieven die de vraag aansnijden of al dan niet sprake is van een bindend advies worden tezamen behandeld.

3.1.

Art. 2 (bevoegdheid) van het reglement Geschillencommissie Huursector luidt als volgt:

1. De Geschillencommissie is bevoegd tot het uitbrengen van bindend advies (cursivering en onderstreping hof) in geschillen die betrekking hebben op:

a. de naleving van de huurovereenkomst, alsmede aan de corporatie voorgelegde klachten over onderhoud en geriefsverbeteringen, inclusief de klachten betrekking hebbend op de aan huurder op te leggen gedoogplicht;

b. de mutatieprocedure en mutatiekosten;

c. de naleving van de leveringsvoorwaarden (…).

In deze gevallen doet de Geschillencommissie uitspraak door middel van een bindend advies, tenzij klager daarmee niet instemt. Indien klager niet akkoord gaat met een bindend advies met betrekking tot de in het eerste lid genoemde klachten doet de Geschillencommissie slechts bij wege van advies uitspraak over de in het tweede lid genoemde klachten.

2. De Geschillencommissie is bevoegd tot het uitbrengen van niet-bindend advies onderstreping hof), in geschillen die betrekking hebben op:

a. handelen of nalaten van het personeel van de corporatie en door de corporatie ingeschakelde derden;

b. de servicekosten (…) en de overige vergoedingen voor bijkomende leveringen en diensten (…).

3. De Geschillencommissie heeft voorts de bevoegdheid te adviseren over procedures en werkwijzen die de corporaties hanteren. Zij brengt daarover niet-bindend onderstreping hof) advies uit.

3.2.

De geschillencommissie heeft de klacht van [geïntimeerde] over de weigering van Rijswijk Wonen om toestemming te geven tot het plaatsen van een duiventil op het platte dak van het gehuurde, aangemerkt als een geschil waarover zij op grond van art. 2, lid 1, van het reglement bevoegd is een bindend advies uit te brengen.

3.4.

Volgens Rijswijk Wonen is dat fout. Het niet geven van toestemming tot het plaatsen van een duiventil is een kwestie waarop art. 7:215 en 7:216 BW zien, in corporatiejargon: zelf aangebrachte voorzieningen (zav’s). Volgens Rijswijk Wonen ziet art. 2, lid 1, van het reglement niet op zav’s en was de geschillencommissie niet bevoegd in dit geval een bindend advies te geven. Rijswijk Wonen was ook niet bedacht op een bindend advies. Zij ging ervan uit, zo stelt zij, dat de geschillencommissie een niet-bindend advies zou uitbrengen, omdat het hier volgens haar gaat, zo stelt zij in hoger beroep voor het eerst, om een geval als bedoeld in art. 2, lid 2, van het reglement, namelijk een nalaten van het personeel om de verlangde toestemming te geven, dan wel om een situatie als bedoeld in art 2, lid 3, namelijk procedures en werkwijzen die Rijswijk Wonen als corporatie hanteert. De bevoegdheid om naar aanleiding van het onderwerp “naleving van de huurovereenkomst” een bindend advies te geven kan niet zien op het niet geven van de bedoelde toestemming omdat bij het aangaan van de overeenkomst niets was afgesproken, laat staan verzocht, over de zav.

3.5.

Het hof overweegt als volgt.

3.5.1.

De geschillencommissie is in het leven geroepen door woningcorporaties. Uit de laatste volzin van art 2, lid 1, van het reglement, volgt dat de commissie ervan mag uitgaan dat de woningcorporatie wier huurder een klacht bij haar indient, op voorhand akkoord gaat met het feit dat de commissie een bindend advies geeft in die gevallen waarin haar die bevoegdheid is gegeven. Indien de corporatie in het betreffende voorliggende geval (zonder meer) niet akkoord gaat met een bindend advies (omdat het volgens de corporatie niet onder art. 2, lid 1, van het reglement valt of anderszins), behoort de (afgevaardigde van de) woningcorporatie dat bij de geschillencommissie naar voren te brengen. Van de aangesloten woningcorporaties mag voorts (in beginsel) verwacht worden dat zij het onderscheid weten te maken tussen de gevallen waarin de geschillencommissie een bindend advies zal uitbrengen en die waarin de commissie een niet-bindend advies zal uitbrengen. In het geval dat voor de betreffende corporatie (of de afgevaardigde die namens de corporatie bij de commissie verschijnt) niet duidelijk is of een bepaalde klacht zal leiden tot een bindend dan wel niet-bindend advies, dient ook dat bij de commissie aan de orde te worden gesteld..

3.5.2.

De geschillencommissie heeft haar bevoegdheid in het onderhavige geval kennelijk gebaseerd op artikel 2, lid 1, onder a van het reglement, nu het hier een geschil betreft over de naleving van (artikel 15 Algemene huurvoorwaarden bij) de huurovereenkomst. Volgens art. 15, lid 3, van deze voorwaarden heeft een huurder voorafgaande schriftelijke toestemming nodig voor veranderingen of toevoegingen op of aan de buitenzijde van het gehuurde, zodat het weigeren van die toestemming een geschil tussen huurder en verhuurder oplevert waarin de huurcommissie bevoegd is tot het uitbrengen van een bindend advies.

Naar het oordeel van het hof kan Rijswijk Wonen in redelijkheid niet staande houden dat zij ervan uitging dat het hier een klacht betrof als bedoeld in art. 2, lid 2, van het reglement. Een handelen of nalaten van het personeel als bedoeld in dat artikel ziet immers op de wijze waarop het personeel (of de door de corporatie ingeschakelde derde) zijn taak uitoefent en niet op de vraag of het personeel (of de door de corporatie ingeschakelde derde) al of niet terecht een rechtshandeling door of namens de corporatie verricht, zoals het sluiten van een (huur)overeenkomst of in dit geval het weigeren van de conform art. 15, lid 3, van de algemene voorwaarden aangevraagde toestemming om een zav aan te brengen. Zondere nadere motivering, die ontbreekt, valt voorts niet in te zien dat het hier zou gaan om het hanteren van procedures en werkwijzen als omschreven in art. 2, lid 3, van het reglement

3.5.3.

Het voorgaande betekent dat het hof het oordeel van de kantonrechter, dat in dit geval de geschillencommissie bevoegd was een bindend advies te geven, onderschrijft. De eerste drie grieven falen dan ook.

4. Ook de grieven 4 en 5 lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.1.

Een bindend advies kan blijkens het bepaalde in artikel 7:904, lid 1, BW worden vernietigd indien gebondenheid daaraan in verband met de inhoud of wijze van totstandkoming daarvan in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Dit criterium vraagt terughoudendheid van de rechter aan wie een bindend advies ter vernietiging wordt voorgelegd. Het gaat er immers niet om dat de rechter zijn oordeel over de zaak in de plaats stelt van het oordeel van de bindend adviseur; het gaat erom of gebondenheid aan het oordeel van de bindend adviseur in de gegeven omstandigheden naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is. Dat brengt mee dat voor vernietiging van een bindend advies slechts ruimte is indien de inhoud of de wijze van totstandkoming van het bindend advies ernstige gebreken vertoont. Voor vernietiging is alleen dan plaats indien de geschillencommissie in redelijkheid niet tot haar beslissing heeft kunnen komen. De kantonrechter heeft terecht overwogen dat dus slechts een marginale toets kan worden toegepast.

4.2.

Volgens Rijswijk Wonen is het bindend advies op onjuiste wijze tot stand gekomen, omdat het reglement verkeerd is toegepast. Rijswijk Wonen heeft daarbij verwezen naar het bepaalde in artikel 7:215, lid 6, BW, waaruit volgens haar volgt dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om zav’s aan de buitenzijde op grond van zelf gestelde voorwaarden te verbieden. Op zich is juist dat de verhuurder de bevoegdheid heeft om zav’s aan de buitenzijde op grond van zelf gestelde voorwaarden te verbieden, maar dit betoog kan Rijswijk Wonen niet baten, gelet op hetgeen zij in art. 15, lid 3 van de Algemene voorwaarden heeft bepaald. Dat artikel (en het daarin neergelegde toestemmingsvereiste) ziet op toevoegingen of veranderingen aan de buitenzijde van het gehuurde en Rijswijk Wonen heeft daarbij niet tevens gebruik gemaakt van de haar in art.7:215, lid 6, BW gegeven bevoegdheid om ten aanzien van dat soort veranderingen ten nadele van de huurder af te wijken van hetgeen in de voorgaande leden van art 7:215 BW is bepaald (omtrent de schriftelijke toestemming voor zav’s en de machtiging door de kantonrechter bij het uitblijven daarvan).

4.3.

Het uitgangspunt dat voor wat betreft de inhoud van de beslissing (Rijswijk Wonen moet toestemming geven voor plaatsing van een duiventil) beoordeeld moet worden of een redelijk denkend, beslissend persoon tot dat oordeel heeft kunnen komen, brengt mee dat bij die toetsing in beginsel slechts acht kan worden geslagen op de argumenten die Rijswijk Wonen bij de geschillencommissie naar voren heeft gebracht. Nadien ontstane onvoorziene omstandigheden op grond waarvan de inhoud van de beslissing naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid (alsnog) onaanvaardbaar is (geworden), zijn niet gesteld of gebleken. Alle omstandigheden die Rijswijk Wonen thans aanvoert, waren haar ook reeds bekend toen de klacht bij de geschillencommissie voorlag.

4.4.

Rijswijk Wonen heeft blijkens het bindend advies ten overstaan van de commissie als bezwaar tegen het aanbrengen van de duiventil (slechts) naar voren gebracht dat zij lekkage en overlast vreest en dat zij de toestemming op goede gronden mag weigeren.

Voor wat betreft de eventuele overlast overweegt de geschillencommissie dat [geïntimeerde] onweersproken heeft aangevoerd dat de buren bereid zijn een verklaring van geen bezwaar te tekenen en dat [geïntimeerde] heeft aangegeven dat hij de duiventil zal verwijderen als blijkt dat omwonenden overlast ervaren. In deze procedure heeft [geïntimeerde] een dergelijke verklaring van de direct naast en onder hem wonende huurder daadwerkelijk ingebracht.

Voor wat betreft de lekkage heeft de geschillencommissie overwogen dat [geïntimeerde] heeft verklaard dat hij de duiventil met de nodige zorgvuldigheid zal plaatsen, bereid is te voldoen aan de constructie-eisen die Rijswijk Wonen aan de duiventil zal verbinden, aangeboden heeft een (aansprakelijkheids)verzekering af te sluiten, dat Rijswijk Wonen (op grond van art. 15, lid 4 van de algemene voorwaarden) aan die constructie en verzekering voorwaarden zal kunnen stellen en dat [geïntimeerde] zorg zal moeten dragen voor de benodigde omgevingsvergunning.

De geschillencommissie overweegt dat [geïntimeerde] voldoende aannemelijk heeft gemaakt dat het houden van duiven zijn enig hobby is en in belangrijke mate bijdraagt aan zijn levensvreugde, mede vanwege zijn lichamelijke en geestelijke beperkingen en is van oordeel dat de bezwaren van Rijswijk Wonen onvoldoende zwaarwegend zijn om in het onderhavige geval (onderstreping van het hof) de toestemming te weigeren.

4.5.

De argumenten die Rijswijk Wonen thans in deze procedure naar voren heeft gebracht (zie randnummer 29 van de memorie van grieven de punten A tot en met H) kunnen, voor zover zij nieuw zijn en niet bij de geschillencommissie naar voren zijn gebracht, niet in aanmerking worden genomen voor de toetsing of de geschillencommissie in redelijkheid tot haar oordeel heeft kunnen komen. Voor zover zij wel bij de commissie naar voren zijn gebracht en de commissie die argumenten tegenover het belang van [geïntimeerde] niet zwaarwegend genoeg achtte, kan niet gezegd worden dat de commissie in redelijkheid niet tot dat oordeel had kunnen komen, ook al kan er anders over gedacht worden.

Zoals voorts reeds werd overwogen kan ook niet gezegd worden, dat zich nadien onvoorziene omstandigheden hebben voorgedaan die tot het oordeel moeten leiden dat de beslissing alsnog naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is.

4.6.

Dat betekent dat ook de grieven 4 en 5 falen. Het bewijsaanbod wordt als onvoldoende gespecificeerd, dan wel niet ter zake doend gepasseerd.

5. De slotsom is, dat het vonnis zal worden bekrachtigd, bij welke uitslag een kostenveroordeling ten laste van Rijswijk Wonen past.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het bestreden vonnis;

- veroordeelt Rijswijk Wonen in de kosten van de procedure in hoger beroep, tot op heden aan de zijde van [geïntimeerde] bepaald op € 308,- aan griffierecht en op € 1.788,- aan salaris voor de advocaat;

- verklaart het arrest voor wat betreft de proceskostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, A.E.A.M. van Waesberghe en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 13 oktober 2015 in aanwezigheid van de griffier.