Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:2740

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
07-07-2015
Datum publicatie
20-01-2016
Zaaknummer
200.151.664/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur; ontbinding wegens betalingsachterstand; ontbinding gerechtvaardigd?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.151.664/01

Zaak/rolnummer rechtbank : 2733445 RL\EXPL 14-2796

Arrest d.d. 7 juli 2015

inzake

STICHTING RIJSWIJK WONEN,

gevestigd te Rijswijk,

appellante,

hierna te noemen: Rijswijk Wonen,

advocaat: mr. E. de Ruiter te Rotterdam,

tegen

[geïntimeerde]

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. F.A. Broersma te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 1 juli 2014 is Rijswijk Wonen in hoger beroep gekomen van het vonnis van 8 mei 2014 dat de rechtbank Den Haag, team kanton, tussen partijen heeft gewezen. Bij memorie van grieven (met producties) heeft Rijswijk Wonen twee grieven tegen het vonnis aangevoerd. [geïntimeerde] heeft deze grieven bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Bij akte uitlaten producties is Rijswijk Wonen ingegaan op de door [geïntimeerde] overgelegde producties. [geïntimeerde] heeft vervolgens op deze akte gereageerd bij “memorie van antwoord na akte uitlaten producties”. Tot slot heeft Rijswijk Wonen gefourneerd en is arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Rijswijk Wonen vordert in dit geding (i) de ontbinding van de huurovereenkomst die zij met [geïntimeerde] heeft gesloten ten aanzien van een woning op een geheim adres in Rijswijk en de (ii) veroordeling van [geïntimeerde] tot ontruiming en betaling van de huurachterstand tot 1 februari 2014 met rente en kosten, alsmede (iii) de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van de huur van € 591,38 per maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging vanaf 1 februari 2014 tot aan de datum van ontruiming. Zij legt hieraan ten grondslag dat [geïntimeerde] een forse huurachterstand heeft laten ontstaan en geluidsoverlast veroorzaakt.

2. De kantonrechter heeft alleen de vordering tot betaling van de achterstallige huur tot 1 februari 2014 van € 6.200,14 toegewezen, plus rente en kosten, en heeft [geïntimeerde] aldus veroordeeld tot betaling van € 7.058,48, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.200,14 vanaf de dag der dagvaarding. [geïntimeerde] is tevens veroordeeld in de proceskosten. De vordering tot maandelijkse betaling van een bedrag van € 591,38 is niet toegewezen. Voorts heeft de kantonrechter de vordering tot ontbinding en ontruiming afgewezen, omdat de kantonrechter van oordeel was dat het woonbelang van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan het belang van Rijswijk Wonen bij ontruiming. Daarbij heeft de kantonrechter in aanmerking genomen de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde], te weten de ernstig zieke, aan leukemie lijdende dochter van [geïntimeerde] – die volgens [geïntimeerde] wel schoon is, maar niet genezen –, de recente beëindiging van de zwangerschap van [geïntimeerde] en de omstandigheid dat de huurschuld buiten haar schuld lijkt te zijn ontstaan (aldus de kantonrechter), terwijl de lopende huur op dat moment wel werd voldaan.

3. Grief 1 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat de huur de eerste van iedere maand bij vooruitbetaling moet zijn voldaan. Rijswijk Wonen wijst erop dat in de huurovereenkomst staat dat de huur bij vooruitbetaling vóór de eerste van iedere maand moet zijn voldaan. Deze grief, die niet is bestreden, slaagt. Overigens is dit voor de uitkomst van dit geding niet van belang, zoals blijkt uit het navolgende.

4. Grief 2 is gericht tegen het oordeel van de kantonrechter dat de vordering tot ontbinding en ontruiming niet kan worden toegewezen, omdat het woonbelang van [geïntimeerde] zwaarder weegt dan het belang van Rijswijk Wonen bij ontruiming. Ook deze grief slaagt. Voorop staat dat uit artikel 6:265 lid 1 BW volgt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Niet in geschil is dat sprake is van een huurachterstand van (veel) meer dan drie maanden. Daarbij komt dat Rijswijk Wonen in appel onweersproken heeft gesteld (memorie van grieven sub 17) dat [geïntimeerde] de naar aanleiding van het bestreden vonnis getroffen betalingsregeling van € 50,- per maand, niet is nagekomen. Reeds daarom doet de uitzonderingssituatie van artikel 6:265 lid 1 BW zich naar het oordeel van het hof niet voor. Ontbinding en ontruiming zijn wel gerechtvaardigd, respectievelijk – voor zover in het gestelde bij memorie van antwoord sub 2 al een beroep op artikel 6:248 lid 2 BW moet worden gelezen – niet naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar. Daaraan doet niet af het gestelde en door Rijswijk Wonen betwiste feit dat de (oorspronkelijke) huurschuld door de ex van [geïntimeerde] is ontstaan; dit komt voor haar risico als huurder. [geïntimeerde] lijkt dat ook te onderkennen waar zij in haar memorie van antwoord na akte uitlaten producties (onder 3) stelt dat zij degene is die moet betalen. De omstandigheid dat [geïntimeerde] een zwangerschap heeft laten afbreken acht het hof niet relevant en de ziekte van haar dochter – hoe naar ook – leidt evenmin tot het oordeel dat de gevraagde ontbinding en ontruiming niet toegewezen kunnen worden. Datzelfde geldt voor de stelling van [geïntimeerde] dat zij doende is toegelaten te worden tot de wettelijke schuldsaneringsregeling. Rijswijk Wonen hoeft een huurachterstand als de onderhavige niet te dulden.

5. Het bewijsaanbod van [geïntimeerde] wordt gepasseerd omdat het geen betrekking heeft op feiten die, indien bewezen, tot een andere uitkomst kunnen leiden.

6. In eerste aanleg heeft Rijswijk Wonen naast een veroordeling tot betaling van de huurachterstand tot 1 februari 2014 plus rente, gevorderd de veroordeling van [geïntimeerde] tot betaling van € 591,38 per maand, te vermeerderen met de (wettelijk) toegestane huurverhoging, vanaf 1 februari 2014 tot aan het moment van ontruiming. Deze vordering is, overigens zonder motivering, niet toegewezen. Uit hetgeen Rijswijk Wonen stelt in haar memorie van grieven onder 16 leidt het hof af dat zij tevens tegen deze afwijzing grieft en dat zij nog steeds aanspraak maakt op betaling zoals gevorderd. Daarbij heeft zij kenbaar gemaakt dat de huur per 1 juli 2014 is verhoogd naar € 609,69 per maand, hetgeen [geïntimeerde] niet heeft betwist. Het hof acht deze vordering, die niet afzonderlijk is weersproken, toewijsbaar. Rijswijk Wonen heeft immers recht op betaling van de huur, respectievelijk, vanaf de datum van ontbinding, een gebruiksvergoeding gelijk aan de huur, en wel tot aan het moment dat het gehuurde volledig is ontruimd.

7. Het hof ziet in de persoonlijke omstandigheden van [geïntimeerde] (zieke dochter) aanleiding de ontruimingstermijn op 2 weken te stellen in plaats van 3 dagen.

8. De conclusie is dat het appel slaagt. Om misverstanden te voorkomen en omwille van de leesbaarheid zal het hof het bestreden vonnis in zijn geheel vernietigen en opnieuw recht doen zoals hierna te melden. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties wordt veroordeeld.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis waarvan beroep, voor zover ter beoordeling aan het hof voorgelegd;

en, opnieuw rechtdoende,

  • -

    ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] om binnen twee weken na betekening van dit arrest het gehuurde met al het hare en al de haren te ontruimen en te verlaten en door overgave van de sleutels ter vrije en algehele beschikking van Rijswijk Wonen te stellen;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] om tegen bewijs van kwijting aan Rijswijk Wonen te betalen de som van € 7.058,48, vermeerderd met de wettelijke rente over € 6.200,14 vanaf de dag der dagvaarding tot aan de dag der algehele voldoening;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] om tegen bewijs van kwijting te betalen een bedrag van € 591,38 per maand vanaf 1 februari 2014, te vermeerderen met de wettelijk toegestane huurverhoging, tot aan het moment waarop het gehuurde zal zijn ontruimd, waarbij een gedeelte van een maand voor een hele maand moet worden gerekend;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde] in de proceskosten aan de zijde van Rijswijk Wonen, in eerste aanleg tot aan 8 mei 2014 begroot op € 557,77 aan verschotten en € 500,- aan salaris gemachtigde, en in hoger beroep begroot op € 797,80 aan verschotten en € 1.341,- aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

  • -

    wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en J.J. van der Helm en uitgesproken ter openbare terechtzitting van 7 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.