Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:2739

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
30-06-2015
Datum publicatie
09-10-2015
Zaaknummer
200.141.198/01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

buitengerechtelijke ontbinding ex artikel 7:231 BW

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.141.198/01

Zaak/rolnummer rechtbank : 2102063 / CV EXPL 13-26265

Arrest d.d. 30 juni 2015

inzake

GEMEENTE ROTTERDAM,

zetelend te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: de Gemeente,

advocaat: mr. V. Wiegman te Rotterdam,

tegen

  1. [naam] ,

  2. [naam] ,

beiden wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk te noemen [geïntimeerden],

advocaat: mr. K. el Joghrafi te Rotterdam.

Het geding

Voor het geding tot aan 18 maart 2014 verwijt het hof naar zijn arrest van die datum. Bij dat arrest werd een comparitie van partijen gelast. Van deze comparitie, die op 8 juli 2014 plaatsvond, is proces-verbaal opgemaakt. Bij memorie van grieven tevens wijziging van eis van 11 november 2014 (met productie) heeft de Gemeente acht grieven tegen het bestreden eindvonnis van 29 november 2013 aangevoerd en haar eis gewijzigd. [geïntimeerden] hebben deze grieven bij memorie van antwoord van 14 april 2015 bestreden.

Ten slotte heeft de Gemeente arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in het bestreden vonnis vastgestelde feiten zijn niet in geschil. Met inachtneming daarvan en van hetgeen overigens door partijen onweersproken is gesteld en/of uit de stukken als niet (voldoende) gemotiveerd bestreden naar voren is gekomen, gaat het in deze zaak om het volgende.

1.1.

De Gemeente is eigenares van het perceel grond te Rotterdam-Hillegersberg, plaatselijk bekend als [adres]. Een gedeelte, groot 600 m2, van dit stuk grond is vanaf 1992 verhuurd aan de heer [naam] (hierna: het gehuurde). Op grond van de huurovereenkomst mag het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming van de verhuurder alleen worden gebruikt als opslag en stalling en als standplaats voor een woonwagen (artikel 5.1.) en mogen op het gehuurde geen nevenactiviteiten zoals autoverkoop, autobedrijf en reparatie van auto’s van derden worden uitgeoefend (artikel 22). Voorts mag het gehuurde zonder voorafgaande schriftelijke toestemming niet geheel of gedeeltelijk aan een ander in gebruik worden gegeven (artikel 7).

1.2.

[geïntimeerde 2] was de echtgenote van wijlen de heer [naam], wiens volledige initialen […] zijn, en [geïntimeerde 1] is hun zoon.

1.3.

[geïntimeerden] staan in de gemeentelijke basisadministratie beiden op voormeld adres ingeschreven.

1.4.

Op 3 oktober 2012 is de woonwagen doorzocht door de politie, waarbij de volgende voorwerpen zijn aangetroffen: een vuurwapen met bijbehorende munitie, 9 kg hennep, 12 kg hasj, een jerrycan met amfetamine en € 140.000,- aan contanten.

1.5.

Op verzoek van de deelgemeente Kralingen-Crooswijk heeft de burgemeester van Rotterdam bij besluit van 17 januari 2013 de sluiting (voor drie maanden) bevolen van de woonwagen op grond van artikel 13b Opiumwet (OW), omdat sprake was van de verkoop, aflevering en/of verstrekking van middelen als bedoeld in artikel 2 en 3 OW, dan wel deze middelen daartoe aanwezig waren geweest. Tegen dit besluit hebben [geïntimeerden] geen bezwaar aangetekend.

1.6.

Bij deurwaardersexploot van 26 maart 2013 heeft de Gemeente aan [geïntimeerden] medegedeeld dat zij de huurovereenkomst buitengerechtelijk ontbindt op de voet van artikel 7:231 lid 2 Burgerlijk Wetboek (BW). Daarbij is [geïntimeerden] aangezegd dat het gehuurde binnen vijf dagen na het einde van de sluitingstermijn ontruimd moet zijn. Hieraan is door [geïntimeerden] niet voldaan.

2. De Gemeente heeft bij inleidende dagvaarding gevorderd, kort samengevat en zakelijk weergegeven, 1) dat de kantonrechter voor recht verklaart dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [geïntimeerden] is ontbonden, althans (subsidiair) dat de kantonrechter de huurovereenkomst (alsnog) ontbindt en 2) dat [geïntimeerden] worden veroordeeld tot ontruiming, op straffe van verbeurte van een dwangsom, met de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten.

3. De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen en de Gemeente in de proceskosten veroordeeld.

4. Na eiswijziging luidt de vordering van de Gemeente in appel samengevat en zakelijk weergegeven als volgt:

1. primair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [geïntimeerde 2] per 26 maart 2013 buitengerechtelijk is ontbonden, althans de gerechtelijke ontbinding van deze huurovereenkomst per datum arrest;

subsidiair: een verklaring voor recht dat de huurovereenkomst tussen de Gemeente en [geïntimeerde 1] per 26 maart 2013 buitengerechtelijk is ontbonden, althans de gerechtelijke ontbinding van deze huurovereenkomst per datum arrest;

meer subsidiair: een verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig jegens de Gemeente handelt door (naar het hof begrijpt) het gehuurde zonder recht of titel als standplaats te gebruiken en te bewonen;

2. de veroordeling van [geïntimeerde 2] althans (subsidiair) [geïntimeerde 1] om het gehuurde met al degenen die en al hetgeen dat zich daarin of daarop bevinden of bevindt, binnen twee dagen na betekening van het arrest te ontruimen, op straffe van verbeurte van een dwangsom;

3. indien en voor zover [geïntimeerde 1] huurder is, althans indien en voor zover [geïntimeerde 1] het gehuurde onrechtmatig in gebruik heeft, de veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van een bedrag van € 186,43 per maand als huur dan wel schadevergoeding, vanaf 15 augustus 2001 tot aan de datum van de (buiten)gerechtelijke ontbinding, dan wel (in geval van [geïntimeerde 1]) tot aan de datum van de verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig handelt jegens de Gemeente;

4. de veroordeling van [geïntimeerde 2] althans (subsidiair) [geïntimeerde 1] tot betaling van een bedrag van € 186,43 per maand over de periode vanaf de (buiten)gerechtelijke ontbinding dan wel (in geval van [geïntimeerde 1]) vanaf de dag van de verklaring voor recht dat [geïntimeerde 1] onrechtmatig handelt jegens de Gemeente, tot aan de dag dat het gehuurde door of vanwege [geïntimeerde 2] althans [geïntimeerde 1] volledig verlaten en ontruimd zal zijn, en wel als schadevergoeding wegens verzuim van ontruiming en onrechtmatig voortgezet gebruik;

5. de hoofdelijke veroordeling van [geïntimeerden] in de proceskosten van beide instanties.

5. Met grieven 1 en 3 (en deels grief 4) betoogt de Gemeente dat de kantonrechter heeft miskend dat de Gemeente niet alleen heeft gevorderd dat de kantonrechter voor recht zal verklaren dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden, maar tevens (subsidiair) dat de kantonrechter de huurovereenkomst (alsnog) zal ontbinden. Met grief 2 verduidelijkt de Gemeente haar standpunt ten aanzien van de vraag wie als huurder van de onderhavige standplaats moet worden beschouwd. Volgens de Gemeente is alléén [geïntimeerde 2] huurder, en wel op grond van 7:266 BW in samenhang met 7:268 BW, aangezien zij de echtgenote was van wijlen [naam], op wiens naam de huurovereenkomst staat. De Gemeente stelt dat [geïntimeerde 1] niet de positie van (mede)huurder heeft, zodat hij de standplaats zonder recht of titel in gebruik heeft en aldus onrechtmatig jegens de Gemeente handelt. Het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde 1] is volgens de Gemeente voorts daarin gelegen, dat [geïntimeerde 1] het perceel zodanig heeft gebruikt dat dit heeft geleid tot de burgemeesterssluiting van 17 januari 2013, terwijl [geïntimeerde 1] bovendien op het perceel in motorvoertuigen handelt, hetgeen in strijd is met de huurovereenkomst en het bestemmingsplan. Met grief 4 betoogt de Gemeente dat de kantonrechter ten onrechte niet is meegegaan in het standpunt van de Gemeente dat de huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden op grond van 7:231 lid 2 BW. In de toelichting op grief 4 voert de Gemeente voorts aan dat [geïntimeerde 2] zich niet als goed huurder heeft gedragen (7:213 BW en artikel 6.1. van de huurovereenkomst) door het gehuurde in strijd met artikel 7 van de huurovereenkomst in gebruik te geven aan [geïntimeerde 1]. Bovendien is [geïntimeerde 2] op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk voor de gedragingen van haar zoon [geïntimeerde 1] die tot de burgemeesterssluiting hebben geleid. Ook hierom is ontbinding gerechtvaardigd, aldus de Gemeente. Grief 5 is gericht tegen de overweging van de kantonrechter dat niet is gebleken van “enige vorm van overlast welke vaak met zogenaamde drugspanden wordt geassocieerd” en dat niet is gebleken dat “[geïntimeerde 2] bij de feiten waarvoor [geïntimeerde 1] is gestraft betrokken is geweest”. Volgens de Gemeente gaat de kantonrechter aldus uit van een verkeerde maatstaf, omdat artikel 7:231 BW dergelijke eisen niet stelt. Grief 6 bouwt op de voorgaande grieven voort. Grieven 7 en 8 hebben geen zelfstandige betekenis.

[geïntimeerden] hebben de grieven bestreden.

6. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

7. Niet in geschil is dat de huurovereenkomst oorspronkelijk met [naam] is gesloten en dat [geïntimeerde 2] als zijn toenmalige echtgenote van rechtswege medehuurster is geworden. Het hof is van oordeel dat als onvoldoende gemotiveerd betwist vaststaat dat sinds het overlijden van [naam] uitsluitend [geïntimeerde 2] als wederpartij van de Gemeente bij de huurovereenkomst kan worden beschouwd en dat, anders dan [geïntimeerden] stellen, [geïntimeerde 1] niet als medehuurder kan worden aangemerkt. Dit kan echter verder in het midden blijven, omdat ongeacht of [geïntimeerde 1] medehuurder is of niet, de vorderingen tot ontruiming en betaling tegen zowel [geïntimeerde 2] als [geïntimeerde 1] toewijsbaar zijn als hierna te melden. Partijen hebben daarom geen belang bij een nadere bespreking van dit punt.

8. Artikel 7:231 lid 2 BW bepaalt dat de verhuurder de huurovereenkomst op de voet van 6:267 BW buitengerechtelijk kan ontbinden op de grond dat door gedragingen in het gehuurde in strijd met artikel 2 of 3 OW is gehandeld en het gehuurde deswege op grond van artikel 13b OW is gesloten. Deze situatie doet zich hier voor. Vaststaat dat het onder 1.5. vermelde besluit van 17 januari 2013 formele rechtskracht heeft, zodat van de rechtmatigheid ervan moet worden uitgegaan. Daaraan doet niet af dat [geïntimeerden] stellen dat zij erop vertrouwden dat hun toenmalige advocaat bezwaar zou aantekenen tegen dit besluit en dat dit abusievelijk niet is gebeurd. Daargelaten de vraag of een dergelijk bezwaar succes zou hebben gehad, ligt het achterwege blijven van bezwaar in de risicosfeer van [geïntimeerden]. Niet relevant is voorts de gestelde (en door de Gemeente betwiste) omstandigheid dat geen sprake was van een verstoring van de openbare orde, nu dit geen vereiste is voor toepassing van 7:231 lid 2 BW indien het gaat om een burgemeesterssluiting op grond van artikel 13b OW. Evenmin is vereist dat [geïntimeerde 2] wetenschap had van de door [geïntimeerde 1] gepleegde strafbare feiten die aan de sluiting ten grondslag hebben gelegen: voor de buitengerechtelijke ontbinding als bedoeld in artikel 7:231 lid 2 BW is niet nodig dat de huurder een tekortkoming kan worden verweten.

9. Het voorgaande betekent dat de huurovereenkomst per 26 maart 2013 is ontbonden. Daaruit vloeit voort het recht van de Gemeente om ontruiming te vorderen, ook ten aanzien van [geïntimeerde 1] in geval juist zou zijn diens stelling dat hij op enig moment medehuurder is geworden. Voor zover [geïntimeerde 1] niet als medehuurder kan worden aangemerkt, heeft de Gemeente eveneens recht om zijn ontruiming te vorderen, aangezien [geïntimeerde 1] in dat geval zonder recht of titel gebruik maakt van het gehuurde.

10. Ten overvloede overweegt het hof dat bij gebreke van een buitengerechtelijke ontbinding, de Gemeente ook bevoegd zou zijn om thans in rechte ontbinding te vorderen. Voor zover [geïntimeerde 2] als enig huurster moet worden beschouwd, geldt dat [geïntimeerde 2], die elders is gaan wonen, in dat geval het gehuurde zonder toestemming van de verhuurster in gebruik heeft gegeven aan [geïntimeerde 1] en aldus heeft gehandeld in strijd met artikel 7 van de huurovereenkomst en meer in het algemeen met haar verplichting zich als een goed huurster te gedragen. Bovendien heeft de Gemeente terecht aangevoerd dat [geïntimeerde 2] op grond van artikel 7:219 BW aansprakelijk is voor de gedragingen van [geïntimeerde 1] die tot de sluiting hebben geleid. Voor zover [geïntimeerde 1] als medehuurder kan worden aangemerkt geldt dat hij zich evenmin als goed huurder heeft gedragen, nu zijn handelen, waarvan de toerekenbaarheid niet in geschil is, heeft geleid tot een burgemeesterssluiting. In het licht van het door de Gemeente overgelegde uittreksel uit de Kamer van Koophandel heeft [geïntimeerde 1] voorts niet voldoende gemotiveerd betwist dat hij in strijd met artikel 5 en 22 van de huurovereenkomst op het gehuurde activiteiten uitoefent (dan wel heeft uitgeoefend) op het gebied van de autohandel.

11. Het hof passeert de stelling van [geïntimeerden] dat ontbinding niet gerechtvaardigd is, dan wel dat toewijzing van de vorderingen naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn. Bij een buitengerechtelijke ontbinding als de onderhavige wordt niet toegekomen aan de vraag of ontbinding gerechtvaardigd is als bedoeld in artikel 6:265 lid 1 BW en voor de conclusie dat een beroep op de buitengerechtelijke ontbinding naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar is, zal slechts in (zeer) bijzondere gevallen plaats zijn. Het hof is van oordeel dat gegeven de handelingen die tot de sluiting op grond van 13b OW hebben geleid, respectievelijk de hierboven onder 10 genoemde omstandigheden en gedragingen, onvoldoende gewicht toekomt aan het woonbelang van [geïntimeerden] en aan het feit dat ontruiming/verwijdering van de woonwagen hoge kosten met zich brengt. Een en ander komt voor risico van [geïntimeerden]. Daarbij verdient nog opmerking dat [geïntimeerde 2] ter comparitie heeft verklaard woonachtig te zijn op een andere standplaats. Bij de stelling dat zij bij toewijzing van de vorderingen “op straat komen te staan” kunnen dan ook in zoverre vraagtekens geplaatst worden.

12. De conclusie is dat het appel slaagt en dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd. Opnieuw rechtdoende zal het hof verklaren voor recht dat de litigieuze huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 26 maart 2013 en zal het [geïntimeerden] veroordelen tot ontruiming. Het hof acht de door de Gemeente gevorderde ontruimingstermijn van twee dagen te kort, maar de door [geïntimeerden] verzochte termijn van zes maanden te lang. Het hof acht een termijn van vier weken redelijk. Het zal voorts een dwangsom van € 500,- per dag opleggen (in plaats van de gevorderde € 1.000,- per dag). Deze dwangsom is vatbaar voor matiging door de rechter, voor zover handhaving daarvan naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onaanvaardbaar zou zijn, mede in aanmerking genomen de mate waarin aan de veroordeling is voldaan, de ernst van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid daarvan.

Niet in geschil is dat [geïntimeerde 1] gebruik maakt van het gehuurde, zodat hij hoe dan ook (naast [geïntimeerde 2]) verplicht is tot betaling van € 186,43 per maand – bij wijze van huur dan wel gebruiksvergoeding – vanaf 15 augustus 2001 voor de periode tot aan de buitengerechtelijke ontbinding. Tegen deze vordering (vordering 3) en tegen de vordering tot veroordeling van (primair) [geïntimeerde 2] tot betaling van € 186,43 per maand vanaf de datum van de buitengerechtelijke ontbinding tot aan de dag der algehele ontruiming (vordering 4) is ook geen afzonderlijk verweer gevoerd. Het hof zal deze vorderingen toewijzen zoals hierna te melden. Aan de onder 4 subsidiair geformuleerde vordering tot veroordeling van [geïntimeerde 1] tot betaling van voormeld bedrag vanaf datum buitengerechtelijke ontbinding komt het hof niet toe.

13. Bij deze uitkomst past dat [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten worden veroordeeld van beide instanties, zoals gevorderd door de Gemeente.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het vonnis waarvan beroep;

en, opnieuw rechtdoende,

  • -

    verklaart voor recht dat de litigieuze huurovereenkomst buitengerechtelijk is ontbonden per 26 maart 2013;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] om het gehuurde met al degenen die en al datgeen dat zich daarin of daarop bevinden/bevindt binnen vier (4) weken na de betekening van dit arrest volledig en behoorlijk te verlaten en te ontruimen en in lege en behoorlijke staat ter vrije beschikking van de Gemeente te stellen en vervolgens verlaten en ontruimd te houden, zulks op straffe van verbeurte van een dwangsom van € 500,- per dag, met een maximum van € 50.000,-, dat hieraan niet wordt voldaan en met machtiging aan de Gemeente om bij gebreke van volledige voldoening hieraan, deze verlating en ontruiming en dit verlaten en ontruimd houden zelf te bewerkstelligen, op kosten van [geïntimeerde 2] c.s.;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde 1] tot betaling van een bedrag van € 186,43, vermeerderd met de indexeringsverhoging krachtens de contractuele indexeringsregeling, als huurprijs dan wel schadevergoeding over de periode vanaf 15 augustus 2001 tot aan 26 maart 2013 (datum buitengerechtelijke ontbinding), voor zover dit niet reeds door hem of [geïntimeerde 2] voldaan;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerde 2] tot betaling van een bedrag van € 186,43, vermeerderd met de indexeringsverhoging krachtens de contractuele indexeringsregeling, schadevergoeding over de periode vanaf 26 maart 2013 tot aan de datum waarop het perceel door of vanwege [geïntimeerden] volledig verlaten en ontruimd zal zijn, voor zover dit niet reeds door haar of [geïntimeerde 1] is voldaan, ;

  • -

    veroordeelt [geïntimeerden] hoofdelijk in de proceskosten aan de zijde van de Gemeente, in eerste aanleg tot aan 29 november 2013 begroot op € 171,76 aan verschotten en € 500,- aan salaris gemachtigde en in appel tot op heden begroot op € 797,80 aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat, met dien verstande dat voor zover de één zal hebben betaald, de ander bevrijd zal zijn;

  • -

    verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

  • -

    wijst af het meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. A.E.A.M. van Waesberghe, E.M. Dousma-Valk en M.P.J. Ruijpers uitgesproken ter openbare terechtzitting van 30 juni 2015 in aanwezigheid van de griffier.