Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:2304

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
18-08-2015
Datum publicatie
09-09-2015
Zaaknummer
200.127.202-01
Rechtsgebieden
Verbintenissenrecht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Gemengde huurovereenkomst (woonruimte en 230a-bedrijfsruimte). I.c. prevaleren woonruimtebepalingen.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
TvPP 2015, afl. 5, p. 153
TvPP 2016, afl. 3, p. 53
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.127.202/01

Rolnummer rechtbank : 1137474/12-2430

Arrest van 18 augustus 2015

in de zaak van

de rechtspersoonlijkheid bezittende

R.K. PAROCHIE MARIA STERRE DER ZEE,
als rechtsopvolgster van de R.K. PAROCHIE H. ANTONIUS ABT,

gevestigd te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: de Parochie,

advocaat: mr. C.J. Dreef te Den Haag,

tegen

1. [geïntimeerde 1] ,

wonende te Den Haag,
hierna te noemen: [geïntimeerde 1] ,

2. [geïntimeerde 2] ,

wonende te Den Haag,
hierna te noemen: [geïntimeerde 2] ,
tezamen te noemen: [geïntimeerden] (meervoud),
geïntimeerden,

advocaat: mr. S.O. Voogt te Rotterdam.

Het geding

Voor de procedure tot 16 juli 2013 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 8 oktober 2013. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft de Parochie bij memorie van grieven d.d. 25 november 2014 (met producties) één grief aangevoerd en haar inhoudelijke standpunt, waar de rechtbank niet aan toe is gekomen, gehandhaafd en verder toegelicht. Aansluitend heeft de Parochie een akte houdende wijziging hoedanigheid genomen, waarin zij kennis heeft gegeven van het besluit van 23 december 2014 van de Bisschop van Rotterdam tot samenvoeging per 1 januari 2015 van zes parochies, waaronder de R.K. Parochie H. Antonius Abt, tot één nieuwe parochie met de naam R.K. Parochie Maria Sterre der Zee. [geïntimeerden] hebben daarna bij memorie van antwoord verweer gevoerd. Ten slotte hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

  1. De door de rechtbank in rechtsoverweging 2 (2.1 tot en met 2.7) van het tussenvonnis van 1 oktober 2012 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

  2. Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep nog van belang, gaat het geschil om het volgende.
    (2.1) [geïntimeerden] hebben in 1999 van de R.K. Parochie O.L.Vrouw van Lourdes (hierna in rechte opgevolgd door de R.K. Parochie Antonius Abt en sinds 1 januari 2015 na fusie in rechte opgevolgd door de R.K. Parochie Maria Sterre der Zee) de voormalige pastorie aan de [adres] te Den Haag gehuurd (hierna: het gehuurde), met als contractuele bestemming ‘voornamelijk woonhuis en deels kantoor/bedrijfsruimte’ tegen een toenmalige huurprijs van fl. 53.000,-- per jaar [hof: omgerekend en afgerond: € 24.000,-- per jaar en € 2.000,-- per maand], met jaarlijkse CBS-indexering. Deze huurprijs is tot stand gekomen op basis van een door Kimmel & Co in 1994 verrichte taxatie. Thans bedraagt de huurprijs € 2.329,58 per maand.
    (2.2) Het op 30 juli 1999 getekende huurcontract heeft als opschrift: “Huurovereenkomst kantoorruimte/woonhuis en andere bedrijfsruimte, niet ex artikel 7A:1624 BW”
    Hierbij zijn van toepassing verklaard de algemene bepalingen huurovereenkomst kantoorruimte en andere bedrijfsruimte niet ex artikel 7A:1624 BW’ (hierna: de algemene bepalingen).
    In het huurcontract is onder meer opgenomen:
    “1.2 Het gehuurde mag uitsluitend worden gebruikt als voornamelijk woonhuis en deels kantoor/bedrijfsruimte (…)
    3.1 Deze overeenkomst is aangegaan voor de duur van vijf jaar, ingaande 1 oktober 1999 en lopende tot en met 1 oktober 2004.
    3.2 Na het verstrijken van de in 3.1 genoemde periode wordt deze overeenkomst voortgezet voor een aansluitende periode van vijf jaar, derhalve tot en met 1 oktober 2009.
    Deze overeenkomst wordt vervolgens voortgezet voor aansluitende perioden van telkens vijf jaar.
    3.3 Beëindiging van deze overeenkomst vindt plaats door opzegging tegen het einde van een huurperiode met inachtneming van een termijn van tenminste een jaar (…)
    9. Bijzondere bepalingen
    9.1 (…)
    9.2 Huurder zal noodzakelijke reparaties en verbeteringen (…) uit (doen) voeren op basis van een door beide partijen goedgekeurde lijst van werkzaamheden. De kosten worden met de huurpenningen verrekend of finaal verrekend bij beëindiging van het huurcontract.
    9.3 Huurder is gerechtigd een deel van het gehuurde ter beschikking te stellen aan derden op voorwaarde dat het gebouw als monument, verwant aan de kerkelijke bestemming, niet wordt aangetast en de zelfbewoning mogelijk blijft.(…)
    9.4 De ondergetekenden verstaan dat de huurder wanneer de verhuurder tot verkoop van het gehuurde wenst over te gaan de eerstgegadigde is voor de aankoop van het gehuurde. (…)
    (2.3) Het gehuurde, dat bij aanvang van de huurovereenkomst in slechte staat was, is door [geïntimeerden] op hun kosten gerenoveerd en onder meer voorzien van een aantal gastenverblijven. De kosten, die waren gemoeid met het scheiden van de infrastructuren tussen de kerk en het gehuurde, alsmede de aanleg van gas-, water- en elektriciteitsinstallaties, inclusief meters, kabels en leidingen, hebben [geïntimeerden] met instemming van de Parochie voorgeschoten en in de opvolgende drie jaren verrekend met de huur.
    (2.4) [geïntimeerden] wonen in het gehuurde. Hun privé-vertrekken bevinden zich op de eerste verdieping. Op de begane grond is een grote keuken, terwijl er vertrekken zijn die geschikt zijn voor de ontvangst van gezelschappen. Ook beschikt het gehuurde over een kelder.
    (2.5) Bij brief van 26 juni 2008 heeft de penningmeester namens het bestuur van de Parochie de huurovereenkomst opgezegd, en wel aldus:
    “(….) De huidige huurovereenkomst is aangegaan voor de periode van 1 oktober 2004 tot 1 oktober 2009. Opzegging dient te geschieden met inachtneming van een termijn van 1 jaar en is aldus tijdig geschied.
    Hoewel het einde van de huurovereenkomst zal zijn 30 september 2009, maken wij desondanks graag tijdig met u afspraken over de oplevering. Ondergetekende zal daartoe met u contact opnemen. (…)”
    (2.6) [geïntimeerden] hebben de opzegging niet geaccepteerd en zich primair beroepen op hun woonrecht.
    (2.7) Bij brief van 12 mei 2009 aan [geïntimeerden] heeft de advocaat van de Parochie onder meer geschreven:
    “(…) Het is cliënte onlangs duidelijk geworden dat u de pastorie gebruikt als hotel of voor de verhuur van appartementen en gastenstudio’s (…) ik heb begrepen dat cliënte er vooralsnog voor heeft gekozen niet de weg van de ontbinding van de huurovereenkomst in rechte te volgen vanwege wanprestatie, maar gebruik te maken van haar bevoegdheid de huurrelatie op te zeggen tegen de contractueel vastgestelde opzegdatum van 1 oktober 2009. Ik wijs u er op dat op deze datum het gehuurde geheel ontruimd dient te zijn en in goede orde achtergelaten. (…)
    (2.8) De Parochie heeft bij exploot van dagvaarding van 9 januari 2012 [geïntimeerden] gedagvaard voor de kantonrechter in de rechtbank Den Haag, waarbij zij heeft gevorderd, kort en zakelijk weergegeven:
    primair:
    a) ontbinding van de huurovereenkomst;
    b) veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde;
    c) veroordeling van [geïntimeerden] tot betaling van een gebruiksvergoeding van
    € 2.329,58 per maand, vanaf 1 februari 2012, tot de dag der ontruiming;
    subsidiair:
    d) veroordeling van [geïntimeerden] tot ontruiming van het gehuurde op uiterlijk 30
    juni 2012, dan wel een nader te bepalen datum;
    kosten rechtens.

(2.9) De Parochie heeft aan haar vordering ten grondslag gelegd, primair dat [geïntimeerden] het gehuurde in strijd met de overeengekomen bestemming gebruiken als hotel, zodat zij wanprestatie plegen. Subsidiair heeft de Parochie betoogd dat er sprake is van huur bedrijfsruimte in de zin van artikel 7:230a BW. Deze huurovereenkomst is rechtsgeldig opgezegd, terwijl [geïntimeerden] meermalen zijn aangeschreven de woning bij het einde van de huurovereenkomst te ontruimen. Nu de ontruimingsbescherming niet binnen twee maanden is ingeroepen, dienen [geïntimeerden] het gehuurde te verlaten.

(2.10) De kantonrechter heeft, na ter zake gevoerd verweer, zakelijk weergegeven, geoordeeld (1) dat de burgerlijke rechter en dus de kantonrechter bevoegd is van dit geschil naar burgerlijk recht kennis te nemen, (2) dat de Parochie op dit moment verhuurder is, (3) dat uit het canonieke recht volgt dat een machtiging van het kerkbestuur nodig is om processen te voeren, en (4) dat de overgelegde machtigingen van de heer [econoom] , algemeen econoom van het bisdom Rotterdam, niet toereikend zijn, nu in artikel 53 van het canonieke recht is bepaald dat een schriftelijke machtiging van de bisschop nodig is. Vervolgens heeft de kantonrechter de Parochie niet-ontvankelijk verklaard in haar vordering.

Beoordeling van grief 1

3. De Parochie is met één grief, onder handhaving en aanvulling van haar stellingen in eerste aanleg, tegen deze beslissing opgekomen. De grief heeft als strekking dat de Parochie ten onrechte niet-ontvankelijk is verklaard. De Parochie heeft hierbij een schriftelijke verklaring overgelegd d.d. 13 mei 2013 van de bisschop van Rotterdam, Mgr. Dr. J.H.J. van den Hende, onder wiens bisdom de Parochie ressorteert. In deze verklaring bevestigt de bisschop de machtiging die door de heer [econoom] aan het bestuur van de Parochie op basis van artikel 53 lid 1h van het Algemeen Reglement voor het bestuur van een parochie van de Rooms Katholieke Kerk in Nederland (cfr. Canon 1288 van de Codex) is verleend.

4. Deze grief slaagt. Niet (langer) is in geschil dat het om een rechtsgeding naar burgerlijk recht gaat, zoals de kantonrechter met juistheid heeft geoordeeld. Nu de bisschop blijkens voormelde brief de eerder aan de Parochie verstrekte machtiging bevestigt en onmiskenbaar toestemming verleent aan het bestuur van de Parochie om het onderhavige rechtsgeding te voeren, kan de Parochie (alsnog) in haar vordering worden ontvangen. Het andersluidende verweer van [geïntimeerden] wordt verworpen.
Beoordeling van de primaire vordering

5. Dit betekent dat het hof toekomt aan het inhoudelijke geschil tussen partijen.
Volgens de Parochie plegen [geïntimeerden] wanprestatie door een gedeelte van het gehuurde als hotel te gebruiken, althans door een aantal kamers als zodanig te verhuren. Dit strookt volgens de Parochie niet met de inhoud van de huurovereenkomst. [geïntimeerden] hebben gemotiveerd verweer gevoerd.

6. Bij de beoordeling hiervan dient allereerst onderzocht te worden wat partijen in 1999 zijn overeengekomen. De Parochie is als opvolgend verhuurster hieraan gebonden. Het gaat hierbij om de uitleg van de huurovereenkomst, waarbij de Haviltexmaatstaven van toepassing zijn. Anders dan de Parochie lijkt te suggereren, gaat het bij de uitleg niet louter om de tekst van het huurcontract, maar om het geheel aan afspraken tussen partijen. Beslissend blijft immers de zin die partijen in de gegeven omstandigheden over en weer redelijkerwijs aan de bepalingen van de huurovereenkomst mochten toekennen en op hetgeen zij te dien aanzien redelijkerwijs mochten verwachten.
[geïntimeerden] hebben in dit verband bij conclusie van antwoord gesteld, met verwijzing naar bijgevoegde verklaringen van toenmalige bestuurders van de Parochie, de heren [voormalig vice-voorzitter] en [voormalig penningmeester] , dat partijen hebben afgesproken dat het gehuurde voor drie doeleinden gebruikt zou worden, te weten primair voor de verplichting van [geïntimeerden] om er te allen tijde te blijven wonen, maar ook voor gebruik als kantoor- en bedrijfsruimte voor zakelijke aktiviteiten, waaronder de exploitatie van een hotel. Naarmate de renovatie vorderde zouden de zakelijke aktiviteiten toenemen en zou de resterende ruimte als kamerverhuur aan gasten (vaak expats) voor een langdurig verblijf ter beschikking worden gesteld. [geïntimeerden] verwijzen hiertoe mede naar artikel 1.2 en naar artikel 9.3 van het huurcontract. [voormalig vice-voorzitter] , de toenmalige vice-voorzitter van het parochiebestuur, heeft in zijn verklaring van 10 januari 2009 kort gezegd opgemerkt (i) dat na het vertrek van de ‘Fraters van Tilburg’ geprobeerd is een nieuwe huurder voor het pand te vinden, (ii) dat de inwendige staat van onderhoud van het pand zeer slecht was, (iii) dat het verzoek van [geïntimeerden] om het pand onder bepaalde voorwaarden te huren waarbij tevens een regeling werd getroffen om het pand te renoveren door het parochiebestuur als een goede oplossing werd gezien, en (iv) dat werd uitgegaan van een zeer langdurige relatie, waarbij het voor [geïntimeerden] mogelijk moest zijn het voor een tweepersoonshuishouden veel te grote pand ook voor andere doeleinden dan bewoning te gebruiken (vastgelegd in 9.3 van het huurcontract). De heer [voormalig penningmeester] , toenmalig penningmeester van het parochiebestuur heeft in grote lijnen hetzelfde vastgelegd in zijn gewaarmerkte verklaring van 6 januari 2009. [voormalig penningmeester] heeft hieraan toegevoegd dat de parochie niet het geld had om het inwendig geheel uitgewoonde pand op te knappen en dat er zo een win-win situatie werd gecreëerd. Primaire doelstelling was woonruimte voor [geïntimeerden] , met een langdurig karakter. Zij mochten daarnaast andere activiteiten in het pand uitoefenen, waaronder het huisvesten van de moeder van de heer Van der Loos en het toestaan van de verhuur van de resterende ruimtes aan derden, zoals kamerverhuur of gebruik als kantoor, en zelf kantoor houden. Dit laatste werd als een zuivere privé-aangelegenheid gezien. Het model huurcontract kantoorruimte is aangepast door toevoeging Woonhuis. Als bestemming had primair te gelden woonhuis, vrijheid gevend kantoor en ander gebruik toe te staan, aldus nog steeds [voormalig penningmeester] .

7. Op basis van de inhoud van het huurcontract en voormelde – niet, althans niet deugdelijk, weersproken - verklaringen van de heren [voormalig vice-voorzitter] en [voormalig penningmeester] gaat het hof voorshands uit van de uitleg die door [geïntimeerden] is gegeven. De Parochie heeft hiertegenover onvoldoende feiten gesteld die erop zouden kunnen wijzen dat partijen bij het aangaan van de huurovereenkomst een andere bedoeling voor ogen heeft gestaan, zodat voor tegen(deel)bewijs geen plaats is. De Parochie heeft bij memorie van grieven immers slechts in algemene zin ontkend dat het de bedoeling van partijen zou zijn geweest de verhuurde ruimte mede te gaan gebruiken als pensionbedrijf. Het hof neemt dus de uitleg van [geïntimeerden] als vaststaand aan.

8. Dit brengt het hof tot de conclusie dat de huurovereenkomst tussen partijen inhield dat [geïntimeerden] het gehuurde niet alleen zelf diende te bewonen, maar het ook voor andere, eventueel bedrijfsmatige bestemmingen, zoals kantoor- en slaapfunctie, mochten gebruiken. Daarnaast is duidelijk dat het de bedoeling was dat [geïntimeerden] het uitgewoonde pand zouden opknappen. Dit is ook daadwerkelijk gebeurd, zoals [geïntimeerden] onweersproken hebben gesteld en zoals ook blijkt uit het (door de Parochie overgelegde) taxatierapport van 2009 dat een zeer goede staat van onderhoud “intern” vermeldt. Onder deze omstandigheden moet geoordeeld worden dat het was toegestaan om het gehuurde ook zakelijk te exploiteren, zeker als 7:230a bedrijfsruimte, met kantoorfunctie en met de verhuur van appartementen aan expats e.d. (bedrijfsmatige verhuur van woonruimte) voor langere tijd. Exploitatie als hotelbedrijf (in de zin van artikel 7:290, tweede lid onder b BW) kan redelijkerwijs niet onder de huurovereenkomst worden begrepen. Overigens verdient opmerking dat het hof hierbij buiten beschouwing laat de vraag of een dergelijk gebruik binnen de gemeentelijke regelgeving valt, nu dit voor de uitleg van hetgeen partijen zijn overeengekomen in dit geval niet bepalend is.

9. Uit het voorgaande vloeit voort dat naast privé-bewoning ook zakelijke activiteiten, waaronder verhuur of ingebruikgeving van appartementen voor langere tijd was toegestaan, mits het gebouw als monument, verwant aan de kerkelijke bestemming, niet zou worden aangetast. Dat er sprake zou zijn van een dergelijke aantasting van het gebouw is gesteld noch gebleken.
Nu er onvoldoende aanwijzingen zijn dat het gehuurde anders dan in voormeld toegestane zin is gebruikt – de stellingen van de Parochie behelzen in feite slechts dat op het adres van het gehuurde tot enige tijd geleden was ingeschreven ‘De oude Pastorie, een hotel bestaande uit een aantal appartementen/studio’s voor kort verblijf of langere duur (expats)’, dat er ooit op het internet een eigen website ter zake was, terwijl de Gemeente Den Haag niets weet van een degelijke onderneming – moet geoordeeld worden dat er geen grond is voor ontbinding van de huurovereenkomst. Van een tekortkoming in de nakoming van een van de verbintenissen uit deze overeenkomst is immers niet gebleken. De stellingen van de Parochie ter zake zijn ontoereikend om hier anders over te oordelen, terwijl nader bewijs niet is aangeboden.
Overigens, zelfs als geoordeeld zou moeten worden dat [geïntimeerden] op enig moment tekort zijn gekomen (door het gehuurde incidenteel als hotel in de zin van artikel 7:290, lid 2 onder b. BW te gebruiken), dan acht het hof deze tekortkoming niet van dien aard dat deze de ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen rechtvaardigt. Hierbij worden de volgende omstandigheden meegewogen: het kennelijk hooguit incidentele karakter ervan, de niet erg heldere afspraken tussen partijen die tot onduidelijkheid hebben kunnen leiden, de inschrijving als hotel en de website zijn verwijderd en er is geen aanwijzing dat het gehuurde (nog) als hotel wordt gebruikt, terwijl de belangen van [geïntimeerden] bij het in stand blijven van de huurovereenkomst ontegenzeggelijk groot zijn. Het beroep van [geïntimeerden] op artikel 6:265, eerste lid (slot) BW is in dat geval terecht.

10. Uit het voorgaande vloeit voort dat de primaire vordering moet worden afgewezen.
Beoordeling van de subsidiaire vordering

11. Deze vordering is, met een beroep op het arrest Fuks/Recourt (HR 5 november 1993,
NJ 1994, 228) gebaseerd op de stelling dat de huurovereenkomst elementen heeft van huur woonruimte en bedrijfsmatige huur in de zin van artikel 7: 230a BW; dat gelet op de aantallen vierkante meters bedrijfsmatige huur deze huur de doorslag geeft boven de huur als woning, zodat het regime van artikel 7:230a BW van toepassing is. Nu, aldus de Parochie, de huur rechtsgeldig is opgezegd en herhaalde malen de ontruiming is aangezegd, zonder dat [geïntimeerden] tijdig ontruimingsbescherming hebben ingeroepen, ligt de ontruimingsvordering voor toewijzing gereed.

12. Zoals voortvloeit uit de stellingen van partijen (onder meer rechtsoverweging 11 de stelling van de Parochie) en zoals volgt uit de stukken, is splitsing van het gehuurde in verschillende huurregimes niet mogelijk.

13. Als een splitsing in afzonderlijke huurovereenkomsten niet mogelijk is, is op de huurovereenkomst slechts één huurregime van toepassing. In verband met het (semi)dwingende karakter van de woonruimtebepalingen geldt dan voor de combinatie woonruimte/230a-ruimte de regel dat het gehuurde in zijn geheel als woonruimte wordt aangemerkt, tenzij het, mede in aanmerking genomen de inrichting en hetgeen partijen omtrent het gebruik voor ogen stond, in overwegende mate voor een ander doel dan voor bewoning in gebruik is. In het arrest Fuks/Recourt heeft de HR in belangrijke mate betekenis toegekend aan het vloeroppervlak dat als woning in gebruik is, afgezet tegen de oppervlakte van het bedrijfsmatig verhuurde. In dit geval is zo’n simpele rekensom echter niet mogelijk, met name niet nu de diverse onderdelen van het gehuurde wisselend worden gebruikt, zowel in tijd als in functie. Nu voorts vaststaat dat de woonfunctie volgens de bedoeling van partijen primair was – zie onder meer de verklaringen van
[voormalig vice-voorzitter] en [voormalig penningmeester] , die niet door tegenbewijs zijn ontzenuwd – , acht het hof in dit bijzondere geval, mede gelet op het dwingendrechtelijke karakter van de woonruimtebepalingen, het woonruimteregime prevalerend. Aangezien de door de Parochie gebezigde opzeggingsgrond (slechts wegens verloop van de overeengekomen termijn) niet valt onder één van de in artikel 7:274 BW limitatief gegeven beëindigingsgronden is deze opzegging derhalve zonder rechtsgevolg.

14. Uit het voorgaande vloeit voort dat ook de subsidiaire vordering moet worden afgewezen
Slotsom

15. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden vernietigd en dat zowel de primaire als de subsidiaire vordering (alsnog) zullen worden afgewezen. De Parochie zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.


Beslissing
Het hof:

  • -

    vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag van 18 februari 2013, en opnieuw rechtdoende:

  • -

    wijst af de vorderingen van de Parochie;

  • -

    veroordeelt de Parochie in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op 18 februari 2013 begroot op € 450,-- aan salaris gemachtigde;

- veroordeelt de Parochie in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerden] tot op heden begroot op € 299,-- aan verschotten en € 1.788,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en A.E.A.M. van Waesberghe en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 18 augustus 2015 in aanwezigheid van de griffier.