Feedback

Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:1963

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
21-07-2015
Datum publicatie
23-09-2015
Zaaknummer
200.142.417
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Geschil over de eigendom van een deel van een voetpad. Uiitleg leveringsakte en schetstekening. Art 20 Kadasterwet. Nieuwbouwproject.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.142.417/01

Rolnummer rechtbank : C/09/435502/ HA ZA 13-0104
Arrest van 21 juli 2015

in de zaak van

[appellante],

wonende te Schoonhoven, gemeente Krimpenerwaard,

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. J.A. Jacobs te Amersfoort,

tegen

1 (sinds 1 januari 2015) GEMEENTE KRIMPENERWAARD,
zoals gesteld in de laatste akte en blijkend uit openbare bronnen,

voorheen GEMEENTE SCHOONHOVEN,

zetelend te Stolwijk,
hierna te noemen: de Gemeente,
2) STICHTING QUAWONEN,
gevestigd te Bergambacht,
hierna te noemen: Quawonen,
tezamen te noemen: de Gemeente c.s. (meervoud),

geïntimeerden,

advocaat: mr. U.T. Hoekstra te Middelburg.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 8 april 2014 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen werd gelast voor de meervoudige kamer van het hof. Deze comparitie van partijen is gehouden op 3 juni 2014. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. De Gemeente c.s. hebben hierop gereageerd bij memorie van antwoord (met producties). Hierna hebben partijen respectievelijk nog akte en antwoord akte verzocht. Vervolgens zijn de stukken overgelegd en is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

  1. De door de rechtbank in rechtsoverwegingen 2.1 tot en met 2.7 van het tussenvonnis van 24 april 2013 vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

  2. Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om de eigendom van een deel (in lengterichting) van het na te melden in 1993 aangelegde pad tussen de huidige woningen [adres 1] (eigendom van [appellante]) en [adres 2] (indertijd eigendom van de Gemeente; sinds 2012 eigendom van Quawonen) te Schoonhoven (hierna: het pad). Het geschil betreft de rechterhelft van het pad, gelegen aan de zijde van [adres 2], dat thans kadastraal bekend staat als gemeente Schoonhoven, sectie C nummer 3252 (hierna ook: het betwiste perceel). De linkerzijde van het pad behoort bij het perceel met woning [adres 1] en is eigendom van [appellante]. Dit laatste staat tussen partijen vast.
    (2.1) Aanvankelijk was het hele gebied ‘Bij de Watertoren’ eigendom van de Gemeente totdat de Gemeente in 1993 een bouwperceel (om daarop 19 woningen te bouwen ten behoeve van het bouwproject ‘Bij de Watertoren’) verkocht aan een projectontwikkelaar
    (raadsbesluit gemeente d.d. 12 november 1992, met tekening D-2863, die
    door de Gemeente naar de notaris is gestuurd [bijlage 3 bij brief van 19 augustus 1996
    van de Gemeente aan [appellante]] en koopcontract [productie 1 bij nadere conclusie
    voor descente van [appellante]]).
    De gemeente behield op dat moment de grond naast dit bouwperceel waarop toen al de woning [adres 2] (hierna: [perceel 1]) stond. Deze woning had opzij een raam, dat uitkeek op de blinde zijgevel van de later gebouwde woning [adres 1]. Tussen de woning [adres 2] en de nieuw te bouwen woning [adres 1] is toen een pad geprojecteerd. Blijkens voormelde tekening D-2863 is een strook grond links naast de woning [adres 2] niet mee verkocht aan de projectontwikkelaar, zoals de Gemeente ook – onweersproken – heeft gesteld.
    (2.2) Het perceel met bouwnummer 1, thans bekend als [adres 1] (hierna: [perceel 2]), is door Projectgroep Zuid B.V. (hierna: de Projectontwikkelaar) verkocht aan [appellante]. De projectontwikkelaar heeft op dit perceel in opdracht van [appellante] een woning met schuur gebouwd. In het koopcontract (de obligatoire overeenkomst) tussen de Projectontwikkelaar en [appellante] van mei 1993 wordt het gekochte omschreven als: “Een perceel grond, ter grootte van circa 94 m² overeenkomstig de bij notaris Mr. M. Paarlberg te Schoonhoven gedeponeerde situatietekening aangeduid met het bouwnummer 1 gelegen Bij de Watertoren te Schoonhoven met de – voor zover aanwezig – daarop in aanbouw zijnde opstallen kadastraal bekend Gemeente Schoonhoven, sectie C, nummers 2809 ged. en 2810 ged.”
    (2.3) [perceel 2] is door middel van een A-B-C-akte door de Gemeente bij notariële akte van levering van 30 juli 1993 rechtstreeks geleverd aan [appellante]. Deze akte vermeldt omtrent het aan [appellante] geleverde:
    “(….) een perceel bouwterrein met de daarop in aanbouw zijnde woning bekend onder bouwnummer1 gelegen te Schoonhoven in het bouwproject “Bij de Watertoren”, uitmakende een ter plaatse kennelijk aangeduid gedeelte van de kadastrale percelen gemeente Schoonhoven, sectie C nummers 2809 en 2810, ter grootte als na uitmeting vanwege het kadaster zal blijken en ten name van de koper zal worden gesteld.” een en ander zoals schetsmatig is aangegeven op een door de comparanten gewaarmerkte aan deze akte te hechten tekening, welke tekening niet ter overschrijving zal worden aangeboden, aan welke tekening koper evenwel geen rechten kan ontlenen met betrekking tot de vaststelling van de kadastrale grenzen.”
    Deze akte is op 2 augustus1993 in de openbare registers ingeschreven.
    (2.4) De Gemeente heeft bij brief van 7 mei 2013 van de (opvolger van de) notaris een gewaarmerkt afschrift ontvangen van voormelde akte van levering, met bijlage, welke akte van levering op grond van artikel 38 lid 1 Wet op het notarisambt onder de notaris is blijven berusten. De bijlage betreft een schetsmatige tekening, waarbij het aan [appellante] geleverde perceel ‘geel’ is ingekleurd. Deze bijlage is, afgezien van de gele inkleuring, identiek aan de schetstekening die [appellante] naar haar zeggen bij ondertekening van het (in rechtsoverweging 2.2 genoemde) koopcontract van de verkopende makelaar heeft ontvangen. Op deze schetstekening is naast de woning en gemetselde tuinmuur ook een pad ingetekend, met in de lengterichting van het pad in het midden een onderbroken streep en in het verlengde van deze onderbroken streep de zijgevel van de bij de woning behorende schuur.

  3. De Gemeente c.s. hebben, voor zover in hoger beroep nog van belang, in eerste aanleg (in conventie) gevorderd een verklaring voor recht dat Quawonen enig en volledig eigenares is van het betwiste perceel C 3252.
    [appellante] heeft, voor zover in hoger beroep nog van belang, (in reconventie) gevorderd (i) veroordeling van de Gemeente om mee te werken aan toedeling van het betwiste perceel aan [appellante] om niet en (ii) veroordeling van Quawonen, kort gezegd, tot behoorlijk onderhoud van de voortuin van [perceel 1] op straffe van een dwangsom.

  4. De rechtbank heeft voormelde vordering van de Gemeente c.s. toegewezen, alsmede vordering (ii) van [appellante], met uitzondering van de verzochte dwangsom. Daarbij heeft de rechtbank de proceskosten gecompenseerd.

  5. [appellante] is met drie grieven tegen deze beslissingen opgekomen. De eerste grief betreft een klacht over de toewijzing van de vordering van de Gemeente c.s. Met grief III wordt geklaagd over de afwijzing van de gevorderde dwangsom, terwijl grief II een klacht bevat over de compensatie van de proceskosten. [appellante] heeft daarnaast in hoger beroep haar eis gewijzigd en aangevuld met een subsidiaire vordering.
    vordert thans, kort weergegeven, vernietiging van de vonnissen van de rechtbank van 24 april 2013 en 2 oktober 2013, en opnieuw rechtdoende primair
    veroordeling van de Gemeente om mee te werken aan toedeling van het betwiste perceel aan [appellante] en subsidiair, voor het geval de primaire vordering niet wordt toegewezen, (a) veroordeling van Gemeente c.s. tot toedeling van het achterste deel van het pad aan [appellante], (b) veroordeling van de Gemeente c.s. om mee te werken aan het vestigen van de erfdienstbaarheid van overpad ten gunste van [perceel 2] ten laste van [perceel 1], (c) dit alles op kosten van Gemeente c.s. Daarnaast vordert [appellante] om alsnog een dwangsom te verbinden aan de veroordeling (ii) tot behoorlijk onderhoud van de voortuin van [perceel 1].
    Beoordeling van grief I

  6. Met deze grief wordt het geschil omtrent het betwiste perceel (de eigendom van de rechterhelft van het pad) in volle omvang aan het hof voorgelegd. Het hof oordeelt hieromtrent als volgt.

  7. Bij de beantwoording van de vraag wat er aan [appellante] in eigendom is overgedragen komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (HR 8-12-2000, ECLI:NL:HR:2000:AA8901).

  8. Vast staat dat aan [appellante] een perceel grond in eigendom is overgedragen, waarop conform planning een huis met schuur is gebouwd. Ook staat vast dat de strook grond naast de woning (de linkerzijde van het pad) eveneens aan [appellante] is overgedragen. Tot slot staat vast dat de zijgevel van de schuur in het verlengde ligt van de onderbroken lijn in het midden van het pad. Het aldus gevormde perceel komt volledig overeen met de gele inkleuring zoals weergegeven in de schetstekening behorend bij de originele leveringsakte. Op grond van de in rechtsoverweging 7 weergegeven maatstaf is er geen enkele aanwijzing dat aan [appellante] ook de rechterzijde van het pad (het betwiste perceel C3252) is geleverd. De omstandigheid dat de betreffende schetstekening niet is ingeschreven in het kadaster, maakt dit niet anders en is evenmin mysterieus. Niet alleen vergt artikel 20 Kadasterwet niet dat de tekening mede wordt ingeschreven – de akte moet wél worden ingeschreven om op grond van artikel 3:89 BW de eigendomsoverdracht te bewerkstelligen –, maar bovendien is de kadastrale inschrijving van de tekening voor de eigendomsvraag niet doorslaggevend. Hiervoor is immers de partijbedoeling bepalend, die naar objectieve maatstaven moet worden uitgelegd in het licht van de hele inhoud van de leveringsakte, waaronder begrepen de schetstekening waar in de akte naar wordt verwezen. Reeds hierom faalt de eerste grief.

  9. [appellante] heeft nog betoogd dat de gele inkleuring van het perceel pas door de notaris is getoond nadat zij de leveringsakte al had getekend en dat zij toen tegen de notaris heeft gezegd dat zij ‘iets anders’ had gekocht. Wat hier ook van zij, dit betekent niet dat zij dus ook de rechterzijde van het pad geleverd heeft gekregen.
    Overigens, vast staat dat de schetstekening aan de originele leveringsakte, die de notaris heeft bewaard, identiek is (afgezien van de gele inkleuring) aan de schetstekening die [appellante] van de makelaar heeft ontvangen. Deze schetstekening, zonder gele inkleuring, biedt naar het oordeel van het hof eveneens objectieve aanwijzingen van de omvang van het geleverde perceel in voormelde zin, met name het feit dat de onderbroken lijn in het midden van het pad naadloos aansluit op de zijgevel van de geprojecteerde schuur. Dit klemt temeer, nu de woning [adres 2] een venster had aan de kant van het pad en het niet voor de hand liggend is dat de erfgrens van een ander tot dit venster zou doorlopen. Weliswaar vormt de omstandigheid dat er geen erfdienstbaarheid van overpad is gevestigd, een aanwijzing ten gunste van de redenering van [appellante], maar dit alléén acht het hof ontoereikend.
    De overige omstandigheden die [appellante] heeft genoemd zijn voornamelijk van subjectieve aard en ontoereikend voor een ander oordeel. In dit verband wijst het hof er op dat aan [appellante] een perceel was verkocht van circa 94 m². De visie van [appellante] dat zij ook de rechterhelft van het pad heeft gekocht, komt neer op een totale oppervlakte van het perceel van iets meer dan 113 m². Dit is ruim 19 m² (en ruim 20 %) méér dan de 94 m² die in het koopcontract is genoemd en daarmee beduidend meer dan het marginale verschil dat met het begrip ‘circa’ wordt bedoeld. De omschrijving in de leveringsakte “ter grootte als na uitmeting vanwege het kadaster zal blijken” vormt geen vrijbrief voor een uitmeting van 20 % meer (een substantieel verschil), maar hooguit voor een uitmeting van een marginaal – bij een nieuwbouwproject gebruikelijk – verschil. [appellante] heeft nog betoogd dat de betekenis van de onderbroken streep over het midden van het pad niet wordt verklaard en dat de overige ononderbroken lijnen op de schetstekening duidelijk grenslijnen zijn van de betrokken kavel. [appellante] leidt hieruit af dat haar grenslijn langs de gevel van nummer 34 loopt. Een dergelijke vergaande conclusie kan naar het oordeel van het hof niet uit deze schetstekening (met onderbroken lijn) worden getrokken. In dit verband wijst het hof er ook nog op dat [appellante] naar eigen zeggen ook niet heeft gevraagd/onderzocht wat de betekenis van deze onderbroken lijn was.

  10. Tot slot wijst het hof erop dat de Gemeente, met verwijzing naar de in rechtsoverweging 2.1 genoemde feiten en omstandigheden, onweersproken heeft gesteld dat zij het betwiste perceel in 1993 niet (mee) heeft verkocht en geleverd aan de Projectontwikkelaar. Aangezien de Projectontwikkelaar niet gerechtigd was een niet aan haar in eigendom toebehorend perceel aan [appellante] te verkopen, zou een eventuele levering van het betwiste perceel onbevoegd zijn geschied, zodat dit in beginsel eveneens aan een rechtsgeldige eigendomsoverdracht aan [appellante] in de weg zou hebben gestaan (artikel 3:84 eerste lid BW). De stelling van [appellante] (memorie van grieven 43) dat Quawonen geen bescherming verdient, omdat de Gemeente niet bevoegd was om in februari 2012 het betwiste perceel aan Quawonen over te dragen, wordt verworpen.

  11. Dit alles leidt tot de conclusie dat het betwiste perceel geen eigendom van [appellante] is geworden en dat zij evenmin alsnog aanspraak op het betwiste perceel kan maken.
    Grief I wordt, zoals gezegd, verworpen.
    Beoordeling van grief III

  12. Evenals de rechtbank ziet het hof geen grond om aan de betreffende veroordeling van Quawonen een dwangsom te verbinden. De coniferen zijn inmiddels verwijderd. Bedoelde veroordeling noopt niet tot verwijdering van alle resterende wortels. De grief wordt verworpen.
    Beoordeling van grief II

  13. Uit het voorgaande vloeit voort dat er geen grond is om de Gemeente te veroordelen in de proceskosten in eerste aanleg. De grief faalt.
    Beoordeling van de (in hoger beroep vermeerderde) subsidiaire vorderingen

  14. Deze vorderingen zijn (grotendeels) gebaseerd op schikkingsvoorstellen die ter comparitie bij het hof zijn besproken en worden door [appellante] gebaseerd op de redelijkheid en billijkheid.

  15. Deze grondslagen zijn ontoereikend, nu de ter comparitie in verband met een regeling in der minne besproken uitgangspunten niet tot uiteindelijke overeenstemming tussen partijen hebben geleid. De betreffende vorderingen zullen worden afgewezen. Overigens acht het hof het verstandig, gelet op de beslissing in deze zaak en de bereidverklaring van de Gemeente c.s., wanneer partijen over en weer een erfdienstbaarheid van overpad vestigen, maar het hof ziet geen rechtsgrond om louter de Gemeente c.s. met de kosten daarvan te belasten.
    Slotsom

  16. De slotsom is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd en dat de gewijzigde (subsidiaire) vorderingen in hoger beroep zullen worden afgewezen. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen in hoger beroep voor de beslissing relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Voor deskundigenonderzoek wordt geen noodzaak gezien. [appellante] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het hoger beroep. Hieronder zijn begrepen de (nog te maken) nakosten (waarvoor onderstaande veroordeling een executoriale titel geeft – HR 19 maart 2010, ECLI:NL:HR: BL1116). Ingevolge artikel 237, derde lid Rv blijft de vaststelling van de proceskosten door het hof in dit arrest beperkt tot de vóór de uitspraak gemaakte kosten.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt de bestreden vonnissen;

  • -

    wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Gemeente c.s. tot op heden begroot op € 683,-- aan verschotten en € 2.235,-- aan salaris advocaat, en bepaalt dat deze bedragen binnen veertien dagen na de dag van deze uitspraak moeten zijn voldaan, bij gebreke waarvan de wettelijke rente als bedoeld in artikel 6:119 BW verschuldigd is vanaf het einde van voormelde termijn tot aan de dag der algehele voldoening.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, M.E. Honée en T.G. Lautenbach en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 21 juli 2015 in aanwezigheid van de griffier.