Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2015:1435

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
12-05-2015
Datum publicatie
28-07-2015
Zaaknummer
200.149.457-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Weigering huurovereenkomst te sluiten i.v.m. onbetaald gebleven oude huurschuld van bedrijfsruimte. Geen rechtsverwerking of verjaring.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.149.457/01

Zaak- en rolnummer rechtbank : 2327982 \ CV EXPL 13-1900

Arrest van 12 mei 2015

inzake

[appellant] ,

wonende te Alphen aan den Rijn,

appellant,

hierna te noemen: [appellant] ,

advocaat: mr. L.F. Niemantsverdriet-Wensink te Alphen aan den Rijn,

tegen

Stichting Wonen Centraal,

gevestigd te Alphen aan den Rijn,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Wonen Centraal,

advocaat: mr. T. de Nijs te Woerden.

Het geding

Bij exploot van 19 mei 2014 is [appellant] in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag team kanton, locatie Gouda tussen partijen gewezen vonnis van 20 februari 2014. Bij memorie van grieven met producties heeft [appellant] zeven grieven aangevoerd alsmede zijn eis aangevuld. Bij memorie van antwoord met producties heeft Wonen Centraal de grieven bestreden.

Vervolgens hebben partijen op 5 maart 2015 de zaak door hun advocaten doen bepleiten, waarbij Wonen Centraal een pleitnota heeft overgelegd. Ten slotte hebben partijen arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende:

1.1

[appellant] heeft met Wonen Centraal een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot de bedrijfsruimte aan de [adres 3] te Alphen aan den Rijn. Over de periode 1 januari 2002 tot en met 7 juni 2004 heeft [appellant] een huurachterstand laten ontstaan van

€ 20.667,45. [appellant] is in maart 2004 failliet verklaard. Bij aangetekende brief van 18 maart 2004 heeft Wonen Centraal de huur opgezegd wegens faillissement en een overzicht van de vordering als bijlage meegezonden. De vordering is ter verificatie ingediend in het faillissement. Het faillissement is in maart 2006 opgeheven bij gebrek aan baten.

1.2

Bij brief van 9 maart 2006 heeft Wonen Centraal [appellant] verzocht contact met haar op te nemen in verband met de achterstallige huur. Bij brieven van 23 maart 2006, 10 mei 2006, 5 augustus 2008 en 1 september 2008 is [appellant] verzocht tot betaling van het openstaand bedrag over te gaan.

1.3

Bij brief van 21 september 2008 heeft [appellant] aan Wonen Centraal een eerder tussen hen gevoerd telefoongesprek als volgt bevestigd:

“In februari 2006 is mijn faillissement opgeheven wegens gebrek aan baten. Het openstaande bedrag aan schulden was (en is) ongeveer 400.000,-.

Al lange tijd solliciteer ik naar diverse banen, echter wordt (tot op heden) net zo vaak afgewezen. De reden hiervoor is, mijns inziens, mijn leeftijd en het feit dat ik lijd aan een vorm van artrose (verslijting) aan nek en rug.

Ik had al gespreken gehad met mijn advocaat om te zijner tijd een vrijwillige schuldsanering uit te voeren, echter hier is wel een inkomen voor verreisd.

Op uw vraag hoe ik dan leef, kon (en kan) ik u gelukkig meedelen dat mijn vrouw mij in mijn levensonderhoud voorzie. Wij zijn onder huwelijkse voorwaarden getrouwd. (…)”

1.4

In oktober 2012 heeft [appellant] een huurovereenkomst gesloten met betrekking tot een woning aan de [adres 1] in Alphen aan den Rijn. [appellant] heeft in dat kader contact gehad met mevrouw [betrokkene] , klantenconsulente van Wonen Centraal (hierna: [betrokkene] ).

1.5

In deze huurovereenkomst is onder meer opgenomen:

“Huurovereenkomst Gemeentewoningen

De ondergetekenden,

De gemeente Alphen aan den Rijn, voor deze overeenkomst vertegenwoordigd door medewerkers van beheerder Stichting wonenCentraal, (…)

hierna te noemen: verhuurder

en

De heer [appellant] , (…)

hierna te noemen: huurder

overwegende

  • -

    dat de gemeente Alphen aan den Rijn een aantal woningen in eigendom heeft verworven in het kader van stedelijke herontwikkeling (…)

  • -

    (...)

  • -

    dat de gemeente de woningen zal verhuren met gebruikmaking van art. 7:232 lid 4 BW, waardoor sprake is van verminderde huurbescherming voor de huurder;

  • -

    dat de gemeente met Stichting wonenCentraal een beheerovereenkomst heeft gesloten met betrekking tot o.a. het namens de gemeente toewijzen en verhuren van de woningen; (…)”

1.6

Bij brief van 2 april 2013 is [appellant] door Wonen Centraal uitgenodigd voor een groepsbezichtiging van de woning [adres 2] te Alphen aan den Rijn.

1.7

Bij brief van 16 april 2013 heeft Wonen Centraal aan [appellant] onder meer het volgende geschreven:

“De afgelopen week heeft u ons diverse malen geschreven over de toewijzing van de woning aan de Briljantstraat 224. (…) U wilt deze woning graag huren maar wij kunnen u helaas geen huurovereenkomst aanbieden. In deze brief zal ik dit verder toelichten.

In het verleden heeft u bij ons een bedrijfsruimte gehuurd aan de [adres 3] . Hier staat nog een vordering open van € 20.667,45. U geeft aan dat deze vordering (..) berust op een misverstand binnen onze organisatie en deze verjaard is. Wij hebben dit grondig uitgezocht en zijn tot de conclusie gekomen dat u dit bedrag nog steeds verschuldigd bent.

(…)

Zolang deze vordering niet is voldaan, zullen wij u geen woning toewijzen.”

1.8

[appellant] heeft tegen voornoemde weigering een klacht ingediend bij de Klachtencommissie. De Klachtencommissie heeft de klacht ongegrond geacht.

1.9

Bij exploot van 12 juni 2013 heeft de gemachtigde van Wonen Centraal [appellant] gesommeerd de huurschuld te betalen. Omdat betaling uitbleef, heeft Wonen Centraal [appellant] op 30 augustus 2013 gedagvaard en gevorderd [appellant] te veroordelen tot betaling van de huurschuld, vermeerderd met rente en kosten. [appellant] heeft een reconventionele vordering ingesteld, stellende dat hij door de weigering door Wonen Centraal van de woning aan de Briljantstraat extra verhuiskosten moet maken, welke hij heeft begroot op € 5.912,-.

1.10

Bij vonnis van 20 februari 2014 heeft de kantonrechter de vordering in conventie toegewezen en de vordering in reconventie afgewezen.

2. In hoger beroep heeft [appellant] gevorderd het bestreden vonnis van de kantonrechter te vernietigen en opnieuw rechtdoende: i) de vordering van Wonen Centraal af te wijzen, ii) Wonen Centraal te veroordelen tot voldoening van een bedrag van € 5.912,-, aan verhuiskostenvergoeding, te vermeerderen met rente en nakosten, iii) Wonen Centraal te veroordelen tot het toekennen van vijfentwintig jaren extra inschrijftijd bovenop het reeds door [appellant] opgebouwde aantal inschrijfjaren, met veroordeling van Wonen Centraal in de proceskosten in beide instanties.

3. De grieven zijn gericht tegen het oordeel van de kantonrechter - kort gezegd - dat het niet onaanvaardbaar is dat Wonen Centraal alsnog aanspraak maakt op betaling van de huurschuld. Zij lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4. Het hof stelt voorop dat niet in geschil is dat [appellant] een huurschuld heeft van

€ 20.667,45, zodat de vordering tot betaling van deze huurschuld in beginsel toewijsbaar is. [appellant] heeft echter als verweer aangevoerd dat Wonen Centraal naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid haar vordering niet mocht handhaven en dat zij haar recht hiertoe had verwerkt. In dat kader heeft [appellant] zich erop beroepen dat een medewerkster van Wonen Centraal, mevrouw [betrokkene] (hierna: [betrokkene] ) heeft gezegd dat de vordering van Wonen Centraal was verjaard.

5. Ten tijde van de pleidooizitting in hoger beroep heeft [appellant] voor het eerst en subsidiair een beroep op gedeeltelijke verjaring van de vordering gedaan, namelijk voor wat betreft het deel van de vordering dat is ontstaan voor 1 september 2003. Wonen Centraal heeft daartegen, als zijnde tardief, bezwaar gemaakt. Het hof volgt het betoog van [appellant] niet dat het verweer reeds eerder naar voren is gebracht en dat bij pleidooi slechts een verduidelijking daarvan wordt gegeven. Hij heeft onder grief 1 met zoveel woorden gesteld dat een medewerkster van Wonen Centraal aan hem heeft meegedeeld dat de huurschuld verjaard is; hij heeft zich daarbij niet zelf op het standpunt gesteld dat vordering terzake van de huurschuld verjaard is. Het aanvoeren van een nieuw verweer bij pleidooi is in strijd met de twee-conclusieregel. Omdat Wonen Centraal echter zowel in de memorie van antwoord als bij pleidooi is ingegaan op de vraag of sprake zou kunnen zijn van verjaring van de vordering, is het hof van oordeel dat Wonen Centraal voldoende heeft kunnen reageren op dit verweer zodat het verjaringsverweer op grond van de goede procesorde toelaatbaar is.

6. Het hof is van oordeel dat het beroep op verjaring geen doel treft. Rechtsvorderingen tot betaling van huren verjaren ingevolge art. 3:308 BW door verloop van vijf jaren na de aanvang van de dag, volgende op die waarop de vordering opeisbaar is geworden. De verjaring is echter door Wonen Centraal gestuit door de brieven die zij vanaf maart 2006 aan [appellant] heeft gezonden. In deze brieven heeft Wonen Centraal zich steeds ondubbelzinnig het recht op nakoming voorbehouden (art. 3:317 lid 1 BW). Dat de brieven door [appellant] (met uitzondering van de brief van 1 september 2008) niet zijn ontvangen, ligt, gelet op art. 3:37 lid 3 BW, geheel in zijn risicosfeer. Het had immers op zijn weg gelegen om de wijziging van zijn adres aan Wonen Centraal door te geven. Van Wonen Centraal kon niet gevergd worden dat zij bij de curator - die kennelijk wel op de hoogte was van het nieuwe adres – navraag zou doen of het adres van [appellant] mogelijk veranderd was.

7. [appellant] heeft voorts aangevoerd dat niet slechts het laten rusten van de huurschuld heeft geleid tot een onaanvaardbare situatie maar het feit dat een medewerkster van Wonen Centraal bij gelegenheid van het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst op 12 oktober 2012 aan [appellant] heeft laten weten dat de huurschuld inmiddels was verjaard. Ook als zij daartoe niet bevoegd was, is deze mededeling toch bindend omdat [appellant] mocht afgaan op deze uitspraak. Bovendien werd de juistheid van deze mededeling bevestigd door het feit dat hem alsnog een huurovereenkomst werd aangeboden, terwijl even daarvoor was gesteld dat Wonen Centraal geen huurovereenkomsten sluit met iemand met een huurachterstand. [appellant] mocht daarom in redelijkheid uitgaan van verjaring van de vordering en mocht er gerechtvaardigd op vertrouwen dat deze niet meer bij hem ingevorderd zou worden.

8. Het hof stelt voorop dat van rechtsverwerking sprake kan zijn indien de schuldeiser zich heeft gedragen op een wijze die naar maatstaven van redelijkheid en billijkheid onverenigbaar is met het vervolgens geldend maken van het ingeroepen recht. Enkel tijdsverloop of stilzitten door een schuldeiser levert geen toereikende grond op voor het aannemen van rechtsverwerking. Vereist is de aanwezigheid van bijzondere omstandigheden als gevolg waarvan hetzij bij de schuldenaar het gerechtvaardigd vertrouwen is gewekt dat de schuldeiser zijn aanspraak niet meer geldend zal maken, hetzij de positie van de schuldenaar onredelijk zou worden benadeeld of verzwaard in het geval de schuldeiser zijn aanspraak alsnog geldend zou kunnen maken (HR 29 september 1995, ECLI:HR:1995:ZC 1827, NJ 1996, 89). Gedragingen die tot rechtsverwerking kunnen leiden, moeten door de partij die zich daarop beroept, worden gesteld en zonodig bewezen.

9. De mededeling van [betrokkene] in oktober 2012 – die overigens door Wonen Centraal wordt betwist – kon naar het oordeel van het hof niet leiden tot gerechtvaardigd vertrouwen bij [appellant] dat Wonen Centraal haar aanspraak niet meer geldend zou maken. Het contact dat [appellant] in oktober 2012 met [betrokkene] had, zag op het aangaan van een huurovereenkomst voor een woning aan de [adres 1] . Uit de inhoud van de huurovereenkomst (zie hiervoor onder 1.5) is duidelijk af te leiden dat a) de gemeente Alphen aan den Rijn de verhuurder was, b) sprake was van een gemeentelijke (sloop)woning en c) Wonen Centraal hierbij slechts als beheerder optrad. Zonder nadere motivering, die ontbreekt, valt niet in te zien hoe [appellant] aan mededelingen van [betrokkene] die op dat moment handelde namens de gemeente Alphen aan den Rijn en aan het sluiten van de huurovereenkomst met de gemeente Alphen aan den Rijn het gerechtvaardigd vertrouwen kon ontlenen dat zijn huurschuld bij Wonen Centraal niet meer geïnd zou (kunnen) worden. Daarbij komt dat Wonen Centraal zich steeds, ook voor en na het sluiten van deze overeenkomst, op het standpunt heeft gesteld dat de vordering niet was verjaard. Het hof gaat gelet op het voorgaande aan het door [appellant] gedane bewijsaanbod voorbij als niet ter zake dienend en/of onvoldoende gespecificeerd.

10. [appellant] kan zich evenmin beroepen op de omstandigheid dat Wonen Centraal in 2006 een koopovereenkomst heeft gesloten met de toenmalige echtgenote van [appellant] . Omdat de woning uitsluitend aan de toenmalige echtgenote werd verkocht (met wie hij op huwelijkse voorwaarden was gehuwd), heeft de openstaande schuld van [appellant] daarbij (terecht) geen rol gespeeld.

11. [appellant] heeft tot slot nog aangevoerd dat het incasseren van de huurachterstand uit 2004 tot een onaanvaardbare situatie leidt omdat hij een kleine ondernemer is, in 2012 met moeite een tweede faillissement heeft kunnen afwenden en geen reserves heeft kunnen opbouwen om een vordering van bijna € 30.000 te kunnen voldoen. Dit verweer faalt. Van onredelijke benadeling is geen sprake omdat het niet kunnen opbouwen van reserves niet te wijten is aan gedragingen van Wonen Centraal maar is gelegen in de omstandigheid dat [appellant] zelf niet of nauwelijks inkomsten heeft verworven.

12. Nu het hof van oordeel is dat geen sprake is van rechtsverwerking (noch van verjaring), is de weigering door Wonen Centraal van de woning aan de [adres 2] terecht geweest en kan van het toekennen van een verhuisvergoeding geen sprake zijn. Ook de vordering tot het toekennen van vijfentwintig jaren extra inschrijftijd dient te worden afgewezen, nu [appellant] nalaat aan te geven wat de grondslag van deze vordering is.

13. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven falen en dat het vonnis van de kantonrechter moet worden bekrachtigd. [appellant] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van dit hoger beroep.

Beslissing

Het hof:

- bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Gouda van 20 februari 2014;

- wijst het overig gevorderde af;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Wonen Centraal tot op heden begroot op € 704 aan verschotten en € 1.896 aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.P.J. Ruijpers, T.G. Lautenbach en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 mei 2015 in aanwezigheid van de griffier.