Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2014:4284

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
19-08-2014
Datum publicatie
19-01-2015
Zaaknummer
200.090.040/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Makelaar aansprakelijk voor onzorgvuldig uitgevoerde taxatie van onroerend goed. Begroting van de schade die de hypotheeknemer als gevolg van de foute taxatie heeft geleden.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel Recht

Zaaknummer: 200.090.040/01

Zaak-rolnummer rechtbank: 305607/HA ZA 08-1008

Arrest d.d. 19 augustus 2014

in de zaak van

de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SPARCK HYPOTHEKEN B.V.,

gevestigd te Amsterdam,

hierna te noemen: Sparck,

appellante,

advocaat: mr. P. van der Mersch te Rotterdam,

tegen

1. de besloten vennootschap met beperkte aansprakelijkheid SBF MAKELAARDIJ OG B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

hierna te noemen: SBF,

2. [geïntimeerde 2][geïntimeerde 2],

wonende te Sleeuwijk,

hierna te noemen: [geïntimeerde 2],

geïntimeerden,

hierna gezamenlijk ook te noemen: SBF c.s.,
advocaat: mr. F. Bienfait te Capelle aan den IJssel.

Het verdere verloop van het geding

De bij arrest van 22 november 2011 gelaste comparitie van partijen heeft op 20 december 2011 plaatsgevonden. Partijen zijn hier alle verschenen; een minnelijke regeling is niet tot stand gekomen. Vervolgens heeft Sparck bij memorie van grieven tevens houdende akte vermeerdering van eis (met producties) tegen de vonnissen van de rechtbank van 25 november 2009 en 23 maart 2011 grieven aangevoerd en haar eis vermeerderd. Daarop ontving het hof het bericht dat SBF in oktober 2012 in staat van faillissement was verklaard, waarna de zaak tegen haar werd geschorst. Vervolgens heeft [geïntimeerde 2] de grieven van Sparck bij memorie van antwoord (met producties) bestreden. Daarop hebben Sparck en [geïntimeerde 2], in twee termijnen, schriftelijk gepleit, waarbij Sparck nog producties heeft overgelegd en haar eis nog heeft verminderd. [geïntimeerde 2] heeft vervolgens nog een akte genomen. Ten slotte hebben Sparck en [geïntimeerde 2] hun stukken overgelegd voor arrest.

De beoordeling van het hoger beroep

  1. Sparck heeft geen grief gericht tegen het vonnis van de rechtbank van 12 mei 2010, zodat zij in zoverre in haar beroep niet-ontvankelijk verklaard moet worden.

  2. Sparck heeft voorts geen grief of anderszins bezwaren gericht tegen de feiten zoals die door de rechtbank in haar vonnis van 25 november 2009 (r.o. 2.1-2.17) zijn vastgesteld, zodat deze feiten ook het hof tot uitgangspunt dienen.

  3. In de kern gaat het in deze procedure om het volgende. Sparck is een onderneming die zich in 2007 bezig hield met het verstrekken en beheren van hypothecaire geldleningen. SBF is een onderneming die zich destijds (onder meer) bezig hield met het uitbrengen van taxatierapporten betreffende onroerende zaken. [geïntimeerde 2] is bestuurder van SBF. Op enig moment in februari 2007 is SBF benaderd door [betrokkene 1], bestuurder van Edro Vastgoed B.V. (hierna: Edro), een onderneming die onroerende zaken aankoopt, verkoopt en exploiteert, met het verzoek een appartement te taxeren aan de [adres] (hierna: het appartement), waarvan Edro rechthebbende was. [geïntimeerde 2] heeft het appartement vervolgens op 21 februari 2007 in aanwezigheid van [betrokkene 1] en (adspirant-)koper [betrokkene 2] geïnspecteerd en naar aanleiding daarvan op 28 februari 2007 een taxatierapport opgemaakt, dat hij vervolgens naar [betrokkene 2] heeft gezonden. [betrokkene 2] is hierin op verzoek van zowel [betrokkene 1] als [betrokkene 2] zelf als opdrachtgever aangemerkt. Op 21 maart 2007 heeft SBF in opdracht van [betrokkene 2] - thans door tussenkomst van Briljant Advies, een bij Sparck aangesloten hypotheekbemiddelaar, en 5punt20, een makelaars/taxateursorganisatie waarbij SBF was aangesloten - op basis van dezelfde inspectie nogmaals een taxatierapport betreffende het appartement opgemaakt. De achtergrond hiervan was dat Sparck bij beoordeling van financieringsaanvragen alleen taxatierapporten accepteerde van taxateurs die bij bepaalde netwerken van taxateurs, waaronder 5punt20 BV (hierna: 5punt20), waren aangesloten, waarbij Sparck bovendien met 5punt20 afspraken had gemaakt over controlewerkzaamheden die zij, 5punt20, ten aanzien van taxatierapporten die door bij haar aangesloten makelaars waren opgesteld, zou uitvoeren. In het tweede rapport is, net als in het rapport van 28 februari, een onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik vermeld van €428.000,-- (en na een geplande verbouwing van €453.000,--) en een executiewaarde vrij van huur en gebruik van €385.000,-- (na verbouwing van €410.000,--). Het appartement is op enig moment in 2007 door Edro aan [betrokkene 2] verkocht, van welke transactie een schriftelijke koopovereenkomst is opgemaakt die is gedateerd op 15 februari 2007. Ten behoeve van deze aankoop heeft Sparck [betrokkene 2] op 10 april 2007 een hypothecaire lening verstrekt tot een bedrag van €470.800,--, zijnde 110% van de door SBF vastgestelde onderhandse verkoopwaarde. [betrokkene 2] heeft later in 2007 aan Sparck kenbaar gemaakt dat hij bij het aangaan van deze lening frauduleus heeft gehandeld door onjuiste informatie omtrent zijn arbeidsverhouding en inkomen te verstrekken. Nadat [betrokkene 2] met zijn betalingsverplichtingen jegens Sparck in gebreke was gebleven, is het appartement op 7 februari 2008 - na een periode van leegstand en gebruik als hennepplantage - in opdracht van Sparck opnieuw getaxeerd, waarbij Taxatheek B.V. de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik heeft bepaald op €290.000,-- en de executiewaarde vrij van huur en gebruik op €258.000,--. Het appartement is op 12 juli 2008 opnieuw (onderhands) verkocht en op 1 september 2008 geleverd, nu voor een bedrag van €280.000,--. SBF is in oktober 2012 in staat van faillissement verklaard.

  4. Stellende dat SBF c.s. onrechtmatig jegens haar heeft gehandeld door een waarde van het pand af te geven waarvan zij wist, althans moesten begrijpen dat deze onjuist was, vorderde Sparck in eerste aanleg – na eiswijziging – hoofdelijke veroordeling van SBF en [geïntimeerde 2] tot betaling van een bedrag van €258.786,66, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 15 maart 2008. Nadat de rechtbank een deskundige had benoemd en deze deskundige had geoordeeld dat een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur op 21 maart 2007 de onderhandse verkoopwaarde vrij van huur en gebruik van het appartement heeft kunnen taxeren op €428.000,--, zoals [geïntimeerde 2] had gedaan, heeft de rechtbank de vorderingen van Sparck jegens SBF c.s. afgewezen met verwijzing van Sparck in de kosten van het geding. Tegen deze afwijzing en de gronden waarop zij berust heeft Sparck haar grieven gericht.

  5. In hoger beroep heeft Sparck eerst haar eis vermeerderd en deze vervolgens verminderd, waarna haar vordering is komen te luiden dat het hof de vonnissen van de rechtbank van 25 november 2009 en 23 maart 2011 zal vernietigen en, opnieuw rechtdoende, SBF en [geïntimeerde 2] hoofdelijk zal veroordelen tot betaling van
    A. €233.340,81 in hoofdsom (zijnde het in het petitum van de memorie van grieven opgenomen bedrag van €241.587,26 minus het bedrag van €8.236,45 waarmee de vordering in hoofdsom bij schriftelijk pleidooi is verminderd), te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 1 september 2008;
    B. €10.784,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 april 2011, ter zake de door Sparck onverschuldigd betaalde proceskosten in eerste aanleg;
    C. €2.409,75, te vermeerderen met de wettelijke rente over €1.428,-- vanaf 1 juni 2010 en €981,75 vanaf 7 december 2010 ter zake de door Sparck in eerste aanleg betaalde kosten van de deskundige;
    D. €6.592,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de dag van de memorie van memorie van grieven, ter zake de door Sparck in het kader van dit hoger beroep overgelegde deskundigenrapporten;
    E. €10.784,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 23 maart 2011, ter zake de door Sparck onverschuldigd betaalde proceskosten in eerste aanleg,
    met veroordeling van SBF c.s. in de kosten van het hoger beroep, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf de 15e dag vanaf het te dezen te wijzen arrest.

  6. [geïntimeerde 2] heeft geen bezwaar gemaakt tegen de eisvermeerdering, zodat het hof zal oordelen over de eis zoals vermeerderd (en nadien nog verminderd).

  7. Met grief I klaagt Sparck erover dat de rechtbank de conclusies van de deskundige tot uitgangspunt van haar beoordeling heeft genomen en heeft geoordeeld dat niet is komen vast te staan dat SBF c.s. bij het uitvoeren van de taxatie niet de zorgvuldigheid in acht heeft genomen die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot verwacht mag worden. Blijkens de toelichting op deze grief heeft Sparck haar bezwaren tegen de door [geïntimeerde 2] verrichte taxatie in hoger beroep meer toegespitst op de totstandkoming van het rapport en de daarbij gehanteerde uitgangspunten, waarbij zij zich met name beroept op een tweetal rapporten van door haar ingeschakelde deskundigen.

  8. Het hof stelt voorop dat geen van partijen (voldoende gemotiveerde) bezwaren heeft aangevoerd tegen de taxatie zelf zoals die is verricht door de in eerste aanleg door de rechtbank benoemde deskundige, makelaar [makelaar X], zodat die ook het hof tot uitgangspunt kan dienen. [makelaar X] heeft het appartement opgemeten en is daarbij uitgekomen op een woonoppervlakte van 248,16 m2. Voorts is hij mede op basis van vergelijking met door hem relevant geachte woningen aan de [adres] die in de periode van twee jaar voorafgaand aan de litigieuze verkoop zijn verkocht, op een m2-prijs uitgekomen van €1.100 voor de begane grond en de zolder, en van €1.600 voor de eerste en tweede etage van het appartement. Hij heeft vervolgens geoordeeld dat het appartement per 21 maart 2007 een onderhandse verkoopwaarde vertegenwoordigde van €365.000,--.

  9. Sparck heeft wel gemotiveerde bezwaren geuit tegen de benadering die de deskundige heeft gevolgd om van de door hem vastgestelde onderhandse verkoopwaarde tot zijn antwoord te komen op de vraag of een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur de onderhandse verkoopwaarde van het appartement op 20 maart 2007 heeft kunnen taxeren op €428.000,--. Die bezwaren zijn gegrond. De deskundige heeft zijn antwoord op vorenbedoelde vraag doen steunen op bepaling van een bandbreedte van acceptabele taxatiewaarden ten opzichte van het gemiddelde van de door hem vastgestelde waarde en die van [geïntimeerde 2]. Dat uitgangspunt is echter onjuist, nu hij aldus ten onrechte de door [geïntimeerde 2] vastgestelde taxatiewaarde, die juist ter discussie staat, heeft betrokken bij de vaststelling van de norm waaraan die waarde getoetst moet worden.

  10. Het hof ziet overigens, gegeven het feit dat partijen geen bezwaren tegen de door de deskundige vastgestelde waarde hebben aangevoerd, geen beletselen deze waarde als uitgangspunt te nemen bij het bepalen van een voor beoordeling acceptabele bandbreedte. Het moge zo zijn dat, zoals G.M. ten Have in zijn gezaghebbende ‘Taxatieleer vastgoed’ naar voren heeft gebracht, het probleem van één taxatie van een object is dat niet bekend is waar de taxatie-uitkomst zich binnen de variatiebreedte bevindt omdat er geen gemiddelde is (Deel 1, p. 63, overgelegd bij memorie van grieven als productie 23), maar in de onderhavige zaak, waarin partijen met de benoeming van slechts één deskundige hebben ingestemd, kan dat geen betekenis toekomen. Een benadering van de door de deskundige vastgestelde waarde waarin de mogelijkheid wordt verdisconteerd dat deze zowel onderin als bovenin de acceptabele bandbreedte kan liggen, zou – wanneer van de volgens Ten Have in de praktijk gehanteerde 10%-vuistregel voor acceptabele afwijking (bij een stabiele markt en voor een courant object) wordt uitgegaan – ook niet tot een voldoende scherp toetsingscriterium leiden. Immers, zou in het onderhavige geval de door de deskundige vastgestelde waarde van €365.000,-- de bovengrens van de acceptabele range vormen, derhalve 110% van een (uiteraard denkbeeldig) gemiddelde, dan zou dat betekenen dat 90/110 x €365.000,-- = €299.000,-- als ondergrens nog acceptabel zou zijn; zou evenwel de door de deskundige vastgestelde waarde de ondergrens van de range vormen, derhalve 90% van een (denkbeeldig) gemiddelde, dan zou dat meebrengen dat 110/90 x €365.000,-- = €446.000,-- als bovengrens ook nog acceptabel zou zijn. Die benadering zou derhalve tot een bandbreedte leiden waarvan de bovengrens (€446.000,--) bijna 50% hoger is dan de ondergrens (€299.000). Bij een dergelijke bandbreedte van acceptabele waarden zou er aan professionele taxateurs vermoedelijk weinig behoefte bestaan.

  11. Wordt de in de praktijk – voor een stabiele markt en voor een courant object – gehanteerde10-% vuistregel toegepast op uitsluitend de door de deskundige vastgestelde waarde – een benadering die het hof hier goed op haar plaats acht, en die overigens ook deskundigen prof. dr. A.C. Hordijk en P.G Jager aanvaardbaar achten (rapport van 2 december 2011, p.7 (prod. 8 bij memorie van grieven) – dan is duidelijk dat de door [geïntimeerde 2] vastgestelde waarde van €428.000,-- aanzienlijk buiten de range (met bovengrens €401.500,--) valt. Ten overvloede overweegt het hof nog dat het aannemelijk acht dat – zoals Sparck eveneens met verwijzing naar het rapport van Hordijk en Jager heeft betoogd – het rapport van de Raad voor Vastgoedinformatie van 1990, waarop Ten Have zich (in 2003) heeft gebaseerd, inmiddels op het punt van de taxatienauwkeurigheid is achterhaald omdat de datasystemen om betrouwbaar vergelijkingsmateriaal te verkrijgen inmiddels sterk zijn verbeterd. Dat dat ook in 2007 al het geval was, is echter niet voldoende komen vast te staan.

  12. Bij de beoordeling van de vraag of [geïntimeerde 2] onrechtmatig jegens Sparck heeft gehandeld komt het echter niet (enkel) aan op de mate waarin de getaxeerde waarde afwijkt van de daadwerkelijke waarde van het appartement, maar (ook) op de vraag of [geïntimeerde 2] bij de totstandkoming van het taxatierapport en bij de uitgangspunten die zij daarbij heeft gehanteerd de zorgvuldigheid heeft betracht die van een redelijk bekwaam en redelijk handelend vakgenoot mag worden verwacht. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 2] die zorgvuldigheid hier niet heeft betracht.

  13. Allereerst is het hof van oordeel dat [geïntimeerde 2] er onvoldoende blijk van heeft gegeven dat hij zijn onderzoek voldoende onafhankelijk heeft verricht en bij zijn taxatie de belangen van zijn opdrachtgever en – voor de onderhavige zaak van meer gewicht – de op zijn taxatie vertrouwende financier (die in casu Sparck zou blijken te zijn) in acht heeft genomen. SBF c.s. heeft bij conclusie van antwoord naar voren gebracht dat zij in februari 2007 is gebeld door [betrokkene 1] van Edro met het verzoek het appartement ‘ten behoeve van een aankoop door een derde’ te taxeren. [geïntimeerde 2] heeft vervolgens een afspraak gemaakt voor de bezichtiging van het appartement, waarbij [betrokkene 1], aldus SBF c.s., heeft aangegeven dat de taxatie bestemd was om ‘als richtsnoer van de waarde te dienen voor de verkoop’, en verder dat de koper opdrachtgever zou worden. Bij gelegenheid van de bezichtiging, waarbij ook [betrokkene 2] aanwezig was, heeft [betrokkene 1] aan [geïntimeerde 2] een vel papier gegeven met getallen die volgens [betrokkene 1] de vraagprijs of de waarde van het pand zouden kunnen zijn. Op dit papier staan een onderhandse taxatiewaarde en een executie taxatiewaarde van respectievelijk €448.000,-- en €398.000,--. Het papier vermeldt voorts de waarden ‘na verbouwing’, waarvoor bedragen van €475.000,-- respectievelijk €422.000,--zijn aangegeven. Ter toelichting op deze verbouwing, vermeldt het papier verder nog:
    “Koper, de heer [betrokkene 2], wil een moderne badkamer met bubbelbad, nieuwe douche ruimte, toilet en bidet en dubbele wastafels in het appartement laten inbouwen en vraagt als er op het taxatierapport naast de huidige waarden (vrije verkoop en executie) ook een opgave kan worden gedaan van de waarden na de aangegeven verbetering.”
    [betrokkene 1] heeft [geïntimeerde 2] – zo heeft deze bij memorie van antwoord naar voren
    gebracht – bij de bezichtiging nog verteld dat hij het appartement voor €450.000,-- wilde verkopen. Bij de bezichtiging heeft [geïntimeerde 2] met [betrokkene 2], die zich, door middel van overhandiging van een visitekaartje, als makelaar presenteerde, kennis gemaakt, waarbij deze ook zelf heeft aangegeven dat hij opdrachtgever van het rapport wilde worden en heeft gevraagd of ook de waarde van de te verrichten verbouwing getaxeerd kon worden.

  14. Dat [geïntimeerde 2] al vóór de bezichtiging contact met [betrokkene 2] heeft gehad, dat [geïntimeerde 2] bij de bezichtiging meer met [betrokkene 2] heeft besproken dan het enkele feit dat [betrokkene 2] als opdrachtgever moest worden aangemerkt en dat ook de situatie na verbouwing gewaardeerd moest worden, en dat [geïntimeerde 2] wist dat of zich ervan vergewist heeft of [betrokkene 2] ervan op de hoogte was dat [betrokkene 1] hem een papier met waarden had overhandigd en verteld had voor hoeveel hij het appartement wilde verkopen, is gesteld noch gebleken. Sparck heeft SBF c.s. bij memorie van grieven uitdrukkelijk verzocht nadere feiten te verschaffen over het contact dat [geïntimeerde 2] met [betrokkene 2] heeft gehad ter gelegenheid van de bezichtiging, maar [geïntimeerde 2] heeft daartoe geen aanleiding gezien. Hij heeft daarmee miskend dat van hem als aangesproken beroepsbeoefenaar, die zich niet alleen jegens zijn opdrachtgever, maar ook jegens diens potentiële financier Sparck heeft verbonden, verlangd mag worden dat hij aan Sparck, op wie ten aanzien van de gestelde beroepsfout de bewijslast rust, voldoende aanknopingspunten voor bewijslevering verschaft.Wat wel vaststaat is dat [geïntimeerde 2] zijn rapport op 28 februari 2007 heeft afgerond en het vervolgens naar [betrokkene 2] heeft gezonden, en het rapport met dezelfde inhoud (waaronder dezelfde waarden) op 21 maart 2007 nogmaals heeft afgegeven in een door 5 punt20 gewenste vorm ten behoeve van het verkrijgen van financiering.

  15. Het hof acht deze hele gang van zaken merkwaardig. Het verkrijgen van een taxatierapport over de waarde van een onroerende zaak is immers, zoals ook Ten Have in zijn boek vermeldt, een onderdeel van het besluitvormingsproces van de opdrachtgever, in verband waarmee een taxateur zich moet inleven in de situatie van de opdrachtgever en moet weten welke rol het rapport in dat besluitvormingsproces speelt. De schatting van de waarde wordt ook mede bepaald door de inhoud van de opdracht aan de taxateur.Waar [geïntimeerde 2] bij memorie van antwoord sub 23 met instemming een passage uit een vonnis van de rechtbank Breda aanhaalt waarin deze overweegt dat de hoedanigheid van de opdrachtgever invloed kan hebben op het resultaat van de taxatie, erkent [geïntimeerde 2] de betekenis van opdrachtgever en opdracht in feite ook. Het hof kan het overhandigen door [betrokkene 1] van het papier met waardes en diens mededeling over de verkoopprijs die hij wil realiseren niet anders zien dan een oneigenlijke poging van de verkoper (niet-opdrachtgever) om het resultaat van de taxatie te beïnvloeden, waartegen [geïntimeerde 2], te meer nu hem al was aangegeven dat [betrokkene 2] als koper zijn opdrachtgever zou worden, bezwaar had moeten maken. Dat hij dat heeft gedaan is echter gesteld noch gebleken.

  16. Merkwaardig is voorts dat [geïntimeerde 2] de informatie over de beoogde verbouwing van [betrokkene 1] als verkoper, die met die verbouwing niets van doen had, heeft ontvangen en niet van zijn opdrachtgever [betrokkene 2]. Dat [geïntimeerde 2] überhaupt in enig detail met [betrokkene 2] over de beoogde verbouwing heeft gesproken of anderszins van hem informatie heeft gehad ten aanzien van de verbouwing, is gesteld noch gebleken. Dat het [geïntimeerde 2] niet heeft bevreemd dat [betrokkene 2], die zich nota bene zelf als makelaar had voorgesteld, niet zelf het initiatief tot de taxatie heeft genomen, maar een door de verkoper aangedragen makelaar heeft geaccepteerd, valt voorts niet goed te begrijpen. Het hof is van oordeel dat [geïntimeerde 2] zich van de merkwaardigheden rond de totstandkoming van zijn opdracht, van de pogingen van de verkoper de uitkomst van zijn taxatie te beïnvloeden, en van de kennelijke volstrekt passieve houding van koper – in haar feitenoverzicht in paragraaf 2 van haar memorie van antwoord maakt [geïntimeerde 2] zelfs geen melding meer van de aanwezigheid van [betrokkene 2] bij de bezichtiging – rekenschap had moeten geven, en naar aanleiding daarvan kritische vragen had moeten stellen en bij onbevredigende beantwoording daarvan zijn opdracht had moeten teruggeven. Dat [geïntimeerde 2] dit alles heeft nagelaten, brengt mee dat hij onzorgvuldig heeft gehandeld, ook, naar het hof nog nader zal motiveren, jegens Sparck. Dat [geïntimeerde 2] niet precies de op het door [betrokkene 1] overhandigde memo vermelde waarden heeft overgenomen, doet aan het voorgaande niet af.

  17. Vervolgens komt het hof op de wijze waarop [geïntimeerde 2] tot zijn waardering van het appartement is gekomen. Wat daarbij allereerst in het oog springt, is dat [geïntimeerde 2] maar liefst 37 m2 meer (285 m2, waar de deskundige op 248 m2 uitkwam) in zijn waardeberekening heeft betrokken dan de deskundige, van wie vast staat dat hij de woning zelf heeft opgemeten en op wiens metingen [geïntimeerde 2] ook niets heeft afgedaan. Bij de beoordeling hiervan stelt het hof voorop dat van een redelijk bekwaam en redelijk handelend taxateur mag – en ook in maart 2007 mocht – worden verwacht dat hij de grootte van een te taxeren object behoorlijk opneemt. Het belang hiervan is gelegen niet alleen in het komen tot een ordelijke waardebepaling, maar ook in het controleerbaar en aanvaardbaar maken van een taxatie.

  18. Dat [geïntimeerde 2] het pand heeft opgemeten heeft hij echter niet voldoende gemotiveerd gesteld, wat ingeval hij wel heeft opgemeten, wel van hem verwacht mocht worden. Bij conclusie van antwoord heeft SBF c.s. ‘voor een goed begrip van de oppervlakte van de verdiepingen’ verwezen naar een overgelegde kadastrale legger (prod. 5 bij CvA), waarop (naar [geïntimeerde 2] heeft gesteld: door de gemeente) is aangetekend: “b.v.o. 285m2 (3 x 14.40 x 6.60)”. Verder heeft hij bij deze conclusie naar voren gebracht dat de oppervlakte van de zolder ‘bij de bezichtiging [werd] berekend op 95 m2.” Wat dat “berekenen” inhield is evenwel niet duidelijk geworden, in het bijzonder niet dat daaraan een meting is voorafgegaan. Dit laatste is overigens ook niet waarschijnlijk, omdat aangenomen mag worden dat [geïntimeerde 2] zich dan rekenschap zou hebben gegeven van het feit dat een deel van de zolder onvoldoende stahoogte had, wat voor berekening van het woonoppervlak onontbeerlijk was. Vervolgens heeft SBF c.s. bij conclusie van dupliek onder 40 tot en met 44 betoogd dat hij mocht afgaan op de splitsingstekening. Daarmee valt echter niet goed te rijmen dat [geïntimeerde 2] vervolgens – voor het eerst in hoger beroep – “met nadruk” heeft aangevoerd “dat hij de oppervlakten […] nagemeten heeft en steun vond in de kadastrale tekening” voor zover hij hier met “nagemeten” bedoelt dat hij het pand wél heeft opgemeten. Als hij dat bedoelt, valt overigens zonder toelichting, die ontbreekt, niet goed te begrijpen waarom zijn ter gelegenheid van de inspectie gemaakte aantekeningen (overgelegd als productie 2 bij conclusie van antwoord), in het geheel geen meetgegevens bevatten. Voor zover hij met “nagemeten” bedoelt dat hij de tekening op de kadastrale legger heeft nagemeten, kan hem dat evenmin baten nu dat voor een ordelijke waardevaststelling geen behoorlijke handelwijze is, reeds omdat daarmee het woonoppervlak niet kan worden vastgesteld. Het hof kent wat dit betreft betekenis toe aan de uitspraak van het VBO Tuchtcollege van 23 mei 2008 waarvan Sparck een deel heeft overgelegd, waarin wordt overwogen dat narekenen aan de hand van kadastrale kaarten absoluut ondeugdelijk is, waarbij dit tuchtcollege wijst op de kleine schaal van dergelijke kaarten en het feit dat dergelijke kaarten geen vermelding bevatten van niet beloopbare meters. SBF c.s. heeft de relevantie van deze overweging niet voldoende gemotiveerd bestreden. [geïntimeerde 2] mocht overigens ook niet afgaan op de hiervoor opgenomen afmetingen die hij, handgeschreven, aantrof op de kadastrale legger, reeds omdat, naar Sparck onweersproken heeft gesteld, “b.v.o.” staat voor bruto vloeroppervlak en dit de vloeroppervlakte is zoals gemeten langs de buitenomtrek van een gebouw, en derhalve geen meting betreft van het woonoppervlak, nog daargelaten dat bruto vloeroppervlak als maat niet verdisconteerd welk deel ervan al dan niet beloopbaar is. Aan het voorgaande kan overigens niet afdoen dat – zoals tussen partijen niet in geschil is – ten tijde van de taxatie door [geïntimeerde 2] nog geen uniforme meetmethode, zoals de NEN 2580 die deskundige [makelaar X] heeft gehanteerd, was voorgeschreven.

  19. Overigens heeft [geïntimeerde 2] weliswaar aangegeven dat hij zich bij zijn taxatie heeft bediend van de vergelijkingsmethode, maar hij heeft verzuimd duidelijk te maken door vergelijking met welke panden hij tot zijn prijs per m2 (naar hij stelt: €1.675,-- voor de tweede en derde verdieping en €1.100 voor de zolder) is gekomen, wat
    – gelet op het gestelde in het Normblad Taxatierapport financiering woonruimte november 2002, dat van zijn rapport deel uitmaakt – wel van hem verwacht mocht worden. Zoals ook Ten Have in zijn hiervoor reeds aangehaalde handboek aangeeft (p. 283), een taxateur dient in zijn rapport aan te geven van welke data en informatiebronnen hij is uitgegaan en ter onderbouwing van de vergelijkende methode dient de taxateur op te geven welke transacties van referentie vastgoedobjecten hij bij zijn waardeoordeel heeft betrokken. [geïntimeerde 2] heeft weliswaar bij conclusie van antwoord sub 55 een aantal vergelijkingstransacties betreffende panden aan de [adres] aangedragen, maar dat een of meerdere daarvan bij de vaststelling van zijn vierkante-meterprijs een rol hebben gespeeld, is
    – nog daargelaten dat hij die dan ook in zijn rapport had moeten vermelden – gesteld noch gebleken. Dat [geïntimeerde 2] bij zijn oordeel de hoge kwaliteit van de afwerking, het feit dat de woning voor meerdere jaren onderhoudsarm was, de goede ligging en de potentie van het pand bij een zorgvuldige en geduldige verkoop (CvA 23) bij zijn taxatie heeft betrokken, vormt derhalve niet voldoende onderbouwing van zijn taxatie. Verder kan het feit dat andere taxateurs – zoals hij onderbouwd heeft aangevoerd – tot vergelijkbare prijzen per m2 als hij komen, er niet aan afdoen dat [geïntimeerde 2] zijn taxatie onvoldoende heeft onderbouwd.

  20. Overigens vermag het hof niet in te zien waarom [geïntimeerde 2] in het taxatierapport heeft vermeld dat de woning naar behoren werd bewoond, terwijl het pand, zoals SBF c.s. bij memorie van antwoord sub 4 met zoveel woorden erkent, voor de verkoop bij Edro in gebruik was geweest als kantoor. Dat het pand voor bewoning geschikt was, betekent
    – anders dan [geïntimeerde 2] bij schriftelijk pleidooi ingang wil doen vinden – uiteraard niet dat hij mocht vermelden dat het pand voor bewoning werd gebruikt.

  21. Het hof concludeert op grond van het voorgaande dat [geïntimeerde 2] bij de uitvoering van zijn taxatieopdracht niet heeft gehandeld met de zorgvuldigheid die van een redelijk handelend en redelijk bekwaam taxateur mocht worden verwacht. Vervolgens dient te worden bezien wat de betekenis hiervan is voor de positie van Sparck.

  22. Het taxatierapport van 21 maart 2007vermeldt onder C1 dat de taxatie is bedoeld om inzicht te vertrekken in de waarde van het object ten behoeve van een beoordeling van een aanvraag (hypothecaire) geldlening bij Sparck, en onder E2 dat er geen verantwoordelijkheid wordt aanvaard voor enig ander gebruik of gebruik door anderen dan de opdrachtgever en (financiële) instellingen voor zover deze onder A en C zijn genoemd. [geïntimeerde 2] was er derhalve van op de hoogte was dat de taxatie van 21 maart 2007 was bedoeld om inzicht in de waarde van de woning te verstrekken in verband met de beoordeling van een aanvraag voor een hypothecaire geldlening. Tussen partijen is overigens niet in geschil dat voor een hypothecair financier als Sparck een taxatierapport door een gecertificeerd taxateur een belangrijke schakel vormt bij de beslissing of een aanvraag voor een hypothecaire geldlening wel of niet gehonoreerd kan worden. Het hof concludeert dan ook dat [geïntimeerde 2] door het taxatierapport uit te brengen zoals hij heeft gedaan onrechtmatig jegens Sparck heeft gehandeld.

  23. Het hof zal vervolgens ingaan op de door Sparck gestelde schade en op het causale verband tussen die schade en de het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde 2]. De rechtbank heeft in haar eerste tussenvonnis overwogen dat de schade van Sparck in beginsel gesteld dient te worden op het verschil tussen de door SBF c.s. getaxeerde waarde vrij van huur en gebruik (€428.000,--) en de waarde die het appartement op de datum van de taxatie daadwerkelijk had. Hiertegen komt Sparck op met grief II. Het hof overweegt als volgt.

  24. Bij de vaststelling van de omvang van de schade gaat het om de vergelijking tussen twee situaties:
    1) de vermogensrechtelijke positie waarin de Sparck zich thans als gevolg van de normschending bevindt, en
    2) de hypothetische situatie waarin Sparck zich zou bevinden als de normschending aan de zijde van [geïntimeerde 2] zou zijn uitgebleven.
    Sparck heeft in deze procedure tot dusver verschillende standpunten ingenomen ten aanzien van wat zij had gedaan wanneer zij had geweten dat de waarde van het appartement lager was dan SBF c.s. hadden bepaald. Zo heeft zij bij conclusie van repliek (sub 23) aangevoerd dat zij bij bekendheid met dit feit “ofwel aanvullende zekerheid [zou] hebben verlangd, ofwel een lager bedrag [zou] hebben uitgeleend aan [betrokkene 2]”. Verder in deze passage stelt zij dat zij “veel minder [had] uitgeleend dan zij nu heeft gedaan”. In hoger beroep heeft Sparck er aanvankelijk (bij memorie van grieven) mee volstaan te stellen dat in het onderhavige geval, net als in een eerdere zaak van het hof waarnaar zij verwijst “ook sprake [is] van een situatie waarbij een financier geen lening zou hebben verstrekt indien de taxateur het onderpand juist zou hebben getaxeerd”, zonder die koerswijziging nader te adstrueren. Eerst bij schriftelijk pleidooi heeft Sparck de stellingen geponeerd dat Edro zonder taxatierapport met een substantieel te hoge waardering nooit aanleiding zou hebben gehad om de woning aan [betrokkene 2] te verkopen en dat Edro in dat geval gedwongen zou zijn geweest de woning te verkopen “tegen een normale prijs aan een normale particulier” (en niet aan [betrokkene 2]). [geïntimeerde 2] heeft dit bestreden en Sparck heeft van deze stellingen geen bewijs aangeboden, zodat het hof daar – mede gelet op het door Sparck in eerste aanleg ingenomen standpunt – aan voorbij zal gaan. Het is ook niet zonder meer begrijpelijk waarom Edro, ingeval ze tegen een lagere prijs zou verkopen, dat niet aan [betrokkene 2] zou doen en evenmin waarom Sparck, die wel bereid is geweest op basis van de haar voorgelegde gegevens aan [betrokkene 2] – met het appartement als zekerheid – een lening te vertrekken ten bedrage van €470.800,--, dat in overigens gelijkblijvende omstandigheden bij voorlegging van een taxatierapport met een lagere waarden niet zou hebben willen doen voor een daarmee corresponderend lager bedrag. Het hof houdt het er dan ook voor dat er voor de schadevaststelling van moet worden uitgegaan dat ingeval de normschending aan de zijde van SBF c.s. zou zijn uitgebleven, de situatie was geweest dat SBF c.s. een taxatie had verricht die een redelijk handelend en redelijk bekwaam vakgenoot zou hebben verricht, Edro en [betrokkene 2] tot overeenstemming over de verkoop tegen een lager bedrag waren gekomen en Sparck [betrokkene 2] ten behoeve van deze aankoop zou hebben gefinancierd. Het hof neemt verder aan dat de gang van zaken ([betrokkene 2]’ tekortkoming (waarmee dan wel iets lagere bedragen gemoeid zouden zijn geweest), de onderhandse verkoop) verder geweest zou zijn als hij thans is geweest.

  25. Het hof is verder van oordeel dat er geen reden is op grond van artikel 6:101 BW een deel van de schade voor rekening van Sparck te laten. Sparck heeft als financier van [betrokkene 2] op het taxatierapport van de makelaar vertrouwd en ook mogen vertrouwen en op basis daarvan financiering kunnen verstrekken. Gesteld noch gebleken is dat Sparck taxatiedeskundige is, terwijl de [geïntimeerde 2] dat wel is, althans geacht wordt te zijn. Dat Sparck ten aanzien van taxaties gebruik maakte van de diensten van 5Punt20 maakt het voorgaande niet anders, reeds omdat niet valt in te zien waarom het niet opmerken door 5Punt 20 van door haar aangeslotene [geïntimeerde 2] gemaakte fouten in de verhouding tussen Sparck en [geïntimeerde 2] voor rekening van Sparck zou moeten komen. Verder volgt uit hetgeen [geïntimeerde 2] heeft gesteld, noch uit hetgeen is gebleken, dat Sparck, bij een in redelijkheid van haar te vergen zorgvuldigheid, de draagkracht van [betrokkene 2] verder had moeten onderzoeken. Dat er voor Sparck concrete aanwijzingen waren voor fraude aan de zijde van [betrokkene 2], heeft Sparck voldoende gemotiveerd bestreden.

  26. Sparck heeft bij memorie van grieven (sub 6.3) kenbaar gemaakt dat wat haar betreft de door de deskundige vastgestelde onderhandse verkoopwaarde van €365.000,-- “in het kader van dit hoger beroep als refererentiepunt aangehouden kan worden.” [geïntimeerde 2] heeft bij memorie van antwoord (sub 99) naar voren gebracht dat het hof “de waardering zoals door [makelaar X] gehanteerd als juist kan beschouwen.” Aan het feit dat hij dit vervolgens zonder deugdelijke motivering bij schriftelijk pleidooi weer heeft gerelativeerd, gaat het hof voorbij. Het hof ziet dan ook aanleiding bij het vaststellen van de omvang van de schade uit te gaan van een waarde van het appartement op 21 maart 2007 van €365.000,--.

  27. [geïntimeerde 2] heeft nog aangevoerd dat bij de vaststelling van de schade niet moet worden uitgegaan van het verschil tussen de onderhandse verkoopwaarden, maar van het verschil tussen executiewaarden. Het hof gaat ook daaraan voorbij. De mate waarin Sparck [betrokkene 2] daadwerkelijk voor het appartement heeft gefinancierd (en heeft mogen financieren) is bepalend voor haar schade.Voorts is het appartement hier uiteindelijk ook (met volmacht van [betrokkene 2]) onderhands verkocht. In het licht hiervan valt niet in te zien waarom er dan bij de vaststelling van de schade gerekend zou moeten worden met executiewaarden. Het hof houdt het er dan ook voor dat de schade in hoofdsom die Sparck als gevolg van het onrechtmatig handelen van [geïntimeerde 2] heeft geleden het verschil bedraagt tussen €428.000,-- en 365.000,--, derhalve € 63.000,-- (dat Sparck in beide situaties 110% van de getaxeerde onderhandse verkoopwaarde aan [betrokkene 2] had geleend, kan buiten beschouwing blijven, nu dat is iets is wat voor rekening van Sparck behoort te blijven). Over dit bedrag is [geïntimeerde 2] de wettelijke rente verschuldigd vanaf 10 april 2007, zijnde de datum waarop Sparck op basis van de taxatie haar lening aan [betrokkene 2] heeft verstrekt. Nu vaststaat dat Sparck door de transactie met [betrokkene 2] en diens fraude aanzienlijk meer schade heeft geleden dan tot vergoeding waarvan [geïntimeerde 2] is gehouden en hij tot op heden slechts een gering deel van die schade op [betrokkene 2] heeft weten te verhalen, kunnen de desbetreffende bedragen hier buiten beschouwing blijven. Het voorgaande betekent dat grief II faalt.

  28. Het hof acht voorts de kosten die Sparck heeft gemaakt ter vaststelling van de aansprakelijkheid (het rapport van Hordijk en Jager, en dat van Kooijman) – gezien de inhoud van het deskundigenbericht in eerste aanleg en de wijze waarop de rechtbank daarmee is omgegaan – redelijk en in redelijkheid gemaakt, zodat de desbetreffende bedragen van totaal €6.592,60 eveneens voor toewijzing in aanmerking komen.

  29. Nu de grieven slechts deels slagen en de vordering van Sparck slechts voor een beperkt deel kan worden toegewezen, is sprake van een situatie waarin beide partijen over en weer in het gelijk worden gesteld. In het licht daarvan zal het hof de kosten in beide instanties compenseren. Dat brengt mee dat Sparck terugbetaling toekomt van het bedrag dat zij in eerste aanleg op grond van de kostenveroordeling aan SBF c.s. heeft voldaan. In de opstelling in het petitum van de memorie van grieven wordt het desbetreffende bedrag van €10.784,-- overigens twee keer vermeld, zowel onder B. als onder E. Het hof neemt aan dat het hier om een verschrijving gaat.

  30. Compensatie van kosten in beide instanties brengt ook mee dat de helft van de kosten van de in eerste aanleg benoemde deskundige voor rekening van [geïntimeerde 2] komt als na te melden.

  31. Voor bewijslevering is geen plaats. Hetgeen partijen overigens nog hebben aangevoerd kan niet tot een ander oordeel leiden.
    Beslissing

Het hof:

verklaart Sparck niet-ontvankelijk in haar hoger beroep voor zover ingesteld tegen het vonnis van de rechtbank van 12 mei 2010;

bekrachtigt het vonnis van de rechtbank van 25 november 2009 voor zover tussen Sparck en [geïntimeerde 2] gewezen;

vernietigt het vonnis van de rechtbank van 23 maart 2011 voor zover tussen Sparck en [geïntimeerde 2] gewezen en opnieuw rechtdoende:

veroordeelt [geïntimeerde 2] tot betaling aan Sparck van een bedrag van €63.000,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 10 april 2007;

veroordeelt [geïntimeerde 2] tot betaling van een bedrag van €6.592,60, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 27 november 2012;

veroordeelt [geïntimeerde 2] tot betaling van een bedrag van €1.204,87, te vermeerderen met de wettelijke rente over €714,--vanaf 1 juni 2010 en over €490,87 vanaf 7 december 2010 ter zake de door Sparck in eerste aanleg betaalde kosten van de deskundige;

veroordeelt [geïntimeerde 2] tot terugbetaling aan Sparck van het door haar naar aanleiding van het vonnis in eerste aanleg betaalde bedrag aan proceskosten van €10.784,--, te vermeerderen met de wettelijke rente vanaf 4 april 2011;

verklaart de veroordelingen uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. E.J. van Sandick, A.R. van de Veen en R.F. Groos en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 19 augustus 2014 in aanwezigheid van de griffier.