Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2014:3663

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
28-10-2014
Datum publicatie
18-11-2014
Zaaknummer
200.132.247/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huurrecht. Vraag of aanwezigheid hennepknipperij in het gehuurde de ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Wetenschap huurster.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.132.247/01

Zaaknummer rechtbank : 1248278/13-5907

Arrest van 28 oktober 2014

inzake

Stichting Vestia Groep, h.o.d.n. Vestia Den Haag Zuid-Oost,

gevestigd te Rotterdam, kantoorhoudende te Den Haag,

appellante,

hierna te noemen: Vestia,

advocaat: mr. E. van Engelen te Den Haag,

tegen

[naam]

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. T. Venneman te Den Haag.

Het geding

Bij exploot van 16 augustus 2013 is Vestia in hoger beroep gekomen van een door de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Den Haag tussen partijen gewezen vonnis van 17 juli 2013. Bij tussenarrest van 17 september 2013 heeft het hof een comparitie van partijen gelast, welke op 30 oktober 2013 werd gehouden en waarvan proces-verbaal is opgemaakt. Bij memorie van grieven met een productie heeft Vestia drie grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord heeft [geïntimeerde] de grieven bestreden. Vervolgens hebben partijen de stukken overgelegd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

1. Het gaat in deze zaak om het volgende.

1.1.

[geïntimeerde] huurt sinds 24 november 2011 voor onbepaalde tijd van Vestia een tweekamer etagewoning aan de [adres] te [plaats] (hierna: het gehuurde).

1.2.

Op 14 januari 2013 heeft de Politie Haaglanden in samenspraak met de Officier van Justitie een inval gedaan in het gehuurde. Op 22 januari 2013 is hiervan door verbalisant [verbalisant] een “rapport t.b.v. derden” opgemaakt (hierna: het politierapport). Hierin wordt onder meer het volgende vermeld:

“Op maandag 14 januari 2013, omstreeks 05.55 uur, werd er telefonisch melding gedaan van een bewoonster van de [adres] dat haar woning naar de wiet stonk en dat er mannen met donkere kleding allemaal zakken uit een auto haalden en een woning inbrachten. Dit moest vermoedelijk perceel […] zijn. (…) In de woonkamer werden 1162 afgeknipte hennepplanten aangetroffen. Vermoedelijk om de geur van deze vele en grote stapels planten te maskeren was er een koolstoffilter aangesloten op een afzuigmotor met afvoerbuis naar een bovenlicht in de keuken. Dit betrof een installatie welke vaker bij hennepproductie gebruikt wordt en had een vast karakter. Door de hoeveelheid hennepplanten in de woonkamer was deze voor gewone bewoning ongeschikt geworden.

Verder werden er in de woning nog 6 oost-europeesche vrouwen en een man aangehouden. De aangehouden vrouwen verklaarden later dat zij daar waren om deze planten te knippen. De hoofdbewoners zijn niet in de woning aangetroffen. Wel is een broer van hen in de woning aangehouden. Hij verklaarde vaker in de woning te komen en daar ook soms te slapen. (…) In november 2012 is er bij de politie een anonieme melding gedaan dat er vermoedelijk drugs de [adres] alhier werden binnengebracht. Vanwege deze melding is er een verzoek aan Stedin gedaan voor een warmte meting. Deze is door personeel van Stedin uitgevoerd met een negatief resultaat. Door capaciteit gebrek was er verder nog geen actie op bedoeld perceel ondernomen.”

1.3.

Ter gelegenheid van de comparitie heeft Vestia (als productie 4) foto’s behorend bij het politierapport in het geding gebracht.

1.4.

In een e-mail van 28 november 2013 schrijft de heer [verbalisant], die het politierapport heeft opgemaakt:

“(…) De foto’s met de stapels hennep en de afvoerinstallatie. Duidelijk moge zijn dat de installatie niet een ad hoc installatie was en derhalve een permanente status verdient.”

1.5.

Vestia heeft in eerste aanleg – voor zover in hoger beroep nog van belang – ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd, met veroordeling van [geïntimeerde] in de proceskosten.

1.6.

De kantonrechter heeft de vorderingen afgewezen omdat - zakelijk weergegeven - Vestia onvoldoende aannemelijk had gemaakt dat sprake was van langdurige en bedrijfsmatige activiteiten zodat [geïntimeerde] het voordeel van de twijfel kreeg.

2. In hoger beroep heeft Vestia gevorderd het vonnis van de kantonrechter te vernietigen en, opnieuw rechtdoende, de vorderingen van Vestia alsnog toe te wijzen met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van beide instanties.

3. Volgens grief 1 is de kantonrechter bij het oordeel dat geen sprake is van langdurige en bedrijfsmatige activiteiten geheel voorbij gegaan aan de aanwezigheid van de koolstoffilterinstallatie die een vast karakter had, de grote hoeveelheid hennepplanten en de aanwezigheid van zes Oost-Europese vrouwen die verklaard hebben dat zij in de woning waren om de hennepplanten te knippen. Bovendien is in november 2012 ook reeds een melding bij de politie binnengekomen over het binnenbrengen van drugs in de woning.

4. Met grief 2 wordt betoogd dat [geïntimeerde] ten onrechte het voordeel van de twijfel heeft gekregen, nu de aangetroffen hennepknipperij niet in overeenstemming is met de bestemming van het gehuurde en in strijd is met de contractuele en wettelijke verplichting van [geïntimeerde] om zich als goed huurster te gedragen. Er is sprake van een tekortkoming die de ontbinding rechtvaardigt. Op grond van de wet en de algemene huurvoorwaarden van Vestia is [geïntimeerde] verantwoordelijk voor wat zich in het gehuurde afspeelt.

5. Met grief 3 beoogt Vestia de zaak in volle omvang aan het hof voor te leggen. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

6. Zoals blijkt uit het hiervoor weergegeven politierapport zijn in de woning van [geïntimeerde] niet alleen 1162 afgeknipte hennepplanten maar ook een vaste koolstoffilterinstallatie en zes bij het knippen van de hennepplanten betrokken personen aangetroffen. Niet bestreden is dat van de aangetroffen koolstoffilterinstallatie bekend is dat die bij hennepproductie wordt gebruikt om de geur van vele en grote stapels hennep te maskeren. Uit deze omstandigheden in onderlinge samenhang bezien leidt het hof af, anders dan [geïntimeerde] heeft betoogd, dat sprake is geweest van een bedrijfsmatige (commerciële) hennepbewerking/knipperij. Ook als juist is dat het knippen nog moest plaatsvinden, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, maakt dit de conclusie van het hof niet anders. [geïntimeerde] heeft weliswaar de aanwezigheid en het vaste karakter van de koolstoffilterinstallatie betwist doch zij heeft deze stelling tegenover hetgeen in het politierapport met bijbehorende foto’s alsmede in de e-mail van de heer [plaats] is weergegeven, onvoldoende gemotiveerd zodat deze stelling zal worden gepasseerd. Aan nadere bewijslevering komt het hof dan ook niet toe.

7. Een hennepknipperij zoals in dit geval in de woning is aangetroffen, is naar het oordeel van het hof niet in overeenstemming met de (woon)bestemming van het gehuurde noch met de verplichting van [geïntimeerde] om zich als goed huurder te gedragen. Niet alleen is het aanwezig hebben van de aangetroffen hoeveelheden hennep een strafbaar feit, uit het politierapport blijkt dat de woonkamer door de hennepknipperij voor gewone bewoning ongeschikt was geworden. Tevens blijkt uit dit politierapport dat de meldster, een buurtbewoonster, heeft geklaagd over stankoverlast als gevolg van de aanwezigheid van wiet, terwijl uit artikel 13 lid 4 van de algemene huurvoorwaarden van Vestia volgt dat de huurder maar ook derden die zich met toestemming van de huurder in het gehuurde bevinden ervoor zullen zorgdragen dat aan omwonenden geen overlast wordt veroorzaakt.

8. Een hennepknipperij maakt bovendien onderdeel uit van het productieproces van hennepteelt, waarvan het algemeen bekend is dat dit de nodige risico’s met zich brengt en een negatieve invloed heeft op de woonomgeving en de leefbaarheid in een wijk. De aanwezigheid van grote hoeveelheden hennep kan bovendien ongewenste criminele activiteiten (zoals bijvoorbeeld ripdeals) van buitenaf uitlokken. Verder mag algemeen bekend worden geacht dat met name woningcorporaties streng optreden tegen de aanwezigheid van hennepkwekerijen (daaronder tevens begrepen: hennepknipperijen), welk beleid redelijk en aanvaardbaar is, ook als het gaat om een onderdeel van het totale productieproces. De stelling van [geïntimeerde] dat het gaat om een hennepknipperij zonder dat sprake is van hennepteelt en de daaraan verbonden risico’s van bijvoorbeeld vochtoverlast of kortsluiting doet hier niet aan af. De aanwezigheid van een bedrijfsmatige hennepknipperij levert naar het oordeel van het hof een tekortkoming op in de nakoming van de verplichtingen van [geïntimeerde] uit de huurovereenkomst. Dat de hennepplanten al lang uit de woning waren verwijderd op het moment dat Vestia wilde ontbinden, zoals [geïntimeerde] heeft aangevoerd, is niet relevant omdat daarmee de tekortkoming in het verleden niet ongedaan wordt gemaakt.

9. Op grond van art. 6:265 lid 1 BW geldt dat iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen de wederpartij de bevoegdheid geeft om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis de ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Nu het hof heeft vastgesteld dat sprake is van een tekortkoming dient vervolgens de vraag te worden beantwoord of de tekortkoming de ontbinding met haar gevolgen rechtvaardigt. [geïntimeerde] heeft in dat verband aangevoerd dat zij niet bekend was met de hennepknipperij en daarvoor ook geen toestemming heeft gegeven, dat de hennep zich slechts korte tijd in de woning heeft bevonden, dat zij vlak voor en vlak na de inval in de woning verbleef en dat zij geen reden had om te denken dat haar broer hennep haar woning in zou brengen.

Het hof stelt voorop dat op [geïntimeerde] de stelplicht en bewijslast rust van haar stelling dat zij geen wetenschap had van de hennepknipperij. Het had derhalve op haar weg gelegen om feiten en omstandigheden aan te voeren waaruit blijkt dat zij niet op de hoogte was van de hennepknipperij in haar woning en waarom zij dat ook niet kon zijn. Hetgeen [geïntimeerde] thans heeft aangevoerd is naar het oordeel van het hof onvoldoende om te concluderen dat zij geen enkele wetenschap heeft gehad. Meer in het bijzonder heeft [geïntimeerde] niet verklaard hoe het mogelijk is dat een permanente koolstoffilterinstallatie in de woning is aangelegd zonder dat zij daar als hoofdbewoonster iets van heeft gemerkt. Evenmin heeft zij verklaard hoe het mogelijk is geweest dat - geheel buiten de wetenschap van [geïntimeerde] als hoofdbewoonster om - reeds in de zeer vroege ochtend in haar woning een hennepknipperij aanwezig was. De stelling van [geïntimeerde] dat de hennep(knipperij) slechts korte tijd in de woning aanwezig is geweest, leidt evenmin tot het oordeel dat de tekortkoming van geringe betekenis is en de ontbinding niet rechtvaardigt. Voor zover al juist zou zijn dat de woning slechts voor korte duur als hennepknipperij was ingericht, dan is dat uitsluitend te danken aan een melding van een buurtbewoonster en het daaropvolgend optreden van de politie, en niet aan ingrijpen door [geïntimeerde]. Aan het aanbod om bewijs te leveren van voornoemde stellingen, gaat het hof gelet op het voorgaande voorbij.

10. Het voorgaande leidt tot de conclusie dat de grieven slagen en dat het vonnis van de rechtbank dient te worden vernietigd. Het hof zal, opnieuw rechtdoende, de huurovereenkomst tussen partijen ontbinden. Voorts zal [geïntimeerde] worden veroordeeld tot ontruiming van het gehuurde. Tevens zal [geïntimeerde] als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van beide instanties.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank Den Haag, team kanton, locatie Den Haag van 17 juli 2013,

en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de huurovereenkomst tussen partijen;

- veroordeelt [geïntimeerde] tot ontruiming van het gehuurde met de hare en de haren binnen drie dagen na betekening van dit arrest, met afgifte van de sleutels aan Vestia;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Vestia tot op 17 juli 2013 begroot op € 206,79 aan verschotten en € 904 aan salaris advocaat;

- veroordeelt [geïntimeerde] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Vestia tot op heden begroot op € 777,79 aan verschotten en € 1.788,- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. T.G. Lautenbach, M.E. Honée en M.P.J. Ruijpers en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 28 oktober 2014 in aanwezigheid van de griffier.