Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2014:2735

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
22-07-2014
Datum publicatie
06-05-2015
Zaaknummer
200.093.373-01 en 200.093.414-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Samenwerking inzake verkoop en aankoop van onroerende zaken. In hoeverre heeft de ene deelnemer een aanspraak op de andere ? Stelplicht.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummers : 200.093.373/01 en 200.093.414/01
Zaaknummers rechtbank : 142843 en 147820

Arrest van 22 juli 2014

inzake

zaaknummer 200.093.373/01

[appellant],

wonende te 's-Gravenzande, gemeente Westland,

appellant,

hierna te noemen: [appellant],

advocaat: mr. H.M. Punt te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde],
wonende te Rotterdam,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
2. K.O.M. BEHEER B.V.,

3. K.O.M. ACTIVITY I B.V.,

4. K.O.M. ACTIVITY II B.V.,
5. K.O.M. ACTIVITY III B.V.,
6. K.O.M. ACTIVITY IV B.V.,
7. [naam 1] HOLDING B.V.,
8. HOOVA HOLDING B.V.,
9. HOOVA VASTGOED I B.V.,
alle gevestigd te Rotterdam,

hierna te zamen te noemen: de KOM-vennootschappen,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,

en

zaaknummer 200.093.414/01

AGROMAK B.V., h.o.d.n. ADVIESBUREAU [naam 2],

gevestigd te Amsterdam,

appellante,

hierna te noemen: Agromak,

advocaat: mr. H.M. Punt te Amsterdam,

tegen

1 [geïntimeerde],
wonende te Rotterdam,
hierna te noemen: [geïntimeerde],
2. K.O.M. BEHEER B.V.,

3. K.O.M. ACTIVITY I B.V.,

4. K.O.M. ACTIVITY II B.V.,
5. K.O.M. ACTIVITY III B.V.,
6. K.O.M. ACTIVITY IV B.V.,
7. [geïntimeerde] HOLDING B.V.,
8. HOOVA HOLDING B.V.,
9. HOOVA VASTGOED I B.V.,
alle gevestigd te Rotterdam,

hierna te zamen te noemen: de KOM-vennootschappen,

geïntimeerden,

advocaat: mr. B.E.J.M. Tomlow te Utrecht,

De gedingen

Bij exploten van 14 juli 2011 zijn [appellant] respectievelijk Agromak in hoger beroep gekomen van de vonnissen d.d. 25 mei 2011, die de rechtbank 's-Gravenhage heeft gewezen tussen [appellant] enerzijds en [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen anderzijds, respectievelijk Agromak enerzijds en [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen anderzijds. [appellant] en Agromak hebben bij afzonderlijke memories van grieven (met producties) tien (in beide zaken gelijkluidende) grieven aangevoerd, die door [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen bij afzonderlijke memories van antwoord (met producties) zijn bestreden. Ter terechtzitting van 13 februari 2014 hebben partijen de zaken door hun advocaten doen bepleiten. Bij die gelegenheid zijn namens [appellant] en Agromak nog producties in het geding gebracht, terwijl van die zijde voorts een akte wijziging grondslag eis is overgelegd, tegen de inhoud waarvan [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen zich hebben verzet. Tot slot hebben partijen arrest gevraagd, in verband waarmee [appellant] en Agromak voorafgaand aan de pleidooien procesdossiers hebben toegezonden.

Beoordeling van het hoger beroep in beide gedingen

  1. In verband met de verwevenheid van de beide gedingen doet het hof daarin bij één arrest (het onderhavige arrest) uitspraak.

  2. Het gaat in deze gedingen in hoofdzaak om het volgende.

2.1

[appellant] en/of Agromak aan de ene zijde en [geïntimeerde] en/of een of meer van de KOM-vennootschappen aan de andere zijde hebben, volgens de stellingen van [appellant] en Agromak, een vorm van samenwerking gehad, die erop gericht was zogenaamde grondposities te verwerven teneinde daarmee geldelijk voordeel te realiseren. In de gedingen bij de rechtbank hebben [appellant] en Agromak bij nadere conclusie (sub 4b.) uiteengezet in welke vorm de samenwerking feitelijk verliep. In de kern kwam deze neer op de volgende werkwijze. [appellant] of Agromak hadden of legden contacten met (in de regel) agrarische ondernemers die gronden hadden in uitleggebieden van gemeentes, en trachtten dezen ertoe te bewegen om tot verkoop daarvan over te gaan. Daarnaast werd gezocht naar aannemers of projectontwikkelaars die bereid waren die – zo nodig gebundelde – gronden aan te kopen om daar bouwprojecten te realiseren. De verkopen aan deze eindafnemers geschiedden tegen hogere bedragen dan de inkopen bij de grondeigenaren. Het verschil vormde de winst waarop de eerder genoemde samenwerking gericht was. Voor de levering aan een eindafnemer werd gebruik gemaakt van een ABC-akte. Het hof begrijpt dat bij deze constructie de gerealiseerde winst terecht kwam bij "B" en dat deze tot afdracht daarvan aan de samenwerkende partners gehouden was, elk voor 50%. Volgens de stellingen van [appellant] en Agromak vervulde bij de in deze gedingen aan de orde zijnde ABC-transacties [geïntimeerde] of een van de KOM-vennootschappen de rol van "B".

2.2

In deze gedingen vorderen [appellant] en Agromak van [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen in hoofdzaak de winstbedragen, die – in de visie van [appellant] en Agromak – bij [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen terecht gekomen zijn als gevolg van transacties in – voor zover thans nog van belang – Barendrecht, Wateringse Veld en Dordrecht. [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen hebben de vorderingen bestreden.

2.3

De rechtbank heeft bij de bestreden vonnissen de vorderingen van [appellant] en Agromak afgewezen. Beknopt weergegeven lag daaraan de overweging ten grondslag dat de bedoelde samenwerking in strijd met de goede zeden geacht moet worden, aangezien [appellant] en Agromak hun wettelijke plicht jegens hun opdrachtgevers, de grondeigenaren, verzaakt hebben door hen er niet mee bekend te maken dat zij ([appellant] en/of Agromak) ook zelf een belang bij de totstandkoming van de grondverkoop hadden, als gevolg waarvan [appellant] en Agromak er in de visie van de rechtbank niet naar gestreefd hebben voor de grondeigenaren de hoogst mogelijke verkoopprijs tot stand te brengen. De strekking van de samenwerking was naar het oordeel van de rechtbank het misleiden van potentiële verkopers. [appellant] en Agromak hebben zich bediend van een valse hoedanigheid, namelijk die van een onafhankelijke, in het belang van de verkopers werkzame, adviseur en verkoopbemiddelaar. Ook [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen moeten zich van het onoorbare karakter van de samenwerking bewust zijn geweest. Een samenwerkingsovereenkomst met deze strekking is nietig, aldus nog steeds de rechtbank.

2.4

In eerste aanleg is door [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen in beide zaken een eis in reconventie ingesteld. Deze is door de rechtbank afgewezen.

2.5

[appellant] en Agromak zijn in hoger beroep gekomen voor zover het de afwijzing van hun vorderingen in conventie betreft. [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen hebben niet geappelleerd van de afwijzing van de vorderingen in reconventie, zodat de vonnissen in zoverre onherroepelijk zijn geworden. De door [appellant] en Agromak aangevoerde grieven richten zich alle, te zamen genomen, tegen het hierboven in rechtsoverweging 2.3 beknopt weergegeven oordeel van de rechtbank.

2.6

[appellant] en Agromak hebben deels in eerste aanleg, deels in hoger beroep onderdelen van hun oorspronkelijke vorderingen ingetrokken. Aan de orde zijn nu nog slechts de projecten Barendrecht, Wateringse Veld en Dordrecht. Het hof gaat daarom voorbij aan het debat dat partijen met betrekking tot de projecten Bergschenhoek, Poeldijk en Rijswijk met elkaar hebben gevoerd.
[appellant] en Agromak hebben de grondslag van hun eis bij akte wijziging grondslag eis ter gelegenheid van de pleidooien in hoger beroep willen wijzigen. [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen hebben zich daartegen verzet. Het hof acht de eiswijziging in dit stadium van de gedingen in strijd met de door de Hoge Raad ontwikkelde, in hoger beroep geldende twee-conclusie-regel (vgl. HR 20 juni 2008, ECLI:NL:HR:2008:BC4959 en HR 19 juni 2009, ECLI:NL:HR:2009:BI8771). Voor het aannemen van een uitzondering op die regel acht het hof geen grond aanwezig. De eiswijziging wordt mitsdien buiten beschouwing gelaten. De desbetreffende grondslag (ongerechtvaardigde verrijking) ligt niet besloten in de memorie van grieven.

2.7

[appellant] en Agromak vorderen thans nog, samengevat:
(i) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen tekort geschoten zijn in hun verplichtingen jegens [appellant] en Agromak door niet tijdig zorg te dragen voor passende beslagmaatregelen teneinde levering van een strook grond van 2.000 m2 aan de gemeente Barendrecht te voorkomen en/of door niet in rechte de teruglevering hiervan te vorderen, met veroordeling van [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen om de hieruit voor [appellant] en/of Agromak voortgevloeide schade te vergoeden, op te maken bij staat en vermeerderd met rente,
(ii) een veroordeling van [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen om in verband met de bouwkavels behorende tot het deelproject Parkbuurt-Oosteinde, zijnde de percelen eertijds toebehorende aan [VK] en [V-H], aan [appellant] en Agromak te betalen
- als voorschot een bedrag van € 500.084,40,
- een nader te bepalen bedrag ter zake van het aan [appellant] en Agromak toekomende 50%-aandeel in de winst van dit project, op te maken bij staat,
althans een verklaring voor recht dat [geïntimeerde], ter zake van de weigering althans nalatigheid tot betaling van genoemde bedragen door de ter zake relevante vennootschap, onrechtmatig jegens [appellant] en Agromak heeft gehandeld, weshalve [geïntimeerde] aan [appellant] en Agromak als schadevergoeding verschuldigd is een bedrag van € 500.084,40, en een schadebedrag op te maken bij staat, vermeerderd met rente,
(iii) een veroordeling van [geïntimeerde] om met betrekking tot de sub (ii) genoemde bouwkavels een op waarheid berustende specificatie betreffende verrichte betalingen inzake inkoop, ontvangsten, betalingen van kosten, bescheiden zoals (notariële) akten, facturen en afrekeningsnota's en het winstaandeel van [appellant] en Agromak, over te leggen aan [appellant] en Agromak, op straffe van een dwangsom,
(iv) een veroordeling van [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen om in verband met het project Dordrecht, aan [appellant] en Agromak te betalen
- als voorschot een bedrag van € 2.277.748,66,
- een nader te bepalen bedrag ter zake van het aan [appellant] en Agromak toekomende 50%-aandeel in de winst van dit project, op te maken bij staat,
althans een verklaring voor recht dat [geïntimeerde], ter zake van de weigering althans nalatigheid tot betaling van genoemde bedragen door de ter zake relevante vennootschap, onrechtmatig jegens [appellant] en Agromak heeft gehandeld, weshalve [geïntimeerde] aan [appellant] en Agromak als schadevergoeding verschuldigd is een bedrag van € 2.277.748,66, en een schadebedrag op te maken bij staat, vermeerderd met rente,
(v) een veroordeling van [geïntimeerde] om met betrekking tot het project Dordrecht een op waarheid berustende specificatie betreffende verrichte betalingen inzake inkoop, ontvangsten, betalingen van kosten, bescheiden zoals (notariële) akten, facturen en afrekeningsnota's en het winstaandeel van [appellant] en Agromak, over te leggen aan [appellant] en Agromak, op straffe van een dwangsom,
(vi) een verklaring voor recht dat [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen tekort geschoten zijn jegens [appellant] en Agromak door niet tijdig zorg te dragen dat aan Schotman op of omstreeks 15 januari 1999 een rechtsgeldige ingebrekestelling is uitgebracht, met veroordeling van [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen om de hieruit voor [appellant] en/of Agromak voortgevloeide schade te vergoeden, op te maken bij staat en vermeerderd met rente,
(vii) de veroordeling van [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen om aan [appellant] en Agromak te betalen een bedrag van € 11.344,51 ter zake van buitengerechtelijke incassokosten,
(viii) de veroordeling van [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen in de proceskosten.

3 Partijen hebben uitvoerig gedebatteerd over de vraag of en, zo ja, welke contractuele rechtsverhoudingen tussen hen tot stand gekomen zijn. Op deze problematiek is de rechtbank niet ingegaan, hoewel zij dat naar het oordeel van het hof wel had moeten doen alvorens te kunnen beoordelen of er in deze gedingen een rechtsverhouding aan te wijzen is waarvan beoordeeld kan of moet worden of deze in strijd met de goede zeden is. In het geval dat (een of meer van) de grieven slagen, komt deze problematiek, als gevolg van de devolutieve werking van het hoger beroep, alsnog in appel aan de orde. Het hof zal daarom nu eerst onderzoeken of aan de vorderingen van [appellant] en/of Agromak contractuele rechtsverhoudingen tussen (een van) hen enerzijds en [geïntimeerde] en/of (een van) de KOM-vennootschappen anderzijds ten grondslag zijn gelegd.

3.1

Hierbij dient voorop gesteld te worden dat ingevolge artikel 150 Rv op [appellant] respectievelijk Agromak de stelplicht en bewijslast rusten met betrekking tot de feiten en omstandigheden, waarop zij hun vorderingen baseren.

3.2

Opmerkelijk is in dit verband al meteen dat [appellant] en Agromak dezelfde vorderingen jegens [geïntimeerde] en/of de KOM-vennootschappen geldend willen maken, terwijl uit niets blijkt noch is gesteld dat zij hoofdelijk schuldeisers zijn. Het had dus op hun weg gelegen om zodanige feiten en omstandigheden te stellen dat daaruit valt op te maken welke vorderingen op welke gronden aan een van hen toekomen. Daaraan kan niet afdoen dat [appellant] (indirect) zeggenschap heeft over Agromak.

3.3

Minstens zo opmerkelijk is het dat [appellant] en Agromak naast [geïntimeerde] een aantal KOM-vennootschappen hebben doen dagvaarden zonder aan te geven jegens welke vennootschap(pen) en op welke gronden zij welke vordering(en) geldend willen maken. Onder de zowel in eerste aanleg als in hoger beroep gedagvaarde vennootschappen bevindt zich een aantal dat geen enkele rol speelt in de gedingstukken die aan de zijde van [appellant] en Agromak zijn geproduceerd.

3.4

Desondanks zal het hof trachten na te gaan of ten aanzien van elk van de in hoger beroep gehandhaafde vorderingen vast te stellen is of een of meer daarvan aan [appellant] of Agromak toekomen en of zij deze jegens een of meer geïntimeerden geldend kunnen maken. Nu de winstdelingen waarop [appellant] en Agromak aanspraak maken, volgens hun stellingen (zoals hierboven onder 2.1 kort samengevat) voortgevloeid moeten zijn uit tot stand gekomen ABC-aktes, zal het hof als model hanteren dat van geval tot geval uit de stellingen van [appellant] en Agromak en de onderbouwing daarvan voldoende moet blijken van het bestaan van een dergelijke constructie.

4 [appellant] heeft (respectievelijk [appellant] en Agromak hebben) zich in de eerste plaats op het standpunt gesteld dat [appellant] als natuurlijk persoon (oftewel [appellant] privé) aanspraken op winstdeling geldend kan maken jegens [geïntimeerde] als natuurlijk persoon (oftewel [geïntimeerde] privé) dan wel jegens een of meer van de KOM-vennootschappen. [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen hebben dit standpunt bestreden.

4.1

[appellant] heeft in dit verband onder meer gesteld:

- bij conclusie van repliek in conventie/antwoord in reconventie in eerste aanleg (hierna: repliek/antwoord):
"18. [appellant] stelt zich op het standpunt dat de samenwerkingsovereenkomst tussen [appellant] in privé en [geïntimeerde] in privé tot stand is gekomen. Hij verklaart daarover in zijn getuigenverklaring als volgt: 'deze afspraken zijn door ons in privé gemaakt. Nadien – toen wij eenmaal met derden in contact zijn gekomen om grondposities te verwerven – hebben wij jegens die derden gebruik gemaakt van aan elk van ons gelieerde vennootschappen; deze zijn aldus te zien als vehicles om onze eerder gemaakte afspraken te verwezenlijken. (…)"

- bij conclusie van dupliek in reconventie in eerste aanleg:
"19.b Dat de gemaakte afspraken telkens juridisch verwezenlijkt zouden worden, hetgeen door [geïntimeerde] c.s. gesteld wordt, door de aan [geïntimeerde] en [appellant] gelieerde vennootschappen, doet aan het vorenstaande niet af, terwijl deze stelling overigens ook geen hout snijdt. De samenwerkingsafspraak gold tussen [geïntimeerde] en [appellant] in privé en werd aldus in privé verwezenlijkt. Zodra echter door [geïntimeerde] en [appellant] in de markt geopereerd werd, met derden afspraken gemaakt werden en dus risico's gelopen werden, gebruikten [geïntimeerde] en [appellant] de aan hen gelieerde vennootschappen."

- bij nadere conclusie (ter rolle van 2 juni 2010) in eerste aanleg:
"3d. De privé gemaakte afspraak tot samenwerking brengt echter niet met zich mee dat alle onroerende goed projecten dan ook privé gedaan zouden moeten worden. Zodra ter uitvoering van de gemaakte afspraken opgetreden moest worden, bijvoorbeeld door van derden grondposities aan te kopen, teneinde deze te ontwikkelen en later weer te verkopen, werd gebruik gemaakt van aan partijen gelieerde vennootschappen ter beperking van de terzake van dat project te lopen risico's. Het is een feit van algemene bekendheid dat de daadwerkelijke ontwikkeling en realisatie van concrete projecten altijd worden ondergebracht in vennootschappen, (…)."

4.2

Agromak heeft in eerste aanleg hetzelfde betoogd.

4.3

[geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen hebben in dit verband onder meer gesteld, bij conclusie van dupliek in conventie/repliek in reconventie (hierna: dupliek/repliek):
"Kern verweer K.O.M. c.s.
Ter voorkoming van ieder misverstand wensen K.O.M. c.s. nogmaals expliciet te benadrukken dat K.O.M. c.s. betwisten dat tussen [geïntimeerde] privé en [appellant] privé op enigerlei wijze een samenwerkingsovereenkomst tot stand gekomen zou zijn. (…)
Vast staat dat er per project overeenkomsten zijn gesloten tussen K.O.M. Activity II B.V., K.O.M. Beheer B.V. en Hoova Vastgoed I B.V. enerzijds en Agromak B.V., Malmö Interprop III B.V. en Nedprom B.V. anderzijds. (…)".

4.4

[appellant] heeft geen feiten gesteld en onderbouwd waaruit volgt dat hij bij enige ABC-akte of -constructie inzake de projecten Barendrecht, Wateringse Veld en Dordrecht in privé als contractspartij is opgetreden.

4.5

Een en ander voert het hof tot de conclusie dat de tussen [appellant] en [geïntimeerde] gemaakte afspraak om met elkaar samen te werken in het tot stand brengen van op een ABC-akte berustende winstdelingsconstructies slechts te beschouwen is als een "gentlemen's agreement", waaruit geen verbintenissen met een civielrechtelijk karakter voortvloeien, althans en ten hoogste als een overeenkomst waaruit voor hen slechts een inspanningsverbintenis voortvloeit om met hen gelieerde vennootschappen te interesseren om per project een concrete samenwerkingsafspraak aan te gaan. [appellant] kan aan deze afspraak mitsdien niet in privé een vorderingsrecht ontlenen zoals hij in deze gedingen geldend wil maken. Pas uit nadere afspraken, gemaakt tussen aan [appellant] en [geïntimeerde] verbonden rechtspersonen, konden verbintenissen in de vorm van concrete geldelijke aanspraken ontstaan.

4.6

[appellant] heeft zich als grondslag van zijn privé-vorderingen nog beroepen op een overeenkomst van cessie d.d. 31 oktober 2001 die bij pleidooi in eerste aanleg in het geding is gebracht. Deze overeenkomst is aangegaan tussen Malmö Interprop III BV (hierna: Malmö) en [appellant] en bevat de volgende passages:
- in de considerans:
"B. Malmö is er tevens mee bekend dat [geïntimeerde] c.s. stellen dat de door [appellant] en Agromak BV ingestelde vorderingen niet, althans niet volledig, aan hen toekomen, maar (deels) aan Malmö. Malmö is primair van oordeel dat de vorderingen niet aan haar toekomen, maar aan [appellant]. Voor het geval het evenwel zo mocht zijn dat in rechte op enig moment mocht worden vastgesteld dat de vorderingen aan Malmö toekomen, wenst Malmö hierbij al haar vorderingen op [geïntimeerde] c.s. (…) over te dragen aan [appellant]. (…)"
- in artikel 1:
"1. Malmö draagt hierbij over aan [appellant], die een en ander hierbij aanvaardt, al haar per heden bestaande vorderingen op [geïntimeerde] c.s. (…) zulks indien en voorzover Malmö vorderingen op [geïntimeerde] c.s. heeft. (…)".

4.7

Deze cessie vermag [appellant] niet te helpen. Nu Malmö geen partij in de onderhavige gedingen is, kan niet naar behoren worden vastgesteld dat zij enige vordering op [geïntimeerde] of (een van) de KOM-vennootschappen heeft. Dit geldt te meer omdat Malmö zich blijkens de geciteerde considerans zelf op het standpunt heeft gesteld dat zij een zodanige vordering niet heeft. De aan de cessie verbonden voorwaarde is dus niet in vervulling gegaan en de cessie sorteert mitsdien geen voor de onderhavige gedingen relevant effect.

4.8

Deze beschouwingen voeren het hof tot de conclusie dat alle door [appellant] als natuurlijk persoon ingestelde vorderingen zonder goede grond zijn en niet toegewezen kunnen worden. Het door de rechtbank in de zaak met zaaknummer 142843 gewezen vonnis zal derhalve, zij het op andere gronden dan in dat vonnis zijn vermeld, bekrachtigd worden. Bij deze stand van zaken behoeven de tegen dat vonnis aangevoerde grieven geen verdere bespreking.

5 Vervolgens komt de vraag aan de orde of Agromak een vordering op [geïntimeerde] of op een of meer van de KOM-vennootschappen geldend kan maken. Uitgangspunt bij de beantwoording van die vraag moet zijn dat die vraag in een concreet geval alleen positief beantwoord kan worden indien de winst die uit een ABC-akte is voortgevloeid, terecht gekomen is bij [geïntimeerde] of een KOM-vennootschap die over de verdeling (50/50) een afspraak heeft gemaakt met Agromak.

5.1

Het project Barendrecht.

5.1.1

Bij de inleidende dagvaarding in eerste aanleg heeft Agromak gesteld: "4. (…) Het project Barendrecht is recent doorverkocht en doorgeleverd en dient nog tussen partijen verrekend te worden.". Uit de berekening, daar vermeld sub 9., volgt dat een bedrag van ƒ 282.844,03 ten goede komt aan de gedaagde partijen, maar Agromak wil dit verrekend zien met de vorderingen die zij uit andere projecten pretendeert te hebben.

5.1.2

Bij conclusie van antwoord in conventie/eis in reconventie (hierna: antwoord/ eis) hebben [geïntimeerde] en de KOM-vennootschappen (hierna ook: [geïntimeerde] c.s.) uitdrukkelijk betwist dat zij met Agromak een samenwerkingsovereenkomst gesloten hebben betreffende onder meer het project Barendrecht.

5.1.3

Bij conclusie van repliek/antwoord volstaat Agromak ermee om te verwijzen naar de conclusie van dupliek/repliek in de procedure [appellant] / [geïntimeerde] c.s., waarin [geïntimeerde] c.s. hebben gesteld: "Deze transactie heeft plaatsgevonden door Malmö Interprop III B.V. en voor wat betreft de bemiddeling door Agromak B.V.". Agromak spreekt deze stelling niet tegen.

5.1.4

Bij conclusie van dupliek/repliek herhalen [geïntimeerde] c.s. de zo even gecursiveerd weergegeven passage. Zij voegen daaraan toe dat, "voorzover wordt aangenomen dat tussen K.O.M. c.s. en Agromak een samenwerkings-overeenkomst tot stand is gekomen", door K.O.M. Activity II (hierna: KOM II) het standpunt wordt ingenomen dat de door Agromak genoten courtage gerekend moet worden tot de te verdelen winst. Verderop wordt vermeld: "Tot heden heeft Malmo/Agromak, ondanks sommatie, nog niet afgerekend met K.O.M. Activity II. Bij persoonlijke brief d.d. 11 april 2000 heeft [geïntimeerde] nog expliciet aan [appellant] medegedeeld dat de helft van de opbrengst aan K.O.M. Activity II overgemaakt diende te worden (…)."

5.1.5

Bij nadere conclusie, genomen ter rolle van 2 juni 2010, stelt Agromak onder verwijzing naar de op dezelfde rolzitting genomen nadere conclusie in de zaak [appellant]/[geïntimeerde] c.s: "De samenwerkingsovereenkomst bestond overigens met de heer [geïntimeerde] privé en niet met KOM Activity II BV. ". Enige onderbouwing van deze stelling wordt niet gegeven. Bij deze nadere conclusie vermeerdert Agromak haar vordering onder meer aldus dat wordt gevorderd een verklaring voor recht "dat [geïntimeerde] c.s. ernstig tekort is geschoten in zijn verplichtingen jegens de heer [appellant] door niet tijdig zorg te dragen voor het treffen van passende beslagmaatregelen teneinde levering van de hiervoor sub 9q bedoelde strook van 2.000 m2 aan de gemeente Barendrecht te voorkomen (…), met veroordeling van [geïntimeerde] c.s. in de door de heer [appellant] als gevolg daarvan geleden schade (…)".

5.1.6

Bij nadere antwoordconclusie herhalen [geïntimeerde] c.s. dat bij het onderhavige project betrokken waren Malmö en KOM II. Met betrekking tot de vermeerdering van eis stellen zij zich op het standpunt "dat de betreffende vordering niet door [appellant] ingesteld kan worden, nu bij dit project Malmö Interprop III B.V. de contractspartij was."

5.1.7

Bij pleidooi in eerste aanleg voert Agromak, voor zover hier van belang, nog slechts aan dat het project Barendrecht onder de samenwerking viel.

5.1.8

Het hof kan aan hetgeen sub 5.1.1 tot en met 5.1.7 is overwogen slechts de conclusie verbinden dat Agromak geen feiten heeft gesteld en onderbouwd, die tot het inzicht en de conclusie kunnen leiden dat zij in verband met het project Barendrecht een samenwerkingsafspraak heeft gemaakt met een van de KOM-vennootschappen of met [geïntimeerde] privé. Het enkele feit dat Agromak een bemiddelende rol lijkt te hebben gespeeld bij de aankoop is daartoe onvoldoende. Op grond van hetgeen [geïntimeerde] c.s. ten verwere hebben aangevoerd zou het zo kunnen zijn dat Malmö een samenwerkingsafspraak met KOM II heeft gemaakt, maar Malmö is geen partij in dit geding. Dit betekent dat de vermeerdering van eis, bij gebreke van een grondslag in een rechtsverhouding waarbij Agromak partij is geweest, niet tot toewijzing daarvan kan leiden. In hoger beroep is de desbetreffende vordering in enigszins gewijzigde vorm (zie hierboven rov. 2.7 sub (i)) gehandhaafd. Ook deze kan niet worden toegewezen. In zoverre falen de grieven.

5.2

Het project Wateringse Veld, ook wel genaamd: Parkbuurt Oosteinde.

5.2.1

In dit gebied is sprake geweest van twee aankopen van gronden. Bij de ene transactie ging het om een aankoop van Anthuriumkwekerij [VK] (hierna: [VK]), bij de andere om een aankoop van asbestsanerings-bedrijf [V-H] (hierna: [V-H]).

5.2.2

De dagvaarding in eerste aanleg bevat geen concrete aanknopingspunten voor het aannemen van een samenwerkingsafspraak tussen Agromak en [geïntimeerde] of een van de KOM-vennootschappen en evenmin voor het aannemen van een ABC-akte waarbij Agromak betrokken was.

5.2.3

Bij conclusie van antwoord/eis stelt KOM II evenwel dat zij dit project met Agromak "gedraaid heeft". Daarvoor zegt KOM II ƒ 1.060.825,- als projectwinst aan Agromak betaald te hebben. KOM II betwist daarnaast nog enig bedrag aan Agromak verschuldigd te zijn. Ten bewijze van de betaling legt KOM II een dagafschrift van haar bankrekening over; het hof merkt op dat daaruit niet valt af te leiden dat deze betaling aan Agromak is gedaan. Agromak heeft de betaling echter niet betwist.

5.2.4

Bij repliek/antwoord preciseert Agromak niet met welke KOM-vennootschap zij een samenwerkingsafspraak zou hebben gemaakt. Wel stelt zij haar vordering ten bedrage van ƒ 1.422.617,25 mede te baseren op de winst die behaald is met de percelen [V-H].
Agromak wijst op een verslag van een bespreking, die op 27 januari 1999 tussen [appellant] en [geïntimeerde] heeft plaatsgevonden. Volgens dat verslag is toen onder meer ook over de gronden [V-H] gesproken.
Agromak wijst verder op een brief d.d. 5 januari 2000 van mr. Tomlow aan mr. Boonman, destijds advocaat van [appellant]. In die brief wordt vermeld dat "uw client", waarmee kennelijk [appellant] of Agromak is bedoeld, inzake de afrekening van gronden "[VK]/Wateringseveld" gerechtigd is tot een winstbedrag van ƒ 320.576,25. Over [V-H] wordt in deze brief niets vermeld.
Tenslotte wijst Agromak op getuigenverklaringen van [getuige 1] en [getuige 2].

5.2.5

Bij repliek/antwoord heeft Agromak verder nog gesteld dat zij haar vordering tot een bedrag van ƒ 1.102.041,- baseert op uitspraken die [geïntimeerde] gedaan zou hebben met betrekking tot de winst uit de verkoop van de gronden [V-H].

5.2.6

Bij dupliek/repliek wijzen [geïntimeerde] c.s. erop dat Agromak geen enkele feitelijke bemoeienis met het project [V-H] weet te noemen. Volgens [geïntimeerde] c.s. is dit project geheel buiten Agromak om gerealiseerd.
[geïntimeerde] c.s. betwisten dat [geïntimeerde] uitspraken gedaan zou hebben met betrekking tot de winst uit de verkoop van de gronden [V-H].
[geïntimeerde] c.s. spreken niet tegen dat Agromak nog recht heeft op het hierboven sub 5.2.4 genoemde bedrag van ƒ 320.576,25, maar KOM II beroept zich dienaangaande op haar bevoegdheid tot verrekening met haar vorderingen uit hoofde van de projecten Rijswijk en Barendrecht.

5.2.7

Bij dupliek in reconventie heeft Agromak haar argumenten herhaald en daaraan toegevoegd dat de gronden [VK] in twee projecten (37 en 7 kavels) (door-) verkocht zijn. De laatste zeven zouden tegelijk met de gronden [V-H] tot ontwikkeling zijn gebracht. Tot slot betwist Agromak dat er knipkosten voor haar rekening gebracht mogen worden.

5.2.8

De nadere conclusie van Agromak werpt geen nieuw licht op de problematiek.
Agromak herhaalt haar eerdere standpunt, zonder dit verder te onderbouwen.

5.2.9

Bij nadere antwoordconclusie stellen [geïntimeerde] c.s. dat aan hun zijde bij het project Wateringse Veld KOM II betrokken was en aan de zijde van [appellant] c.s. de vennootschappen Nedprom BV, Dupart BV en AOC BV. Alleen Dupart BV zou wellicht nog een vordering geldend kunnen maken, maar [geïntimeerde] c.s. lichten dit niet toe. Hun verdere betoog met betrekking tot dit project werpt evenmin een nieuw licht op de problematiek.

5.2.10

Bij pleidooi in eerste aanleg heeft Agromak nog gesteld:
"… De gronden van [VK]/[VG] zijn ingekocht en doorverkocht aan de gemeente 's-Gravenhage. De winst op die transactie is door [appellant] en [geïntimeerde] gedeeld. Zoals hiervoor reeds gemeld, deze winst is uitgekeerd aan de vennootschap Malmö.".
Vervolgens stelt Agromak nog dat een onderdeel van de deal met de gemeente 's-Gravenhage was dat (een vennootschap van) [geïntimeerde] een optie kreeg op kavels die een derde (OCWV) op voormelde gronden zou gaan ontwikkelen. Deze (48) kavels zijn volgens Agromak door [geïntimeerde] c.s. aan een zekere Hopman doorverkocht. In de daarbij gerealiseerde winst stelt Agromak te mogen delen. Dat zou voor 37 kavels volgen uit het eerder genoemde gespreksverslag en de aangehaalde brief d.d. 5 januari 2000 van mr. Tomlow.

5.2.11

Van de zijde van [geïntimeerde] c.s. is bij pleidooi herhaald dat bij het project Wateringse Veld door [appellant] c.s. uitsluitend gehandeld is door middel van Nedprom BV, Dupart BV en AOC BV. Bemoeienis van Malmö daarbij wordt betwist. Herhaald wordt verder dat [appellant] c.s. geen aanspraak op verdeling van winst inzake de gronden [V-H] kunnen maken, omdat [appellant] hierbij niet betrokken is geweest.

5.2.12

Bij memorie van grieven heeft Agromak betoogd dat [appellant] bij de (uitvoering van) de deal tussen [geïntimeerde] c.s. en de gemeente 's-Gravenhage niet actief betrokken is geweest.

5.2.13

De aldus beknopt samengevatte stellingen van partijen overziende, concludeert het hof als volgt:
- In het licht van de op Agromak rustende stelplicht kan slechts geconstateerd worden dat zij onvoldoende duidelijk heeft gemaakt welke transacties met betrekking tot gronden in het Wateringse Veld precies tot stand gekomen zijn en bij welke transacties zij (Agromak) een rol heeft gespeeld.
- Evenmin heeft Agromak voldoende feiten gesteld en onderbouwd op grond waarvan tot het inzicht en de conclusie kan worden gekomen dat zij zich kan beroepen op een voldoende helder omschreven samenwerkingsafspraak tussen haar en enige KOM-vennootschap of [geïntimeerde] privé.
- Uit hetgeen over en weer gesteld is lijkt te kunnen worden afgeleid dat van [VK] gronden zijn aangekocht die met winst zijn doorverkocht aan de gemeente 's-Gravenhage. Deze winst lijkt al tussen partijen afgerekend te zijn en aan de zijde van [appellant] terecht gekomen zijn bij (volgens Agromak) Malmö of (volgens [geïntimeerde] c.s.) bij een andere vennootschap, waarover [appellant] zeggenschap heeft en die geen partij in dit geding is.
- Het lijkt er verder op dat KOM II vervolgens betrokken is geweest bij de verkoop van bouwrijpe kavels aan Hopman, die gerealiseerd zijn op gronden van [VK]. In dat verband lijkt een winst van ƒ 320.576,25 gemaakt te zijn, die toekomt aan een vennootschap waarover [appellant] zeggenschap heeft, maar niet is komen vaststaan dat dat Agromak is. [geïntimeerde] c.s. heeft in dit opzicht geen eenduidig standpunt ingenomen. Agromak heeft onvoldoende feiten gesteld, zodat ook aan bewijslevering niet wordt toegekomen.
- Zo al kan worden toegekomen aan de aanname dat dit bedrag aan Agromak toekomt, is het onduidelijk wat het gevolg moet zijn van het feit dat zij niet heeft weersproken dat KOM II zich op verrekening met vorderingen aan haar zijde beroept.
- Uit de omstandigheid, dat tijdens de bespreking op 27 januari 1999 tussen [appellant] en [geïntimeerde] ook van gedachten gewisseld is over de gronden [V-H], volgt niet dat over die gronden tussen Agromak en een KOM-vennootschap of [geïntimeerde] privé een samenwerkingsafspraak tot stand gekomen is.
In dit verband gaat het hof ook aan de verklaringen van [getuige 1] en [getuige 2] voorbij omdat deze te weinig specifiek zijn ten aanzien van de gestelde afspraak.

5.2.14

Het hof komt daarom tot de slotsom dat niet kan worden vastgesteld dat Agromak met betrekking tot het project Wateringse Veld een vordering uit overeenkomst op een van de KOM-vennootschappen of [geïntimeerde] privé toekomt. Dat er andere afspraken zijn gemaakt op grond waarvan Agromak een vordering jegens [geïntimeerde] of een van de KOM-vennootschappen kan instellen, is evenmin voldoende onderbouwd en niet komen vast te staan. In zoverre is de vordering van Agromak door de rechtbank dan ook terecht afgewezen.

5.3

Het project Dordrecht.

5.3.1

De dagvaarding in eerste aanleg bevat geen concrete aanknopingspunten voor het aannemen van een samenwerkingsafspraak tussen Agromak en een van de KOM-vennootschappen of [geïntimeerde] privé en evenmin voor het aannemen van een ABC-akte waarbij Agromak betrokken was. Agromak stelt uit hoofde van dit project "omstreeks ƒ 5.000.000,-" te vorderen te hebben, waarbij nog diverse kosten verrekend moeten worden.

5.3.2

Bij conclusie van antwoord/eis hebben [geïntimeerde] c.s. ontkend dat er met betrekking tot dit project een samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen met Agromak. In de parallelle procedure van [appellant] (privé) tegen [geïntimeerde] c.s. wordt gesteld dat met Malmö is samengewerkt.

5.3.3

Bij repliek/antwoord heeft Agromak verwezen naar de conclusie van repliek/ antwoord van [appellant] in de parallelle procedure. In die conclusie wordt het verweer dat met Malmö is samengewerkt, niet betwist. De conclusie bevat geen aanknopingspunten voor de aanname dat Agromak met betrekking tot dit project een samenwerkingsafspraak heeft gemaakt met een van de KOM-vennootschappen of [geïntimeerde] privé. Wat precies wel of niet tussen wie en wie afgesproken zou zijn, wordt evenmin duidelijk. Er worden aanduidingen gegeven van koop- en verkooptransacties, maar dat kan niet gelden als een voldoende weergave van de feiten, waarop Agromak zich ten bewijze van een samenwerkingsafspraak beroept.

5.3.4

Bij conclusie van dupliek/repliek betogen [geïntimeerde] c.s. dat K.O.M. Beheer B.V. (hierna: KOM Beheer) en Hoova Vastgoed I B.V. (hierna: Hoova) inzake het project Dordrecht zaken hebben gedaan met Malmö. Tussen hen is volgens [geïntimeerde] c.s. afgesproken, dat Malmö een perceel van Schotman zou verwerven en KOM Beheer/Hoova percelen van Van der Ven en Baan. Bij de uitvoering van die afspraak zouden strubbelingen zijn ontstaan.

5.3.5

Bij conclusie van dupliek in reconventie beroept Agromak zich erop dat Malmö haar vordering op [geïntimeerde] c.s. heeft gecedeerd aan [appellant] (privé). Aan die cessie, waar daarvan verder zij (zie hierboven rov. 4.7), kan Agromak geen rechten ontlenen. In feite betekent het beroep op de cessie dat Agromak niet weerspreekt dat met haar geen samenwerkingsovereenkomst tot stand is gekomen.

5.3.6

De vervolgens door Agromak nog genomen nadere conclusie bevat geen enkel aanknopingspunt betreffende betrokkenheid van Agromak bij het project Dordrecht.

5.3.7

Bij pleidooi is namens ([appellant] en) Agromak in dit verband slechts aangevoerd dat de partijen waarvan grond verworven is, klanten van Adviesbureau [appellant] waren. Dat is echter in de gegeven omstandigheden niet voldoende om aan te nemen dat door Agromak (en niet door Malmö) een samenwerkingsafspraak is aangegaan.

5.3.8

Ook de memorie van grieven bevat geen nieuwe gezichtspunten.

5.3.9

Op grond van deze overwegingen komt het hof tot de conclusie dat door Agromak in het geheel niet aannemelijk is gemaakt dat zij haar vorderingen inzake het project Dordrecht kan baseren op een samenwerkingsafspraak tussen haar en [geïntimeerde] of een van de KOM-vennootschappen.

5.4

Deze beschouwingen voeren het hof tot de conclusie dat alle door Agromak ingestelde vorderingen zonder goede grond zijn en niet toegewezen kunnen worden. Het door de rechtbank in de zaak met zaaknummer 147820 gewezen vonnis zal derhalve, zij het op andere gronden dan in dat vonnis zijn vermeld, bekrachtigd worden. Bij deze stand van zaken behoeven de tegen dat vonnis aangevoerde grieven geen verdere bespreking. Het hoger beroep slaagt niet.

6. Voor zover [appellant] en/of Agromak een bewijsaanbod heeft gedaan dat voldoet aan de daaraan in hoger beroep te stellen eisen, wordt daaraan voorbij gegaan, aangezien geen feiten zijn gesteld die, mits bewezen, tot een andere slotsom zouden voeren.

7. In beide gedingen zal het bestreden vonnis worden bekrachtigd. Bij deze uitkomst acht het hof het passend dat de appellanten worden veroordeeld in de proceskosten aan de zijde van geïntimeerden.

Beslissing

Het hof:

in de zaak met zaaknummer 200.093.373/01:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] c.s., tot deze uitspraak begroot op € 1.513,- voor verschotten en € 13.740,- voor salaris advocaat;

in de zaak met zaaknummer 200.093.414/01:

bekrachtigt het vonnis waarvan beroep;

veroordeelt [appellant] in de proceskosten aan de zijde van [geïntimeerde] c.s., tot deze uitspraak begroot op € 1.513,- voor verschotten en € 13.740,- voor salaris advocaat;

Dit arrest is gewezen door mrs. A.V. van den Berg, J.C.N.B. Kaal en S.J. Schaafsma en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 22 juli 2014 in aanwezigheid van de griffier.