Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2014:2126

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
24-06-2014
Datum publicatie
03-07-2014
Zaaknummer
200.113.135-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

geschil over erfgrens.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ’s-GRAVENHAGE

Sector Civiel recht

Zaaknummer : 200.113.135/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 89803 / HA ZA 10-2861

Arrest van 24 juni 2014

inzake

[naam],

wonende te [woonplaats],

[naam],

wonende te [woonplaats],

appellanten,

hierna te noemen: [appellant] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. D. de Jong te Zeist,

tegen

[naam],

wonende te [woonplaats],

[naam],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerden,

hierna te noemen: [geïntimeerde] (mannelijk enkelvoud),

advocaat: mr. W.J.J. Trooster te Vlaardingen.

Het geding

Voor de gang van zaken tot 13 november 2012 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum, waarbij een comparitie van partijen is gelast. De comparitie is niet doorgegaan. [appellant] heeft vervolgens bij memorie van grieven (met producties) zes grieven aangevoerd. Deze grieven zijn bestreden door [geïntimeerde] bij memorie van antwoord (met producties). Hierop hebben partijen de zaak op 8 mei 2014 mondeling doen bepleiten door hun raadslieden, waarbij mr de Jong een pleitnota heeft voorgedragen. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1.

De door de rechtbank in haar tussenvonnis van 12 oktober 2011 in rechtsoverweging 2 (2.1 tot met 2.9) vastgestelde feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof daarvan uitgaat.

2.

Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.

(2.1) [appellant] heeft in 2006 een perceel, gelegen aan de [adres] te [plaats] (bouwnummer 5) gekocht van Koudijs Ontwikkeling BV (hierna: Koudijs Ontwikkeling). [geïntimeerde] heeft in 2006 een belendend perceel, gelegen aan de [adres] te [plaats] (bouwnummer 2), gekocht van Koudijs Ontwikkeling. Beide percelen, die deel uitmaken van een bouwplan voor zes woningen, zijn in december 2006 in eigendom overgedragen (geleverd) aan respectievelijk [appellant] en [geïntimeerde] op een moment dat de percelen nog niet waren bebouwd . Aan zowel de koop/ aannemingsovereenkomst van [appellant] – hierna: de koopakte –, als aan de leveringsakte van [appellant] was een tekening van het betreffende bouwplan gehecht (productie 4 inleidende dagvaarding). Deze tekening is eveneens aan het bestreden vonnis van 4 januari 2012 gehecht. De beide percelen vormden bij levering één kadastraal geheel. Het bouwplan is inmiddels uitgevoerd door Koudijs Bouw B.V. (hierna: Koudijs Bouw), waarbij op beide percelen overeenkomstig de afspraken een vrijstaande woning is gebouwd. Op het perceel van [geïntimeerde] is tevens een geplande carport (hierna: de carport) gebouwd. Deze carport is met de zuidelijke zijkant langs of op de erfgrens van [appellant] geplaatst. Bij een aantal woningen in het bouwplan is eveneens voorzien in een carport ter plaatse van de erfgrens met de buren.

(2.2) In de koopakte van [appellant] is onder I vermeld: “De ondernemer [hof: Koudijs Ontwikkeling] verkoopt aan de verkrijger [hof:[appellant]] (…) een perceel (…) ter grootte van circa 431 m2, (…)
Artikel 2 Verschil tussen de werkelijke en de hiervoor opgegeven maat of grootte van de grond geeft geen aanleiding tot enige rechtsvordering tot vergoeding ter zake. (…)

(2.3) In de leveringsakte van [appellant] is onder meer vermeld: 1.Levering Registergoed (…) een perceel bouwterrein (bouwnummer 5) bestemd voor de bouw van een woonhuis en de aanleg van twee parkeerplaatsen (..) ter grootte van ongeveer vier aren eenendertig centiaren, of zoveel groter of kleiner als bij latere kadastrale opmeting zal blijken (…)”

(2.4) In de leveringsakte van [geïntimeerde] is onder meer vermeld: 1.Levering Registergoed (…) een perceel bouwterrein (bouwnummer 2) bestemd voor de bouw van een woonhuis en de aanleg van twee parkeerplaatsen (..) ter grootte van ongeveer vijf aren en zestig centiaren, of zoveel groter of kleiner als bij latere kadastrale opmeting zal blijken (..)”

(2.5) Kadastrale opmeting van de twee percelen heeft niet plaatsgevonden omdat partijen geen overeenstemming konden bereiken over de daarbij te hanteren uitgangspunten.


(2.6) Tussen partijen is een geschil ontstaan over de loop van de erfgrens tussen beide percelen, meer in het bijzonder de erfgrens ter hoogte van de carport van [geïntimeerde]. Dit heeft geleid tot een procedure bij de rechtbank Rotterdam, locatie Dordrecht, waarbij [appellant] heeft gevorderd, zoals in het bestreden vonnis van 12 oktober 2011 is vermeld.
Zakelijk weergegeven houdt de vordering in:
primair: een verklaring voor recht dat de erfgrens tussen de percelen van partijen is gelegen ter plaatse van de zuidelijke rand van het zuidelijke deel van de fundering van de carport van [geïntimeerde] en in het verlengde daarvan;
subsidiair: aanwijzing van de erfgrens op de voet van artikel 5:47 BW.

(2.7) De rechtbank heeft, zakelijk weergegeven, overwogen
(i) De tekening bij de leveringsakte en de bestektekening bij het bouwplan dienen er niet toe om de erfgrenzen in de precieze verhoudingen in kaart te brengen, terwijl ook de in de akte vermelde grootte van het overgedragen perceel geen uitsluitsel biedt.
(ii) De deskundige van het kadaster, aan wie is gevraagd de erfgrens tussen beide percelen vast te stellen, heeft de rechtbank laten weten dat hij de vragen van de rechtbank niet kan beantwoorden, aangezien er geen overeenstemming is tussen partijen over het verloop van de kadastrale grens.
(iii) Er is sprake van een situatie dat de loop van de grens tussen beide percelen onzeker is, zodat de subsidiaire vordering zal worden toegewezen.
Vervolgens heeft de rechtbank de erfgrens vastgesteld met inachtneming van de feitelijke situatie, kort gezegd en voor zover thans relevant, evenwijdig aan en in het verlengde van de rand van de dakgoot van de carport (zie voor de precieze omschrijving rechtsoverweging 3.1 van het dictum in het bestreden vonnis van 11 juli 2012).

3.

[appellant] is tegen deze beslissing opgekomen met zes grieven. Met de grieven 1, 2 en 4 klaagt [appellant] in de kern over het oordeel van de rechtbank dat de grens tussen beide percelen onzeker is, alsmede over het achterwege laten van de benoeming van een nieuwe deskundige. Met de grieven 3, 5 en 6 klaagt [appellant] over de in zijn ogen onjuiste vaststelling van de erfgrens en de gronden waarop deze beslissing berust. De grieven lenen zich voor gezamenlijke behandeling.

4.

Niet in geschil is dat de beide percelen bij levering één kadastraal geheel vormden; dat de exacte grootte van elk perceel zou worden vastgesteld bij opmeting door het kadaster en dat de leveringsakte van beide percelen de oppervlakte van elk perceel aangeeft met ‘circa’ (ongeveer). Evenmin is in geschil dat partijen het niet eens zijn geworden over de bij opmeting door het kadaster te hanteren uitgangspunten, zodat geen perceelsgrens is vastgesteld. Volgens [appellant] loopt de perceelsgrens evenwijdig aan de rand van de fundering van de carport. Volgens [geïntimeerde] loopt de perceelsgrens – evenals bij de overige carports in het bouwplan – evenwijdig aan de rand van de dakgoot van de carport. Daarnaast stelt [appellant] dat de carport niet is gebouwd volgens het oorspronkelijk ontwerp, maar dat [geïntimeerde] een breder dak op zijn carport heeft gekregen, zodat het dak (inclusief dakgoot) circa 24 centimeter tot 31 cm uitsteekt over het perceel van [appellant].

5.

Het onderhavige geding gaat om de goederenrechtelijke vraag naar de ligging van de perceelsgrens tussen twee buren (en daarmee de omvang van de geleverde percelen) Voor de vraag naar de omvang van een geleverd perceel komt het aan op de in de notariële akte van levering tot uitdrukking gebrachte partijbedoeling die moet worden afgeleid uit de in deze akte opgenomen, naar objectieve maatstaven in het licht van de gehele inhoud van de akte uit te leggen, omschrijving van de over te dragen onroerende zaak (ECLI:NL:HR:2000:AA8901,HR 08-12-2000). Deze objectieve uitleg is niet alleen relevant voor verkoper en koper, maar ook voor de onderhavige partijen (buren, geen contractspartijen) die onder dezelfde condities van dezelfde verkoper hun percelen in eigendom hebben verworven en die op hun eigen leveringsakte en (voor zover het de onderhavige goederenrechtelijke vraag betreft) op die van de buren moeten kunnen afgaan (zie ook: ECLI:NL:HR:2010:BM8933). Er dient kortom in de leveringsakten naar objectieve aanknopingspunten voor de bepaling van de erfgrens te worden gezocht.

6.

Zoals de rechtbank met juistheid heeft overwogen dient de tekening bij de leveringsakte niet om de exacte erfgrens aan te wijzen, zeker niet nu het om een tamelijk ruwe schets gaat die ontoereikend is om een marginaal verschil als het onderhavige ondubbelzinnig te beslissen. Wél geeft de tekening bij de leveringsakte, objectief gezien, een indicatie voor de locatie van de carport van [geïntimeerde] (evenals voor die van de carport op de naastgelegen bouwkavels), te weten telkens tegen de erfgrens van de zuidelijke buurman, in dit geval die van [appellant]. Dit is ook niet in geschil.

7.

Dit gegeven, te weten (i) dat uit de tekening blijkt dat de carport tegen de erfgrens zou worden gebouwd, in combinatie met (ii) het feit dat ten tijde van de levering de exacte erfgrens nog niet was bepaald en de carport nog niet was gebouwd, (iii) het feit dat de precieze omvang van de aan partijen geleverde percelen op dat moment evenmin vaststond en in de leveringsakte van partijen was voorzien in een marginale afwijkingsmogelijkheid doordat de oppervlakte van beide percelen met ‘circa’ was aangeduid, en (iv) het feit dat artikel 5:21 BW bepaalt dat de eigenaar van de grond de bevoegdheid heeft tot gebruik van de ruimte boven en onder de oppervlakte,
leidt tot de conclusie dat het ten tijde van de levering de naar objectieve maatstaven kenbare bedoeling was dat de erfgrens zou lopen evenwijdig aan de rand van de dakgoot van de carport. Niet logisch is immers dat de perceelsgrens zou lopen op een plaats, die van begin af aan goederenrechtelijke complicaties zou oproepen – hiervan is sprake bij de door [appellant] gestelde grens op de carportfundering. De omstandigheid dat het ontwerp van de carport enigszins is aangepast in verband met nadere vergunningsvoorwaarden op last van de welstandscommissie en dat het overstek van de carport daardoor is vergroot – overigens in aanzienlijk mindere mate dan [appellant] stelt (de totale overkappingsbreedte is volgens de bouwtekening met 9,9 cm toegenomen) – maakt het voorgaande niet anders. Juist bij nieuwbouwprojecten, zoals de onderhavige, kunnen (marginale) wijzigingen optreden en kunnen de exacte perceelsgrenzen niet steeds bij voorbaat worden voorzien. Niet voor niets kent de leveringsakte de aanduiding ‘circa’ voor de perceelsgrootte en kan verschil in maatvoering niet tot enigerlei rechtsvordering jegens verkoper leiden (dit laatste uiteraard indien binnen de marge van ‘circa’ wordt gebleven, zoals in dit geval). De juistheid van voormelde conclusie (naar objectieve maatstaven kenbaar dat de grens zou lopen evenwijdig aan de rand van de dakgoot van de carport) wordt bevestigd door het feit dat de overige carports op identieke wijze zijn gebouwd en dat de erfgrens bij die overige percelen ook steeds is vastgesteld evenwijdig aan de rand van de dakgoot van de carport.

8.

Dit betekent dat het standpunt van [appellant], dat de erfgrens ligt bij de fundering van de carport en het verlengde daarvan wordt verworpen. In de leveringsakte zijn hiertoe geen, althans geen toereikende aanknopingspunten gevonden. Dit standpunt is immers in de kern slechts gebaseerd op de aan de leveringsakte gehechte tekening waarop als erfgrens tussen het perceel van partijen een rechte doorlopende lijn is getekend naar het ten westen van [appellant] liggende perceel [adres] (met bouwnummer 4), en wel langs de kop van de mandelige weg, de Voordijk (op diverse tekeningen te zien). Het hof heeft reeds geoordeeld dat deze tekening niet doorslaggevend is voor de ligging van de erfgrens, maar slechts een indicatie vormt voor de locatie van de carport.
De diverse argumenten die [appellant] naar voren heeft gebracht om zijn standpunt te onderbouwen dat de lijn op deze tekening desondanks bepalend is voor de plaats van de erfgrens, zijn vrijwel steeds argumenten achteraf en voldoen niet aan voormelde maatstaf van objectiviteit zoals blijkend uit de leveringsakte, althans zijn ontoereikend om de argumentatie van rechtsoverweging 7 te ondergraven. Hiertoe wordt als volgt overwogen.

9.

[appellant] beroept zich naast de tekening aan de leveringsakte nog op (a) de bestektekening bij het bouwdossier, (b) de vergunningaanvraag door [geïntimeerde] voor de carport en de daarbij behorende bouwtekening, (c) de feitelijke grens tussen perceel bouwnummer 4 en de mandelige weg, de Voordijk en de stoepband ter plaatse, (d) de putdeksel op perceel Voordijk 465, (e) de aanwijzing door een medewerker van Koudijs Bouw (de heer Vos), inhoudende dat de erfgrens langs de fundering van de carport loopt, ( f) piketpaaltjes bij oplevering door Koudijs Bouw en (g) het bouwdossier van de gemeente Barendrecht met kenmerk BR 2005-318(considerans onder i leveringsakte), met daarin een brief van 21 november 2006 met een lijst van coördinaten van alle uitgezette hoekpunten (van percelen en woningen; niet de carport).

10.

Deze argumenten zijn niet doorslaggevend. Een mededeling van een medewerker van Koudijs Bouw (niet zijnde de verkoper), nota bene enige tijd na de eigendomsoverdracht van het perceel door Koudijs Ontwikkeling vormt geen objectief aanknopingspunt als hiervoor bedoeld. De bestektekening en bouwtekening maken geen deel uit van de leveringsakte en kunnen reeds hierom geen/onvoldoende gewicht in de schaal werpen. Voor de gestelde piketpaaltjes bij de oplevering van de woning – dit is een ander moment dan de eigendomsverschaffing (de levering) van het perceel – geldt hetzelfde, nog daargelaten dat [geïntimeerde] stelt hiermee niet bekend te zijn. De gestelde coördinaten in het bouwdossier geven in ieder geval niet aan waar de carport was geprojecteerd – deze locatie blijkt, zoals gezegd, wél objectief uit de tekening bij de leveringsakte – en zijn niet bepalend voor de vraag waar in de gegeven situatie de erfgrens loopt. Bij dit laatste oordeel speelt nog een rol dat de coördinaten zijn bedoeld om voor de bouwer de hoekpunten van de te vormen percelen en woningen aan te geven, maar niet om de exacte perceelsgrenzen aan te duiden. Tot slot het argument van de stoepband en de putdeksel. De omstandigheid dat na de levering van de percelen een stoepband is geplaatst aan de kop van de mandelige weg en dat deze stoeprand kadastraal is vastgelegd als erfgrens, vormt geen doorslaggevende aanwijzing voor de juistheid van de stelling van [appellant]. Immers, ook dit argument valt te herleiden tot de onjuist bevonden stelling van [appellant] dat de rechte lijn op de tekening van de transportakte bepalend is voor de ligging van de erfgrens. Zoals het hof hiervoor heeft aangegeven, is dit uitgangspunt onjuist. Ditzelfde geldt voor de putdeksel op bouwkavel 4 en het rioleringsplan.

11.

Het komt er kortom op neer dat partijen een bouwperceel hebben gekocht waarop nog een woning (en bij [geïntimeerde] ook) een carport gebouwd moesten worden. Omdat het bouwperceel nog niet was uitgemeten en zeker bij nieuwbouwprojecten zich onvoorziene omstandigheden kunnen voordoen (zie bijvoorbeeld de gewijzigde vergunningsvoorschriften), is daarin in de leveringsakte voorzien. Ook bij de overige bouwpercelen is eerst later de kadastrale grens vastgesteld. De slotsom is dan ook dat de erfgrens duidelijk is, en dat deze loopt daar waar [geïntimeerde] deze heeft aangegeven. Dit betekent dat de primaire vordering van [appellant] alsnog moet worden afgewezen en dat het hof aan de subsidiaire vordering niet toekomt. De grieven van [appellant] falen. Voor een deskundigenbericht ziet het hof geen noodzaak. Het is immers aan het hof om de uitgangspunten voor zijn beoordeling aan te geven. Dit heeft het hof zojuist gedaan. Aan bewijslevering (door getuigen) wordt niet toegekomen. Het aanbod van [appellant] om de heer Vos, opleveringsinspecteur van Koudijs Bouw, te horen is niet relevant, nu Koudijs Bouw niet de verkopende partij was en niet was betrokken bij de eigendomsverschaffing van het perceel van [appellant]. Het aanbod om de landmeetkundige, de heer Anker, te horen, betreft in feite een aanbod tot het horen van een deskundige. Het hof ziet hiertoe niet de noodzaak.

12.

Het hof komt niet toe aan de suggestie van [geïntimeerde] (memorie van antwoord 40) om de grens vast te stellen, nu een daartoe strekkende vordering van [geïntimeerde] ontbreekt. Wél blijkt uit het voorgaande dat het standpunt van [appellant] omtrent de erfgrens onjuist is.

13.

Het bestreden vonnis zal worden vernietigd. De vorderingen van [appellant] zullen alsnog worden afgewezen. Hierbij past een veroordeling van [appellant] in de kosten van beide instanties.

Beslissing

Het hof:

  • -

    vernietigt de bestreden vonnissen en opnieuw rechtdoende:

  • -

    wijst de vorderingen van [appellant] af;

  • -

    veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op 11 juli 2012 begroot op € 263,-- aan griffierecht en € 637,50 aan salaris advocaat;

- veroordeelt [appellant] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 291,-- aan verschotten en € 2.682,-- aan salaris advocaat.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en
H.C. Grootveld en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 24 juni 2014 in aanwezigheid van de griffier.