Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2013:BZ6556

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
12-03-2013
Datum publicatie
08-04-2013
Zaaknummer
200.106.632/01
Formele relaties
Cassatie: ECLI:NL:HR:2013:1470, Niet ontvankelijk
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woonruimte, overlast, ontbinding, ontruiming.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.106.632/01

Zaak-/rolnummer rechtbank : 1086873 \ CV EXPL 11-7410

Arrest d.d. 12 maart 2013 (bij vervroeging)

inzake

[appellante],

wonende te [woonplaats]

appellante,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. M. de Bluts te Zoetermeer,

tegen

STICHTING RONDOM WONEN,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

hierna te noemen: Rondom Wonen,

advocaat: mr. E.J.P. Nolet te Den Haag.

Het geding

Voor de procedure tot 10 juli 2012 wijst het hof naar het tussenarrest van die datum waarbij een comparitie van partijen is gelast. Deze comparitie heeft plaatsgevonden op 3 oktober 2012. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft [appellante] bij memorie van grieven (met producties) zeven grieven aangevoerd. Bij memorie van antwoord tevens houdende wijziging van eis (met producties) heeft Rondom Wonen de grieven bestreden en haar eis gewijzigd. Hierna hebben partijen op 14 februari 2013 de zaak mondeling bepleit aan de hand van pleitnotities. Van de pleidooizitting is proces-verbaal opgemaakt. De daarin vermelde stukken zijn bij het pleidooi nog in het geding gebracht. Vervolgens is arrest bepaald.

Beoordeling van het hoger beroep

1. De door de rechtbank in rechtsoverweging 1 (1.1 tot en met 1.3) weergegeven feiten staan niet ter discussie, zodat ook het hof hiervan uit zal gaan.

2. Kort en zakelijk weergegeven en voor zover in hoger beroep van belang, gaat het geschil om het volgende.

2.1 [appellante] huurt sinds 15 maart 2004 van Rondom Wonen een woning aan de [A-straat 1] te [plaats] (hierna ook: de woning of het gehuurde). [appellante] woont daar met haar partner [partner appellante]. Tot voor kort heeft ook een dochter bij haar gewoond. [appellante] heeft (tenminste) drie herdershonden, terwijl er ook een of twee chihuahua’s in huis waren. ([appellante] en [partner appellante] tezamen worden hierna ook [appellante c.s.] genoemd).

2.2 Sinds 12 december 2008 huren [...] (hierna [Buurman A]) en [...] (hierna [buurvrouw A]) van Rondom Wonen de woning aan de [A-straat 2] (hierna ook: woning [2]) te [plaats]. De beide woningen zijn door een doorgang van elkaar gescheiden. ([Buurman A] en [buurvrouw A] tezamen worden hierna ook [buren A] genoemd).

2.3 Sinds 2009 ontvangt Rondom Wonen regelmatig overlastklachten over [appellante c.s.] Deze klachten zijn veelal afkomstig van [buren A], maar ook van buren in de omgeving. Daarnaast ontving Rondom Wonen regelmatig klachten van [appellante c.s.] over [buren A]. Een en ander is, ondanks inspanningen van politie, Rondom Wonen en andere instanties, uitgelopen op een burenruzie van formaat. Het conflict is zodanig geëscaleerd dat in de straat twee kampen (vóór [appellante c.s.] en tégen [appellante c.s.]) zijn ontstaan, waarbij het tot verbale en fysieke agressie is gekomen tussen genoemde buren en andere straat- en buurtgenoten. [appellante] is wegens bedreiging met een samoerai zwaard op 27 juni 2009 strafrechtelijk veroordeeld tot een taakstraf van 50 uur. [Buurman A] is wegens bedreiging met een koevoet op 21 mei 2009 strafrechtelijk veroordeeld.

[partner appellante] heeft diverse malen in aanwezigheid van de politie en personeelsleden van Rondom Wonen bedreigingen geuit. Op18 oktober 2010 heeft [partner appellante] op kantoor bij Rondom Wonen gezegd: “als ze de honden van ons afpakken dan gaat deze bom er in”. Uit zijn zak haalde hij toen een voorwerp ter grootte van een puk met een lont eraan. Op 24 oktober 2012 heeft [partner appellante] tegen de wijkagent [wijkagent X] gezegd dat de bewoners nog wat kunnen beleven als hij echt het huis uit moet.

2.4 Rondom Wonen heeft twee procedures aanhangig gemaakt wegens overlast. De een was gericht tegen [buren A] en heeft geleid tot ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van woning [2] op 31 augustus 2012. De andere procedure was gericht tegen [appellante] en heeft geleid tot het bestreden vonnis van 8 maart 2012 (zoals verbeterd bij herstelvonnis van 29 maart 2012), waarbij de primaire vordering van Rondom Wonen strekkende tot beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] per 8 mei 2012 en ontruiming is toegewezen. De kantonrechter is daarbij niet toegekomen aan de subsidiaire ontbindingsvordering.

2.5 Rondom Wonen heeft aan haar primaire vordering in eerste aanleg, zeer kort weergegeven ten grondslag gelegd dat [appellante] herhaaldelijk, niet te corrigeren overlast heeft veroorzaakt, bestaande uit blaffende en bijtende honden, muziekoverlast en verbale en fysieke bedreigingen door zowel [appellante] als [partner appellante], waarna [appellante] niet is ingegaan op een redelijk aanbod tot het aangaan van een nieuwe huurovereenkomst onder verdere voorwaarden. Rondom Wonen heeft haar stellingen uitvoerig onderbouwd, een en ander zoals weergegeven in rechtsoverweging 2.2 tot en met 2.36 van het bestreden vonnis. Aan haar subsidiaire vordering in eerste aanleg (thans de primaire vordering in hoger beroep), strekkende tot ontbinding van de huurovereenkomst wegens wanprestatie, heeft Rondom Wonen – kort gezegd – ten grondslag gelegd dat [appellante] zich niet als een goed huurder gedraagt door herhaalde overlast te veroorzaken.

2.6 [appellante] heeft gemotiveerd verweer gevoerd. In de kern komt haar verweer neer op de stelling dat [buren A] de oorzaak zijn van alle conflicten. Vóór hun komst in de straat waren er geen klachten. Er is weleens een enkel incident geweest (met onder andere de honden), maar deze incidenten zijn netjes afgehandeld. Haar honden zijn goed opgevoed, en dragen blafbanden. Zij heeft zich altijd als een goed huurder gedragen. De ‘laatste kansovereenkomst’ die haar door Rondom Wonen werd aangeboden was onredelijk, met name omdat zij een herdershond (de reu) moest wegdoen. [appellante] hoefde deze laatste kansovereenkomst niet te accepteren. Haar verweer is zakelijk weergegeven in het bestreden vonnis in rechtsoverwegingen 3.1 tot en met 3.10.

2.7 De kantonrechter heeft, kort gezegd, aan haar beslissing van 8 maart 2012 tot beëindiging van de huurovereenkomst met [appellante] ten grondslag gelegd:

(i) dat de honden van [appellante] overlast veroorzaken, hetgeen [appellante] niet kan afdoen met een beroep op de subjectieve beleving van de betrokkenen;

(ii) dat [appellante] meermalen nestjes honden heeft gefokt en te koop heeft aangeboden, hetgeen Rondom Wonen als een bedrijfsmatige activiteit heeft aangemerkt en

(iii) dat het onder die omstandigheden en rekening houdend met het feit dat in de woning naast drie volwassenen minimaal 5 honden verblijven, door Rondom Wonen aanbieden van een nieuwe huurovereenkomst onder het stellen van nadere voorwaarden (hof: gericht op het minimaliseren van de door de honden veroorzaakte overlast, zoals weergegeven in rechtsoverweging 3.34 van het bestreden vonnis), redelijk is;

(iv) dat nu [appellante] niet met de beëindiging heeft ingestemd en dat redelijke aanbod niet heeft aanvaard, de kantonrechter op de voet van het bepaalde in artikel 7:272 lid 2 BW het tijdstip waarop de huurovereenkomst zal eindigen zal vaststellen en tevens het tijdstip waarop het gehuurde dient te worden ontruimd.

2.8 [appellante] is van het vonnis van 8 maart 2012 in hoger beroep gekomen, onder aanvoering van zeven grieven.

2.9 Op 12 november 2012 heeft Rondom Wonen een bewonersbijeenkomst georganiseerd, waarbij alle bewoners van de [A-straat] te [plaats], met uitzondering van de bewoners van nummer [1] ([appellante]) en nummer [2] (nieuwe bewoners na [Buurman A]), zijn uitgenodigd. Diverse bewoners zijn toen verschenen en hebben verklaringen afgelegd, die zijn weergegeven in ondertekende bevestigings- en correctiebrieven (productie 33 memorie van antwoord).

In deze brieven komt naar voren dat een paar bewoners ([bewoner 1], [bewoner 2] en [bewoner 3]) geen overlast van [appellante] ervaren. Diverse andere bewoners, de nummers [...] spreken over (soms al jarenlange) overlast, bestaande uit blaffende honden, non-verbale intimidatie, bedreiging (met brandbommen), lawaai en het roepen van lelijke dingen.

2.10 Rondom Wonen heeft de grieven van [appellante] gemotiveerd bestreden en heeft haar eis gewijzigd. Rondom Wonen onderbouwt de wijziging van haar vordering als volgt. Aanvankelijk was de inschatting van Rondom Wonen dat de overlast door de honden van [appellante] kon worden aangepakt met specifieke maatregelen. Door aan [appellante] een daarop gericht redelijk aanbod te doen heeft Rondom Wonen jegens haar minder vergaande maatregelen willen treffen dan ten aanzien van [buren A]. Het provocerende gedrag van [buren A] kon volgens Rondom Wonen niet anders worden beëindigd dan door ontbinding van de huurovereenkomst. Nu [buren A] zijn vertrokken, is gebleken dat de overlast door [appellante c.s.] nog steeds voortduurt. Anders dan verwacht is het gedrag van [appellante c.s.] sindsdien niet veranderd en blijft de overlast door [appellante c.s.] nog steeds voortduren, terwijl hun optreden naar omwonenden onacceptabel is. Onder deze omstandigheden kan van Rondom Wonen niet worden verwacht dat zij zich beperkt tot het aanpakken van de overlast door de honden.

Beoordeling van het hoger beroep

3. Rondom Wonen vordert thans primair, uitvoerbaar bij voorraad, ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde met onmiddellijke ingang, althans op een door het hof te bepalen datum. Volgens Rondom Wonen gedraagt [appellante] zich al lange tijd niet als goed huurder in de zin van artikel 7:213 BW en artikel 6.3 van de algemene huurvoorwaarden, en gedraagt zij zich in strijd met artikel 6.6 van de algemene huurvoorwaarden waarin is opgenomen dat huurder moet zorgen geen hinder of overlast aan de omwonenden te veroorzaken. Op grond van artikel 7: 219 BW is [appellante] aansprakelijk voor gedragingen van haar huisgenoten (dus ook voor het gedrag van [partner appellante], haar dochter en haar honden).

Meer concreet stelt Rondom Wonen dat er sprake is van langdurige (al vele jaren bestaande) structurele overlast van [appellante], die ook na het vonnis van de kantonrechter is doorgegaan (een en ander zoals in rechtsoverweging 2.3, 2.5 en 2.9 zakelijk is weergegeven).

4. [appellante] heeft in de eerste plaats bezwaar gemaakt tegen de wijziging van eis van Rondom Wonen. Dit bezwaar wordt verworpen, nu deze wijziging tijdig – in het eerste schriftelijke processtuk in hoger beroep – is gedaan en [appellante] voldoende gelegenheid heeft gehad hierop te reageren. De wijziging van eis komt niet in strijd met een goede procesorde.

5. Op grond van artikel 6:265, eerste lid BW geeft iedere tekortkoming van een partij in de nakoming van een van haar verbintenissen uit overeenkomst aan de wederpartij de bevoegdheid om de overeenkomst geheel of gedeeltelijk te ontbinden, tenzij de tekortkoming, gezien haar bijzondere aard of geringe betekenis, deze ontbinding met haar gevolgen niet rechtvaardigt.

Volgens Rondom Wonen bestaat de tekortkoming van [appellante] (zoals gezegd) uit het niet te corrigeren overlast gevende gedrag van [appellante] en haar huisgenoot/ huisdieren, waardoor zij zich niet als een goed huurder gedraagt. Naar het oordeel van het hof is genoegzaam komen vast te staan dat [appellante] en haar huisgenoten – hiervoor is [appellante] aansprakelijk op grond van artikel 7:219 BW – zich al langere tijd niet als een goed huurder gedraagt/gedragen en herhaaldelijk overlast veroorzaakt/veroorzaken. Het hof tekent hierbij aan dat misdragingen in het verleden bij de beoordeling van de tekortkoming van [appellante] wel degelijk kunnen meetellen zoals Rondom Wonen aanvoert. Voor zover [appellante] betoogt dat slechts nieuwe feiten mogen meewegen, is dit betoog niet juist. Anders dan [appellante] stelt heeft Rondom Wonen ook de gebeurtenissen uit het verleden aan de vordering tot ontbinding ten grondslag gelegd.

Vast staat dat [partner appellante] diverse malen (zie onder meer rechtsoverweging 2.3) ernstige bedreigingen heeft geuit in de richting van (naaste) buren, maar ook dat [appellante] zich niet onbetuigd heeft gelaten; een en ander is daarbij zo ernstig geëscaleerd dat dit tot een strafrechtelijke veroordeling van [appellante] heeft geleid. [appellante] kan zich daarbij niet verschuilen achter het provocerende gedrag van de toenmalige naaste buren [buren A], aangezien van [appellante] gevergd mag worden dat zij daar niet met het plegen van een misdrijf op reageert. Ook de herhaalde malen geuite klachten over langdurig blaffende honden – deels onder ede bevestigd en herhaald bij de bewonersbijeenkomst van 12 november 2012 – kan [appellante] niet afdoen met de ‘subjectieve beleving’ van de omwonenden. Daarnaast staat vast dat er diverse bijt-incidenten met een hond van [appellante] zijn geweest. Dit hoeft Rondom Wonen niet te tolereren. De stelling van [appellante] dat haar honden alleen aanslaan als de bel gaat of wanneer iemand door de poort gaat, vormt een onvoldoend onderbouwd verweer tegen de veelvuldige klachten over langdurig blaffen. De omstandigheid dat wijkagent [wijkagent Y] indertijd bij huisbezoek heeft geconstateerd dat de honden goed waren opgevoed en niet aansloegen toen buurkinderen binnenkwamen, betekent niet zonder meer dat de honden niet op andere momenten kunnen blaffen en/of op straat agressief kunnen overkomen/kunnen zijn.

De omstandigheid dat er mogelijk meer omwonenden hebben bijgedragen aan het ontstaan van de overlast en bedreigende sfeer in de straat ontslaat [appellante] niet van haar eigen verantwoordelijkheid om zich tot zekere hoogte in te houden en geen olie op het vuur te gooien met provocerend gedrag. Dit laatste nu heeft [appellante] niet, althans in onvoldoende mate, gedaan.

Dit alles betekent dat [appellante] wanprestatie heeft gepleegd, zodat in beginsel ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gerechtvaardigd is.

6. [appellante] heeft bij pleidooi een beroep gedaan op de uitzonderingsgrond van artikel 6:265, eerste lid, slot BW. Dit beroep gaat niet op, nu de overlast dusdanig structureel, ernstig en nog steeds voortdurend wordt beoordeeld dat ontbinding van de huurovereenkomst is aangewezen. Het gewicht van de tekortkoming van [appellante] weegt in de gegeven omstandigheden zwaarder dan het woonbelang van [appellante]. Dit betekent dat de primaire vordering van Rondom Wonen zal worden toegewezen als na te melden. Het hof zal te ontruimingstermijn stellen op vier weken na de betekening van dit arrest. Onder deze omstandigheden komt het hof niet toe aan de subsidiaire vordering tot opzegging van de huurovereenkomst en evenmin aan de bespreking van de grieven. Voor nadere (ambtshalve) bewijslevering is geen grond.

Bij deze beslissing past een veroordeling van [appellante] in de proceskosten van beide instanties.

Beslissing

Het hof:

- vernietigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank 's-Gravenhage van

8 maart 2012,

en opnieuw rechtdoende:

- ontbindt de tussen partijen gesloten huurovereenkomst met betrekking tot de woning [A-straat 1] te [plaats];

- veroordeelt [appellante] om uiterlijk vier weken na betekening van dit arrest de woning te ontruimen en te verlaten met alle zich daarin en/of daarop bevindende personen en/of zaken, voor zover deze laatste niet het eigendom zijn van Rondom Wonen, en onder afgifte van alle sleutels ter vrije en algehele beschikking van Rondom Wonen te stellen;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in eerste aanleg, aan de zijde van Rondom Wonen tot op 8 maart 2012 begroot op € 300 aan salaris van de gemachtigde van Rondom Wonen, € 302,-- aan kosten verbonden aan het voorlopig getuigenverhoor, onverminderd de eventueel over deze kosten verschuldigde BTW;

- veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van Rondom Wonen tot op heden begroot op € 666,-- aan verschotten en € 3.576,-- aan salaris advocaat;

- verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

- wijst af het in hoger beroep meer of anders gevorderde.

Dit arrest is gewezen door mrs. M.A.F. Tan-de Sonnaville, E.M. Dousma-Valk en

G.R.B.van Peursem en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 12 maart 2013 in aanwezigheid van de griffier.