Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2013:5281

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
29-10-2013
Datum publicatie
26-03-2014
Zaaknummer
200.108.121/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

medehuurderschap?; hoofdverblijf?

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.108.121/01

Zaaknummer rechtbank : 1285122 \ CVEXPL 11-59367

Arrest van 29 oktober 2013

inzake

[appellant sub 1],

[appellant sub 2] ,

[appellant sub 3] ,

allen wonende te Rotterdam,

appellanten,

eisers in het incident,

hierna te noemen: gezamenlijk Sluijter c.s. en afzonderlijk [appellant sub 1], [appellant sub 2] respectievelijk [appellant sub 3],

advocaat: mr. R.F. van Leeuwen te Rotterdam,

tegen

Onroerend Goed Maatschappij Estate 77 B.V.,

gevestigd te Rotterdam,

geïntimeerde,

verweerster in het incident,

hierna te noemen: Estate 77,

advocaat: mr. J.A.N. Baas te Den Haag.

Het verdere geding

Het hof verwijst naar het tussenarrest van 14 augustus 2012, waarbij de incidentele vordering van Sluijter c.s. tot schorsing van het vonnis van 27 april 2012 werd afgewezen. Hierna heeft Estate 77 de grieven van Sluijter c.s. bij memorie van antwoord bestreden. Vervolgens is arrest gevraagd.

De verdere beoordeling van het hoger beroep

1.

Ook hier verwijst het hof naar vermeld tussenarrest.

2.

Het gaat in deze zaak om het volgende.

2.1.

Estate 77 is eigenaar van de woning aan de [adres]. [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hebben de woning sinds 1976 in (mondelinge) huur. [appellant sub 3] is hun zoon.

2.3.

Estate 77 heeft ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van het gehuurde gevorderd op grond van wanprestatie. Volgens Estate 77 gedragen Sluijter en [appellant sub 2] zich niet als goede huurders en handelen zij in strijd met art 7: 244 BW door de woning niet zelf te bewonen maar in gebruik te geven aan een derde, te weten hun zoon [appellant sub 3]

2.4.

Na verweer van Sluijter c.s. heeft de kantonrechter bij het bestreden vonnis van 27 april 2012 de vorderingen toegewezen. Het vonnis is uitvoerbaar bij voorraad verklaard en volgens de stelling van Estate 77 bij memorie van antwoord is de woning op 23 mei 2012 ontruimd.

3.

Met de eerste grief bestrijden Sluijter c.s. het oordeel van de kantonrechter dat [appellant sub 3] niet als medehuurder dient te worden aangemerkt.

3.1.

Sluijter c.s. hebben zich onder meer tegen de vorderingen verweerd met de stelling dat [appellant sub 3] (naast [appellant sub 1] en [appellant sub 2]) medehuurder van de woning is. Daartoe beroepen zij zich op een verklaring die is ondertekend en gestempeld door de beheerder van de woning, Pitlo Vastgoed Beheer B.V. Volgens Sluijter c.s. blijkt uit die verklaring dat zij alle drie medehuurders zijn van de woning. De verklaring luidt:

“Hierbij verklaart de fa Pitlo (…) dat er een huurovereenkomst is met

Mevr. [appellant sub 2]

Dhr. [appellant sub 1] en

Dhr. [appellant sub 3]

wonenachtend in het pand gelegen aan [adres] (…)

Pilo Vastgoed

3.2.

De kantonrechter heeft (in een voorlopig getuigenverhoor) een aantal getuigen gehoord. Uit de getuigenverklaring van [appellant sub 1], voor zover de kantonrechter die onder 5.3 van het bestreden vonnis heeft aangehaald, volgt, zoals de kantonrechter ook onder 5.4 van het vonnis overwoog, dat [appellant sub 1], die de in rechtsoverweging 3.1 bedoelde schriftelijke verklaring heeft opgesteld, er kennelijk van uitgaat, dat [appellant sub 3] die ten tijde van het aangaan van de huurovereenkomst al geboren was en altijd in de woning heeft gewoond, daarom medehuurder is van de woning. Dit is een verkeerd uitgangspunt. Zoals de kantonrechter eveneens onder 5.4 van het vonnis overwoog, is ingevolge het bepaalde in art.7:266 BW alleen de echtgenoot of de geregistreerd partner van rechtswege medehuurder. Voor andere samenwoners geldt dat deze, samen met de huurder die in de woning zijn hoofdverblijf heeft, uitdrukkelijk aan de verhuurder moet verzoeken om hem de positie van medehuurder te geven. De verklaring waarop Sluijter c.s. zich beroepen kan niet als een dergelijk verzoek worden aangemerkt. [appellant sub 1] heeft als getuige ook verklaard dat hij de verklaring had opgesteld, omdat de gemeente om een verklaring had gevraagd dat hij op dit adres woonde. Hij heeft daarmee niet beoogd iets aan de huurovereenkomst te wijzigen.

Daargelaten dat de verklaring alleen al daarom niet als uitdrukkelijk verzoek als bedoeld in art. 7:267 BW kan worden aangemerkt, heeft ook te gelden dat de verklaring door de beheerder/verhuurder niet als een zodanig verzoek behoefde te worden opgevat. Aangenomen dat de beheerder de bedoelde verklaring heeft afgestempeld en ondertekend, dan kan niet worden geoordeeld dat hij hiermee ingestemd heeft met een verzoek om [appellant sub 3] als medehuurder aan te merken.

3.3.

Sluijter c.s. hebben ter adstructie van hun stelling ook nog verwezen naar een zogeheten verhuurdersverklaring ten behoeve van inschrijving in de gemeentelijke basisadministratie (productie 2 bij conclusie van antwoord). Daarin heeft Pitlo verklaard dat zij op de hoogte is van de verhuizing van [appellant sub 3] naar de woning en geen bezwaar heeft tegen zijn inschrijving op dat adres. Deze verklaring kan niet worden opgevat als een verklaring van de beheerder/verhuurder dat [appellant sub 3] medehuurder is van de woning. Het enkele feit dat de beheerder er geen bezwaar tegen had dat hij daar gaat wonen, kan niet als zodanige verklaring gelden.

De eerste grief faalt dan ook.

4.

Met de tweede grief bestrijden Sluijter c.s. het oordeel van de kantonrechter dat Sluijter en [appellant sub 2] in strijd hebben gehandeld met art. 7:244 BW en zich niet als goede huurders hebben gedragen, omdat zij de woning onbevoegd aan een derde in gebruik hebben gegeven zonder er zelf hun hoofdverblijf te hebben. Zij onderschrijven wel het oordeel van de kantonrechter dat de beantwoording van de vraag of zij in strijd met art. 7:244 BW hebben gehandeld afhankelijk is van de vraag of zij hun hoofdverblijf in de woning hebben, maar bestrijden zijn oordeel dat zij niet hun hoofdverblijf daarin hebben.

4.1.

Het hof stelt voorop dat het op de weg ligt van Estate 77 die ontbinding vordert op de grond dat Sluijter en [appellant sub 2] zich niet als goed huurders hebben gedragen door de woning aan een derde in gebruik te geven, terwijl zij daarin zelf hun hoofdverblijf niet meer hebben, om haar stellingen dienaangaande te bewijzen.

4.2.

Op grond van hetgeen de kantonrechter onder rechtsoverwegingen 5.8 tot en met 5.14 heeft overwogen (waarin hij onder meer is ingegaan op de inhoud van een rechercherapportage, de verklaring van de bestuurder van Estate 77 bij gelegenheid van de comparitie van partijen en de verklaring van de getuige [A] en het feit dat [appellant sub 1] een andere woning heeft gehuurd in Brielle) is de kantonrechter onder 5.15 tot het oordeel gekomen dat Estate 77 haar standpunt met betrekking tot het hoofdverblijf van Sluijter en [appellant sub 2] overtuigender heeft onderbouwd dan [appellant sub 1] en [appellant sub 2] het hunne. Het hof begrijpt hieruit dat de kantonrechter het standpunt van Estate 77 voorshands bewezen achtte. Het hof onderschrijft dat oordeel.

4.3.

Sluijter c.s. stellen dat zij als tegenbewijs de verklaring van een buurvrouw, mevrouw [B], hebben ingebracht. Zij betwisten de juistheid van de rechercherapportage en brengen naar voren dat niet is komen vast te staan dat [appellant sub 2] de woning die [appellant sub 1] in Brielle huurt (mede)huurt, waarbij zij erop wijzen dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] niet (meer) gehuwd zijn. Voor wat dit laatste betreft: het enkele feit dat [appellant sub 2] de woning in Brielle niet (mede) huurt, sluit niet uit dat zij daar haar hoofdverblijf heeft. Hierbij verdient aandacht dat [appellant sub 2] zelf als getuige heeft verklaard dat Sluijter en zij in 1990 zijn gescheiden, even uit elkaar zijn geweest , maar al snel weer bij elkaar zijn gekomen.

4.4.

Gelet op het bewijsaanbod van Sluijter c.s. zal het hof hen toelaten tot tegenbewijs van het feit dat Sluijter en [appellant sub 2] hun hoofdverblijf niet (meer) in de woning hadden in de rechtens relevante periode, als hoedanig heeft te gelden de periode vóór de gestelde ontruiming van 23 mei 2012. Het hof acht het raadzaam om voorafgaand aan de getuigenverhoren een comparitie van partijen te gelasten tot het verschaffen van inlichtingen.

Beslissing:

Het hof:

- beveelt partijen in persoon, als het om een rechtspersoon gaat, deugdelijk vertegenwoordigd door een persoon die van de zaak op de hoogte is en bevoegd is om een schikking aan te gaan, vergezeld van hun raadslieden, voor het verstrekken van inlichtingen en het beproeven van een minnelijke regeling te verschijnen voor de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. A. Dupain in één der zalen van het Paleis van Justitie, Prins Clauslaan 60 te Den Haag op 16 januari 2014 om 10.00 uur;

- laat Sluijter c.s. toe tot het tegenbewijs van het feit dat [appellant sub 1] en [appellant sub 2] hun hoofdverblijf niet (meer) in de woning hadden in de periode voor 23 mei 2012;

  • -

    bepaalt dat, indien Sluijter c.s. getuigen wil doen horen, de getuigenverhoren zullen worden gehouden in een der zittingszalen van het Paleis van Justitie aan de Prins Clauslaan 60 te Den Haag ten overstaan van de hierbij benoemde raadsheer-commissaris mr. A. Dupain op voormeld tijdstip;

  • -

    bepaalt dat, indien één der partijen binnen veertien dagen na heden, onder gelijktijdige opgave van de verhinderdata van beide partijen in de maanden januari tot en met maart 2014, opgeeft dan verhinderd te zijn, de raadsheer-commissaris (in beginsel eenmalig) een nadere datum en tijdstip voor de comparitie en de getuigenverhoren zal vaststellen;

  • -

    verstaat dat het hof reeds beschikt over een kopie van de volledige procesdossiers in eerste aanleg en in hoger beroep, inclusief producties, zodat overlegging daarvan voor de comparitie en de getuigenverhoren niet nodig is;

  • -

    bepaalt dat partijen de bescheiden waarop zij een beroep zouden willen doen, zullen overleggen door deze uiterlijk twee weken vóór de comparitie in kopie aan de griffie handel en aan de wederpartij te zenden;

- houdt iedere verdere beslissing aan.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en E.M. Dousma-Valk en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 29 oktober 2013 in aanwezigheid van de griffier.