Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHDHA:2013:3224

Instantie
Gerechtshof Den Haag
Datum uitspraak
27-08-2013
Datum publicatie
22-10-2013
Zaaknummer
200.120.509-01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

huur woning; ten onrechte art 6:44 BW toegepast (ipv art 6:43 BW). ontbinding huurovereenkomst niet gerechtvaardigd.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
WR 2014/16

Uitspraak

GERECHTSHOF DEN HAAG

Afdeling Civiel recht

Zaaknummer : 200.120.509/01

Rolnummer rechtbank : 1203864 \ CV EXPL 12-8676

Arrest van 27 augustus 2013

inzake

Stichting WOONBRON,

gevestigd te Rotterdam,

appellante,

hierna te noemen: Woonbron,

advocaat: mr. C.M. van der Burg te Zoetermeer,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te Delft,

geïntimeerde,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. S.I. Soekarman te Delft.

Het geding

Voor het verloop van de procedure tot 19 maart 2013 wordt verwezen naar het tussenarrest van die datum. De bij dit arrest bevolen comparitie van partijen heeft plaatsgevonden op 8 mei 2013. Hiervan is proces-verbaal opgemaakt. Vervolgens heeft Woonbron bij memorie van grieven (met producties) drie grieven aangevoerd. [geïntimeerde] heeft de grieven bij memorie van antwoord bestreden. Hierna is gefourneerd en arrest gevraagd.

Beoordeling van het hoger beroep

De feiten

1.

De in het bestreden vonnis van 20 december 2012 vastgestelde feiten (rechtsoverweging 1.1 tot en met 1.5) staan niet ter discussie, met uitzondering van het precieze huurbedrag. Op dit laatste zal hierna zo nodig nader worden ingegaan. Het hof neemt vorenbedoelde feiten tot uitgangspunt.

2.

Kort en zakelijk weergegeven betreft deze zaak een huurgeschil met betrekking tot de door [geïntimeerde] (blijkens het bij memorie van grieven overgelegde huurcontract) per 16 mei 2008 van Woonbron gehuurde woning aan de [adres](hierna: de woning). De huurprijs voor deze woning bedroeg volgens Woonbron laatstelijk € 436,27 per maand; volgens [geïntimeerde] (bij memorie van antwoord) een bedrag van € 422,92 per maand. Aanvankelijk heeft [geïntimeerde] de verschuldigde huur regelmatig, zij het niet steeds tijdig vóór de eerste van de maand, voldaan.

3.

Op 17 mei 2011 is [geïntimeerde] door Woonbron gedagvaard tot betaling van achterstallige huurpenningen tot en met 31 mei 2011, met rente en kosten. De achterstallige huurpenningen bedroegen blijkens deze dagvaarding € 966,11. Na verrekening van betalingen en kosten maakte Woonbron in deze dagvaarding aanspraak op € 849,41, plus rente over € 966,11 vanaf 1 januari 2011 en de proceskosten (hierna zaak I). Naar aanleiding hiervan heeft [geïntimeerde] op 18 mei 2011 met de deurwaarder van Woonbron een betalingsregeling getroffen (hierna: de Regeling). De Regeling is vastgelegd door de deurwaarder en hield onder meer het volgende in:

‘In bovenstaande zaak bevestig ik voor de goede orde de met u getroffen betalingsregeling van € 300,-- per maand. Deze regeling heeft betrekking op de huurachterstand t/m mei 2011. De eerste termijn dient uiterlijk 10 juni in mijn bezit te zijn. De regeling wordt aangegaan onder de voorwaarde (…) dat de lopende huur stipt op tijd aan cliënte wordt betaald. Er is reeds op 26 mei 2011 een zitting gepland. De zitting wordt met deze regeling niet voorkomen. De zitting kan alleen worden voorkomen door algehele betaling.(…)
De kantonrechter heeft vervolgens in deze zaak op 9 juni 2011 bij verstek vonnis gewezen, waarbij [geïntimeerde], uitvoerbaar bij voorraad, is veroordeeld tot betaling van
€ 849,41 met de gevorderde wettelijke rente, alsmede tot betaling van proceskosten van € 467,31 plus eventuele btw (hierna: vonnis I). Dit vonnis is op 15 juni 2011 (niet in persoon) aan [geïntimeerde] betekend, met bevel in totaal € 1.523,86 (de toegewezen bedragen plus nasalaris en exploitkosten) binnen twee dagen aan de deurwaarder te betalen.

4.

[geïntimeerde] heeft vervolgens respectievelijk in juni, juli en augustus 2011 telkens € 300,-- aan de deurwaarder betaald, terwijl hij zijn huurpenningen is blijven voldoen. [geïntimeerde] heeft bij de betaling van de huurpenningen over de maanden oktober 2011 tot en met juli 2012 telkens vermeld op welke maand de huurbetaling betrekking had (hierna ook: de geoormerkte huurbetalingen).

5.

Op 25 januari 2012 heeft de deurwaarder in zaak I executoriaal beslag gelegd op de uitkering van [geïntimeerde] wegens een – volgens de deurwaarder – restantschuld van € 871,37 + p.m.. Woonbron stelt in verband hiermee dat [geïntimeerde] na de laatste betaling van € 300,-- op 15 augustus 2011 gestopt is met het voldoen aan de Regeling, zodat deze is vervallen.

6.

[geïntimeerde] is door Woonbron op 25 juli 2012 opnieuw gedagvaard, en wel in de onderhavige zaak wegens niet tijdige betaling van de huurpenningen over de periode oktober 2011 (in de dagvaarding is per abuis vermeld 2012) tot en met juni 2012 (hierna ook: zaak II). Dit heeft geleid tot een verstekvonnis van 9 augustus 2012, waarbij [geïntimeerde] overeenkomstig de vordering van Woonbron onder meer is veroordeeld tot betaling van € 1.856,13 aan huurachterstand en waarbij voorts de huurovereenkomst is ontbonden en de ontruiming van de woning is gelast (hierna ook: verstekvonnis II).
Het bedrag van € 1.856,13 is mede opgebouwd uit de restantvordering uit zaak I, waarbij Woonbron toepassing heeft gegeven aan artikel 6:44 BW. De woning is vervolgens op 30 augustus 2012 ontruimd.

7.

[geïntimeerde] is in verzet gegaan tegen verstekvonnis II. Dit heeft geleid tot het thans bestreden vonnis van 20 december 2012 (hierna ook: vonnis II). In dit vonnis heeft de kantonrechter onder meer overwogen, kort en zakelijk samengevat:
- Het stond Woonbron (op grond van artikel 6:43 BW) niet vrij de geoormerkte huurbetalingen in mindering te brengen op andere posten (kosten, verschenen rente) dan [geïntimeerde] had aangewezen.
- Weliswaar betaalde [geïntimeerde] structureel te laat, maar uiteindelijk heeft hij wel betaald.
- Bij het uitbrengen van de dagvaarding in zaak II had [geïntimeerde] al € 3.840,40 betaald, terwijl [geïntimeerde] terzake van huur en afrekening stookkosten € 4.032,06 had moeten betalen. [geïntimeerde] is dus met betaling van een bedrag van € 191,66 in gebreke gebleven. Op die grond heeft Woonbron [geïntimeerde] op goede gronden in rechte mogen betrekken.
- Bij het wijzen van verstekvonnis II op 9 augustus 2012 was de bij dagvaarding van 25 juli 2012 gestelde huurachterstand volledig betaald, aangezien na dagvaarding door Woonbron nog een bedrag van € 427,50 van [geïntimeerde] is ontvangen. Er bestond op 9 augustus 2012 dus een voorstand van € 235,84.
- De medegevorderde ontbinding en ontruiming zijn dus bij dit vonnis ten onrechte uitgesproken.
De kantonrechter heeft vervolgens het verstekvonnis II vernietigd, [geïntimeerde] veroordeeld in de kosten van de verstekprocedure, zulks onder aftrek van voormeld bedrag aan ‘voorstand’, en de vorderingen van Woonbron afgewezen. Woonbron is daarbij veroordeeld in de kosten van de verzetprocedure.


De grieven van Woonbron

8.

Woonbron is met drie grieven tegen deze beslissing opgekomen. Grief I heeft met name betrekking op de toepassing door de kantonrechter van artikel 6:43 BW. Volgens Woonbron was zij gerechtigd artikel 6:44 BW te hanteren. Daarnaast betoogt Woonbron in grieven I en II dat [geïntimeerde] de huurpenningen in ieder geval niet volledig heeft betaald en elke maand te laat heeft betaald. Er was dus nog een achterstand in huurpenningen van primair € 1.686,59 en subsidiair € 1.683,69 (plus wettelijke rente), aldus nog steeds Woonbron.
Ingeval het door Woonbron in grief I gestelde onjuist zou zijn, heeft [geïntimeerde] over mei en juni 2012 telkens € 0,20 te weinig betaald en over juli 2012 € 8,77 te weinig. Verder heeft [geïntimeerde] de verschuldigde servicekosten ad € 208,58 niet voldaan. [geïntimeerde] heeft de huurpenningen ook in die situatie dus niet geheel en volledig voldaan.
In grief III klaagt Woonbron over de afwijzing van de gevorderde ontbinding en ontruiming, waarbij Woonbron als vermeerdering van grondslag aanvoert dat [geïntimeerde] de huurpenningen over augustus 2012 niet heeft voldaan.


Beoordeling

9.

Het hof stelt voor de duidelijkheid het volgende voorop.
Woonbron heeft als productie 6 bij conclusie van antwoord in oppositie (in enigszins aangepaste vorm opnieuw overgelegd als productie 2 bij memorie van grieven) een overzicht overgelegd van verplichtingen van [geïntimeerde] enerzijds en betalingen van [geïntimeerde] anderzijds. Dit overzicht sluit op een verschil van € 1.686,59, dat [geïntimeerde] volgens Woonbron nog moet betalen. Dit bedrag is als volgt opgebouwd:
a) Krachtens vonnis I (de huur c.a. tot en met 31 mei 2011) moet [geïntimeerde] € 1.783,26 betalen. Het hof merkt op dat dit bedrag hoger is dan het bij exploit van 15 juni 2011 (zie rechtsoverweging 3) genoemde bedrag. Naar het hof begrijpt is het verschil veroorzaakt door (i) de over een wat langere termijn berekende rente (een verschil van € 1,85), (ii) informatiekosten van € 45,58 en (iii) executiekosten van € 211,97.
b) Vanaf 1 juni 2011 tot de ontruiming op 30 augustus 2012 was [geïntimeerde] € 6.768,95 verschuldigd aan huurpenningen en servicekosten.
Opgeteld leiden a) en b) tot een bedrag van € 8.552,21. [geïntimeerde] heeft een bedrag van in totaal € 6.865,62 betaald (€ 1.700,62 bij Woonbron en € 5.165,00 bij de deurwaarder). Dit levert een verschil op van € 1.686,59. Woonbron heeft in de onderhavige procedure (zaak II) uiteindelijk (naast de ontbinding en ontruiming) primair aanspraak gemaakt op laatstgenoemd bedrag.

10.

Zoals Woonbron erkent (memorie van grieven 18) en zoals uit het voorgaande blijkt heeft Woonbron de betalingen van [geïntimeerde] (ook de geoormerkte huurbetalingen) telkens toegerekend aan de oudste schulden, kosten en rente, meer in het bijzonder aan de proces- en nakosten, plus rente, op basis van vonnis I (en dus niet aan de door [geïntimeerde] genoemde maanden). Pas nadat die kosten en rente waren voldaan heeft Woonbron de ontvangen betalingen in mindering gebracht op de verschuldigde huurpenningen. Zoals de kantonrechter met juistheid heeft overwogen had Woonbron dit niet mogen doen. Woonbron had met name ten aanzien van de geoormerkte huurbetalingen artikel 6:43, eerste lid BW moeten toepassen. Het andersluidende betoog van Woonbron bij memorie van grieven (onder 22) wordt verworpen. Woonbron miskent hiermee dat er bij de huurbetalingen sprake is van maandelijks nieuwe verbintenissen (elke maand ontstaat er een nieuwe verplichting tot huurbetaling), waarbij de schuldenaar gerechtigd is overeenkomstig genoemd artikel 6:43 BW de verbintenis aan te wijzen waarop de betaling betrekking heeft.
De stelling van Woonbron (memorie van grieven 23 en 24) dat [geïntimeerde] elke maand te laat was met de huurbetalingen (en te weinig betaalde), zodat [geïntimeerde] wettelijke rente daarover verschuldigd was, maakt dit niet anders, reeds omdat Woonbron veel verder is gegaan dan het berekenen van de betreffende wettelijke rente. Woonbron heeft immers stelselmatig een andere verbintenis (uit hoofde van vonnis I) toegerekend aan deze geoormerkte huurbetalingen; dus ondanks het feit dat [geïntimeerde] anders had aangegeven.

11.

Waar leidt dit toe? De onderhavige zaak II betreft vorderingen wegens het gestelde niet-nakomen van de huurbetalingsverplichtingen over de periode oktober 2011 tot en met juli 2012. Aan deze verplichtingen is door [geïntimeerde] blijkens het voorgaande voldaan, althans vrijwel geheel voldaan. Het hof ziet daarom voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning geen grond, mede gelet op het bepaalde in artikel 6:265, eerste lid (slot) BW, waarop [geïntimeerde], naar het hof begrijpt, een beroep heeft gedaan (conclusie van repliek in oppositie onder 8 en memorie van antwoord, slot reactie op grief I). De tamelijk beperkte tekortkomingen van [geïntimeerde] bij deze huurbetalingen maken dit niet anders, zoals hierna zal worden toegelicht.

12.

Weliswaar was [geïntimeerde] geregeld met zijn maandelijkse huurbetalingen enige dagen tot weken te laat, maar dit alléén wordt in de gegeven omstandigheden ontoereikend voor ontbinding gevonden, temeer nu er geen enkele aanwijzing is dat dit aspect in eerdere jaren tot enig optreden van Woonbron heeft geleid.
Veronderstellenderwijs aannemende dat in de relevante periode te weinig huur is betaald, dan nog wordt geoordeeld dat het hierbij om zulke geringe bedragen ging (enkele tientjes hoogstens) dat dit de ontbinding niet rechtvaardigt. Het hof heeft hierbij het (min of meer) regelmatige betaalgedrag van [geïntimeerde] in het verleden mede in aanmerking genomen. De eenmalige verschuldigdheid van servicekosten en de kwestie van de huur over augustus 2012 vormen evenmin (ook niet in samenhang met voorgaande geringe tekortkomingen) aanleiding voor ontbinding van de huurovereenkomst en ontruiming van de woning.
De omstandigheid dat er wel een substantiële achterstand in de betaling van rente en kosten (uit zaak I) is ontstaan, leidt ook niet tot een ander oordeel. Voor zaak I had (de gemachtigde van) Woonbron immers de Regeling getroffen met [geïntimeerde] (zie rechtsoverweging 3). [geïntimeerde] heeft er in redelijkheid op mogen vertrouwen dat hij deze na drie betalingen van € 300,-- was nagekomen (de achterstallige huurpenningen bedroegen immers ongeveer € 900,--), gelet op (i) de weinig duidelijke omschrijving van de Regeling (ontbreken vermelding van het totaal-verschuldigde en het ontbreken van uitleg van het begrip ‘huurachterstand t/m mei 2011’) en (ii) het uitblijven tot 25 januari 2012 van enig andersluidend signaal van de zijde van Woonbron.
Het hof neemt voorts nog in aanmerking dat niet is gebleken dat [geïntimeerde] voorafgaande aan de (als gevolg van detentie) opgelopen en nadien snel ingelopen achterstand van drie maanden in 2011 problematisch huurgedrag heeft vertoond; dat de huidige problematiek met name is ontstaan door de (als gevolg van executiemaatregelen) oplopende kosten, die wellicht te vermijden waren geweest, gelet op de niet-onwelwillende houding van [geïntimeerde]. Dit betekent dat de grieven worden verworpen.

13.

Ten overvloede merkt het hof nog het volgende op. Een (snel ingelopen) huurachterstand van drie maanden (van rond de € 900,--) bij een niet-problematische huurder heeft geleid tot diverse procedures, executiemaatregelen (met hoge kosten) en een ontruiming van een woning. Het hof vraagt zich in gemoede af of niet in een eerder stadium bezien had kunnen (en ook had moeten) worden of een andere weg te prefereren was geweest. In dit verband wekt het bevreemding dat (de deurwaarder van) Woonbron gemeend heeft verstekvonnis I te moeten betekenen, met bevel tot betaling binnen twee dagen van een bedrag van € 1.523,86, op een moment dat de Regeling (ook in de visie van Woonbron) nog van kracht was (zie rechtsoverweging 5).

14.

De slotsom van het voorgaande is dat het bestreden vonnis zal worden bekrachtigd. Aan bewijslevering wordt niet toegekomen, nu geen relevante feiten te bewijzen zijn aangeboden. Bij bespreking van de overige weren van [geïntimeerde] hebben partijen geen belang. Bij deze beslissing past een kostenveroordeling ten laste van Woonbron.

Beslissing

Het hof:

  • -

    bekrachtigt het tussen partijen gewezen vonnis van de rechtbank ’s-Gravenhage, sector kanton, locatie Delft, van 20 december 2012;

  • -

    veroordeelt Woonbron in de kosten van het geding in hoger beroep, aan de zijde van [geïntimeerde] tot op heden begroot op € 299,-- aan verschotten en € 1788,-- aan salaris advocaat;

  • -

    verklaart dit arrest ten aanzien van de kostenveroordeling uitvoerbaar bij voorraad.

Dit arrest is gewezen door mrs. A. Dupain, M.A.F. Tan-de Sonnaville en M.J. van der Ven en is uitgesproken ter openbare terechtzitting van 27 augustus 2013 in aanwezigheid van de griffier.