Gevonden zoektermen

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2012:BV9639

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
20-03-2012
Datum publicatie
22-03-2012
Zaaknummer
200.082.112/01
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Tussentijdse beëindiging huur bedrijfsruimte (restaurant) o.g.v. vermeende dwaling en/of bedrog en tot de weigering van de verhuurder om de exploitant in de plaats te stellen van huurder.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl

Uitspraak

Arrest d.d. 20 maart 2012

Zaaknummer 200.082.112/01

(zaaknummer rechtbank: 169243/HA ZA 10-403)

HET GERECHTSHOF TE ARNHEM

Nevenzittingsplaats Leeuwarden

Arrest van de eerste kamer voor burgerlijke zaken in de zaak van:

[appellante],

wonende te [woonplaats],

appellante,

in eerste aanleg: gedaagde,

hierna te noemen: [appellante],

advocaat: mr. S.O. Reiziger, kantoorhoudende te Almere,

tegen

[geïntimeerde],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

in eerste aanleg: eiser,

hierna te noemen: [geïntimeerde],

advocaat: mr. R. Zwiers, kantoorhoudende te Almere.

Het geding in eerste instantie

In eerste aanleg is geprocedeerd en beslist zoals weergegeven in de vonnissen uitgesproken op 9 juni 2010 en 3 november 2010 door de rechtbank Zwolle-Lelystad.

Het geding in hoger beroep

Bij exploot van 31 januari 2011 is door [appellante] hoger beroep ingesteld van het vonnis d.d. 3 november 2010 met dagvaarding van [geïntimeerde] tegen de zitting van 15 februari 2011.

Bij de memorie van grieven zijn producties overgelegd. De conclusie van deze memorie luidt:

"het vonnis van de Rechtbank Zwolle-Lelystad, zoals tussen partijen gewezen op 3 november 2010, zaaknummer 169243 / HA ZA 10-403 (productie 1), te vernietigen en opnieuw rechtdoende, bij arrest, voor zover mogelijk uitvoerbaar bij voorraad;

- De vorderingen van [geïntimeerde] in eerste aanleg niet-ontvankelijk te verklaren, althans

hem deze te ontzeggen c.q. af te wijzen.

- Met veroordeling van [geïntimeerde] in de kosten van de appelprocedure en in de kosten van

de procedure in eerste aanleg, salaris gemachtigde inbegrepen."

Bij memorie van antwoord is door [geïntimeerde] verweer gevoerd met als conclusie:

"bij arrest uitvoerbaar bij voorraad, zo nodig onder aanvulling of verbetering der gronden, zal bevestigen het vonnis van de rechtbank Zwolle-Lelystad d.d. 3 november 2010

(zaak-/rolnr. 169243 / HA ZA 10-403) tussen partijen gewezen, met veroordeling van [appellante] in de kosten van het geding."

Ten slotte heeft [geïntimeerde] de stukken overgelegd voor het wijzen van arrest.

De grieven

[appellante] heeft drie grieven opgeworpen.

De beoordeling

1. Tegen de weergave van de vaststaande feiten in overweging (2.1 tot en met 2.10) is geen grief opgeworpen, zodat ook het hof van die feiten uit zal gaan. Samen met enkele feiten die het hof in hoger beroep als (gesteld en niet betwist en derhalve als) vaststaand aanneemt, komt het op het volgende neer:

- Partijen hebben op 1 oktober 2009 een koopovereenkomst gesloten waarbij [geïntimeerde] aan [appellante] heeft overgedragen de bedrijfsinventaris, de voorraad en de goodwill van restaurant [restaurant] te [woonplaats]. De levering heeft op 1 oktober 2009 plaatsgevonden via feitelijke bezitsverschaffing.

- De koopsom bedroeg € 45.000,-- en diende (volgens de overeenkomst) te worden voldaan in 22 achtereenvolgende maandelijkse termijnen van € 2.000,--, gevolgd door een slotbetaling van € 1.000,--. [appellante] werd de eerste termijn verschuldigd op 1 januari 2010.

- Het bedrijfspand aan de [adres] te [woonplaats] (het pand waar restaurant [restaurant] was gevestigd) werd door [geïntimeerde] gehuurd van de woningstichting De Alliantie Flevoland (hierna: de woningstichting).

- Krachtens het bepaalde in artikel 2 van de koopovereenkomst kwamen vanaf de datum van overdracht alle lusten en lasten uit de huurovereenkomst met betrekking tot het bedrijfspand vanaf 1 oktober 2009 voor rekening van [appellante]. Het betreft hier onder meer de maandelijkse huurtermijnen ad € 1.782,06 per maand.

- In een brief van 12 oktober 2009 van de Voedsel en Waren Autoriteit (VWA) naar aanleiding van een inspectie die op 17 september in het restaurant had plaatsgevonden, schrijft de VWA aan [appellante] onder meer: “Tijdens de inspectie van de bedrijfsruimtes bleek dat de inventaris van de onderneming van dien aard waren dat bestrijding van muizenoverlast en goed hygiënisch werken niet meer mogelijk zijn… Deze overtreding dient voor 31 december 2009 te worden opgeheven. Ik dring er bij u op aan zodanige maatregelen te nemen, dat herhaling van genoemde overtreding wordt voorkomen. Mocht bij hercontrole blijken dat opnieuw niet aan de wettelijke voorschriften wordt voldaan, dan kan hiervan proces-verbaal worden opgemaakt …”

- Naar aanleiding van een door de partner van [appellante] ([partner van appellante]) bij de woningstichting ingediend verzoek tot in de plaatsstelling heeft de woningstichting in een e-mail van 30 oktober 2009 aan [partner van appellante] laten weten dat een dergelijk verzoek door [geïntimeerde] moet worden gedaan. Voorts staat in de brief het volgende: “Wij hebben u eerder zowel schriftelijk als mondeling laten weten dat wij met een dergelijk verzoek niet in zullen stemmen. De reden daarvoor is dat wij met het aangaan van een huurcontract met u onvoldoende waarborgen zien in de nakoming daarvan. Wij wijzen u erop dat u immers het huurcontract met betrekking tot [adres] ook niet nakomt… Kortgeleden zegt u per 1 november het huurcontract op terwijl dat nog 4 jaar loopt.”

- [geïntimeerde] heeft de woningstichting per brief d.d. 15 november 2009 verzocht om [appellante] als huurder in de plaats te stellen met betrekking tot het pand waarin restaurant [restaurant] was gevestigd. De woningstichting heeft dat verzoek afgewezen met als motivering dat zij van mening is dat [appellante] onvoldoende waarborgen biedt voor een goede nakoming van de huurovereenkomst.

- Bij aangetekende brief d.d. 30 november 2009 heeft [geïntimeerde] [appellante] in gebreke gesteld met betrekking tot de huurpenningen over de maanden oktober tot en met december 2009.

- [appellante] heeft het restaurant gedurende de maanden oktober tot en met december 2009 samen met haar partner [partner van appellante] geëxploiteerd. Eind december 2009 heet [appellante] de exploitatie gestaakt en het bedrijfspand feitelijk verlaten.

- Bij brief d.d. 29 december 2009 heeft de advocaat van [appellante] (en [partner van appellante]) [geïntimeerde] doen weten dat zij de huurovereenkomst “bij deze” buitengerechtelijk ontbinden, althans vernietigen, onder de mededeling dat zij het restaurant (en de daarbij horende sleutels) aan [geïntimeerde] terug zullen leveren en de onderneming weer aan hem ter beschikking stellen. Zij gaan er daarbij vanuit dat “het verkochte vanaf heden weer volledig voor rekening en risico van u (hof: [geïntimeerde]) komt.”

- [geïntimeerde] is met de woningstichting overeen gekomen dat de huur van het bedrijfspand [adres] per 1 februari 2010 zou worden beëindigd. [geïntimeerde] heeft in februari 2010 het bedrijfspand laten ontruimen en hiervoor een factuur ontvangen van € 3.332,-- (inclusief BTW). [geïntimeerde] heeft de huur van het betreffende pand voldaan tot en met februari 2010.

- [appellante] heeft uit hoofde van de koopovereenkomst geen enkele betaling aan [geïntimeerde] gedaan, noch voor wat betreft de koopsom voor de onderneming, noch voor wat betreft de huurpenningen. [appellante] heeft met betrekking tot het pand [adres] evenmin huurpenningen rechtstreeks aan de woningstichting betaald.

2. [geïntimeerde] heeft bij inleidende dagvaarding van [appellante] betaling gevorderd van een bedrag groot € 9.346, 30 zijnde de contractuele koopsom termijnen over de eerste drie maanden van 2010 (€ 6.000,--) en de ontruimings/schoonmaakkosten (€ 3.332,--) , te vermeerderen met de wettelijke handelsrente. Daarnaast heeft [geïntimeerde] betaling gevorderd van de koopsommen vanaf 1 april 2010, een en ander conform het koopcontract en telkens (eventueel) te vermeerderen met de wettelijke handelsrente.

De rechtbank heeft de vordering van [geïntimeerde] integraal toegewezen.

Met betrekking tot grief I:

3. De grief komt op tegen hetgeen de rechtbank onder 4.3 van het beroepen vonnis heeft overwogen, te weten:

“…[geïntimeerde] betwist dat sprake is van non-conformiteit en ook uit de brief van VWA is dit niet af te leiden. Het had op de weg gelegen van [appellante] om voldoende concrete feiten en omstandigheden aan te voeren en nu zij dit niet heeft gedaan gaat de rechtbank hieraan voorbij.”

4. Zoals blijkt uit de toelichting op de grief is [appellante] naast de kwestie van de aanschrijving door de VWA en de beweerdelijke verzwijging daarvan voor [appellante], van mening dat er ook overigens sprake is van non-conformiteit, te weten het verstrekken van onjuiste omzetgegevens en de niet in de plaatsstelling, waaraan de rechtbank ten onrechte is voorbij gegaan.

Ten aanzien van de aanschrijving(en) door de VWA:

5. [appellante] stelt weliswaar dat haar na aankoop is gebleken dat [geïntimeerde] in het verleden diverse malen is bezocht door de Voedsel en Waren Autoriteit, doch nu zij die stelling verder niet concretiseert, laat staan dat zij de relevantie daarvan voor het onderhavige geschil aangeeft, gaat het hof daaraan voorbij.

6. Met betrekking tot het bezoek van de VWA en de daarop gevolgde waarschuwing d.d. 12 oktober 2009 aan het adres van [appellante] onderschrijft het hof hetgeen de rechtbank onder 4.2 van het beroepen vonnis ten aanzien van artikel 2.C.D. koopovereenkomst heeft overwogen. Het hof maakt die overwegingen tot de zijne. Daargelaten of [appellante] door [geïntimeerde] op de hoogte is gesteld van de komende schriftelijke waarschuwing door de VWA (hiervoor geciteerd onder de vaststaande feiten en door partijen aangeduid als aanschrijving)) en of het door de VWA geconstateerde gebrek (zoals [geïntimeerde] stelt) eenvoudig door [partner van appellante] is verholpen, is het hof niet gebleken dat sprake was van een dreigende sluiting van het restaurant. Het hof is dan ook van oordeel dat deze waarschuwing geen aanschrijving van een overheidsinstantie is die er toe strekt de bedrijfsuitoefening op enigerlei wijze te beperken, zoals omschreven in artikel 2 C onder D van de koopovereenkomst.

Met betrekking tot de omzetgegevens:

7. Anders dan in eerste aanleg stelt [appellante] in hoger beroep dat zij ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst al beschikte over de winst- en verliesrekening van [geïntimeerde] over 2007 en dat haar nadien ook nog de cijfers over 2008 zijn verstrekt. [appellante] stelt – zo begrijpt het hof – dat als zij de cijfers over 2008 eerder zou hebben ontvangen, zij nimmer akkoord zou zijn gegaan met de overeengekomen koopprijs.

8. Het hof stelt vast dat de [appellante], als zij de cijfers over 2007 en 2008 wil vergelijken, tegenover de omzet over 2007 (€ 84.214,87) voor 2008 het bedrag van € 66.935,51 dient te hanteren, zodat het verschil al aanmerkelijk kleiner is. Wat er verder ook van de omzet zij, als [appellante] ten tijde van het sluiten van de koopovereenkomst niet de beschikking had over alle door haar gewenste cijfers, had zij niet tot het sluiten van een onvoorwaardelijke koopovereenkomst moeten overgaan, dan wel op het punt van de omzet garanties moeten bedingen. Nu zij dat heeft nagelaten dient een eventuele verkeerde voorstelling van zaken voor haar rekening te blijven. Dat zou slechts anders zijn als die verkeerde voorstelling van zaken haar oorzaak zou vinden in uitlatingen of toezeggingen van [geïntimeerde], doch dat daarvan sprake zou zijn is onvoldoende gesteld en wordt door [geïntimeerde] bovendien betwist. Aan bewijslevering op dit punt komt het hof niet toe.

Met betrekking tot de (niet) in de plaatsstelling:

9. [appellante] stelt dat stilzwijgend tussen partijen is overeengekomen, althans dat partijen hebben aangenomen, dat de koopovereenkomst alleen doorgang kon vinden indien zij daadwerkelijk de onderneming kon exploiteren in het pand [adres] en dat - nu uiteindelijk bleek dat de verhuurder niet wenste in te stemmen met een in de plaatsstelling, die omstandigheid te beschouwen is als een ontbindende voorwaarde. [geïntimeerde] betwist dat.

10. Nu niet valt in te zien waarom exploitatie van het restaurant niet zou kunnen plaatsvinden in een pand dat door [appellante] als onderhuurster werd gehuurd van [geïntimeerde], vloeit de conclusie die [appellante] trekt niet logischerwijs voort uit het feit dat de in de plaatsstelling niet is gerealiseerd. Daarbij komt dat de weigering van de woningbouwvereniging om tot in de plaatsstelling over te gaan

haar oorzaak uitsluitend vindt in het gebrek aan vertrouwen dat de woningbouwvereniging had in [appellante] als huurder, mede gebaseerd op eigen eerdere ervaringen met [appellante] als huurster van het pand aan de [adres], welke omstandigheid in de risicosfeer van [appellante] valt.

Aan hetgeen [appellante] overigens op dit punt aan [geïntimeerde] verwijt (het verzoek zou niet tijdig zijn gedaan en een gevolg zijn van de financiële problemen waarin [appellante] door toedoen van [geïntimeerde] is geraakt) gaat het hof voorbij, nu deze verwijten, zeker in het licht van de vaststaande feiten zonder verdere toelichting onvoldoende zijn onderbouwd c.q. hun weerlegging vinden in hetgeen hiervoor onder 8 is overwogen.

Het overigens door [appellante] gestelde:

11. Hetgeen [appellante] overigens heeft gesteld ten aanzien van een overleg tussen partijen dat in oktober 2009 zou hebben plaatsgevonden, wordt gemotiveerd betwist en mist elke feitelijke onderbouwing. Nu ook de juridische relevantie van dit eventuele gesprek, zonder nadere toelichting – die ontbreekt – niet valt in te zien (dat concrete toezeggingen zijdens [geïntimeerde] zouden zijn gedaan is immers gesteld noch gebleken), gaat het hof hier verder aan voorbij.

12. [appellante] stelt tenslotte dat de huuropzegging door de woningbouwvereniging in november 2009 op zichzelf een omstandigheid is die leidt tot de conclusie dat er sprake is van non-conformiteit. Deze nieuwe stelling wordt door [geïntimeerde] gemotiveerd betwist (hij stelt dat [appellante] ten onrechte geen zorg heeft gedragen voor de huurbetaling aan de woningstichting), staat haaks op de vaststelling (zie hierboven onder vaststaande feiten) dat [geïntimeerde] met de woningbouwvereniging overeen is gekomen de huurovereenkomst met betrekking tot het pand [adres] per 1 februari 20120 te beëindigen en mist bovendien elke feitelijke onderbouwing, zodat het hof daaraan voorbij gaat.

13. Grief I faalt op alle onderdelen.

Met betrekking tot grief II:

14. De grief is gericht tegen hetgeen de rechtbank onder 4.5 van het beroepen vonnis heeft overwogen met betrekking tot de ontruiming en de daaraan verbonden kosten.

15. In de toelichting op de grief wijst [appellante] erop dat een eventueel geldige opzegging van de huurovereenkomst door [geïntimeerde] aan [appellante] nog niet betekent dat [appellante] als eigenaar van de onderneming (het restaurant) een inbreuk op haar eigendomsrecht hoeft te tolereren. Door eigenhandig tot ontruiming van het pand over te gaan, bewerkstelligde [geïntimeerde] bovendien dat exploitatie van de onderneming in het betreffende pand niet meer mogelijk was.

16. Voorop staat dat [appellante] bij brief van 30 november 2009 (zie hiervoor onder de vaststaande feiten) deugdelijk in gebreke is gesteld en op grond van deze brief vanaf 7 december 2009 in verzuim verkeerde met betrekking tot de betaling van de huurpenningen (aan [geïntimeerde] of rechtstreeks aan de woningbouwvereniging). Nu [appellante] vervolgens (bij brief van haar advocaat) aan [geïntimeerde] heeft laten weten de exploitatie van het restaurant per direct te zullen staken en het pand en de daarbij behorende sleutels aan [geïntimeerde] ter beschikking te stellen, mist het betoog van [appellante] dat [geïntimeerde] zich onrechtmatig de toegang tot de onderneming heeft verschaft elke grondslag.

Voor het overige onderschrijft het hof hetgeen de rechtbank ten aanzien van de (kosten van de) ontruiming heeft overwogen en maakt die overweging tot de zijne. Als er nog waardevolle eigendommen in het pand aanwezig waren, heeft [appellante] ruimschoots de gelegenheid gehad deze te (doen) verwijderen.

Bij dit alles tekent het hof nog aan dat niet is gegriefd tegen de vaststelling door de rechtbank van de kosten van de ontruiming en het schoonmaken van het pand op € 3.346,30.

17. De grief snijdt geen hout.

Met betrekking tot grief III:

18. De grief komt op tegen de veroordeling van [appellante] om de uit de koopovereenkomst voortvloeiende verplichting tot voldoening van de koopsom te voldoen.

19. De grief berust op het uitgangspunt dat de koopovereenkomst terecht door [appellante] buitengerechtelijk is ontbonden.

20. Onder verwijzing naar hetgeen hiervoor met betrekking tot grief I is overwogen, stelt het hof vast dat hetgeen ten grondslag is gelegd aan de buitengerechtelijke ontbinding (bij brief van 29 december 2009) feitelijk en juridisch onjuist is, zodat de buitengerechtelijke ontbinding niet rechtsgeldig is en geen rechtsgevolgen toekomt.

21. De grief is vergeefs voorgesteld.

Slotsom

22. Het vonnis waarvan beroep dient te worden bekrachtigd. [appellante] zal worden veroordeeld in de kosten van deze procedure in hoger beroep (salaris advocaat: 1 punt, tarief IV).

De beslissing

Het gerechtshof:

bekrachtigt het vonnis d.d. 3 november 2010 waarvan beroep;

veroordeelt [appellante] in de kosten van het geding in hoger beroep en begroot die aan de zijde van [geïntimeerde] tot aan deze uitspraak op € 284,-- aan verschotten en € 1.631,-- aan geliquideerd salaris voor de advocaat.

verklaart dit arrest voor wat de kostenveroordeling betreft uitvoerbaar bij voorraad.

Aldus gewezen door mrs. K.E. Mollema, voorzitter, J.M. Rowel-van der Linde en J.H. Kuiper en uitgesproken door de rolraadsheer ter openbare terechtzitting van dit hof van dinsdag 20 maart 2012 in bijzijn van de griffier.