Feedback

Zoekresultaat - inzien document

ECLI:NL:GHARN:2012:BV8347

Instantie
Gerechtshof Arnhem
Datum uitspraak
28-02-2012
Datum publicatie
09-03-2012
Zaaknummer
200.063.969
Rechtsgebieden
Civiel recht
Bijzondere kenmerken
Hoger beroep
Inhoudsindicatie

Huur woonruimte; overbewoning, overlast; tekortkoming die ontbinding en ontruiming rechtvaardigt.

Vindplaatsen
Rechtspraak.nl
Verrijkte uitspraak

Uitspraak

GERECHTSHOF ARNHEM

Sector civiel recht

zaaknummer gerechtshof 200.063.969

(zaaknummer rechtbank 288700)

arrest van de tweede civiele kamer van 28 februari 2012

inzake

de stichting Woningstichting St. Joseph,

gevestigd te Almelo,

appellante,

advocaat: mr. R.F.A. Rorink,

tegen:

[X],

wonende te [woonplaats],

geïntimeerde,

advocaat: mr. K. ter Mors.

1. Het verdere verloop van het geding in hoger beroep

1.1 Het hof verwijst naar zijn tussenarrest van 31 mei 2011. Ingevolge dat tussenarrest heeft op 5 juli 2011 een comparitie van partijen ter plaatse en een plaatsopneming plaatsgevonden. Het hiervan opgemaakte proces-verbaal bevindt zich in afschrift bij de stukken.

1.2 Daarna hebben beide partijen akte verzocht van schriftelijke opmerkingen en daarbij nog enkele producties overgelegd.

1.3 Vervolgens zijn de stukken wederom overgelegd voor het wijzen van arrest en heeft het hof wederom arrest bepaald.

2. De verdere beoordeling in hoger beroep

2.1 Ter gelegenheid van de comparitie van partijen ter plaatse hebben partijen afgesproken dat de zoon van [X], [de zoon], € 150 per maand zou gaan afbetalen op zijn bij de Woningstichting openstaande huurschuld, zodat hij in aanmerking zou kunnen komen voor een andere huurwoning in [woonplaats] en niet meer bij zijn moeder zou behoeven in te wonen.

2.2 Bij haar akte van 8 november 2011 heeft de Woningstichting gesteld dat [de zoon] geen begin heeft gemaakt met het aflossen van zijn huurschuld en dat het bedrag van € 150 per maand dus nooit door hem is betaald.

2.3 De Woningstichting heeft bij haar hiervoor genoemde akte tevens gesteld dat [de zoon] nog steeds (sinds het voorjaar van 2011) in het gehuurde woont.

2.4 Voorts heeft de Woningstichting gesteld dat nog steeds sprake is van onrust en overlast vanuit / rondom het gehuurde. Ter adstructie hiervan heeft de Woningstichting onder meer gewezen op een aantal door haar overgelegde dagrapportages van de Regiopolitie Twente.

2.5 [X] heeft bij haar akte van 6 december 2011 gesteld dat [de zoon] op 11 november 2011 uit het gehuurde is vertrokken. [X] heeft niet weersproken dat [de zoon] vanaf het voorjaar 2011 tot 11 november 2011 in het gehuurde heeft gewoond. [X] heeft evenmin weersproken dat [Z] geen begin heeft gemaakt met het aflossen van zijn huurschuld en dat het bedrag van € 150 per maand nooit door hem is betaald.

2.6 Uit de overgelegde dagrapporten van de politie te [woonplaats] blijken de volgende incidenten.

- Op 12 november 2009 om 11.10 uur heeft in het gehuurde een ruzie plaatsgevonden tussen [de dochter], de dochter van [X], en de toenmalige vriendin van [de zoon], [Y], waarbij over en weer is geslagen.

- Op 24 maart 2011 heeft [de dochter] de politie gebeld en verteld dat [de zoon] zijn dochter had meegenomen uit Deventer, waar hij tot voor kort met de moeder ([Y]) woonde, naar het gehuurde. De relatie tussen Van Engelen en Smit was sinds een week verbroken, waarna [de zoon] opnieuw zijn intrek had genomen in het gehuurde. De gemoederen waren hoog opgelopen, de politie in Deventer was eraan te pas gekomen om het niet te laten escaleren. Na bemiddeling door het rapporterende korpslid is [de zoon] met zijn dochter teruggegaan naar Deventer om een gesprek aan te gaan met Smit over een omgangsregeling.

- Op 6 april 2011 om 20.31 uur heeft een incident plaatsgevonden in het gehuurde waarbij [de zoon] was betrokken. [de zoon] is blijkens het dagrapport in het gehuurde mishandeld door ene Auke. Uit de stukken blijkt dat deze Auke een halfbroer van [de zoon] is.

- Op 19 mei 2011 is er bij de politie een melding binnengekomen dat iemand met een ijzeren staaf rondom het gehuurde zou lopen en daarmee op de ruiten zou slaan. De politie trof bij aankomst in het gehuurde alles rustig aan, maar [de zoon] heeft wel aangegeven dat hij trammelant met [Z] had gehad.

- In de nacht van 10 oktober op 11 oktober 2011 hebben [de zoon] en zijn nieuwe vriendin, Van de Wetering, een taxi genomen en zij zijn vervolgens weggelopen zonder de taxirekening te betalen.

2.7 Met deze dagrapporten heeft de Woningstichting voldoende aangetoond dat sprake is van ernstige en structurele overlast voor omwonenden door of in verband met de aanwezigheid van [de zoon] in het gehuurde.

2.8 Ter gelegenheid van de comparitie ter plaatse heeft [de zoon] erkend dat hij niet in het bezit is van een rijbewijs, maar wel regelmatig auto rijdt. Weliswaar heeft [de zoon] ontkend dat sprake is van “scheuren” met de auto, en stelt hij rekening te houden met de kinderen, maar het hof is van oordeel dat het enkele feit dat [de zoon] in de directe omgeving van het gehuurde rijdt zonder in het bezit te zijn van een rijbewijs, reeds overlast oplevert. Aannemelijk en begrijpelijk is dat omwonenden zich hierdoor zorgen maken over de veiligheid van hun eventuele kinderen en van henzelf.

2.9 [X] is als huurster verantwoordelijk en aansprakelijk voor het gedrag van personen die met haar toestemming in het gehuurde wonen of verblijven. Dit betekent dat de door de aanwezigheid [de zoon] structureel veroorzaakte ernstige overlast voor omwonenden een tekortkoming van [X] oplevert in de nakoming van de huurovereenkomst, met name van haar verplichting zich als een goed huurster te gedragen. Gezien de ernst van de overlast en het structurele karakter ervan, kan niet worden geoordeeld dat de tekortkoming geen ontbinding van de huurovereenkomst rechtvaardigt. Het hof neemt daarbij nog in aanmerking dat, zoals de Woningstichting ter comparitie onbetwist heeft gesteld, de omwonenden van het gehuurde veelal eveneens huurders van de Woningstichting zijn.

2.10 Daarnaast volgt uit het feit dat [de zoon] in 2011 een groot deel van het jaar zonder de daartoe vereiste toestemming van de Woningstichting bij [X] en [Z] in het gehuurde heeft gewoond, dat sprake is van overbewoning van het gehuurde. Het gehuurde is, naar het hof bij de comparitie ter plaatse tevens plaatsopneming heeft kunnen waarnemen, qua omvang niet geschikt voor permanente bewoning door meer dan twee volwassenen. Zoals uit de door de Woningstichting in eerste aanleg en in hoger beroep overgelegde stukken, waaronder uittreksels uit de Gemeentelijke Basisadministratie, voldoende blijkt, hebben ook in de voorgaande jaren gedurende aanzienlijk lange perioden meer dan twee volwassenen zonder de daartoe vereiste toestemming van de Woningstichting het gehuurde bewoond. Ook deze structurele overbewoning levert een schending door [X] op van haar verplichting zich als een goed huurster te gedragen. Dat het hierbij ging c.q. gaat om de volwassen kinderen van [X] doet daaraan niet af, nu het immers niet gaat om tijdelijke noodopvang van enkele dagen of weken, maar om langdurige perioden van inwoning. Gelet op dit structurele karakter van de inwoning kan ook niet worden gezegd dat deze tekortkoming vanwege haar bijzondere aard of geringe betekenis ontbinding van de huurovereenkomst met haar gevolgen niet rechtvaardigt. Dat de Woningstichting bij overbewoning niet altijd overgaat tot het vorderen van ontbinding en ontruiming, brengt niet mee dat zij daartoe in dit geval niet bevoegd zou zijn; het hof betrekt daarbij de verklaring van de Woningstichting ter comparitie dat zij niet altijd op de hoogte is van overbewoning, en dat zij daar doorgaans weet van krijgt wanneer sprake is van klachten van omwonenden over overlast, zoals ook in het onderhavige geval.

2.11 Dat [de zoon] het gehuurde op 11 november 2011 zou hebben verlaten, zoals [X] stelt bij haar akte van 6 december 2011, kan aan het onder 2.9 en 2.10 overwogene niet afdoen, nog daargelaten dat het hof gelet op de voorgeschiedenis, waaronder begrepen het verdere verloop van de gebeurtenissen na de comparitie ter plaatse op 5 juli 2011, niet aannemelijk acht dat [de zoon] definitief elders woont en niet opnieuw zal terugkeren naar het gehuurde.

2.12 Wat betreft de gevolgen van de ontbinding voor [X] overweegt het hof nog dat deze weliswaar nadelig zijn doordat zij (nog) geen vervangende woonruimte heeft en zich mogelijk zal moeten wenden tot de Stichting Humanitas voor onderdak, maar dat deze omstandigheid onvoldoende afdoet aan het onder 2.9 tot en met 2.11 overwogene.

Slotsom

2.13 Uit het voorgaande volgt dat de grieven I, III en IV slagen. Grief II behoeft daarom bij gebrek aan belang geen behandeling meer. Het bestreden eindvonnis van de kantonrechter moet worden vernietigd. Tegen de tussenvonnissen zijn geen (voldoende kenbare) grieven gericht zodat het hoger beroep wordt verworpen voor zover het tegen die tussenvonnissen is gericht. De vorderingen van de Woningstichting tot ontbinding van de huurovereenkomsten met [X] en tot ontruiming van het gehuurde zullen alsnog worden toegewezen, zij het op een ruimere termijn dan gevorderd. In het onder 2.7 tot en met 2.11 overwogene ziet het hof tevens aanleiding de gevorderde uitvoerbaarverklaring bij voorraad toe te wijzen. Voor toewijzing van de gevorderde dwangsomveroordeling ziet het hof geen aanleiding. [X] zal als de in het ongelijk gestelde partij worden veroordeeld in de kosten van het geding in beide instanties. Hiermee slaagt ook grief V.

3. De beslissing

Het hof, recht doende in hoger beroep:

Verwerpt het hoger beroep tegen de tussenvonnissen van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo van 12 mei 2009 en 6 oktober 2009;

vernietigt het vonnis van de rechtbank Almelo, sector kanton, locatie Almelo van 2 maart 2010 en doet opnieuw recht;

ontbindt de beide tussen de Woningstichting en [X] bestaande huurovereenkomsten met ingang van heden;

veroordeelt [X] om binnen vier weken na betekening van dit arrest het gehuurde aan de Burcht 115 te verlaten en te ontruimen, met medeneming van alle daarin aanwezige roerende zaken, en het gehuurde te Almelo leeg en ontruimd en in goede staat ter beschikking te stellen aan de Woningstichting;

machtigt de Woningstichting om, indien [X] met die ontruiming binnen vier weken na betekening van dit arrest in gebreke blijft, deze zelf te doen uitvoeren op kosten van [X], desnoods met behulp van de sterke arm van politie en justitie;

veroordeelt [X] in de kosten van beide instanties, tot aan deze uitspraak aan de zijde van de Woningstichting wat betreft de eerste aanleg begroot op € 90,44 wegens explootkosten , € 2.034,00 wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 288,00 voor griffierecht en in hoger beroep op € 87,93 wegens explootkosten, € 2.235,00 wegens salaris overeenkomstig het liquidatietarief en op € 263,00 voor griffierecht;

verklaart dit arrest uitvoerbaar bij voorraad;

wijst het meer of anders gevorderde af.

Dit arrest is gewezen door mrs. H.M. Wattendorff, M.G.W.M. Stienissen en P.F. Lock en is in tegenwoordigheid van de griffier in het openbaar uitgesproken op 28 februari 2012.